基于管理用财务报表的企业价值评估--以万科上市公司为例优秀PPT.ppt

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1、基于管理用财务报表的企基于管理用财务报表的企业价值评估业价值评估以万科上市公司为例以万科上市公司为例 小组成员PPT内内容容 公司介绍一一 财务分析三三 价值评估四四 结论五五 管理用财务报表二二 themegallery Logo 成长历程 一、公司介绍一、公司介绍（一）（一）公司荣誉 （二）（二）公司高层（三）（三）公司动态（四）（四）themegallery Logo（一）成长历程（一）成长历程v万科企业股份有限公司成立于万科企业股份有限公司成立于1984年年5月，是目月，是目前中国前中国最大的专业最大的专业住宅开发企业。住宅开发企业。v万科于万科于1988年进入房地产行业，年进入房地产

2、行业，1993年将大众年将大众住宅开发确定为公司核心业务。住宅开发确定为公司核心业务。v至至2010年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的渤海三大城市经济圈为重点的46个城市。个城市。2010年年公司完成新开工面积公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面万平方米，实现销售面积积897.7万平方米，销售金额万平方米，销售金额1081.6亿元。亿元。营营业收入业收入507.1亿元，净利润亿元，净利润72.8亿元。亿元。vStrengths Your strengths relative to competitorsvWeakness

3、es Your weaknesses relative to competitor（二）公司荣誉（二）公司荣誉v公司致力于通过规范、透亮的企业文化和稳健、专公司致力于通过规范、透亮的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会敬重的企业。员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会敬重的企业。公司连续八次获得公司连续八次获得“中国最受敬重企业中国最受敬重企业”称号。称号。v2010年，在全球人力资源询问公司翰威特组织的年，在全球人力资源询问公司翰威特组织的“2010年中国最佳雇主年中国最佳雇主”评比中，万科成为评

4、比中，万科成为10家家上榜企业中唯一的房地产企业。上榜企业中唯一的房地产企业。v至至2009年，万科共有年，万科共有26个项目获得个项目获得“詹天佑大奖詹天佑大奖优秀住宅小区金奖优秀住宅小区金奖”。themegallery Logo（二）公司荣誉（二）公司荣誉v公司主动参与绿色建筑的研发和推广。公司主动参与绿色建筑的研发和推广。2009年年6月，深圳万科城四期项目荣获国月，深圳万科城四期项目荣获国家首个颁发的家首个颁发的“绿色建筑设计评价标识绿色建筑设计评价标识”三三星级奖。星级奖。v经过多年努力，万科渐渐确立了在住宅行业经过多年努力，万科渐渐确立了在住宅行业的竞争优势：的竞争优势：“万科万科

5、”成为行业第一个中国成为行业第一个中国驰名商标；公司研发的驰名商标；公司研发的“情景花园洋房情景花园洋房”是是中国住宅行业第一个专利产品和第一项独创中国住宅行业第一个专利产品和第一项独创专利；公司物业服务通过全国首批专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。质量体系认证。themegallery Logo（三）公司高层（三）公司高层 themegallery Logo（四）公司动态（四）公司动态v2007年，万科领先将开发重心转向二三线城市，年，万科领先将开发重心转向二三线城市，顺应政策要求大建特建顺应政策要求大建特建“小户型小户型”，以满足主力市场，以满足主力市场需求；需求；

6、2008年，当行业迎来首次调整时，万科则年，当行业迎来首次调整时，万科则快速举起降价大旗，抢先出货。明显，这种面对不快速举起降价大旗，抢先出货。明显，这种面对不同状况主动调整的策略使得万科得以长期位居地产同状况主动调整的策略使得万科得以长期位居地产“一哥一哥”的位置。的位置。v 2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。而除京、沪、广、在全国进入了三十多个城市市场。而除京、沪、广、深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出佛山等二线城

7、市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。了较大贡献。themegallery Logo themegallery Logo 管理用资产负债表 二、管理用财务报表二、管理用财务报表（一）（一）管理用利润表 （二）（二）管理用现金流量表（三）（三）（一）、管理用资产负债表（一）、管理用资产负债表 themegallery Logo（一）、管理用资产负债表（一）、管理用资产负债表 themegallery Logo（一）、管理用资产负债表（一）、管理用资产负债表 themegallery Logo（二）、管理用利润表（二）、管理用利润表 themegallery Logo（三）、管理用现金流量表

