我国房地产去库存态势分析及相关对策建议_周幼曼.docx

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1、 我国房地广去库存态势分析及 相关对策建议 周幼曼 内容提要：当前全国房地产市场呈现出 “ 总量过剩、开工不足、需求不旺 ” 的总体特征，且在去库存 进程中形成了 “ 分化加剧、风险凸显 ” 等行业特点。本文通过分析房地产去库存的进程，判断房地产行业 仍然具有较大的发展空间，只要后续新建规模维持在适度水平，房地产库存规模总量将逐步下降，行业前 景依然较为稳定。本文建议可从房地产企业转型和金融机构助推两方面来加快房地产去库存的进程。 关 键 词 ： 房 地 产 去 库 存 前 景 展 望 房 企 转 型 金 融 支 持 中图分类号： F830 文献标识码 ： A 文章编号： 1006- 1770

2、(2016)09-032-05 经历多年的高速发展后，房地产行业供需两端发生了深 刻的变化。在供给端，由于房地产前期开工建设规模过大， 造成当下市场供给增量逐年上升；在需求端，随着地价、房 价逐步走高，房地产投资门槛和投资风险也在逐步上升，带 来房地产销售去化率显著下降。房地产行业供需的失衡不仅 造成了行业短期内供给总量相对过剩、库存压力逐步增大， 并通过多种渠道逐步影响到 “ 政府、居民、金融机构 ” 三大 部门资产负债表的健康稳定。伴随着我国新型城镇化进程的 加快，房地产行业的健康发展将成为我国最大的内需和发展 新动力。地产去库存作为 2016年结构性改革五大任务之一， 对于稳定经济增长和

3、防范金融风险都具有重要意义。 的存量住房过剩状况已相当严重。同时，考虑到我国房地产库 存量己连续十年持续上升，尽管库存增速在放缓，但考虑到历 史发展的惯性，可以肯定地判断当前房地产库存量还没有达到 顶峰，整个行业并没有步入去库存阶段。 一、当前我国房地产行业去库存的形势分析 (一）总量分析 从静态时点口径看，国家统计局最新数据公布，截至 2016年 2月，我国商品房待售面积为 7. 4亿平方米，己处于 近十年的最高点。由于国家统计局统计的房地产库存面积是建 成待售面积，即：在房地产开发企业报告期末己竣工可供销售 或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋建筑 面积，并不包括在建工程等未

4、来房地产供给。因此，上述统计 口径己十分保守。但即便按此保守口径计算，假设我国人均住 房面积 35平方米， “ 待售 ” 住房可供两亿多人口居住，如果算 上全国各地小产权房以及一些没有纳入统计口径的房屋，我国 资料来源：同花顺数据库 图 1 2005年一 2016年 2月我国房地产静态库存规模及增速情况 从动态发展趋势看，房地产库存量还需考虑在建未售和 己购置未开发土地等潜在房地产库存。在不考虑己购地未开 工建设部分的情况下，房地产的动态总库存将是 “ 待售面积 ” 和“ 在建未售面积 ” 之和。仅以 2015年为例， 2015年商品房 施工面积为 73. 6亿平方米，竣工面积为 10亿平方米

5、，则在 建未售的面积为 63. 6亿平方米。由此，按动态口径计算的我 国房地产总库存约为 71亿平方米。按照过去三年的平均年销 售面积计算，房地产去化周期将达 5. 6年。这些库存量仅指 商品房领域，前几年大规模建设的保障性住房并未统计在内。 从库存增量角度看， 2015年房屋施工面积同比增长 1. 3%， 商品房销售面积同比增长 6.5%，换算成绝对面积，销售面积 增长的面积仍然赶不上房地产施工增长的面积 。 2016年 1 一 2 月房屋竣工面积 13942万平方米，同比增长 28. 9% ; 销 售 面 积11235万平方米，同比增长 28. 2%，两者之差得出房地产 库存仍增加了 27

6、07万平方米。 资料来源 ： W id 图 2我国商品房库存（待售 +在建未售面积 ） 与库销比 从2015年去库存效果看，房地产政策通过改善供需两侧， 对减轻房企资金压力、释放居民的有效需求、促进房地产去库 存起到了较有效的作用。 2015年房地产行业销售面积增长率较 2014年有所回升，部分城市的狭义库存，也就是可销售货值有 所下降。三四线城市的销量受政策刺激和春节返乡置业需求的 影响，也有所回升，去库存效果逐步显现。特别是 2016年 1一 2月全国商品房销售增速大幅提升，实现销售面积 1. 12亿平米， 同比增长 28.2%，增速较 2015年全年提高 21. 7个百分点。 资料来源：

