房地产金融要点.doc

《房地产金融要点.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产金融要点.doc（13页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一章 1、房地产业与金融业的关系。（1）房地产业需要金融业的支持 房地产的开发与经营：房地产信贷、房地产信托、房地产证券化、房地产保险等多种金融工具提供融资途径开发商利用资金的杠杆作用，提高资金运作效率。 房地产的流通和消费：个人住房抵押贷款、住房公积金贷款、住房保险等，缩短购房资金累积时间，加快开发商的资金回笼速度； 为开发商、购房者和投资者提供金融中介服务：办理结算、代理发行证券、信托等（2）金融业需要借助房地产业拓展业务 资产业务多元化、实现盈利的需要 金融结算工具得到进一步应用与推广 扩大金融服务的内容和领域，不断进行金融创新 证券化等推动金融市场的成熟与完善2、房地产业融资的主要渠

2、道：银行信贷3、货币的产生，信用货币。 货币起源于商品，是商品交换发展到一定阶段的产物。信用货币，以银行信用为基础。4、货币需求的动机。1、交易性动机（日常交易）2、预防性动机3、投机性动机5、货币需求理论：马克思关于流通中货币量的理论，费雪方程式，剑桥方程式。 马克思 执行流通手段职能的货币量=商品价格总额/同名货币的流通次数 费雪 以M为一定时期内流通货币的平均数量；V为货币流通速度；P为各类商品价格的加权平数T为各类商品的交易数量，则有：MV=PT剑桥 Md kPY 名义货币需求与名义收入水平之间有较稳定的比例关系6、货币供应：我国的货币供应的统计口径；基础货币；货币乘数。根据2001年

3、7月最新修订的统计口径，中国目前的货币供应量层次为：第一层次M0：流通中现金；第二层次即狭义货币M1：M0+可开支票进行支付的单位活期存款；第三层次即广义货币M2：M1+居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证金。基础货币或称高能货币、强力货币。它是指流通中的现金和银行存款准备金的总和，它是商业银行创造存款货币的源头和基础。B C R （B 表示基础货币，C表示流通于银行体系之外的通货；R表示商业银行持有的总准备金）货币乘数:即基础货币扩张或收缩的倍数，是货币供给量与基础货币之比。m=(C+D)/(C+R)=Ms/B m 为货币乘数，它代表的是每一元基础货币的变动所能够引起的

4、货币供给量的变动。Ms=mB （Ms表示货币供应量，m表示货币乘数）7、什么是存款准备金制度，法定存款准备金率与货币乘数的关系。存款准备金，也称为存储准备金，是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。货币乘数是指货币供给量对基础货币的倍数关系。法定准备金率均由中央银行直接决定。通常，法定准备金率越高，货币乘数越小；反之，货币乘数越大。8、货币政策包括哪些？三个“法宝”；其它政策。货币政策指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施总和。货币政策三大构成要素：1、货币政策目标：通货稳定、经济增长、充分就业、国际收支平衡实现 2、货币政策中介指

5、标 作用于 3、货币政策工具货币政策工具：1、一般性货币政策工具A、法定存款准备金政策存款准备金率是商业银行必须按规定把存款的一部分缴存到中央银行的比率。存款准备金率的高低，直接关系到商业银行可贷资金的多少，即放款数量多少。存款准备金率的提高商业银行可贷资金减少信贷规模缩小货币流通量减少（反之亦然）B、再贴现政策再贴现是指商业银行或其他金融机构以支付一定的利息为代价将贴现获得的未到期票据向中央银行所做的票据转让。再贴现作为一种政策工具，通过两个方面发挥作用：一是规定和调整再贴现率；二是规定和调整再贴现条件。C、公开市场业务公开市场业务是中央银行在证券市场上买进或卖出有价证券，以此影响货币供求关

