房地产概论期末复习提纲.doc

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1、房地产概论期末复习一、重要概念1、房地产：是指定着于土地之上的永久性的建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。P82、不动产：是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、定着物、构筑物、生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物以及依附于前述物质实体上的相关权益。3、抵押：是指债务人或者第三人不转移法律所规定的财产的占有，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的一种债的担保。4、房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、5、建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。（补）建筑密度建筑基底总面积建设用地总面积6、容积率：容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。（补）容积率总建筑面积（地上）建设用地面积7、楼面地价：土地总价与总建筑面积的比值P238、房地产项目外包：指的是房地产开发企业将一些非核心的、次要的、或辅助的项目或业务外包给企业外部的专业服务结构，而自己则专注于企业具在核心竞争力的功能和业务。P1999、闲置土地：是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。P41贷款价值比:也叫LTV，贷款金额和抵押品价值的比

3、例，多见于抵押贷款。10、REITS: 房地产投资信托是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产投资信托是最典型的房地产资金信托业务形式。11、信托：是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 二、重要问题1、 房地产的属性特征是什么？P10-132、 影响房地产价格的因素有哪些？P21_223、 划拨国有土地使用权的范围包括？P404、 简要分析职能制、直线职能制、事业部制和矩阵制组织结构的

4、优缺点有哪些？P84-865、 五证？国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证（建设工程开工证）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。商品房销售（预售）许可证：是商品房进入市场的凭证。6、2010年最新房地产政策（列举5个以上）2010.

5、10.20国家有关部门关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。2010.10.20住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。2010.10.20央行存贷款基准利率调整融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现

6、行的2.25%提高到2。50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。2010.9.29住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。7、新国十条主要内容？1）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会

7、稳定的重要民生问题。2）建立考核问责机制；3）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高4）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；5）增加居住用地有效供应；6）调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%7）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改

8、造住房280万套的工作任务8）加强对房地产开发企业购地和融资的监管9）加大交易秩序监管力度10）完善房地产市场信息披露制度8、国四条P369、申请个人住房贷款的条件有合法的居留身份；申请政策性个人住房贷款的，应有当地常住房口；有稳定的职业和收入；有按期偿还贷款本息的能力；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有符合规定条件的保证人为其担保。有购买住房的合同或协议；提出借款申请时，在建设银行有不低于购买住房所需资金30%的存款，申请政策性个人住房贷款的，应按规定在建设银行交存住房公积金；贷款行规定的其他条件。10、三通一平、五通一平、七通一平P1711、中国现行土地所有制的基本内容。（1）中

9、国实行土地的社会主义公有制（城市土地归国家所有，农村土地归集体所有）（2）实行土地登记制度（国在土地，要核发国有土地使用证，集体土地，要核发集体土地所有证）（3）国家实行土地有偿有限期使用制度（4）国家实行用途管制制度（5）国家实行保护耕地的政策（6）取得国有土地使用权的途径有划拨、出让、转让、租赁四种方式。12、房地产项目成本的分类。答：按其用途可分土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。在核算上将其费用又分为以下6个成本项目：土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、间接开发费。13、简述简述房地产企业权益融资与债务融资的区

10、别。类别权益融资债务融资融资方式指投资者通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式进行的资金融通活动指投资者通过举债的方式进行的资金融通活动融资风险权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险。风险与报酬正相关，因此权益融资的资金供给方所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润其风险相对较低。其资金融出方由于只是间接承担开发风险，融资风险相对较小，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。融资范围权益融资的融资范围要小于债务融资的融资范围。目前，我国的房地产企业主要通过债务融资的方式进行资金融通活动，如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债

11、务融资。融资渠道权益融资传统上主要是在私人市场中活动，如个人、企业或退休资金。随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。如房地产上市公司、权益型REITs（房地产投资信托基金）债务融资在私人市场和公开市场的活动是较均衡的，如从私人市场中的商业银行、保险公司或退休资金中融资，从公开市场中的抵押贷款支持证券、抵押型REITs中融资。融资来源主要来源于机构投资者。如养老基金、房地产投资信托基金公司、人寿保险公司以及风险投资者。房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资其来源主要两个：贷款，企业债券

12、。其中，贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。14、简述房地产项目计划管理的关键点控制。答：房地产项目计划管理过程中包括项目的总部定位控制、管控深度控制、管控内容控制三部分内容。15、我国房地产企业主要的融资渠道有哪些？银行贷款、证券融资、房地产信托、境内外IPO、借壳上市、担保公司、REITS等16、企业资信等级评价的主要内容有哪些？企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营能力、企业获利能力、企业信誉、企业财务状况等。17、一般而言，企业资信等级评价在什么级别以上才能获得银行贷款？房地产金融的几大风险有哪些？ BBB以上。主要包括：信用风险、利率风险、汇率风险、操作风险、法律风险、结构风

13、险等18、目前我国房地产公司的运营模式主要有哪几类？答：第一类：商业模式是开发公司。第一种是连锁店模式；第二种是百货公司的模式；第三种精品店模式。第二类：经营的模式：第三类：开发和经营混合来做的商业模式；第四类：房地产服务的模式；第五类：不动产投资的模式。三、计算题1、绿化率的计算？绿地率=绿地面积/土地面积2、等额本金法？3、利息的计算？单利计息公式：In=Pni（In=利息；P=本金；n=计算周期如年、季、月、周，通常用年表示）；n个计算周期后的本利和公式为：Fn=P（1+ ni）（Fn=本利和，即本金+利息）如：某人将2000元人民币存入银行，银行2年期存款单利年利率为5%，计算到期时的

14、总利息。已知P=2000、n=2、 i=5%，则到期时的总利息为：In=Pni=200025%=200元复利计息公式：In=P（1+ i）n1；n个计算周期后的本利和公式为：Fn=P（1+i）n如：某人将2000元人民币存入银行，银行3年期存款复利年利率为5%，计算到期时的本利和及总利息。已知P=2000、n=3、 i=5%，则到期时的本利和为：F3=2000（1+5%）3=2315.25到期时的总利息为：In=2000（1+ 5%）31= 315.254、楼面地价？5、容积率？6、期房价格？7、契税、营业税？8、土地增值税？9、物业增值的计算？某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2。1年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了()万元。 A40B100 C160D200