区域市场调研报告成稿.doc

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1、区域房地产市场研究报告（12月份）第一部分：滨海新区市场月度发展情况综述1. 一级市场月度情况分析（12月份）从中国土地市场网和天津土地交易中心网的资料显示，滨海新区11、12月份土地市场仍旧维持着下半年的基调持续低迷，新增土地供应、成交地块非常的少，滨海新区中心城区塘沽、大港、汉沽土地市场非常的平静，波澜不惊；塘沽、大港无土地出让和成交，仅汉沽区有微量土地出让，面积也不足1800平方米。图表1：滨海新区（塘沽、汉沽、大港）11-12月份土地挂牌及拍卖信息简表序号地块编号地块位置四至范围现状土地出让面积（m2）规划性质容积率1津汉（挂）2006-01汉沽区文化街南东至瀚森住宅小区、南至盐场供销

2、处、西至盐场武装部、北至文化街场清地平1277.2住宅不大于1.8商服2津汉（拍）2006-12汉沽区平阳里小区南东至红霞里64号楼、南至友谊路、西至天化铁路专用线、北至平房场清地平493.91住宅不大于2.5商服占地合计1771.11建面合计3500 m22. 二级市场月度情况（6-11月份数据）（1）市场11月份整体情况：价格总体趋势保持平稳，整体成交量有所回升11月份滨海三区(塘、汉、大)一手房总体成交量为14万平方米左右，市场成交量连续数月的低迷之后有一定幅度的提升，综合滨海新区6-11月份的成交数据，环比六月份的20万平方米成交量，还是有不小的差距。（见图表2）图表2：滨海新区6-1

3、1月份一手房成交情况（2）滨海三区的详细情况：滨海三区中塘沽、大港成交回升，汉沽成交继续低迷 塘沽区从11月份成交量为9万多平方米，经历了9、10月份的低迷之后，终于有所回升，而成交价格却保持较为稳定，环比10月份4600元/平方米的均价每平方米只上涨了70元（见图表3）；图表3：塘沽区及开发区611月份住宅成交情况及价格变化11月份汉沽区一手房成交量继续低迷，11月份的成交量仅有6500平方米，环比10月份的7000平方米，成交量小幅下滑；成交价格较10月份有较大幅度提升，达到了3800元/平方米，涨幅达到了700元（见图表4）；图表4：汉沽区611月份住宅成交情况及价格变化11月份大港区一

4、手房成交量接近4万平方米，达到自六月份以来一个新的高点，自7月份以来无论是成交量还是成交均价持稳定增长的态势。（见图表5）。图表5：大港区及开发区611月份住宅成交情况及价格变化图表6：滨海新区6-11月份一手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）区域月份塘沽（含开发区）汉沽大港成交面积成交套数平均价格成交面积成交套数平均价格成交面积成交套数平均价格6月1341377814114.3145376430091.724427277月.510844114.618384.6834242.7618055.91473009.418月.39244063.613177.6344294.73722208.5

5、1733193.1119月841126934040491051416324648.2186346310月83690.47074600.756951.764311037110308365311月9491085346796524.662380639769.93163755合计.23. 三级市场月度情况（6-11月数据）（1）市场11月份整体情况滨海新区（塘沽区、汉沽区、大港区）11月份二手房交易量为58000平方米，环比10月份的40000平方米交易量有较大幅度增长，从滨海新区2006年6-11月份二手房的交易数据上看，滨海新区二手房整体走势比较平稳，无论是成交量还是成交价格基本上维持一种平稳的状

6、态（见图表7）。图表7：滨海新区6-11月份成交情况（2）滨海三区详细情况分析 从塘沽区11月份二手房成交量为27000平方米，达到了自今年6月份以来的最高点，6-11月份二手房成交情况来看，基本上维持了一种稳定的状态，成交价格也基本保持一种比较稳定的态势（见图表8）。图表8：塘沽区及开发区611月份二手住宅成交情况及价格变化汉沽区11月份二手房成交量为3790平方米，环比10月份的3200平方米成交数量有所增长，但是仍然比较低迷，市场成交量除8月份到达到15000平方米之外，交易量都比较持续萎缩，成交价格基本稳定（见图表9）。图表9：汉沽区611月份二手住宅成交情况及价格变化11月份大港区二

