房地产开发企业的成本管理.doc

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1、房地产开辟企业的本钱治理房地产开辟企业的本钱治理跟着中国房地产市场由生临时步入成熟期，市场竞争日趋剧烈跟规范化。在这种情势下，房地产开辟企业要想取得动摇的运营利润，除了必需亲密存眷跟研讨花费者的花费偏好，供给适销对路的房源外，还应当尽力落低开辟本钱。“利润贩卖支出本钱用度这一庞杂公式，充沛反应了本钱治理的主要性。房地产开辟本钱是指房地产开辟企业为开辟必定命目的商品房所支出的全体用度，就其用处来说，年夜抵可分为以下几多个年夜局部：地皮本钱约占工程总本钱的30-35%阁下、后期用度约占工程总本钱的2-3%阁下、工程本钱约占工程总本钱的50-55%阁下、营销本钱约占工程总本钱的5-8%阁下、治理成本

2、跟财政本钱。从本钱的属性来看，地皮本钱、治理费及财政本钱在工程初期即可年夜局部断定，其动摇幅度巨年夜，可控性绝对较小；后期用度、工程本钱、营销本钱那么会由于工程自身状况、触及庞杂因素众多等而呈现前后测差别较年夜的状况，如采用无效办法，那么可紧缩性可控性较强。因而，工程本钱、营销本钱是工程开辟过程中停顿本钱操纵的重点。尤以工程本钱为重。房地产开辟企业工程本钱的发作是一个过程，触及到了后期筹划、计划、计划、施工、贩卖等开辟全过程环节，因而地产企业的本钱操纵，的确是要在工程开辟的全过程中，对上述全体本钱形成因素停顿计划、操纵，经过树破无效的目标本钱治理系统、义务本钱操纵系统跟静态本钱治理系统以实现企

3、业利润最年夜化的目标。1.怎样树破目标本钱治理系统？依照咱们对房地产行业标杆企业的本钱治理理论剖析阐明，能否无效停顿工程目标本钱治理是表白房地产开辟企业治理程度的主要标记之一。目标本钱治理的确是经过制订目标本钱，将目标本钱按规范的本钱构造树层层剖析；再经过将预合计划落实到部分与举动上，把目标酿成可履行的举动计划，并在履行过程中把实践后果与目标停顿比照剖析，寻出差距，剖析缘故，制订改良办法。要树破一个完美的目标本钱治理系统，需求明白以下要害内容：n?依照基于策略的管控形式树破本钱治理系统构造，本钱治理系统架构要紧应包含：团体跟上司开辟企业地区公司、都会公司或工程公司的本钱治理定位-职责-权责，要

4、紧明白企业总体的本钱治理主体、各分项本钱治理主体跟义务主体，并明白在工程本钱治理营业流程要害环节各层级各部分的权责；?团体跟上司开辟企业本钱信息监控手腕跟明白的监操纵度请求，应细化落实到分项、分时的本钱信息报送、汇总跟剖析。n制订精确的工程目标本钱目标本钱是企业预先断定的、在必准时代内跟经过尽力所要实现的本钱目标，是工程本钱的操纵线。要制订精确的目标本钱，需求满意以下的根底前提：nnn树破规范化的本钱构造系统，片面反应工程各项本钱信息；充沛的本钱信息库跟本钱信息数据共享机制；规范化的本钱治理流程，界说如安在工程展开阶段对“估算本钱停顿测算，怎样在“计划计划、“扩初计划、“施工计划各个阶段实现对

5、目标本钱的层层细化订正，并形成终极的目标本钱，指点招标、施工、推销等营业运动中的本钱用度的运用与治理。2.怎样将目标本钱剖析至部分及岗亭树破义务本钱系统？在明白工程的目标本钱的根底上，还需求经过树破“义务本钱系统来实现落实跟考察。“义务本钱体系的目标是明白专业本能机能部分的本钱治理职责，并借助技巧经济目标反响、考察评估其职责履行状况。“义务本钱答复的是在“本钱治理相干营业中“谁来做、做什么的咨询题，是本钱治理系统架构在部门职责跟岗亭职责层面的剖析跟落实。“义务本钱系统包含以下因素，即义务主体、义务范畴、考察目标跟评估部分。n义务主体：依照房地产开辟工程拓展论证、计划计划、工程施工、贩卖客服等本