8、（三）、管理用现金流量表 themegallery Logo themegallery Logo财务报表趋势分析 三、财务分析三、财务分析（一）（一）财务报表比率分析 （二）（二）管理用报表的财务分析（三）（三）themegallery Logo 资产负债表趋势分析（一）、财务报表趋势分析（一）、财务报表趋势分析1利润表趋势分析2现金流量表趋势分析3 themegallery Logo1、资产负债表趋势分析资产负债表趋势分析说明该公司的发展性还是较好的，资金的流淌性好，资金运用较好，真的如此吗？可能是企业向有关单位供应贷款的信号，依据其报表附注可发觉，账龄未到一年的占绝大部分，所以不存在此问题

9、。有可能是掩盖经营活动中的疏漏，或虚增企业的盈利的信号 themegallery Logo1 1、资产负债表趋势分析、资产负债表趋势分析增长过大，拖欠职工薪酬？现金短缺？themegallery Logo 1 1、资产负债表趋势分析、资产负债表趋势分析从总体来看，公司的资产总额从年初从总体来看，公司的资产总额从年初61,504,122,957.52增加到年末增加到年末的的84,467,983，478.02，增长了，增长了37.34；从负债和股东权益来看，主要是盈余公积增加了从负债和股东权益来看，主要是盈余公积增加了21.17和未安排利和未安排利润增加了润增加了58.81，体现出公司盈利是资产增

10、加的主要来源。这也表，体现出公司盈利是资产增加的主要来源。这也表明，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。明，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。从资产结构看，公司从资产结构看，公司2010年末的资产总额中，流淌资产占了年末的资产总额中，流淌资产占了84.73，固定资产仅占固定资产仅占0.06，说明流淌资产所占比重较大，资产增值倾向于，说明流淌资产所占比重较大，资产增值倾向于依靠流淌资产的增加。依靠流淌资产的增加。从负债与全部者权益的结构来看，公司的流淌负债所占比重由从负债与全部者权益的结构来看，公司的流淌负债所占比重由19.17上升为上升为34.31；全部者权益

11、所占比重由期初的；全部者权益所占比重由期初的47.35下降为期末的下降为期末的37.78，其中未安排利润所占比重较上年增加，资本，其中未安排利润所占比重较上年增加，资本公积与盈余公积所占比重较上年下降。公积与盈余公积所占比重较上年下降。themegallery Logo1 1、资产负债表趋势分析、资产负债表趋势分析v主要主要项目分析：目分析：v货币资金金说明明该公司的公司的发展性展性还是是较好的，好的，资金的流金的流淌淌性好，性好，资金金运运用用较好，好，真真的如此的如此吗？v其他其他应收款收款仅仅是是暂付款，一般期限付款，一般期限较短。假如企短。假如企业生生产经营活活动正常，其他正常，其他应

12、收收账款要款要远小于小于应收收账款，但依据万科款，但依据万科的合的合并并报表，其他表，其他应收收账款要款要远大于大于应收收账款，金款，金额较大的大的其他其他应收款主要收款主要为合合营及及联营公司往公司往来来款、款、与与合作方往合作方往来来款、款、一年一年内内发生的代生的代垫款及保款及保证金。有可能是掩盖金。有可能是掩盖经营活活动中的中的疏漏，或疏漏，或虚虚增企增企业的盈利的信的盈利的信号号。v应付付职工薪酬，增工薪酬，增长幅度幅度较大，是否因大，是否因为现金短缺？企金短缺？企业短短期期偿债有有压力？力？themegallery Logo2 2、利润表趋势分析、利润表趋势分析是否存在隐患？the