6、系的市场操作。中央银行买进证券货币投放增加货币流通量利率下降银根放松中央银行卖出证券货币回笼减少货币流通量利率上升银根收紧2、选择性货币政策工具 A、消费信贷控制 B、证券市场信用控制 C、房地产信贷控制 D、优惠利率 E、道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具9、国际货币体系演进，布雷顿森林体系。 1、国际金本位体系 黄金具有货币的全部职能2、布雷顿森林货币体系：A、美元与黄金挂钩；B、IMF成员国货币与美元挂钩。3、布雷顿森林货币体系解体后的浮动汇率制与钉住汇率制4、货币局制度；“美元化”5、欧元10、人民币汇率，汇率与进出口的关系。（书上没有）人民币汇率一般指的是人民币兑换美元的报价，即

7、1人民币兑换多少美元。人民币升值指的是人民币汇率升高了。汇率影响进出口：举个例子,我是中国出口商,以前美元兑人民币的汇率是:1US=8RMB,现在汇率为1US=7RMB,美元贬值,人民币升值!假设这批货是1美元,美商给我1美元!然后再把这一美元去银行换人民币,于是我把一美元换成了7块人民币!这次交易中我赚了7块钱!由于以前我用一美元可换8个人民币,可以赚到8块钱!现在其实亏了1个人民币!所以我以后就不会出口了,因为我将少得到1个人民币!反之亦然!11、外汇储备与我国货币供应量的关系。第一，外汇储备表现为持有一种以外币表示的金融债权，并非投入国内生产使用。这就产生了机会成本问题，就是如果货币当局

8、不持有储备，就可以把这些储备资产用来进口商品和劳务，增加生产的实际资源，从而增加就业和国民收入，而持有储备则放弃了这种利益。因此，持有外汇储备，要考虑机会成本问题。第二，外汇储备的增加要相应扩大货币供应量，（出口企业收汇后，要向银行办理结汇业务，即银行用本位币买进外币。外汇储备增加，说明央行通过结、售汇途径投入了本位币，如央行又没有采取其他措施如，发行金融票据、增发国债、提高准备金率、压缩银行贷款规模等等，回收货币供应，货币供应量就会扩大）如果外汇储备过大，就会增加通货膨胀的压力，增加货币政策的难度。此外，持有过多外汇储备，还可能因外币汇率贬值而遭受损失。因此，外汇储备应保持在适度水平上。(网

9、络资料)第二章 1、房地产金融的主要内容主要有：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，发行房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产金融风险、房地产担保机制、房地产金融税制、房地产金融市场等。2、政策性房地产金融的特点 房地产金融的特点：A、相对较高的安全性有担保的信用：人的担保（第三方保证）和物的担保（抵押、质押）位置的固定性、使用的耐久性保值增值性B、流动性较差证券化的趋势C、业务成本较高，但收益较好D、政策性强3、我国房地产金融发展的主要事件1987年在烟台和蚌埠成立了专门的住房储蓄银行1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住

10、房制度改革加快住房建设的通知，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。人民银行印发了关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知。2000年，建设部、中国人民银行下发的住房置业担保管理试行办法为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。2003年中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）2006年7月关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（171号文）4、各国的住房金融特点 英国的住房协会互助性的建筑协会，1775年理查德凯特雷在伯明翰美国的高度发达的抵押贷款金融机制，房地产金融二级市场高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度日

11、本的住房金融公库完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度新加坡的中央公积金制度 中央公积金德国的住房储蓄银行 储蓄银行 合同储蓄制度第三章 1、房地产金融市场主要业务（子市场）业务范围包括房地产信贷、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等多种房地产金融活动。2、房地产金融市场的特点资金需求量大，融资数额高房地产信贷资金运动过程中期限结构不对称证券化的需求迫切房地产金融业务专业性强、成本高、收益好受政府宏观调控政策影响大担保方式多元化3、房地产金融市场的分类A、按照市场层次的不同 一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。二级市场是指资金

12、需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。一级市场是二级市场的基础和前提，二级市场是一级市场存在与发展的重要条件之一，一级市场都受到二级市场的重要影响。B、按有无中介机构参与 直接金融市场是指资金需求者直接从资金所有者那里融通资金的市场。间接金融市场是资金的供求双方通过银行等金融机构作为信用中介进行资金融通的市场，主要包括金融机构展开的各类房地产信贷业务。相比间接融资而言，直接融资所筹集的资金更稳定，资金使用期限更长，而且资金供求双方直接形成债权债务关系，债务人面临着债权的直接监督，资金的使用效益相对提高。C、按照主要资金来源渠道的不同 1、政府主导基金型房地

