xxx新世界名店城商业物业管理方案.doc

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1、荆州市新世界名店城有限公司 “新世界名店城”物业管理建议书蔡 开 宇2004年3月15日新世界名店城地处荆州市核心商圈的地王中心，拥有得天独厚的地理位置，在商场规模和设备设施方面是目前荆州最大的，硬件环境无疑具备了打造一流商场的基础。做为配套服务的物业管理，在保障商场经营秩序的安全高效、保证设备设施的完好、创建一流商业品牌和百年老店、达到使物业保值增值的目的等方面具有极其重要的作用，是打造一个成功的商业品牌必不可少的软件基础。 根据对名店城目前的现场情况的了解以及掌握的一些资料，现就新世界名店城的物业管理方面的相关问题简要建议如下：一、名店城物业管理的主要内容根据与名店城谢总沟通所了解的情况，

2、名店城的物业管理将成立一个专门的职能部门来负责，其主要职责设计如下：1、 对小业主或承租商的管理名店城采用分散产权和商铺租赁的方式，在物业管理方面就有一个分散物业的产权人（小业主）和物业使用人（承租商）的管理问题。如果公司另有专门的小业主管理部门，物业部门要做的就是对承租商户的服务，主要有以下内容的工作： 协助和组织成立由公司（大业主）、小业主、工商部门、承租与经营商户代表共同组成名店城管理委员会，协助管理委员会制定各种管理条例、公约等，并与每位经营商户签定管理公约，明确业主、经营者和管理者的责任、权利与义务，对每位经营商户进行约束，以保证良好的公共经营秩序。 协助公司经营管理部门对承租商户的

3、日常经营中各种与物业相关的问题（比如设备保修）提供良好的服务，及时予以解决；对承租商户在日常经营中使用商场各项物业设施设备的情况进行监管，包括二次装修的管理等。 承租商的档案资料的建立和管理。要做到对商场内所有的铺面的详细情况登记存档、有案可查。 协调各承租商之间的关系。主要是开展承租商之间的联谊交流，创建名店城良好的企业文化，为承租经营者营造一个和谐融洽的氛围。 协调承租商与工商、税务、物价、消协等社会管理部门之间的关系，营造名店城良好的经营环境。 为承租商户提供代办信函邮件、代收发货物、以及各种支持服务。2、安全保卫管理保证商场的安全是物业管理的重要任务之一。名店城整体面积达到近20000

4、平米，经营的商品多、客流量大、周边社会治安环境复杂，容易发生安全问题。因此，安全保卫要形成系统，充分利用 “技防”和“人防”两个层面全面覆盖商场的每个角落，以确保安全。在名店城的安全保卫方面设计重要有以下要点： 24小时着装保安人员值班巡逻。采取“五定”（定人、定岗、定路线、定时间、定作业程序）与电子巡更系统考核相结合的方法来保证保安人员的巡逻质量。 安排便衣保安及防损人员在商场营业期间的场内巡逻。处理“防扒”和货品防盗以及营业场所各种突发事件，为消费顾客和经营者提供安全和放心的环境。 商场每日打佯前实行严格的清场制度。 安排专门保安人员对门前车辆停放和店外秩序进行维护管理，营造整齐有序的名店

5、形象。 重点部位（黄金珠宝等柜）采用保安员定人定岗定责任的管理方式，选拔优秀合格的保安员负责。 积极配合公安机关做好打击和防范各种犯罪活动，及时处理在商场发生的各种治安事件。确保名店城的社会治安环境的安全。 利用电视监控、红外报警、磁性防损门禁系统、无线对讲联系等保安技术装备，配合训练有素反应快捷的保安队伍、缜密实用的作业程序、严格的制度化管理，对名店城进行全方位的安全防范，为顾客购物提供安全放心的环境，确保商家货品不被偷盗，减少各种货品损失率。3、消防管理名店城属于人流集中性场所，消防安全非常重要，消防工作要常抓不懈。主要要点有： 根据工地现场查勘到的情况，名店城配备了自动喷淋、烟感报警、防

6、火卷帘等消防设备，物业管理要管好用好这些设备，确保消防安全。 组织成立一支义务消防队，在出现消防事故时能够及时自救。 根据名店城的实际情况拟订一套紧急情况下的应急方案，保证出现消防事故后最大限度的实现有秩序的救援和最大限度的减少损失。 定期对经营商户、员工进行消防知识的培训。 根据消防法和国家有关规定要求协助成立名店城消防安全领导组织机构，接受消防管理机关的监督管理和业务指导。 定期组织消防骨干例会和消防演练等，以实现“警钟长鸣”、防患于未然。4、设备管理良好的设备管理是保证商场物业保值增值、节约商场运行成本的关键。保证设备设施的正常运转是商场物业管理的一项基础工作，设计名店城的工程设备管理主

7、要有以下内容： 电力、空调、电梯三大设备系统的日常运行管理，保障商场的各种能源的供应和设备的正常使用。 建立并实施一套包涵所有设备设施的维护、保养和修理作业程序和制度。确保所有的物业设备设施都得到充分有效的维保，保证高标准的完好率。 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。 房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。 物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理