13、megallery Logo2 2、利润表趋势分析、利润表趋势分析v至2010年12月31日，公司实现营业收入同比增长了22.57；营业利润同比增长了7.02；实现净利润3,083,108,153.24，同比增长了7.26。v主要项目分析：2010年营业利润同比增长了7.02，营业利润占营业收入的比重略有下降，是毛利率的同比增加与营业成本的同比下降扩大了盈利空间。但管理费用同比增加了64.16，是否会存在隐患？themegallery Logo3 3、现金流量表趋势分析、现金流量表趋势分析虽同比增长了563.88%，但净额为负数 themegallery Logo3.3.现金流量表趋势分析现金

14、流量表趋势分析v主要项目分析：主要项目分析：v 经营活动现金流入同比增加经营活动现金流入同比增加93.94%93.94%，其中，其中，“销售商品、销售商品、供应劳务收到的现金流入供应劳务收到的现金流入”占经营活动现金流入同比增加占经营活动现金流入同比增加43.19%43.19%，说明公司销售商品、供应劳务收到的现金流入的实，说明公司销售商品、供应劳务收到的现金流入的实力没有减弱；但是经营活动现金净额为负，会影响到企业的力没有减弱；但是经营活动现金净额为负，会影响到企业的短期偿债实力。短期偿债实力。v 投资活动现金流量净额为负，可从年报中得知是公司在投资活动现金流量净额为负，可从年报中得知是公司

15、在报告期内新获得项目报告期内新获得项目8787个的原因。个的原因。v themegallery Logo（二）、财务报表比率分析（二）、财务报表比率分析20102009200820072006流动比率246440236395474现金比率51975956137现金流量负债比-10.90-4.03-21.23-175.27-233.18长期偿债实力20102009200820072006资产负债率62.2252.6555.1146.4639.81产权比率164.72111.19122.7986.7966.15短期偿债实力从图中可以看出，短期偿债实力指标呈逐年递减趋势，尤其是现金流量负债比为负数，

16、短期偿债实力不容乐观。长期偿债实力指标呈逐年增加趋势，风险较大，资金链一旦断裂陷入逆境。themegallery Logo（二）、财务报表比率分析（二）、财务报表比率分析20102009200820072006销售净利率566.7647.59474.052180.006929.70总资产报酬率3.654.670.570.160.1320102009200820072006流动资产周转率0.00880.00870.00740.00270.0032非流动资产周转率0.04840.04730.03760.00940.0043营运实力盈利实力流淌资产周转率逐年提高；非流淌资产周转率也逐年提高销售净利率

17、与总资产酬劳率略有降低 themegallery Logo（二）、财务报表比率分析（二）、财务报表比率分析 themegallery Logo（二）、财务报表比率分析（二）、财务报表比率分析v进一步分析：一步分析：与与同行同行业的保利相比的保利相比较v偿债实力力v 到到2010年，万科的短期年，万科的短期偿债实力指力指标低于保利，低于保利，长期期偿债实力指力指标高于保利地高于保利地产，股，股东面面临的的风险较大。大。v营运运实力力 v 2009远低于保利，低于保利，2010年年虽低于保利地低于保利地产，但，但较以前有所提高，万科以后以前有所提高，万科以后应接着接着关关注注资产管理效管理效率的提

18、高。率的提高。v盈利盈利实力力v 销售售净利率利率远高于保利地高于保利地产，说明万科的明万科的资产负债率高的同率高的同时，财务杠杆作用也得到了充分的杠杆作用也得到了充分的发挥。themegallery Logo管理用资产负债表趋势分析（三）、管理用财务报表财务分析（三）、管理用财务报表财务分析1管理用利润表趋势分析2管理用现金流量表趋势分析3主要财务比率及其变动4改进的财务分析体系5 themegallery Logo1 1、管理用资产负债表趋势分析、管理用资产负债表趋势分析面临偿债压力 themegallery Logo2 2、管理用利润表趋势分析、管理用利润表趋势分析毛利同比增加管理费用同

19、比增加较大比率 themegallery Logo3 3、管理用现金流量表趋势分析、管理用现金流量表趋势分析为负 themegallery Logo4 4、主要财务比率及其变动、主要财务比率及其变动主要财务指标分析主要财务指标分析 20102010年年 2009 2009年年 变动变动1、税后经营净利率2.56%7.31%-4.75%2、净经营资产周转次数0.77%0.79%-0.02%3、净经营资产净利率0.02%0.06%-0.04%4、税后利息率-7.89%-10.59%2.70%5=(3-4)经营差异率7.91%10.65%-2.74%6、净财务杠杆121.93%92.16%29.77