7、中信证券研宄部 图 3 2010年以来 15个大城市季度库存的净变动（万平米） (二）结构分析 除普通住宅外，受到经济下行压力加大及电商的冲击， 商业地产库存近年来明显增加，情况同 样不容乐观。 2015年 住宅以外的商品房为 25. 1亿平方米，按照 2015年 1. 6亿平 方米的销售情况计算，去化周期高达 15. 6年。同时，当前商 业地产的空置率已经很高。截至 2015年 12月，全国写字楼 平均空置率 18%，商业营业用房空置率高达 30%。预计 2016 年多数主要城市甲级写字楼供应量还会大幅增加，这将形成 商业地产新的库存压力。 同时，通过对近五年全国 300个城市住宅和商办用地

8、成交 楼面均价及平均溢价率的跟踪分析，商业地产的溢价率要明显 低于住宅，表明商业地产开发商在供需双方溢价能力方面明显 低于住宅，也间接说明了商业地产去库存的难度远高于住宅。 资料来源：安邦咨询 图 4 2010年以来 300个城市住宅和商办用地成交楼面均价 及平均溢价率 此外，未纳入库存范畴的保障性住房仍将继续分流购房 需求。据 2016年政府工作报告披露： “ 十二五 ” 期间，保障 性住房完成 4013万套。同时， “ 十三五 ” 期间还将完成棚户 区住房改造 2000万套。粗略估算，十年将新增超过 6000万 套保障性住房和改造棚户区住房，至少可以容纳 1.5亿至 2 亿人口，且主要集中

9、在二三四线城市，这些人口将不太可能 会再形成“ 十三五 ” 时期商 品房去库存的购买力。 (三）区域分析 当前，房地产市场呈现明显的区域分化特征。一线和重 要的二线城市房地产量价齐升，去库存周期缩短。而三、四 线城市去库存压力依然很大。从数量上看，库存增量基本都 在二三线城市，一线、二线、三线的新增库存比约为 1:8:141。 资料来源： CEE、 华泰证券研究所 图 5 二三线城市新增库存 其中，一线城市从 2010年开始己经经历了两轮 “ 补库存 ” 进程，上轮去化周期早在 2013年中期前便己完成。进入 2015 年以后 ，一 线城市总体可售面积下降 18%。 截至 2016年 1月，

10、一线城市的库存去化周期仅为 7. 6个月，比 2015年 3月下降 4. 3个月，上海商品住宅消化周期己经降至 3. 7个月。 而重要二线城市（天津、武汉、重庆、南京、杭州、成 都等地 ） 也处于明显的去库存周期中。虽然重要二线城市 新建住宅、二手房价格同比增速仅为 2%，远低于一线城市 25%的增长率，但重要二线城市成交量则同比上涨 37%，造 成库存去化周期从 2015年的 20. 7个月下降至 10. 8个月。 其他非重要二线城市、三四线城市不仅库存量居高不下， 而且房屋成交价依然在下跌中，必须通过减少税费、降低购 买门槛和扩大购买群体等方式提振需求。如福建省泉州市的 商品房去化周期为

11、7.1年（按动态发展的口径计算）。而四线 城市基本上是县 城，在价格差别不大的基础上，居民更倾向 于到市区置业，造成县城的有效需求被周边城市分流，加大 了本地去库存难度。以湖北省荆门市沙洋县为例，近两年商 品房销量低迷， 2014年到 2015年的新开盘项目平均去化率不 到10%，己经有楼盘开发商出现跑路情况。开发商面临的资 金压力较大，预计短期内仍难有明显改善气 同时，三四线城市去库存不仅困难重重，而且城市间 分化也很明显。从 2015年商品住宅成交面积看，温州、肇 庆、惠州等城市同比增幅都在 50%以上，而湘潭、泉州、梧 州、南平等城市成交依旧不振，湘潭的成交面积同比 2014年、 201

12、3年连续下降了 33%。库存上看，三四线城市的库存总量 较 2014年下降了 5.7%，与一线城市和二线城市的 8.1%和 7.9%降幅相比，去库存效果不佳。长期来看，三四线高库存 区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化 机遇，推进多项措施发展产业以吸引人口流入和提供就业保 障，进而拉动地产需求。 总体判断， 2015年，在一系列利好政策刺激下 ，一 线和 重要二线城市的新房和二手房交易量都出现了大幅上涨，去 库存态势明显，但也严重透支了 2016年的购房需求，预计 2016年一线和 重要二线城市的楼市交易量与 2015年相比或 将出现 10% 20%左右的回落。对于三四线城市而

