建筑行业凤凰城项目营销策划书（3）.doc

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1、目录工程SWOT剖析上风上风时机挟制工程SWOT剖析一上风1） 郑汴路商圈自然的地段上风，这里是财产的俱乐部，年夜亨的制造厂，在这里百万年夜亨屈指可数，每年都有新一代需要发生，源源不时的需要是我方楼盘最无力的支持。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高级楼盘满意，这一部分客户年夜部分是第二次或第三次置业，是最终花费，10年内不会再置业。b、中端市场被西方明珠、百合花苑、虹景故里等中档楼盘满意，属适度花费跟最终花费的结合。c、复合市场。凤凰城一期是一个群众楼盘，从价位角度分别，属中高级楼盘。凤凰城二期年夜户型工程的目的群，可能业主身份庞杂，置业心思不尽一样，故推行进程中，不克不及拘泥于单一的

2、推行主线。本地区年老人多为支出较低的蓝领阶级，无效需要缺乏。假设凤凰城二期贩卖采纳青年居易一味的向年老时髦族诉求，我方楼盘贩卖可以面比照较严格的场面。2） 郑汴路板块高级楼盘云集，曾经同今后小道板块一样，成为身份、财产的意味。凤凰城二期应借此观点，实现品牌抽象的改变。3） 正在构成的“年夜卖场商务区能直截了当发动凤凰城二期的投资代价，乃至有可以使凤凰城二期成为“年夜卖场的隶属配套。该场面一旦构成，贩卖将高高在上，呈现爆抢场面。4） 凤凰城工程二期有宏年夜的升值空间与既得便当A、 107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财产直达站。有“东之中或“东区发起机的本质位置。郑汴路商圈早已成为百万年

3、夜亨的制造厂。然而如此的自然地产需要上风，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风景占尽，而我方楼盘以“华夏地产年夜低震的脚色，不只不播种自然的地段上风，同时为二期、三期制造了品牌阻碍。这一征询题必需在二期工程失掉改动。B、 郑东新区的辐射效应。郑东新区的开拓将使郑州的核心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支持地带，配套完好，生涯便当的前提将给郑汴路东段带来一次史无前例的商机。而凤凰城工程偏偏位于这一板块的核心。5） 绝对较低的价位即便1850元/平方米，比其周边楼盘，仍存在上风。要害是喧哗的情况，落低了花费者对凤凰城的代价认知，现在花费者的心思价钱，在1800元/平方米以下。晋升工

4、程的承认代价，躲避情况上风，是推行中最主要的任务。二上风1、凤凰城可售资本由三种差异的物业形状构成，这三种物业形状的目的群是完好差异的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资本仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。现在，平日142平米的面积即能做出比较温馨的4室2厅，年夜户型并非市场的主力地点，由于总价缘故，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。同时此类房源还要跟四周金色光阴、金色港湾、百合花苑、西方明花圃乃至建业、英协等西北板块简直一切的楼盘相竞争。尤其是850万元的年夜户型现房可售资本，不克不及听任由二期带一期平日年夜户型带不动100平米以上的年夜户型

5、，不克不及竭尽尽力主打现有房源总房源无限，招致营销资本总量较少，也不克不及先做二期树品牌，在构成二期胜局后再做一期尾房。这对营销任务是一个宏年夜的应战。2凤凰城二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要通过喧哗的市场，特别难构成精良的看房通道。凤凰城一期、二期又被青年路所分开，特别难构成全体楼盘感受，有“只是两栋临街楼的印象。3凤凰城二期跟张庄一墙之隔，有都会村落的抽象，物业平安系数较低，寓居情况喧哗，仅靠硬件设备，特别难构成高级楼盘抽象。4与二期比较，一期楼盘素养高、售价低，构成凤凰城二期贩卖心思价位抗性。6） 非现房，不契合商户即买即住的花费心思。7） 非独破厨房，做饭起居不便利，这与现在郑汴路商

6、户想改动每天吃年夜排挡的欲望不符。三、时机1商店的拆迁，本来寓居在商店二楼的商户另谋寓所，招致租房市场愈加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的宏年夜花费群体将突显凤凰城二期的投资代价。顺水推舟，纯真商店拆迁构成的寓居需要，即可成为凤凰城二期主力客源。2开掘市场。郑汴路商圈商店堆栈资本缓和，从用度角度思索，商户、伙计在二楼寓居特别不划算。发起较年夜的商户从商店的二楼搬出来，到凤凰城置业，开拓新市场。3郑汴路各市场竞争剧烈，年夜鳄级商户正在构成，这些商户为了波动企业中的主干力气跟支属，已开始为他们置办总价较低的屋宇。这些屋宇平日位于商店左近，以便于商户们无严峻意思上上班的生涯任务需要，而凤凰

7、城二期偏偏契合商户们的这一需要。4） “年夜卖场的整合，将对年夜鳄构成火上浇油，凤凰城二期有可以成为“年夜鳄的商务配套。a) 年夜户型的特征招致目的客户对寓居情况恳求不高。凤凰城二期配套不全，寓居情况喧哗的抗性可以弱化。b) 凤凰城二期产物总价低，置业危险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“年夜卖场作依托，购房、租房需要长期存在，物业简直不克不及够升值，也比较轻易转手或出租，这特别契合本地贩子置业心思。c) 凤凰城二期应当说存在充分的客户资本，花费的中坚力气是建材市场中的商户，故推行中可采纳铺单的方式为主，报纸告白、播送告白为辅的媒体战略，浪费少量的推行本钱。d) 年夜户型现房阶段户型

8、上风一览有余，故期房从另一方面说是一种上风。e) 以年夜卖场做依托，诱惑郑州房主投资市场，这部分客源特别难成为凤凰城二期贩卖的中坚力气。f) 郑东新区建成需历时20年之久，总投资2000亿元，此中一期总投资156亿元，在5年内实现。这将给郑汴路宏年夜的市场时机。6精良地段开展远景，为贩子带来投资的时机。四挟制1行业内的竞争i. 周边楼盘云集。建业、英协、西方明珠、百合花苑、金色光阴等林破在郑汴路左近，客户分流，竞争剧烈。ii. 郑州年夜户型市场正趋饱跟，适量的年夜户型的投放势必招致愈加适量的楼盘优越劣汰。建业四期、百合花苑、金色光阴二在即期均有年夜户型投入市场。凤凰城二期该当亲切存眷市场静态，争夺占据市场先机。2行业外挟制郑汴路“年夜卖场的构成，商务愈加便利快捷，商务的两头环节增加，将镌汰一批中小商户，故凤凰城的花费群将萎缩。当局关于商品房2003.5.1当前须全装修出卖。在一年阁下的时间内，建材、装修市场将呈现，由散户置办为主向团体置办为主的改变。而开拓商必需思索群众市场，故家装市场要从新整合。年夜品牌何去何从，特别难猜想；中档品牌可以会锋芒毕露，门庭假设市。但商户总数只会增加，在那个变化的进程中，他们的置业热情将年夜年夜扣头，凤凰城二期须在这一场面认知或构成之前实现贩卖，否那么我们将堕入特别主动的场面。