8、。包括：道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房（棚）、停车场（库）等。 及时对商场灯光、装饰、铺面设施以及各承租商户的报修问题进行处理。维护良好的物业形象。 节日期间装饰物业，包括灯光及其它饰物的制作安装。 收集和管理名店城的所有工程图纸、档案资料。 对商场的二次装修进行监理。5、公共环境（清洁卫生）管理根据商场的特点，按星级酒店的标准对店堂进行保洁，为购物顾客和经营商家提供一个干净整洁的环境。主要内容有： 场内流动保洁、采用酒店式的保洁服务标准。 垃圾杂物的清理外运。公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运。 大理石、饰面、不锈钢扶手、玻璃等的定期专业

9、养护、打蜡、抛光、清洗等。 公共区域的绿化与植物的养护、调整等。 定期消杀以及化粪池的清掏等。二、物业管理的组织结构策划按照实用节约、分工明确的原则，根据名店城的实际情况和上述物业管理主要任务内容，对新世界名店城的物业管理的组织结构设计如下：1、部门设置与组织结构由于对新世界名店城的管理体系和整体架构还不甚了解，根据与谢总沟通的情况，物业管理是做为新世界名店城有限公司的一级职能部门。建议部门名称即为“物业管理处”，管理处下设 “客户服务、保安、保结、工程”四部，具体组织结构图如下：公司董事会总经理物业管理处客户服务部工程部保安部财务、经营管理等部门公共环境部管理员档案员清运员保洁员空调工万能工

10、监控组警卫组防损组2、物业管理处各部门主要职责 保安部：负责名店城的24小时安全巡逻、突发事件处置、监控和消防系统的24小时值守、车辆秩序维护、货品防损、消防管理等。 公共环境部：负责营业期间的店堂酒店式流动保洁、垃圾和杂物的清运、大理石和饰面等的专业保养维护、绿化养护等。绿化养护和专业清洗保养等外聘专业公司负责承包，以节约人力和物力成本。 工程部：负责工程设备设施的运行、电力系统24小时值班、日常设备设施的维修和计划保养、工程图纸档案的保管和收集、节假日或促销活动期间的设备制作安装、二次装修的监利。大型设备的保养和维修外聘专业公司承包（保修期间除外）、以节约人力等。 客户服务部：处理承租商户

11、的日常报修和联络，收集整理并保存小业主、商户的资料档案，按管理公约对商户进行监督管理，与管理委员会一起协调各方面的关系，为商户提供特约的服务，组织商户联谊活动和共创名店城商业文化系统等。这是物业管理处的灵魂和中枢。三、物业管理的人员编制人是企业之本，这里遵循“以人为本”的现代企业管理理念，按照在沿海地区先进的“小编制、大工作量、高薪酬待遇”、充分发挥人的主动性和积极性、减少人力编制的思路，根据上述的管理结构，名店城的物业管理方面的人员编制方案如下：管理处主任 1人 岗位职责（略）保安部 共18人 （最小编制13人）主管 1人 岗位职责（略）保安员17人 分3班运转、轮休制。具体安排为：-营业时

12、段的巡逻保安分2班、每班1人，共2人；-营业时段的便衣防损保安分2班、每班1人，共2人；-黄金珠宝柜定岗保安分2班、每班1人，共2人；-门前保安分2班、每班1人，共2人；-消防监控中心保安分3班、每班1人，共3人；-夜班巡逻保安2人；-轮休人员2人、保证每人每周轮休1天。 * 如考虑为全天24小时分2班运转，则夜班3人、白班7人、轮休2人，共12人。公共环境部 共20人 （最小编制13人） 主管 1人 岗位职责（略） 保洁员 17人 分2班运转、轮休制度。具体安排为： -营业时段每楼层安排1名楼层保洁员负责流动保洁和设施清洗维护、共6层，分2班，共12人； -营业时段安排1名卫生间保洁员负责所

13、有的卫生间的保洁、分2班，共2人； -轮休人员3人、保证每人每周轮休1天，垃圾清运员2人* 如考虑营业时间为1班制，则只需保洁8人、清运2人，轮休2人，共12人。工程部 共9人 （最小编制7人） 主管 1人 岗位职责（略）维修工8人 全部为万能工 负责所有的设备运行和维修。具体安排为： -营业时段分2班每班1人负责设备（主要是中央空调等）运行，共2人； -营业时段分2班每班安排2人负责巡检维修，共4人； -夜班安排1人值班； -轮休人员1人，保证每人每周可轮休1天。* 如考虑为万能工模式、全天24小时分2班运转、则夜班1人、白班4人、轮休1人；共6人。客户服务部 共2人按以上编制，物业管理处人员总数为标准编制为50人，最小编制为36人。四、其他建议1、 名店城前期物业管理计划（略）2、 物业管理人员培训方案（略）3、 名店城物业管理各部门制度与作业程序（略）4、 物业管理方面的开办费用预算（略）由于对名店城的接触还不够深入，而物业管理在当前也是一个相对较为成熟的行业，有很多成熟的经验可以借鉴，要做好名店城的物业管理并不难。以上建议根据本人从事物业管理的经验和个人观点设计，仅供参考。联系电话：