6、能机能部分断定响应的义务主体，并明白在各营业环节辨别主导部分跟共同部分；n义务范畴：修建本钱按发作顺序分别义务部分，修建本钱以外按本钱工程分别义务范畴；n考察目标：以定量目标为主。反响目标的系列数值反应工程本钱特征，单一反响指标高低并不克不及照实反应本钱感性；n评估部分：及时盘算并供给反响目标。在各部分宣布自我评估的根底上，就各义务本钱治理后果能否经济公道，能否契合本钱治理主旨，宣布评估看法，并形成零碎的工程义务本钱剖析讲演。在施行过程中应当将义务本钱系统跟企业的绩效治理系统无机的联合起来，系的考察目标应当成为绩效考察系统财政本钱类目标的核心内容。以下为一家企业的义务本钱系统表：房地产开辟企业

7、义务本钱体主导部分共同部分反响目标考察部分地皮取得本钱工程拓展部营销部每平米地价地皮取得时刻财政部开辟后期预备费-报批报建费工程拓展部报建用度节省率财政部-计划费技巧部工程部每平米计划费本钱部-三通及暂时装备费工程部技巧部主体修建本钱(主体修建工程费、主体装置工程费)社区修建本钱社区管网工程费、园林情况费、配套装备费:构造、装置计划工程部技巧部每平米含砼量本钱部招标及签约推销部本钱部招标比率本钱部工程司理部最廉价定标比率本钱部资料推销推销部本钱部甲定资料占造价比率本钱部工程司理部统购资料购置率每平米钢筋含量本钱部计划变卦计划部工程部变卦比率本钱部工程签证工程司理部工程部签证比率本钱部工程结算本

8、钱部工程部工程部结算讹夺率工程部开辟直接费-工程治理费工程司理部工程部每平米治理费财政部-本钱财政部-营销支撑用度贩卖部客户效劳部每平米营销费治理用度各部分人均行政用度财政部每平米治理用度人均贩卖支出贩卖用度贩卖部客户效劳部每平米贩卖用度财政部每平米告白用度人均贩卖员面积3.工程论证阶段怎样停顿本钱操纵？工程拓展论证阶段的本钱操纵重点在于操纵地皮本钱。地皮本钱要紧指地皮取得阶段形成的品种用度支出，包含地价、地皮震拆迁弥补费、种种弥补费、土地契税等。在房地产全部开辟过程中，地皮一旦到手，其本钱即根本断定，直至工程开辟实现，该本钱普通也不会有较年夜变更。因而操纵地皮本钱的要害在于拿地时的本钱剖析精

9、确。采用必定的招标报价策略、严厉操纵交地及付款危险。工程论证阶段本钱操纵的重点要紧在于以下几多个方面：nnn树破在充沛完美本钱信息根底上的对目标地块精确的本钱信息剖析；制订恰当的地皮猎取招标报价策略；树破严厉完美的工程破项审批权限跟流程。比方，某标杆企业对工程拓展论证阶段做出如下规则：各单元新工程破项时必需向团体总部提交破项叨教跟具体的可行性研讨讲演，并经团体破项听证会探讨经过。可行性研讨讲演除应具有地块根底资料、周边情况及其展开趋向、协作方配景、协作方法及前提、开端计划计划计划、开辟节拍及市场定位等根底内容外，还须包含以下内容：nnnnnn本钱用度估算跟操纵目标及办法；投资及效益测算、利润表