13、产金融市场是由政府建立全国性的基金管理局，为房地产开发投资和住房消费提供稳定的信贷资金来源。2、合同储蓄型房地产金融市场主要通过住房储蓄制度和合同制度进行住房资金融通。3、抵押型房地产金融市场是指房地产业所需资金以抵押为基础，通过抵押市场和资本市场来筹集，不需要建立强制性的储蓄和住房基金作为金融机构房地产信贷业务的资金来源。4混合型房地产金融市场兼具基金型和抵押型房地产金融市场的特点。D、按照融资工具的不同 1、房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场，包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。2、房地产证券市场是指围绕着房地产股

14、票、债券、抵押贷款证券、投资基金券等各种有价证券的发行和买卖形成的各种交易关系总和。3、房地产保险市场是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的展开的保险业务市场。4、房地产信托市场是指受人所托代为办理房地产买卖、租赁保险等房地产信托业务的市场。4、我国房地产金融机构体系 P46图我国房地产金融监管体系中国人民银行货币金融管理证监会（中国证券监督管理委员会）证券业保监会（中国保险监督管理委员会）保险业银监会（中国银行监督管理委员会）银行业商业银行（1、国有独资银行：工行、农行、中行、建行等；2、股份制商业银行；3、城市合作银行）政策性银行：特点：(1)政策性银行的资本金多由政府财政拨付；(2)其资

15、金来源主要靠发行政策性金融债券及财政拨款；(3)其经营活动不以盈利为目的，但要坚持银行经营管理的基本原则，力争保本微利；(4)政策性银行一般不设分支机构，其业务一般由商业银行代理。非银行机构：1、保险公司；2、信托投资公司；3、财务公司；4、证券机构5、住房储蓄的原理住房储蓄银行是专门经营住房储蓄贷款的专业银行，是一种自愿合作建房组织。与一般商业银行的个人住房贷款不同，其业务特点是：先存后贷、低存低贷、固定利率、专款专用、封闭运作。 以一个简单的例子说明住房储蓄的原理。假设10个人都想自己建房，每人各需资金10万元，若每人年储蓄1万，则每人都需要10年才能筹齐建房资金。但是，若10人联合起来共

16、同储蓄，将其每年储蓄金额放在一起，那么第一年底就有一人可以用集体储蓄的10万元建房。这笔钱他将以每年1万的方式进行偿还，共需9年可以还清。第二年，其他9人每人仍各储蓄1万，共9万，加上第一个已经用集体储蓄建房的人所还的1万，共10万，第二个人也可以用集体储蓄的10万元去建房了。如此类推，到第十年，第十个人也可以建房。将每个人等待建房的时间相加求平均值，得到（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10）/10=5.5（年）。 即平均每人等了五年半就都达到了自己建房的目的，比每个人自己单独储蓄建房（10年）平均快了四年半。6、中德住房储蓄银行中德住房储蓄银行于2004年2月15日在天津开业，这是一家

17、由在国内外具有重大影响、综合竞争实力雄厚的大型股份制商业银行 中国建设银行和欧洲最大、最成功的住房储蓄专业银行 德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的银行，也是国内首家按照国际通行标准运作的专业化住房储蓄银行。随着业务的发展，将逐步在全国设立分支机构。开业之初，中德住房储蓄银行注册资本金1.5亿元人民币，其中：建设银行持有75.1%的股份；德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司持有24.9%的股份。中德住房储蓄银行初期仅在天津开展住房储蓄业务，其产品特点简单地说就是“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”。2008年，建行和德国施豪银行两次注资，将中德住房储蓄银行注册资本金增加至10亿元人民币