7、手房仍旧比较活跃，成交量为26600平方米，基本上与塘沽区的成交量相等，从大港区611月份二手房成交数据来看，大港区二手房则呈现处非常活跃的状态，价格也维持了一个比较平稳态势（见图表10）。图表10：大港区610月份二手住宅成交情况及价格变化图表11：滨海新区6-11月份二手住宅整体成交情况（塘沽区、汉沽区、大港区）区域月份塘沽（含开发区）汉沽大港成交面积成交套数平均价格成交面积成交套数平均价格成交面积成交套数平均价格6月16345.72434094.2116241.31022096.830991.84182023.257月15717.51774110.4355895.3942543.3913

8、1915.63302095.1488月15934.52484278.23815110.22482473.62541105.556718969月20255.93114237.9525913.91032243.37530374.7386226010月157072404254.963254582423.2618636.82822258.9511月27704.940543353790.3632263266083702266.7第二部分：塘沽区、开发区住宅市场月度分析（12月）一、 区域市场月度情况综述从市场调研现场走访的情况看，进入12月份区域市场（塘沽区、开发区）销售情况比较的平淡，各项目的销售中心

9、客户来访量都非常少，销售中心现在主要都忙于老客户维护和已签合同客户回款问题。各板块间的反应较为平淡，十二月份罕有新项目进入市场，面对一年之中的销售淡季，一些项目借圣诞和年底的时间适时推出一定的优惠和折扣，促进销售。塘沽中心城区的两个拆迁项目，其中一个位于津塘公路与车站北路交口，另一个位于塘沽区上海道与山东路交口，现在正在进行拆迁及土地平整等工作，这两个项目占地积万平方米，对应的建筑面积在26万平方米左右，预计要到明、后年推出。两项目的用地资料如下：表1：津塘公路与车站北路交口项目指标用地性质：居住、宾馆用地总用地面积：40200平方米容积率：不大于3建筑密度：不大于25建筑限高：宾馆不底于60

10、米绿化率：不小于40 表2：上海道项目用地指标：用地性质：商业、居住用地总用地面积：26011平方米容积率：不大于5.5建筑密度：不大于50建筑限高：不低于60米绿化率：不小于25二、塘沽区、开发区各板块市场月度研究（12月份）1、 紫云板块：新港3号路、新港4号路、新华路与港滨路合围的区域，紫云居住区位于未来滨海新区规划中央商务商业区的核心区位。目前该板块供应量在15万平方米左右，主流均价区间为5500-6000元/平方米之间。n 板块月度情况：板块本月最主要变化在于贻成尚海国际开盘，贻成尚海国际本月举行了开盘活动，推出其销控的379套住宅，户型面积在98170平方米之间，主力户型为100平

11、方米左右的两室（占80%），对应的建筑面积在4.5万平方米左右。紫云的板块的其它典型项目如紫云国际、紫云绿洲二期、贻芳嘉园三期，基本上与上月相同。n 板块典型楼盘本月动态：紫云绿洲：本月无变化，还是在进行紫云绿洲最后几栋高层的销售，其计划在年底推出的小户型项目紫云华庭要到明年推出。贻芳嘉园三期：销售均价在5700元/平方米左右，户型在86110之间。贻芳嘉园三期从上月开始进行预订，不交任何定金，只是进行房号的登记，预订时间截至12月20日，未来签合同选房将按照预订时的先后顺序，12月20日以前登记客户在未来签约时，一次性付款可享受1万元的优惠，贷款可以享受5000元的优惠。紫云绿洲媒体投放监测

12、表（2006年11月1日2006年12月22日）：仅在11月初二期开盘时打了一版报广，总体感觉紫云板块下半年的声音偏弱。媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质今晚报11.8（三）二期开盘滨海版半版新闻2、 上北小开发板块：依托工农村，涵盖宝山道与新北路两侧的地块，这一板块主要由塘沽海洋高新技术产业开发区（小开发）、工农村以及新河地区构成。目前该板块的市场供应量在30万平方米左右，主流均价区间为5000-5500元/平方米。n 板块月度情况： 该板块本月表现非常平静，基本上与上月情况相当，没有新项目入市；上北板块本月仅有一个新项目津滨高速户外形象出街蓝山国际，根据调研的结果，该项目要在明年