13、言， 2015 年在一系列利好政策刺激下，楼市仍未摆脱量价齐跌的阴霾， 估计 2016年三四线城市量价仍将持续低迷。 二、政府去库存政策回顾 房地产去库存的首次提出，是在 2014年 7月 11日住建 部城乡建设工作会议上，新任部长陈政高就完善房地产政策 提出了三点落实意见，排在首位的就是 “ 千方百计去库存 ” 。 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需 两端宽松政策频出，促进市场量价稳步回升，行业运行的政 策环境明显改善，并陆续出台了一系列去库存的组合拳。从 需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费政策的 出台降低了购房成本，推动需求入市。地方政策灵活调整， 采取税费减

14、免、财政补贴、取消限购限外等多种措施刺激消费。 从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住 房货币化安置，改善市场环境。以下从货币政策、改善限购 条件、放松房贷和首付政策、财税政策等四个方面具体梳理 政策走势。 货币政策方面， 2015年，在整体经济缓增长，房地产库 存高企的背景下，央行五次降息四次降准。 5年以上的商业贷 款基准利率从年初的 6. 15%降至 4. 90%， 5年以上的住房公 积金贷款利率从年初的 4. 25%降为 3.25%。多次降息降低了 购房利率，更大程度降低了购房者的市场进入门槛。 改善限购条件方面，目前全国 46个限购城市中 41个城 市己放开限购，仅剩北

15、京、上海、广州、深圳、三亚未放开。 2015年 8月商务部发布住房城乡建设部等部门关于调整房 地产市场外资准入和管理有关政策的通知，打破了境外人士 在国内买房的限制。至此，在非一线城市城镇居民，流动人口 以及海外人员的购房门槛己经基本完全放开。 放松贷款和首付 政策方面，放宽首套房认定标准和各地银 行住房信贷政策的尺度。出台了提升公积金贷款额度、放宽公 积金贷款条件、降低公积金贷款和商业贷款的首付比例等一系 列措施。如多次下调公积金贷款的首套房和二套房首付比例， 目前己将非限购城市首套房和二套房商业贷款的首付比例分别 下调至最低 20%和 30% ,有效降低了刚需和改善型需求的资 金门槛。 财

16、税政策方面，目前除京沪广深四地外，所有城市己取 消契税征收环节 “ 非普通住宅 ” 的限定， 144平米以上首套 房、90平米以下和以上的二套房的契税税率分别降至 1.5%、 1%和2%。二 手房营业税免征年限五年改两年。营改增也于 2016年 5月 1日起正式实施，有助于减轻房企的税负，企业 可通过购置不动产抵扣增值税进项税金，企业持有不动产的 成本降低，可推动部分企业新购写字楼，对商业地产去库存 起到了一定的积极作用。 除了这些政策之外，人口政策的改革，如全面放开二胎， 户籍制度的改革，如允许农业转移人口等非户籍人口在就业 地落户等政策对房地产去库存也有利好作用。 2016年政府工作报告再

17、次强调去库存，明确指出要提高 保障房货币化安置比例、完善支持居民 住房合理消费的税收 信贷政策、因城施策化解房地产库存，建立租售并举的住房 制度等措施。 2016年 5月 4日，国务院鼓励个人出租房，允 许商业房改租赁住房。国务院常务会议共推出四项举措，分 别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面， 给予住房租赁市场支持。各地政府也密集推出多项举措积极 去库存。 2016年年初以来，与三四线城市库存高居不下形成明显 反差的是，一线城市和重要二线城市的房地产库存在 2015年 得到了很好的消化，全国房地产开发资金向这些城市加速集 中，新房开工面积在下降，导致供小于求，带 来这些城市房

18、 价持续大幅上涨。为保证房地产市场健康平稳发展， 2016年 一季度，北京、上海、深圳、南京和武汉等地房地产调控新 政频出，采取的措施主要有：限购、信贷、税收政策均进一 步趋严；增加土地供应并公布于众稳定预期；增加中小套型 的供应数量，搞好保障房建设；打击各种违法违规行为；主 动发声引导舆论。以上海为例， 3月 25日出台了新政，将从 严执行住房限购政策，从紧实行差别化住房信贷政策，加强 个人住房贷款管理。非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所 得税或社保的年限由 “ 自购房之日起计算的前 3年内在上海 市累计缴纳 2年以上 ” 调整为 “ 自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上 ” 。对拥有一套住