18、。2008年7月，中德住房储蓄银行正式获批扩大业务范围，将在原有住房储蓄业务的基础上，开办吸收公众存款，发放个人住房贷款，发放以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款，发行金融债券，代理发行、兑付和承销政府债券，代理收付款项，代理销售基金，代理保险业务。2008年7月至2008年11月期间，中德住房储蓄银行组建了专职产品研团队，设计完成了年底前先期推向市场的新业务组合产品，并根据中德住房储蓄银行的业务特点和客户需求，完成了开办新业务所需的业务流程、基础管理和内部控制等方面主要制度的建设。同时，进行了保障性住房优质公司客户的筛选和营销，以及对部分经济适用房项目进行了项

19、目论证。在新业务筹备过程中，中德住房储蓄银行从全国建行系统内招聘了20多名优秀人才,并初步建立了具有市场吸引力的薪酬福利体系和激励约束机制。目前，中德住房储蓄银行已成功向市场推出新产品，已由单一从事住房储蓄业务的储蓄银行转型为专业经营住房信贷业务的商业银行。2009年将进一步推动新业务的发展，大力拓展新业务市场。成功转型后，中德银行将充分结合中、德双方股东单位的专业经验优势，结合住房储蓄产品和商业银行产品的特色，拓展全新的保障性住房信贷业务模式。同时，积聚实力，适时走出天津，迈向全国，融入全国保障性住房金融服务体系。什么是住房储蓄：住房储蓄是客户为了获得住房消费贷款而进行有目的、有计划的储蓄。

20、住房储蓄贷款较低的利率，是住房储蓄客户在和中德住房储蓄银行签订合同的时候协商确定下来的，不受资本市场利率波动的影响。第四章1、房地产信贷的分类（按贷款主体分） A、房地产企业贷款：包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款。（经营性持有物业贷款，一般简称为法人按揭贷款，是指商业银行向物业经营机构或其他企、事业单位发放的，用于购置自营商业用房或自用办公用房的，期限较长分期还款的法人贷款）B、个人贷款：包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，及其附属信贷产品和衍生信贷产品，如二手房贷款、转按揭、加按揭等。2、房地产开发贷款定义房地产开发贷款，是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出

21、租等用途的房地产项目的贷款。分类（按货款用途分）1.土地开发贷款。银行向政府所属土地储备机构或受政府委托进行土地整理的房地产开发企业发放的，用于土地一级开发（包括土地收购及土地前期开发与整理）的贷款。2.商品房开发贷款。银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品房项目的贷款。3.房地产开发企业流动资金贷款。由于其用途不指向具体开发项目，监控的难度较大，贷款资金多被反复挪用，商业银行一般会严格控制此类贷款的发放。4.建筑安装企业流动资金贷款。用于解决建筑安装企业在项目建设施工过程中流动资金不足的贷款。垫资施工使该类贷款存在较大法律风险，监管更加困难。银行一般持极为审慎

22、的态度。5.项目储备贷款。向符合一定条件的大型、特大型优质房地产开发企业发放的，用于其解决住房项目前期资金需求的贷款。属于过渡性贷款，一般会在发放商品房开发贷款后，收回相应的住房项目储备贷款。存在较大政策性风险，也是银行严格控制的房地产开发贷款。3、房地产开发贷款的封闭管理模式 即商业银行从贷款发放，到按期收回贷款本息整个过程，对贷款资金的流动实施全过程的监控管理，以保障贷款资金的合规合理使用及安全地收回。主要包括项目授信管理、贷款使用管理、销售回款管理、贷款收回管理及抵押物管理等。4、房地产开发贷款贷前审查的“四证” 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用权 证、建设工程 施工

23、许可证5、个人住房贷款的消费特性 中国人民银行对个人住房贷款的投向明确规定，借款人的贷款用途是用于购买自用普通住房，即用于住房消费。个人住房贷款归属为个人消费类贷款。6、个人住房贷款的还款比例限制 银行监管部门要求，个人住房贷款借款人每月的房产支出与其收入之比应控制在50%以下；每月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。不符合要求的，应建议增加共同借款人或适当延长贷款年限和减少贷款额，以降低月还款额。7、商业银行开发贷与个贷的关联 P80 8、个人住房贷款的分类按资金来源分：委托性个人住房贷款：公积金贷款自营性个人住房贷款：商业银行贷款按贷款用途分：个人住房贷款 个人存量房贷款 个人商用房贷