10、白布置；税务情况及其妨碍；资金计划；竞投计划仅限招标、拍卖工程；投资危险评估及响应的对策；n工程综合评估看法。4.计划阶段怎样停顿本钱操纵？计划阶段本钱操纵的重点除了操纵好计划费报建费、勘探费等比重较小，且普通有相干免费规范更要紧的是经过限额计划等手腕从泉源上操纵好建安本钱。该阶段要紧从以下几多方面停顿操纵：，n计划供给商推销治理：对观点计划、计划计划依然普通的装修计划，均经过规范化的计划供给商推销操纵流程，以争夺最准确的性价比；n经过限额计划落实目标本钱的请求：在满意计划品质的前提下，限度钢筋含量、砼含量、节点计划等对工程造价妨碍年夜的内容；在满意修建后果的前提下，操纵装潢用料跟修建资料封样

11、对工程造价的妨碍；n经过规范化的计划义务书跟计划条约严厉操纵计划单元的计划品质：在工程后期即尽能够断定有关技巧经济目标参数，避免因计划自身掉误缘故招致本钱添加，计划用度的考核、领取亦与之挂钩；施工图计划条约应具有有关限额计划请求的条目，并载明：计划单元的施工图估算原那么上不得打破我方体例的修建本钱估算；n经过规范化的计划评审流程来评估各主要计划节点的计划后果品质：如某标杆企业规则总体计划计划计划必需包含修建本钱操纵总体目标，应起首上报团体指点牵头构造的“计划设计计划听证会检察，获经过前方可进入下一计划阶段如单体计划、扩初计划、施工图计划。每一阶段都必需求求计划单元出具计划概预算，并在与上一阶段

12、的概预算停顿仔细剖析、比拟的根底上，体例我方的修建本钱概预算，断定各本钱单项的操纵目标，并以此操纵下一阶段的计划；n经过施工图会审来操纵计划品质跟工程本钱：如标杆企业在施工图实现后构造由设计、工程、本钱职员跟监理职员构成联合小组，对施工图的技巧性、平安性、缜密性、经济性包含建成后的物业治理本钱等停顿会审，提出明白的书面检察看法，并催促计划单元停顿修改，避免或增加计划分歧理乃至掉误所形成的投资丧掉白费。5.工程施工阶段怎样停顿本钱操纵？工程施工阶段本钱操纵的重点在于工程供给商选择治理、资料装备供给商治理、工程进度款治理、计划变卦治理、现场签证治理跟工程结算治理。该阶段要紧从以下几多个方面停顿操纵

13、：n?工程供给商选择治理、资料装备供给商治理：在工程后期目标本钱曾经树破的状况下，本钱治理部分应及时对本钱测算值作进一步拆分如按土建、装置、消防、弱电、铝合等，将具体化的本钱操纵目标用于对工程供给商跟资料装备供给商选用操纵；?明白工程分包、资料装备分级分类推销方法跟权限，此中重点是依照所需资料及设备清单决议甲供、甲定乙供跟乙供的方法，并在工程施工承包条约中加以明白；?树破健全资料装备的询价、订价、签约、进货跟验收保存相别离的外部管束轨制；在招标推销过程中，应构造计划、工程、估算、财政四年夜专业职员联合构成招标任务小组，就招标范畴、招标内容、招标前提等停顿具体、具体的筹划，订定标书，展开招标运动

14、；对招标单元应就其天资、经济气力、技巧力气、以往施工工程跟施工治理程度等停顿现场调查，提出版面调查看法；对招标状况进行评估，提出版面评估看法；?增强工程供给商跟资料装备供给商信息库治理跟评估任务，完美招标单元的资历预审、评估考察轨制，本着地下、公道、公平的原那么普遍接收品种承包商，以实现充沛的市场竞争，终极实现落低本钱的目标。n?工程进度款治理：严厉按条约跟流程停顿工程进度款的领取：施工单元按月报送施工进度计划跟工程进度实现月报表；工程、估算部分会同监理职员，对比施工条约及进度计划，考核工程进度内容跟竣工部位主体构造及荫蔽工程局部须供给照片、工程品质证实等资料；估算部分收拾复核工程代价量；经财