20、%7=(5*6)杠杆贡献率9.64%9.81%-0.17%8=(3+7)权益净利率9.66%9.87%-0.21%同比削减同比增加 themegallery Logo4 4、主要财务比率及其变动、主要财务比率及其变动v税税后后经营净利率利率v 其同比削其同比削减减较大比例，依据管理用利大比例，依据管理用利润表可知，表可知，是因是因为期期间费用尤其是管理用尤其是管理费用的同比增加比率用的同比增加比率远高于毛利的同比下降比率。万科以后高于毛利的同比下降比率。万科以后应当当多多关关注管注管理理实力的增加，增力的增加，增长质量的提高，有效地限制成本。量的提高，有效地限制成本。v净财务杠杆杠杆v 同比增

21、加同比增加较大比例，大比例，验证了前面的万科了前面的万科资产负债率率高，但充分高，但充分发挥了了财务杠杆作用，盈利杠杆作用，盈利实力力较强的强的说法。法。themegallery Logo5 5、改进的财务分析体系、改进的财务分析体系权益净利率9.66%净经营资产净利率0.02 杠杆贡献率9.64 税后经营净利率2.56 经营差异率7.91 净财务杠杆121.93 净经营资产周转次数0.77毛利率99.74 营业税费及期间费用率123.09 收入管理成本管理股东权益319净负债389资本结构政策利润留存政策 themegallery Logo 价值估价模型 四、价值评估四、价值评估（一）（一）

22、相关参数 （二）（二）预料期现金流量的限制计算（三）（三）四、价值评估四、价值评估v万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了很多投资者的结构，以及优秀的管理团队，吸引了很多投资者的目光。随着机构投资者越来越多地加入到资本市场目光。随着机构投资者越来越多地加入到资本市场中来，价值投资理念渐渐在市场中占主导地位，人中来，价值投资理念渐渐在市场中占主导地位，人们希望能够找到值得长期拥有的公司，以期盼共享们希望能够找到值得长期拥有的

23、公司，以期盼共享成长的回报。成长的回报。v万科作为地产行业的龙头上市公司，投资者希望在万科作为地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和将来成长性，特买入它的同时了解它的内在价值和将来成长性，特殊是在股市低迷的现在，万科将来的成长是否能够殊是在股市低迷的现在，万科将来的成长是否能够支撑其目前的价格呢？支撑其目前的价格呢？themegallery Logo themegallery Logo四、价值评估四、价值评估v万科于万科于1988年进军房地产年进军房地产,在品牌上意识很强。万在品牌上意识很强。万科的价格始终处于市场的中高档次科的价格始终处于市场的中高档次,特别留意小

24、区特别留意小区硬件环境和人文环境的建设。硬件环境和人文环境的建设。“从客户角度动身从客户角度动身”,不仅仅是房子卖出去后提高销售业绩不仅仅是房子卖出去后提高销售业绩,万科想的万科想的最多是在房子之后连绵不断地再给客户供应一些服最多是在房子之后连绵不断地再给客户供应一些服务。务。v万科的品牌战略就是在更多的城市加速推广万科的万科的品牌战略就是在更多的城市加速推广万科的住宅小区住宅小区,巩固万科已经树立的品牌。通过多年来巩固万科已经树立的品牌。通过多年来坚固树立的品牌万科在同业中具有了确定的竞争优坚固树立的品牌万科在同业中具有了确定的竞争优势。势。themegallery Logo四、价值评估四、

25、价值评估v此外，从对该公司的财务分析可看出该公司拥有此外，从对该公司的财务分析可看出该公司拥有的规模优势、充裕的资金等的规模优势、充裕的资金等,虽然亦存在种种问题，虽然亦存在种种问题，但万科目前是一个具有强大的实力和竞争力的公司但万科目前是一个具有强大的实力和竞争力的公司,将来也必将在这个好的势头下接着成长壮大。将来也必将在这个好的势头下接着成长壮大。v 那么该公司原委是否具有投资价值呢？它的价值那么该公司原委是否具有投资价值呢？它的价值原委是多少呢？原委是多少呢？v themegallery Logo（一）价值估价模型（一）价值估价模型1、企业价值评估模型：现金流量折现法。、企业价值评估模型