24、款 个人住房抵押综合消费贷款 个人住房装修贷款个人车位贷款按利率是否变化分：固定利率贷款可调利率贷款9、什么是转按揭、加按揭和逆按揭 转按揭：是指已经办理个人住房贷款的借款人，在还款期间，由于房屋出售、赠与、继承、离异等原因引起房屋产权变动，需将已抵押给贷款银行的房屋产权和未结清的个人住房贷款同时转移给受让人，并由受让人指定的贷款银行在重新办理抵押登记后，继续为房屋产权的受让人办理个人住房贷款的业务。加按揭：个人住房加按揭贷款（简称“加按揭”）指对贷款银行现有个人住房贷款客户发放的以原贷款抵押物为担保的购房支出及家居消费支出的贷款。逆按揭：逆向年金抵押贷款（简称“逆按揭”、“倒按揭”）是一种适

25、合老年人的消费信贷产品，是指拥有住房的老年借款人把其拥有完全产权的房子抵押给贷款银行，由贷款银行按约定每月向借款老人发放贷款以作为生活费用，到期结清贷款本息。v 如果贷款期间借款老人去世，其亲属则可提前清偿贷款银行贷款本息，收回抵押房产；无亲属的，贷款银行可处置抵押物以清偿贷款本息。10、个人住房贷款的还款方式有哪些 主要有等额本息还款法、等额本金还款法、等比本息还款法、等差本息还款法 及派生的各种还款方法。11、等额本息法与等额本金法的比较与计算 P9012、个人住房贷款利率如何根据法定利率调整 商业银行根据中国人民银行公布的贷款利率，相应调整贷款利率，新发生的贷款将执行新的利率，已发生的贷

26、款但年仍执行调整前利率，并于利率调整的次年1月1日起执行新的利率。13、房地产信贷风险案例 基本分类（新巴塞尔协议要求商业银行必须纳入经济资本计量的风险类型分为三类）：信用风险（商业银行面临的重要风险，也是最主要风险，直接表现是商业银行不良信贷上升，信贷质量恶化）、市场风险（对于商业银行来说，市场风险主要是利率风险和汇率风险）、操作风险（包括诸如控制风险、信息技术风险、欺诈风险以及法律和商誉风险等。内生、可控）15、一般贷款风险分类的方法 中国人民银行贷款风险分类指导原则规定，按风险程度，贷款可分为五个档次，习惯称之“五级分类”。正常类：借款人能够履行合同，有充分把握能够按时足额偿还贷款本息；

27、关注类：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素；次级类：借款人的还款能力出现了明显的问题，依靠其正常经营收入已无法保证足额偿还贷款本息；可疑类：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押和担保，也肯定造成一部分损失；损失类：在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，贷款本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。第五章 1、融资证券化和资产证券化的含义、特点及区别融资证券化：是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券(股票、债券等)的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。不同于向金融机构贷款的间接融资方式，融资证券化的实质是直接融资方式，多为信用融资。属于

28、增量的证券化，又称为“初级证券化”或“一级证券化”。 资产证券化：是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入，集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表着对资产享有收益权。 是在原有信用基础上发展起来的，基本上属于存量的证券化，又称为“二级证券化”。融资证券化和资产证券化区别：1、融资证券化是企业发行证券直接融资的行为，能使企业资本容量扩大，属于增量的证券化；资产证券化是在原有的信用关系基础上发行的存量资产的证券化，证券化本身并不增加资本量。2、运作机构不同：SPV后者属结构性融资：即以部分资产（流动性差，能产生稳定收入）作为基础担保品，发行证券进行融资，发行股