19、房的居民家庭，为改善居住条件再 次申请房贷购买普通自住房的，首付款比例不低于 50% ;购 买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。 三、房地产去库存难点原因分析 (一）地方土地财政刚性掣肘去库存 当前，地方政府的财权与事权不匹配，财力有限且不能 赤字财政，迫使地方政府寻求新的财源。而土地出让金、房 企及上下游企业营业税均归地方所有，造成地方政府高度依 赖土地财政。在利益驱使下，许多地方政府不考虑未来可能 造成的库存压力，出让土地的热情不减，造成供给端的土地 供应量仍有增加。如 2015年商品房销售额中土地出让金约占 37%，开发商和购房者交纳的税费为 25%。 需求端，由于地方政府在土地

20、供给上处于垄断地位，缺 乏竞争导致价格无法下降。土地招拍挂制度则进一步助推了 地价的上涨，使得开发商拿地成本逐年增加。加上相关税费， 房价随之水涨船高，居民的有效需求受到抑制，制约了房地 产去库存的效果。 (二） 人口城镇化滞后于土地城镇化 城镇化对房地产的投资和需求都有极大的拉动作用，但 目前我国城镇化发展总体仍较为落后，不仅城镇化水平远低 于发达国家及多数新兴经济体，而且城镇化质量不高，特别 是市民化进程缓慢，人口城镇化严重滞后于土地城镇化，城 镇化率的真实水平大打折扣。截至 2015年底，中国的常住城 镇人口占总人口比重为 56%，户籍城镇化率只有 33%左右。 即使将流动人口考虑在内，

21、人口城镇化还是大幅滞后于土地 城镇化。以城市用地规模弹性系数来衡量土地城镇化和人口 城镇化关系， 2000年到 2014年，我国城市建成区面积增长了 121.8%，城镇人口增长了 63.6%，城市用地规模弹性系数为 1.91，远高于 1-1. 12的合理区间，表明我国人口城镇化的发 展速度远滞后于土地城镇化的速度气 这意味着地方政府仅热衷于卖地，扩展城镇的土地空 间，但不关注人口城镇化。大量新区投入建设，城市在快 速生长，吸引了大量人口从乡村到城市参与开发，然而高 房价加上无法享受城镇的医疗、教育、社会保障等公共服 务，绝大多数农民工只是过客，难以在城市扎根，或是处 于徘徊在乡村与城镇的 “

22、候鸟 ” 状态，并没有最终落脚之处。 城市真正吸纳人口极少，甚至很多城市己经成为 “ 有城无业、 有城无市、有城无人 ” 的空城，造成房地产库存 高企也不 足为奇。 (三） 居民资产配置结构降低了房地产投资需求 据测算， 2015年末我国居民持有房地产总市值达到 60万 亿元，接近全年 GDP的 90%，商品房占居民总资产的比重达 到60%左右，而美国、日本等国的房地产资产占比仅为 25% 左右，即使是在 90年代房地产泡沫时期，日本该占对也低于 我国，为 40%。可见，无论从绝对总量还是相对占比来看， 我国的房地产在居民资产配置中的占比均处于高位。 同时，价格预期己成为影响当前房地产供需变动

23、的重要 因素，由于前期降息、放松信贷等刺激政策的透支，居民增 加房地产投 资的愿望更加谨慎。特别是三四线城市房地产价 格进入下跌通道，房地产保值增值的作用逐步下降，居民资 产配置更加多元化，配置房地产资产的意愿逐步降低。 (四） 人口流失造成房地产去库存能力形成区域分化 一线城市和重要二线城市的经济、社会资源基础雄厚， 如拥有优越的地理位置，更为完善的教育、医疗等公共资源， 能提供更宜居的环境和更便利的生活条件。它们也通常是国 内外知名公司的战略重点城市，对于人才有着巨大的需求缺 口，这些优势对人口的吸附能力较强，尤其会吸引高净值人 群 的持续净流入。在经济发展与财富聚集的双方面作用下， 一线