26、：现金流量折现法。2、预料期的确定：、预料期的确定：预料基期：预料的起点，以预料基期：预料的起点，以2010年得财务数据金额为预料基年得财务数据金额为预料基期期 具体预料期：具体预料期：5年，年，20112015年。万科公司作为房地产年。万科公司作为房地产行业的领军企业行业的领军企业,有着优秀的企业管理水平和颇具远见的战略选择和有着优秀的企业管理水平和颇具远见的战略选择和品牌价值品牌价值,市场把控实力强市场把控实力强,市场反应快速市场反应快速,具有相当强的竞争力。具有相当强的竞争力。所以依据分析所以依据分析,认为房地产行业仍有发展的空间。确定万认为房地产行业仍有发展的空间。确定万 科公科公司的

27、预料期间为司的预料期间为5年。年。后续期后续期:稳定状态，稳定状态，2016年之后年之后 themegallery Logo3、本案例所用到的现金流量模型、本案例所用到的现金流量模型（1）股权现金流量模型）股权现金流量模型股权价值股权价值=股权自由现金流量股权自由现金流量(1+股权资本成本）股权资本成本）t（2）实体现金流量）实体现金流量实体价值实体价值=实体自由现金流量实体自由现金流量（1+加权平均资本加权平均资本成本成本)t企业实体价值企业实体价值=预料其价值预料其价值+后续期价值后续期价值后续期价值后续期价值=(t+1)现金流量现金流量（资本成本（资本成本-永续增永续增长率）长率）the

28、megallery LogoDiagram 2 (1)资本结构资本结构 依据万科企业股份有限公司依据万科企业股份有限公司2010年年年年报编制管理用资产负债表报编制管理用资产负债表,净经营资产为：净经营资产为：70,815,040,943.95 元，其中：净负债元，其中：净负债38906492284.81元元,权益资本为权益资本为31908548659.14元。净负债与净经营资元。净负债与净经营资产的比为产的比为0.5494。因此。因此,我们假设将来资本我们假设将来资本结构接受相净经营资产同比率。结构接受相净经营资产同比率。(二）相关参数相关参数 themegallery Logo(2)债务筹

29、资成本估算债务筹资成本估算 债务筹资成本是企业在为投资项目融资时所借债务的成债务筹资成本是企业在为投资项目融资时所借债务的成本。债务筹资成本与市场的即期率以及企业的违约风险相关。本。债务筹资成本与市场的即期率以及企业的违约风险相关。另外另外,由于利息在税前支付由于利息在税前支付,债务具有税收优势债务具有税收优势,与企业税率与企业税率有关。有关。税后债务成本税后债务成本=税前债务成本税前债务成本(1-所得税率所得税率)由于公司由于公司大多为一到三年贷款大多为一到三年贷款,所以选择所以选择2011年年3年期贷款利率年期贷款利率6.1%作为债务筹资成本。作为债务筹资成本。v税后债务成本税后债务成本=

30、6.1%(1-25%)=4.575%v(3)股权资本成本估算。股权资本成本估算。v 资本资产定价模型能够比较精确地对风险进行具体定价资本资产定价模型能够比较精确地对风险进行具体定价,用该模型来计算股权筹资成本用该模型来计算股权筹资成本,其计算公式为：其计算公式为：v股权资本成本股权资本成本=无风险利率无风险利率+贝塔系数贝塔系数(平均股票的平均股票的要求收益率一无风险利率要求收益率一无风险利率)themegallery Logo相关参数相关参数 无风险利率无风险利率通常以国库券的收益率作为无风险收益率。因为持有通常以国库券的收益率作为无风险收益率。因为持有国债到期不能兑付的风险很小国债到期不能