29、票时通常以企业全部现有权益为基础与投资者分享未来的收益，造成股权的稀释，发行企业债券通常以企业整体信用为基础；3、发行条件不同：后者可以通过风险隔离和信用升级等获得高于企业本身信用等级的证券，只要发起人具有能产生未来稳定现金流的资产，就可以运用资产证券化融资。前者必须满足相应的条件，可能将不好企业排除在资本市场之外。2、房地产证券化的两种基本形式一是美国模式，也称为表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资产，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资人的行为。银行实现了资产的出售，从而真实转移了风险。二是德国模式，也称为表内业务模式，即在银行内部设立一个机构

30、，由这个机构以银行的优质抵押贷款资产为担保发行证券的行为。资产的所有权仍然属于银行，银行的风险并没有完全转移。三是澳大利亚模式，也称为准表外模式，是前两种模式的复合类型。在这种模式下，由银行设立合资或控股子公司，由子公司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷款资产，将其证券化出售给投资人的行为。这种模式的实质是“银行主导的表外证券化”，在澳大利亚取得了极大的成功。3、股票发行条件 1、新设发行：2、改组发行：3、增资发行：4、定向筹集公司公开发行股票：4、债券发行条件 P1285、住房抵押贷款证券化的含义发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押组群，经过担保和信用增级，以

31、证券形式出售给投资者的融资过程。n 属于房地产抵押贷款的二级市场。n 住房抵押贷款适宜于证券化的原因：信贷普及率高、规模大。可形成稳定的收入流。贷款的违约率低、安全性高。6、住房抵押贷款证券的种类及特点抵押过手证券（转手证券）：是抵押贷款证券最基本的品种之一。以抵押贷款集合中的本金和利息收入为基础发行证券，证券发行商在扣除一定比例的服务费和担保费等后，将集合中的本息收入全部按比例分配给投资者。抵押支持债券：是指银行以其持有的住房抵押贷款作为担保发行的债券。n 它是一种债务凭证，而不是所有权凭证，其所有权仍由抵押支付证券的发行人所有。n 与抵押过手证券相比，抵押支持债券发行人重组了信贷资产的现金

32、流；发行人既可以用抵押贷款组合产生的现金流量，也可以用其它来源的资金来偿还债券本息。抵押支持债券不必像抵押过手证券那样按月支付本息，而是与一般债券一样，可以按季或半年支付利息，本金则在债券到期日支付给投资者。抵押转付债券：也是以住房抵押贷款为担保而发行的一种证券，是前两种证券化工具的衍生形式，结合了抵押过手证券和抵押支付债券的优点。n 它与抵押支持债券相似之处在于它也是一种债务凭证，不是所有权凭证。发行人同样拥有抵押贷款资产的所有权，并不随着证券的发行转移给证券投资者。n 它与抵押过手证券相似之处在于，都规定注入抵押资产组合的现金流(原始债务人每期所还的抵押本金及利息)全部要转手给债券投资者，

33、借款人提前还贷的风险也因此由证券投资者承担，与抵押支付债券到期才还本不同。担保抵押债券：是抵押转付债券的衍生品，也是以抵押贷款组合为担保而发行的债券，注入资产组合的本金和利息“过手”给债券投资者。n 这种证券与前三种证券的主要区别是它以同一抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券，以满足不同投资者不同的风险偏好。剥离式抵押支持证券：又称为抵押贷款剥离证券，其基本做法是将抵押贷款组合中的本息收入流分开，分别以贷款的利息收入和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券、利息证券。7、住房抵押贷款证券化中发起人、发行人、投资人的关系；SPV的作用（1）发起人：原始抵押贷款债权人，贷款

34、发放银行（2）发行人：特设机构、投资银行等，向不同发起人购买抵押贷款资产，组合包装后发行抵押贷款证券。（3）投资者：抵押贷款证券的债权人。8、住房抵押贷款证券化的一般过程房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上进行再融资的行为。 操作程序：1、确定证券化资产，形成贷款资产组合2、设立SPV3、贷款资产的出售给SPV，真实出售，实现破产隔离4、信用升级（增级）（1）内部信用升级：（2）外部信用升级：第三方信用担保。5、信用评级6、证券发行：准备阶段、委托承销阶段、证券发售阶段、资金入账阶段。7、资产管理与证券兑付第六章 1、信托的定义