13、下半年入市，开发商是国信集团，项目主打小户型。融科心贻湾在12月份进行了二次摇号，裕川家园、欧美风情小镇、水域未来城情况与上月基本相同。n 板块典型楼盘动态：融科心贻湾：融科心贻湾10月份至11月上旬依次完成了两次摇号，11月底开始签合同，均价在5200元/平方米左右,根据调研掌握的信息截至到12月20日心贻湾一期换签率达到了50%左右,售出住宅在300套左右；心贻湾二期产品计划在明年6月份推出。融科心贻湾媒体投放监测表（2006年11月1日2006年12月22日）：媒体投放以每日新报（新滨海）和今晚报（滨海版）为主，选择在每周的周四、五投放，11月月初主诉求以景观规划为主，近期广告主要配合其

14、一期产品开盘。媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质每日新报11.3（五）生活在超大的水景和绿地中自然是我的奢侈品新滨海.房产整版新闻11.9（四）科学规划，创造奢侈尺度新滨海.房产半版新闻11.10（五）科学规划，创造奢侈尺度新滨海.房产整版新闻11.17（五）售楼中心盛装开放，二次登记进行中新滨海.房产整版新闻11.24（五）售楼中心盛装开放，二次登记进行中新滨海.房产整版新闻12.01（五）12月盛大开盘 5#新座推出新滨海.房产通版铜版12.08（五）售楼中心盛装开放，二次登记进行中新滨海.房产整版新闻今晚报11.14（四）良品户型、以您为本滨海版半版新闻11.30（四）12月盛

15、大开盘 5#新座推出滨海版整版新闻12.07（四）12月盛大开盘 5#新座推出滨海版半版新闻12.21（四）水岸华宅年终巨献珍藏5#隆重推出滨海版半版新闻上层11月号上北融科建筑及区位描绘po32整版铜版新商界11月号上北融科建筑及区位描绘扉页通版铜版3、 河南路板块：海河以南，河南路两侧的区域，围绕在响锣湾中央商务区周边。目前该板块供应量为12万平方米左右，均价区间在45005000元/平方米之间。n 板块月度情况：该板块目前只有一个在售楼盘贻成泰和新都，本月泰和新都的售价上涨了50元，均价达到了4650元/平方米；现在的优惠政策为预交10万，为来可享受100元 /平方米优惠，预交15万可享

16、受150元/平方米的优惠。贻成泰和新都媒体投放监测表（2006年11月1日2006年12月22日）媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质每日新报11.17（五）90平米浪漫南外滩新滨海.房产（特12） 整版铜版纸12.01（五）90平米浪漫南外滩新滨海.房产（特10） 整版铜版纸12.08（五）依附响锣湾地远见改变未来新滨海.房产（特12） 整版新闻纸12.15（五）依附响锣湾地南外滩浪漫之城新滨海.房产（特15） 整版新闻纸4、 塘沽老中心城区板块：由海河、新华路（东江路）、福州道、车站北路围合的区域，这里是塘沽区行政、商业和文化中心。市场供应量在30万平方米（含贻港城），主流项目均价

17、区间为6000-6500元/平方米。n 板块月度情况：中心城区板块下半年的表现也比较的活跃，一些拆迁项目先后启动，宏基天城、安邦艺景、时代名居、滨海名都和贻港城等项目。进入12月份零星拆迁还在继续，津塘公路与车站北路交口地块于本月完成了拆迁和土地平整，安泰里小区拆迁已经开始进行，这两个地块预计可产生26万平方米的市场供应量。n 板块典型楼盘动态贻港城：贻港城一期目前还处于咨询阶段，本月得到的项目信息该项目对外公布的价格是多层6000元/平方米,高层5100元/平方米,年后计划推出一些意向卡,具体的开盘信息要到年后正式公开。贻港城媒体投放监测表（2006年11月1日2006年12月22日）：媒体