24、城市和重要二线城市房地产的需求仍有上升空间，拥有 更强的市场去化能力，去库存的压力相对较小。 而三四线及其他二线城市的库存压力极大，其中一个重 要的原因在于常住人口的净流出。本市人口，特别是高净值 人群容易向经济密度更高的区域，如一线城市流动。一方面 造成城市常住人口普遍低于户籍人口，存量住房需求饱和， 对新增住房的需求也相对减少。另一方面还带来了财富的流 失，甚至是几代人的财富。而流入三四线城市的多为农村人口， 他们很难带来财富，加上大部分农民工收入 较低，工资增长 缓慢，缺乏现实购买力。他们的积蓄大多存在银行，缺乏其 他投资理财收入，财富的增值水平低，加之从事的职业和行 业性质造成农民工工

25、作不具有稳定性，就算支付了首付，后 期按揭的资金能否持续，不确定性也很大。 (五）房地产项目高度同质化，供给创新不足 许多城市，尤其是广大三四线城市的库存高企一定程 度上是房地产企业竞争力不足的结果。部分开发商专业度 不够，开发的房地产项目仅仅是简单复制以往成功的楼盘， 造成大量同质化产品，缺乏特色，没有考虑到居民多元化 的需求。 如目前三四线城市的住宅地产中绝大部分楼盘都仅以地 段优势、交通便利、城市中心等为卖点。在房地产市场的黄 金发展期里，房地产企业不用太多特色和营销都可以很容易 地把房子卖出，而如今黄金发展期己过，居民需求也更加多 元化，消费相对更加理性，多数人持观望态度，并不会急于

26、购进。房地产项目若还是仅以地段、交通、户型设计等作为 营销元素，缺乏差异性和竞争力，很难吸引居民购买。 商业地产库存高企的一个重要原因是供给缺乏创新。在 电商冲击下，传统的商业业态己经不是简单满足基础消费， 而更多地关注选择性消费和体验消费。传统 购物中心的商业 模式己经老化，面临着难以稳定客流的难题，原本熙熙攘攘 的购物中心客流锐减，甚至出现大面积撤店的现象。在经济 下行压力持续加大的背景下，新建的商业中心更是很难吸引 到充足的商铺和企业入驻。 从市场整体趋势看，当前我国仍处在城镇化中期，户籍 制度等阻碍人口流动的体制障碍也在逐步消除，未来相当 长一段时期内农业人口大规模向城市迀移的趋势不会

27、改变， 房地产市场需求规模依然可观。同时，经济发展和收入水 平提升提高了居民的住房需求层次，住房需求消费升级趋 势将逐步显现。品质化、功能化的改善型住房和多元化 的 房地产业态将成为未来的主力需求。因此，我国房地产行 业仍然具有较大的发展空间。只要后续新建规模维持在适 度水平，我国房地产库存规模总量将逐步下降，行业前景 依然较为稳定。 从政策调控趋势看，未来房地产市场政策面仍将维持宽 松局面， “ 去库存 ” 仍将是政策调整重点，强化 “ 因城施策、 分类调控 ” 也将是房地产行业政策的一大主旋律。除了继续 降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求 等刺激存量需求的措施外，一线和重

28、要二线城市的房地产政 策将立足于抑制房价过快上涨，维持房地产投资温和增长， 并将从土地供应源头真正落实 “ 有供、有限 ” ，扩大土地合理 的供给。同时，三四线城市的货币化补贴等政策仍将持续， 地方政府为了加快房地产去库存进程，不排除釆取行政手段 进行直接干预的可能。 从区域库存去化趋势看，未来一线和重要二线城市限购、 信贷税收政策将进一步趋严，房地产企业也将加码房产投资 建设，同时政府也会适当地增加土地供应。因此， “ 需求抑制 ” 和 “ 供给增加 ” 并存将形成一线和重要二线城市补库存态势。 当然，为了防范资产价格快速上涨带来的潜在风险，以及希 望通过一二线城市房价温和上涨形成全国房地产

29、市场稳定的 市场预期，一线和重点二线城市补库存将相对温和，房地产 投资增速或将维持在 5%左右，市场将继续延续轻库存态势。 二线非重点城市及三四线城市房地产供给端或将延续投资与 新开工不断放缓的趋势，房地产的供给增长率将继续减缓。 货币与住房信贷政策的调整、房地产交易税收改革等政策延 续一定程度上支持需求端改善，预计 2016年二线非重点城市 及三四线城市整体去化压力有所缓解，但具体影响趋于分化。 那些经济基本面较好、人口聚集度较高、需求较稳定的二线 非重点及三四线城市去化表现将明显改善，而人口聚集度不 足、产业支撑度缺 乏的大多数三四线城市仍将面临着艰难的 去库存过程。 (一） 兼并重组盘活