35、及主体中华人民共和国信托法中将信托定义为：“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托主体：委托人、受托人以及受益人。2、信托的运作原理，信托与委托、代理的区别运作原理：信托的运作过程中，通常由委托人要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益转移给受益人；受托人接受委托人的委托，代为管理、处理信托财产，以自己的名义将信托财产产生的利益转移给受益人，既不能占有信托财产及其产生的收益，也不承担信托过程中信托财产发生的亏损，只收取委托服务费；信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，同时

36、因不可抗拒的原因造成的损失也由受益人承担。信托制度的本质即“受人所托，代人理财”，它是以财产为核心，以信任为基础的一种灵活便利的财产管理制度，是唯一可以横跨资本市场、货币市场和实业投资领域的一种投资机制。信托与委托、代理的区别：第一，成立条件不同。设立信托，必须要有确定的信托财产，而委托、代理关系则不一定要以财产的存在为前提。第二，名义不同。信托关系中，受托人以自己的名义行事，而一般委托和代理关系中，受托人（或代理人）以委托人（或被代理人）的名义行事。第三，财产性质不同。信托关系中，信托财产独立于受托人的自有财产和委托人的其他财产。但委托、代理关系中，委托人（或被代理人）的债权人可以对委托财产

37、主张权利。3、信托的分类（按照信托客体类别，按照委托人与受托人的关系划分）按照信托客体类别：资金信托和财产信托：以合法拥有的资金还是以自己的动产、不动产(房产、地产)以及版权、知识产权等非货币形式的财产、财产权。房地产信托也包括资金信托和不动产信托两大类。按照委托人与受托人的关系划分：自益信托、他益信托4、房地产信托资金的运用A、 信托贷款B、 房地产委托贷款C、 股权投资和契约投资D、 独立、直接地进行产业投资5、REITs与一般房地产信托的区别房地产投资信托 (REITs）是指通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合

38、收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。REITs与一般房地产信托的区别 1.募集方式、份额 2.融资期限 3.资金运用与管理4.投资方向5.凭证的流动性6、REITs与房地产投资基金的区别 1、组织形式2、资金运用3、投资对象4、投资人数5、募集方式和融资规模6、税收优惠7、美国REITs的主要特征（所有权结构、投资组合、资产出售、收益分配等）所有权结构：REITs证券必须可以完全转让交易；在征税年度中至少有335天，其证券持有人必须维持在100人以上，公司、合伙、信托、退休基金与其他中介机构都视为一人；在前一个税收年度的下半年，由五人以下人数拥有的股份不得超过50%投资组合：总资产的

39、75%必须投资于房地产、抵押贷款或其他REITs证券等；投资于任何一种证券的价值不得超过总资产的10%；75%的收益需源自与房地产租金或贷款利息等与房地产相关的经营投资收益；20%的总收入可来自于股利、利息、股票、债券出售的利得；由应纳税REITs子公司股票所构成的资产不得超过20%。资产出售：出售持有不满六个月的股票、债券或持有不满四年的房地产收益不得超过总所得的30%收益分配：REITs的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益，至少90%必须以股利方式分配给投资人。8、REITs的分类（三种）一、按照投资方向的不同v 权益型REITs,将资金直接投资于公寓、写字楼、购物中心等收益性房地产

40、项目,以获取租金收入及房产增值收益。又称“股本型REITs”。v 抵押型REITs则将资金用于发放面向房地产项目持有人及经营者的房地产抵押贷款或投资于房地产抵押支持证券，以获取贷款及证券利息收入。又称“按揭型REITs”。v 混合型REITs是上述两种REITs的混合体，既可以投资于房地产资产，也可以投资于抵押贷款等债权类资产，因而，既有机会获取较高的房地产经营收入，又可获得稳定的利息收入。二、按照基本组织形式公司型REITs基本结构由投资人（即股东）、REITs投资公司（即委托人、受益人）和基金保管公司（即受托人）三方构成。契约型REITs以信托契约为基础形成代理投资行为，本身不具有法人资格