18、宣传主要选择每日新报新滨海，产品处于咨询阶段，能够示人的信息不多，所以还是主要以形象导入为主。媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质每日新报11.17（五）诠释理想人居8标准滨海房产特16整版铜版纸11.24（五）诠释理想人居8标准滨海房产特20整版铜版纸12.01（五）诠释理想人居8标准滨海房产特11整版铜版纸12.08（五）诠释理想人居8标准滨海房产特11整版新闻纸12.15（五）诠释理想人居9标准滨海房产特13整版新闻纸5、 开发区板块：主要由开发区洞庭路、东海路、泰达大街与新港四号路合围的区域构成，也包括南海路、五大街、东海路与泰达大街围合的区域。市场供应量在30万平方米（含贻港

19、城），当前主流项目均价区间为6500-7500元/平方米。n 板块月度情况：本月我项目二期和万科金域蓝湾先后进入意向客户储备阶段，从本月市场调研掌握的情况，开发区的楼盘本月销售情况都比较的差，各楼盘销售中心的来访量都比较的少，区域主要的在销楼盘伴景湾、天保金海岸、爱丽榭、滨海新城的销售情况都不是很理想，伴景湾最近两个月的月成交量仅有几套。n 板块典型楼盘动态：金域蓝湾：金域蓝湾本月推出了“VIP会员三重大礼”活动，在2006年12月18日2007年2月14日期间成为其VIP会员，可享受开盘时购房款2%的优惠；有机会参与现场的一个抽奖活动；同时VIP会员推荐亲友购房，可享受购房款5000元的优惠

20、。万科在12月份仓促推出此项优惠政策，可以看出他们对于销售压力的反应以及担心我项目对其分流客户。万科金域蓝湾媒体投放监测表（2006年11月1日2006年12月22日）：在媒体上的声音很少，从11月初到现在只是在新商界上做了一期广告。媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质新商界12月号住在滨海选择万科整版铜版纸 覆膜滨海新城： 滨海新城12月9日（周末）举行了样板间的开放活动，并分别以 “现代简约风格”、“现代中式风格”和 “现代欧式风格”为设计主题，在样板间的带动下滨海新城在样板间开放的一周内销售了20套的住宅。万科金域蓝湾、滨海新城媒体投放监测表（2006年11月1日2006年12月

21、22日）：11月初到现在主要媒体宣传主要围绕样板间开放。媒体名称投放时间主题诉求投放位置版式尺寸纸质北方经济11.17（五）限量推出93-160经典户型4版半版新闻每日新报12.07（四）12月9日样板间开放，推出103-166户型新滨海房产整版铜版纸12.08（五）12月9日样板间开放，推出103-166户型市区新地产整版铜版纸今晚报12.08（五）12月9日样板间开放，推出103-166户型2版半版新闻纸新商界11月号10.28盛大开盘扉页1通版铜版纸12月号开盘后软文报道封底整版铜版纸三、 市场月度研究小节1、12月滨海新区（塘沽、汉沽、大港）一级市场延续了下半年的低迷的态势，土地供应和

22、土地成交量几乎为零，这种现象是由供需双方因素共同促成的，下半年赶上政府换届，一些土地供应计划被暂时搁置，同时在国家调控政策之下，各地政府也在梳理土地市场的交易秩序；另一方面开发成本的提高使得开发商资金链条受到严峻的考验，一些开发商忙于处理手中土地事宜，暂缓了拿地计划。2、12月份塘沽区和开发区市场二级整体低迷，从现场调研情况看，来访量很少，成交情况也比较差。3、12月份塘沽区、开发区三级市场成交量仍旧没有走出低谷，下半年汇众、宜人易居、易安置家等行业内颇具影响力的中介公司先后倒闭，这令三级市场更是雪上加霜，三级市场的萎靡对于二级市场的交易影响不小。4、从当前的掌握的信息看，明年市场将有一个集中的放量，各板块将有多个项目在明年上市，市场竞争将更趋激烈。