30、存量，优化房地产行业格局 许多房地产企业因为规模较小，开发成本较高，加上产 品没有品牌附加值，常因销量不畅而陷入资金困境。通过房 地产企业的兼并重组，一部分小型房地产公司主动与大房企 合作，大型房企规模会持续扩大，小公司不一定需要通过降 价的方式就能消化掉现有库存，若需要降价销售的，也可以 通过规模化开发降低成本，拓展出降价的空间。上市房企可 通过资本运作来操作，如大型的上市房企通过股权或项目收 购做大市值规模，在医疗、旅游等领域开展跨界并购等。 通过兼并重组，以最小的成本盘活存量，能实现市场的 优胜劣汰，提升行业集中度，优化行业格局，鼓励房地产企 业做大做强。进而提升行业整体开发运营水平，实

31、现房地产 市场供需的高效匹配。 (二） 房地产企业转型地产细分领域，满足多元化 需求 要解决房地产行业产品同质化严重的问题，房地产企业 可通过积极谋求业务转型以寻求新的发展契机。一方面，房 地产企业在对内进行资源重新整合的同时，要对外寻找新的 资源进行吸纳和 补充，与其他行业，如旅游业、医疗业、文 化业和互联网行业等进行跨界融合，以此实现细分业务领域 的拓展。可由房地产企业嫁接具有发展潜力的行业资源，发 展养老地产、旅游地产、医疗地产、文化地产等，以实现资 源有效整合，达到优势互补、资源共享、互利共赢的目的。 另一方面，通过对目标市场的细分，对产品进行改造，释放 或创造市场需求，针对不同的需求

32、特点来设计特色产品，匹 配细分的目标客户群。一些行业龙头企业的经验可为众多房 地产企业提供借鉴。如万科推出的米公寓，针对刚工作的大 学生和白领群体想住在方便上班的城市中心， 但经济能力又 无法负担大套住房的需求。在商业地产上，创新写字楼的出 租方式。 (三） 银行加强信贷支持，参与住房公积金资产证 券化 银行能在房地产去库存过程中发挥积极作用。可主动灵 活采用多种手段参与到其中，如提供授信融资，向公积金中 心发放贷款用于解决公积金贷款资金不足的问题，拓宽个人 住房贷款资金来源，缩短个人住房贷款的放贷审批周期等。 可以发挥一定的灵活性，在政策允许的范围内自主决定首付 比。除了传统的商业信贷之外，

33、银行还可加强与信托、证券 等其他金融机构的合作，为房地产企业提供 “ 商业银行 +投 资银行 ” 的综合金融服务。各类金融机构还可与各地公积金 管理中心合作发行住房公积金资产证券化产品，既可以盘活 公积金贷款、提高贷款周转率，缓解公积金中心流动性紧张 的现状，也有利于降低居民购房成本，助力房地产去库存。 (四）发挥金融机构有效支持作用，助推房地产企 业向轻重资产结合的模式转变 目前大部分房地产企业还基本处于重资产阶段，商业地 产主要赚取的是开发利润、资产升值收益和租金收益，而轻 资产下的经营主要交由专业公司打理。但当前我国的房地产 市场，不论是住宅还是商业地产，都己经进入了存量房时代， 房企面

34、临着资金 和运营的双重压力。房地产企业应更加注重 提升物业价值和持有经营，不仅要有专业的资产管理，还要 运用先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值。 一方面，可通过房地产金融解决资金难题，利用房地产 信托或房地产基金的方式运营地产项目，有助于房企分散单 个项目的风险，提高收益率。另一方面，可通过房地产金融 来改造低效物业。金融机构发挥金融的支持作用，打造地产 金融产业链，灵活运用 “ 股权 +债权 ” 、 “ 存量 +增量 ” 等投 资方式和地产金融的资产收购、房地产抵押贷款、房地产信托、 房地产投资基金、资产证券化等多种手段，助推 房地产企业 向轻重资产结合的模式转变，实现由单纯地产开发向提供综 合运营服务转型。 参考文献： 1 谢 皓 宇 . 因 去 库 存 引 起 的 地 与 人 R.华泰证券， 2016. 2 苏雪晶，陈慎 .春节返乡简记一一三四线城市草根 调研系列之三 R.中信建投证券， 2016. 3 周幼曼 .推进人口城镇化的财税体制改革研究 I. 经济与管理评论， 2014 (4). 作者简介： 周幼曼中国华融资产管理股份有限公司博士后工作 站、中国人民大学博士后流动站