房地产估价师开发经营模拟试题.doc

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1、一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A长期投资B短期投资C风险投资D金融投资答案：A见教材P7。2下列物业中，属于特殊物业的是（）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区答案：B见教材P6。3房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）A变现风险B时间风险C或然损失风险D通货膨胀风险答案：B见教材P17。4投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A提高投资收益B降低系统风险C降低个别风险D使投资毫

2、无风险答案：C见教材P25。52007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万，商品住房3750万；同期住房空置量为750万，其中经济适用住房为50万，商品住房为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（）A9%B12%C125%D15%答案：B见教材P38。解析：450/375012。6政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。【全新考点】A产品质量B产品性价比C规模和结构D产品档次答案：C见教材P57。解析：土地供应政策的核心是土地供应计划，土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构。7对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系

3、的表述中，正确的是（）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案：D见教材P51。解析：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期，其他阶段则超前于市场自然周期。8当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A挑战定价法B领导定价法C目标定价法D随行就市定价法答案：D见教材P96。9某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住

4、宅市场处于（）状态。A均衡B非均衡C结构性失衡D失衡答案：C见教材P56。解析：房地产市场上的非均衡表现在总量上的非均衡和结构上的非均衡。10据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万。A1260B1380C1440D2100答案：C见教材P109。解析：Q1208015%1440（万）。此题求的是以建筑面积为单位的总市场潜量，若是以价格为单位，则Q12015%590（万元）。11下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。A使用者地位B购买动机C对渠

5、道的信赖度D对价格的敏感程度答案：B见教材P127。12某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式答案：D见教材P119。解析：市场定位方式有三种：避强定位、对抗性定位和重新定位。此题是根据市场反应对产品进行二次定位。13在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A消费者的感觉B消费者的生活方式C消费者的经济状况D消费者的预期答案：D见教材P127。14下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。【全新考点】A时值是资金运动

6、起点的金额B终值是资金运动结束的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值答案：C见教材P152。解析：把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。15某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A750%B756%C771%D776%答案：D解析：i=（10.625%）121=7.76%，名义年利率是7.5%。16美国某家庭于2005年购买住房时申

7、请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为75%，两年后的年利率调整为85%，则该家庭在第28个月的月还款额为（）美元。A1250B1398C1416D1562答案：D解析：20万美元贷款，28年的贷款期限，在前两年只还利息不还本，在后28年还本付息。利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得：17下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D见教材P176、200。解析：常规项目是净现金流

8、量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的项目，对于常规项目，财务内部收益率有唯一实数解。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。18某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为75%，则通货膨胀率是（）。A182%B233%C357%D545%答案：C见教材P179。解析：（1名义收益率）（1实际收益率）（1通货膨胀率），（116%）（112%）（1通货膨胀率），通货膨胀率357%。注意：与第五章的名义利率、实际利率和通货膨胀率的换算公式是一样的。19对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回

9、收期（Pb）APbPb答案：D见教材P180解析：动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，累计净收值现值出现正值的速度较慢，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb。20某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。A1042%B1157%C3125%D3472%答案：D见教材P191。解析：投资利润率=开发利润/项目开发成本=25000/（800008000）=34.72%。21某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑

10、面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/。A2350B29375C3250D40625答案：A见教材P211。解析：总建筑面积10000440000，可销售面积4000080%32000，销售单价销售量固定成本单位可变成本销售量，设单位变动成本为，45003250004，2350（元）。（计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本要用总建筑面积）。22对某房地产项目进行敏感性分析，当地价，建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为2731万元、5504万元、1016万元、8833万元，则其

11、中最敏感的因素是（）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率答案：D见教材P217。23某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。则该项目的期望值为（）万元。A267750B368060C400350D535680答案：A见教材P226。解析：568045%245035%368020%267750（万元）。24房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线/道路工程的建设费用

12、。A黄线B紫线C蓝线D红线答案：D见教材P249。25房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。A资本金借贷资金预租售收入B预租售收入资本金借贷资金C借贷资金预租售收入资本金D资本金预租售收入借贷资金答案：D见教材P254。26某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年，4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A3951B4939C4996D6245答案：C见教材P201。解析：当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值

13、，以等额年值大的方案为优选方案。AW1=12012%/（11+12%）3=49.96（万元）AW2=15012%/（11+12%）4=49.39（万元）27当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A净现值法B差额部收益率法C费用现值法D内部收益率法答案：C见教材P201。解析：期限相同用费用现值法，期间不同采用等额年费用法。28建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A土地开发贷款B房地产抵押贷款C土地转让收入D流动资金贷款答案：B见教材P289。29下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A发行公司债券B权益型房地产投资信托基金C发行

14、股票D商业银行贷款答案：A见教材P272、277。解析：权益型房地产投资信托基金和发行股票属于权益融资，商业银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。30新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金答案：D见教材P314。31进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析答案：C见教材P316。解析：A、B、D项属于融资成本分析。32下列关于写字楼租金的表述中正确的是（）。A基础租金是租户能接受的最

15、低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：D见教材P337。33当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式答案：C见教材P339。34不应计入收益性物业经营费用的是（）。A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险税答案：A见教材P352。35下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）A税前现金流有效毛收入经营费用B税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息C税后现

16、金流税前现金流所得税D税后现金流税前现金流准备金所得税答案：D见教材P353。解析：税前现金流净经营收入抵押贷款还本付息，税后现金流税前现金流准备金所得税。二多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号，全部选对的得2分；少选且选择正确的，每个选项得05分）1下列关于商业物业的表述中，正确的有（）A能为投资者带来经营性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D需在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性答案：ACDE见教材P5。解析：随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发出售模式，即将建成后的商用物