15、政部分考核后按有关同意顺序付款并注销付款台帐。?工程进度款领取到达工程造价85%时，原那么上应停顿付款，预留至多10%工程尾款跟5%保修款，以便控制终极结算自动权。n计划变卦、现场签证治理：完美计划变卦、现场签证的流程、轨制，完美计划变卦前的本钱评审轨制，明白各相干职员的具名权限。n工程结算治理：?单项工程跟工程开工必需契合规则的前提，应经过自检、复查、验收三个环节才干移交；?计划、工程、审算、贩卖跟物业治理部分必需参与工程构造验收、装修验收及总体验收等，“移交证实书应由施工单元、监理单元跟物业公司同时签订；?凡有妨碍运勤奋用跟平安及分歧计划请求的构造部位、装置部位、装潢部位跟装备、装备，均应

16、限日整改直到复验及格。因施工单元缘故耽搁工程移交，给我方形成经济丧掉的，要按条约追查其义务；?工程移交后，应按施工条约有关条目跟物业治理规则及时与施工单元签订保修协议书，以明白施工单元的保修范畴、保修义务(包含验收后呈现的品质咨询题的保修义务的商定)及处分办法等；?采用一次性拘留保修金、自行保修的开辟企业，应答保修事项及其用度有充沛的预甲方按租售许诺先行垫付的属保修范畴的用度，应在工程承包条约中便明白有乙方本钱治理部分应答主体工程本钱停顿跟踪剖析治理，停顿“三算比照，寻收工程计，留足保修用度；?承当；?本钱超、落的因素，并提出改良办法跟看法。?在本钱治理部分供给的结算资料根底上，财政部分该当联

17、合预支备料款、代垫款子用度等债务、债务，对比条约具体考核并体例工程财政决算书。6.n怎样停顿无效的签证治理现场签证要重复对比条约及有关文件规则稳重处置。现场签证必需列清事由、工程什物量及其代价量，并由甲方主督工程师跟估算职员n以及监理单元现场治理职员独特署名，此中甲方估算职员必需对工程量、单价、用工量担任把关。现场签证的具体审批顺序与权限，由各开辟企业自行制订。n现场签证必需按事先发作事先签证的原那么，在预先五日内操持终了，严禁预先补签。签证内容、缘故、工程量必需清晰明白，涂改后的签证及复印件不得作为结算依照。n凡履行造价年夜包干的工程跟取费系数中已计取估算包干费或弗成预感费的工程项目，在施工

18、过程中不得操持任何签证。n因业要紧求或许因计划不当，的确需求变卦计划的，应填写计划变卦审批表并体例估算，经计划、监理单元跟甲方有关担任人承认后，方可操持，操持过程中必需对比有关计划、施工或售楼条约，明白经济义务，根绝自觉签证。7.营销阶段怎样停顿本钱操纵？营销本钱要紧指在工程贩卖过程中形成的品种用度，包含告白费、推行费、售楼处用度。操纵营销本钱要害依然要进步营销筹划的程度，使无限的营销投入发扬最年夜的功效。在那个阶段营销本钱治理的要紧办法有以下几多点：n联合工程目标本钱，树破各项的告白及市场推行计划、估算的履行及监视体系。加强计划及估算体例的精确性、可操纵性、有针对性；n完美营销供给商选择操纵

19、流程，完美各项告白制造的报价、比价、议价操纵流程，用竞标的方法，追求各项告白制造的优质廉价，操纵告白制造的用度本钱。n经过营销供给商本钱信息库的树破跟营销供给商的评估机制，无效地落低营销本钱。8.怎样停顿无效的静态本钱治理？静态本钱反应的是工程施行过程中的预期本钱，经过及时反响目标本钱跟静态本钱的差别，协助相干部门及时发觉咨询题并处置咨询题，实现对本钱的操纵。静态本钱的核心是及时性，静态指的是在工程全部性命周期的任一时刻点，都能及时控制工程最新的成本形态，比方，每平方双方综合造价是几多？咱们夸年夜“在工程履行过程中能对工程的全本钱停顿及时测算，只要如此才干操纵本钱、辅佐营销决策。假如只是在工程