41、。其基本结构由投资人（即资金委托人和受益人）、受托人（即REITs基金本身）、基金托管公司三方构成。162页图6-3。三、按管理运作模式不同，可分为外部管理模式和内容管理模式9、REITs的运作模式 书上P163第七章 要点：1、保险的经济意义和基本职能 从经济角度看：分摊损失、提供经济保障的财务安排。保险的基本职能：分散风险 组织经济补偿2、保险的分类（根据保险标的不同） 财产保险和人身保险3、保险的损失补偿原则：当保险事故发生并且给被保险人造成经济损失时，保险人给予被保险人赔偿，以使被保险人恢复到损失发生前的财务状况。4、保险合同的主体与客体 主体：1当事人：保险人和投保人（1）保险人：又

42、称承保人，即保险公司。拥有保险费的请求权和承担给付保险金的义务。（2）投保人：又称要保人。是与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的法人或自然人。 2关系人：被保险人和受益人。 3辅助人：一般包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。客体：是指保险法律关系的客体，即保险合同当事人权利义务所指向的对象。保险合同保障的对象不是保险标的本身，而是被保险人的保险利益，所以，保险利益就是保险合同的客体。5、房地产有关风险的种类 A、房地产财产风险，由于房地产毁损、贬值使得房地产所有者遭受损失的风险。B、房地产责任风险，由于社会团体或个人的侵权或违约行为造成他人房屋财产损失或人身伤亡而应负担

43、经济赔偿责任的风险。C、房地产信用风险，在房屋开发经营过程中，权利人与义务人之间，由于一方违约或犯罪而造成对方经济损失的风险。D、房地产人身风险，由于人的生老病死或者残疾所导致的风险。6、房地产财产保险和责任保险的主要险种 房地产财产保险：v 企业财产保险（简称企财险） v 家庭财产保险（家财险）房地产责任保险：主要包括：产品责任保险、雇主责任保险、公众责任保险、职业责任保险。7、物业管理责任险的保险责任 第二条在本保险期限内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：(一)第三者人

44、身伤亡或财产损失；(二)事先经保险人书面同意的诉讼费用；(三)发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。上述第(一)和第(二)项每次事故总赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额：第(三)项每次事故赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。第八章1、项目融资的含义 从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资，均可称项目融资，即“为项目进行融资”；狭义的项目融资则专指基于特定项目的资产和预期收益的无追索权或有限追索权的融资。2、项目融资的特征 A、以项目为导向：

45、依据项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目发起人或发起人的资信B、有限追索或无追索C、风险分担、担保结构多样化D、实现资产负债表外融资E、融资成本高3、项目融资的适用范围，其中哪些房地产项目比较适合 主要适用于资金需求量大、投资风险大、投资回收期较长、传统融资方式难以满足融资需求，一旦成功后可以获得稳定的现金流的大型工程项目。特别适用于：1.石油、天然气、煤矿、各类矿产等资源开发项目。2.交通运输、电力、农林、公用、通信等大型基础设施项目。3.大型轮船、飞机等制造业项目。现在也开始使用：成片土地开发、成片旧城拆迁改造。购物中心、豪华饭店、游乐园等大型商业设施项目。4、项目融资的典型模式 产品

46、支付模式设施使用模式杠杆租赁模式BOT等公共项目融资模式资产支付证券化模式房地产投资信托基金夹层融资模式5、BOT等公共项目融资模式这种模式是由项目所在国政府或所属机构提供特许权协议从而为项目的建设和经营安排融资、承担风险，由某公司开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。v 围绕着建设 经营 移交等关键环节进行运作。第九章 1、新加坡中央公积特点 新加坡的中央公积金制度是一项集养老、医疗、住房、家庭保障和资产增值计划于一体的全面的社会保障储蓄计划。它分为普通账户、特殊账户和医疗账户三类，其中普通账户可以用于购房、缴保险金、投资和教育，特殊账户主要用于养老，而医疗账户主要用于医疗及健康保险。这一全面的社会保障计划为新加坡居民特别是老年人提供了有力的保障和安全感。2、住房公积金