17、业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构资者统一持有模式越来越成为一种趋势。由于此类物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。2“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有（）A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分答案：ABDE见教材P3637。解析：按目标市场细分是将某种物业按其建造标准或价格水平进行细分，或者按照目标市场的群体特征进行细分。3从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A土地B劳动力C资本D经验E环境答案：ABCD见教材P62。解析：即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。

18、4制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）【全新考点】。A物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正答案：ACDE见教材P325、326。5房地产开发项目市场定位的含义主要包括（）。A预测开发成本B选定目标市场C确定消费群体D明确项目档次E设计建造标准答案：BCDE解析：08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。6“可贷资金利率理论”认为（）。A可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B可贷

19、资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C利率不是由可贷资金的供求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增函数答案：ABE见教材P148。7下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模答案：BCD见教材P170。8下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。A表明了负债占资产的比例B反映了项目的财务风险程度C资产负债率越高，则企业应变能力越强D属于长期偿债能力指标E房地产开发企业的资产负债率一般较高答案：ABDE见教材P195。解析：资产负债率高，企业资本金不足，对负债依赖性强，应变能力差。9

20、房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。A开发期和租售期B权益投资比率C资本化率D贷款利率E运营费用答案：ACD见教材P206。解析：权益投资比率和运营费用属于置业投资的不确定性因素，注意区别开发投资与置业投资的不确定因素是不同的。其中，权益投资比率对开发投资项目也算不确定性因素，但不是主要不确定性因素，见开发教材209页。10下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B可以完全衡量项目风险性高低C净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D净现值标准差系数大的方案为优E可以反映项目年度净现值的离散程度答案：ACE见教材P227。解析：B项净现值标

21、准差不能完全衡量风险高低，标准差系数可以完全衡量风险大小，C项说明标准差系数小的方案为优，D项净现值标准差可以反应离散程度，离散程度越大说明风险越大，但只是在一定程度上说明项目风险大小。11以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（）。A土地出让金B征地拆迁费C基础设施建设费D土地转让费E契税答案：ABC见教材P248。12下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（）。A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E一般委

22、托专业机构和专业人员实施经营管理答案：ACDE见教材P301、303、306。解析：权益型信托房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务，抵押型房地产投资信托的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。13个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（）。A恶意欺诈B市场疲软C项目拖期D质量纠纷E违法预售答案：ACDE见教材P297、298。解析：市场疲软属于市场风险，不属于信用风险。14物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（）A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划答案：ABCE见教材P336。15零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A核

23、心区域B影响区域C主要区域D次要区域E边界区域答案：CDE见教材P341。三、判断题（共15题，每题1分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）答案：见教材P10解析：属于中短期投资。2假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）答案：见教材P25。解析：当资产的预期收益率与市场整体平均收益率变化幅度相同时，系统性市场风险系数不一定等于1；而系统性市场风险系数为1时，某投资项目的预期收益率

24、等于市场整体平均收益率。3吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：见教材P41解析：吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。4在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。（）答案：见教材P49。解析：在CD阶段，租金增长率仍缓慢上升。5政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（）答案：见教材P67解析：授权开发企业负责实施一级开发时，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。6进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。（）答案：见教材P104。解析：二手资料成本低，优先找二手资料，满

25、足不了调查需要时再找一手资料。7假定年利率为10%，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（）答案：见教材P152。8通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（）答案：见教材P173。解析：房地产增值不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。9流动比率越低，说明营运资本（流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。（）答案：见教材P197。解析：流动比率越高，营运资本越多，债权就越安全。10与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）答案：见教

26、材P227。11房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。（）答案：见教材238解析：是为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。12差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。（）答案：见教材P200。13我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。（）答案：见教材P27414我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（）答案：见教材P292。15目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（）答案：见教材P359。解析：

27、政府鼓励采用酬金制。四、计算题（共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分，请在答题纸上作答）350350（10.05%）818001818001某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关

28、系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）解：这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选（注意：不能采用费用现值法计算）。甲方案的费用现值3586.06（万元）乙方案的费用现值3661.80（万元）等额年费用法的计算公式是：，以等额年费用小的方案为优先方案。甲方案的等额年费用AC甲672.19（万元）乙方案的等额年费用AC乙595.94（万元）由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。2某房地产开发项目的占地面积为6000，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情

29、况提出以下方案：该项目13层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000，可用于经营部分为4500，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分的总建筑面积为13000，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/，销售税费为销售收入的55%，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资

30、金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。（1）完成下列现金流量表（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）现金流量表（单位：万元）年末012346

31、（每年）722（每年）23现金流入销售收入与经营收入贷款转售收益现金流出全部投资自有资金销售税费运营费用还本付息全部投资净现金流量自有资金净现金流量1600 3600 28001023.8255356.81500843.15500084500123 4 5 6 7 8 91011121314151617181920 21 22 23430+153430+1533354+153464.75解：（1）年末012346（每年）722（每年）23现金流入销售收入与经营收入8450843.151023.8251023.825乙银行贷款1500转售收益5000现金流出全部投资160036002800自有资

32、金160016000销售税费464.75运营费用354.123430.007430.007还本付息5356.8152.778152.778152.778全部投资净现金流量-1600-3600-28009485.25489.027593.8185593.818自有资金净现金流量-1600-160004128.45336.249441.045441.04注：1原题表中现金流入内容中缺乙银行贷款一栏，笔者加上了；2当期有还本付息额时：自有资金净现金流量全部投资净现金流量当期还本付息额（2）全部投资财务净现值当i1=23%时，当i2=24%时，用公式：，得FIRR=23.09%（3）自有资金的财务净现值