20、终了时掉掉相干本钱数据，实践上只能实现根本本钱核算功用，对工程本钱操纵却不任何协助，由于到了工程终了时，米已成炊，谈操纵为时已晚。静态本钱操纵要紧存眷以下几多个方面：n以条约治理为核心：静态本钱=合异性本钱非合异性本钱待发作本钱。合异性成本是静态本钱中变更性最年夜的局部，其“高变更性决议了它是本钱操纵的重中之重。而“非合异性成本，如“当局报批报建用度等，那么绝对轻易操纵。恰是由于工程条约的不断定性，招致了本钱操纵的庞杂性，反应在实践营业中，就表示为“变卦黑洞、“款子超付等本钱掉控景象反复呈现。因而，咱们在本钱治理中必需“以条约为核心。n捉住三条主线：三条主线：“静态本钱、“实践发作本钱、“实付

21、本钱。“静态本钱反应恣意时段工程的综合本钱及构造散布；“实践发作本钱指的是工程以后已鉴定的工程量，与“动态本钱比照可反应收工程全体进度；“实付本钱指的是实践已领取的款子，与“实践发作本钱对比反应出款子的领取进度，包含敷衍、实付的状况。这三条主线能够非常好的反应工程本钱履行的全貌。n树破本钱剖析预警机制：本钱治理部分要树破本钱剖析预警轨制。本钱剖析预警制度指的是本钱治理部分与有关部分共同，在工程展开的差别阶段依照工程展开的具体状况及时，活期调整本钱台帐，及时反响有关本钱变更状况，猜测本钱变更趋向，并经过种种无效道路如本钱操纵小组集会轨制及时停顿调剂、消弭形成本钱异样动摇的分歧理因素。别的，在工程

22、竣工后，由财政部分、本钱治理部分独特牵头，对工程开辟本钱的构成、散布、变更过程停顿深化剖析，并做出公道的评估。n充沛借助信息化手腕：静态本钱的形成是相称庞杂的，为了能及时掉掉静态本钱相关数据，实现本钱核算、本钱操纵的目标，咱们必需借助信息化手腕进步企业本钱治理程度。本钱治理零碎事实上是一个能够及时反应收工程本钱的信息平台，它能够辅佐咱们树破本钱构造系统、规范操纵流程、及时记载跟踪核心营业停顿，实现营业、财政、资金治理的无机联合。全部零碎的核心是缭绕条约治理停顿的，包含了估算本钱、目标本钱、条约台帐、条约变卦、条约结算、付款治理、资金计划、动态本钱等功用。零碎还能够供给决议的依照，比方付款时刻、

23、汗青账务，少量的根底任务能够依职本钱治理来简化，它的通明跟及时查问能够让相干职员进步效力同时对工程停顿监控。零碎经过即时反响目标本钱跟静态本钱的差别，年夜幅晋升企业对本钱的掌控才干，放慢决议过程，进而进步企业的核心竞争力。9.标杆企业目标本钱治理系统的启发在房地产开辟企业本钱治理过程中，一些优良企业取得了非常好的后果。比方万科，经过施行无效的目标100元阁下落低至现在的30元高低，并且使本钱管本钱治理系统，使得的工程单元本钱偏差由本来的理零碎在以下方面掉掉了明显晋升跟改良：n各工程本钱数据会合反响，即时理解工程静态本钱跟利润状况，工程定位跟指点决策愈加精确；nnnn工程跟资料推销条约条目、条约价团体内相互自创；相似工程之间非常便利停顿比拟，发掘本钱落低潜力；及时统计变卦签证的造价，实现可控；本钱数据与财政之间相互挪用，和谐高效。依照咱们后面引见的房地产开辟企业目标本钱系统树破跟工程开辟各个环节本钱治理跟操纵要点的分析，房地产开辟企业要想在本钱治理方面到达较好的程度，必需一直保持革新翻新，经过继续的改良提高才干取得较好的后果。在那个过程中，既有做到依照构造展开策略跟管控形式断定公道的本钱治理体系架构，停顿须要的构造革新跟本能机能调剂，还要树破明白的目标本钱义务系统跟规范化的营业流程系统，并充沛重视古代化的信息技巧手腕的充沛运用。