31、兑付的风险很小,可以忽视不计；同可以忽视不计；同时时,长期国债波动性较小长期国债波动性较小,我国由于市场化的利率尚我国由于市场化的利率尚未形成未形成,而短期利率无法反映利率变动风险而短期利率无法反映利率变动风险,长期国长期国债与评估企业的现金流量期限更为一样。因此债与评估企业的现金流量期限更为一样。因此,选选择长期国债利率作为无风险利率为宜。择长期国债利率作为无风险利率为宜。接受接受5年期国债利率作为无风险利率年期国债利率作为无风险利率,2011年发年发行的行的5年期国债利率的算术平均值计算得出为年期国债利率的算术平均值计算得出为5.75%themegallery Logo相关参数相关参数 风

32、险价格风险价格 平均股票的要求收益率减去无风险利率表示的是投资平均股票的要求收益率减去无风险利率表示的是投资者为补偿担当超过无风险收益的平均风险要求的额者为补偿担当超过无风险收益的平均风险要求的额外收益外收益,即风险价格。在确定时期内即风险价格。在确定时期内,市场风险价格市场风险价格会发生较大波动会发生较大波动,较为合理的解决方法是接受确定较为合理的解决方法是接受确定期间的平均数期间的平均数,将接受算术平均数。将接受算术平均数。我们选取了深证综合指数我们选取了深证综合指数2004年年1月到月到2010年年12月月,共共72个月的收盘指数个月的收盘指数,并用这些指数计算市并用这些指数计算市场的月

33、平均收益率。经计算场的月平均收益率。经计算,市场平均月收益率约市场平均月收益率约为为0.95%。计算过程如下：。计算过程如下：市场年收益率市场年收益率=(1+0.95%)12-1=12.01%那么那么,风险价格为：风险价格为：风险价格风险价格=平均股票的要求收益率平均股票的要求收益率-无风险利率无风险利率=12.01%-5.75%=6.26%themegallery Logo相关参数相关参数 贝塔系数贝塔系数(值值)。值衡量的是系统风险值衡量的是系统风险,它是一个相对数指标它是一个相对数指标,代表代表企业特有的系统风险相对于市场企业特有的系统风险相对于市场(或行业或行业)一般系统一般系统风险的

34、比率。计算风险的比率。计算值是计算一般股成本的关键。值是计算一般股成本的关键。依据证券与股票指数收益率的相关系数、股票指数依据证券与股票指数收益率的相关系数、股票指数的标准差和股票收益率的标准差计算的标准差和股票收益率的标准差计算值。万科公值。万科公司股票月平均收益率为司股票月平均收益率为0.69%,市场月平均收益率市场月平均收益率为为0.95%。计算过程如下所示：。计算过程如下所示：值具体计算过程如下：值具体计算过程如下：股票平均收益与市场平均收益的相关系数股票平均收益与市场平均收益的相关系数 themegallery Logo themegallery Logo themegallery

35、Logo 由此可以计算出万科集团的股权资本成本为：由此可以计算出万科集团的股权资本成本为：股权资本成本股权资本成本=5.74%+0.726.26%=10.25%加权平均资本成本加权平均资本成本WACC。最终最终,可以计算出万科集团的加权平均资本成可以计算出万科集团的加权平均资本成本本(WACC)为：为：WACC=4.575%X0.450589991+10.25%0.549410009=7.87%themegallery Logo 我们依据之前的财务报表预料万科我们依据之前的财务报表预料万科20112015年销售收入增长率为年销售收入增长率为30%，2016年增长年增长率减至率减至20%，并且可

36、以持续。，并且可以持续。预料税后经营利润、固定资产净值、经营营运资本预料税后经营利润、固定资产净值、经营营运资本对销售的百分比维持在对销售的百分比维持在2010年得水平。所得税税年得水平。所得税税率和债务税后利息率均维持在率和债务税后利息率均维持在2010年得水平。借年得水平。借款利息俺上年末借款余额和预料利息率计算。款利息俺上年末借款余额和预料利息率计算。当前股权资本成本当前股权资本成本10.25%，加权平均资本成本，加权平均资本成本为为7.87%。themegallery Logo（三）预料期现金流量的现值计算（三）预料期现金流量的现值计算 万科企业预料期现金流量的现值计算万科企业预料期现

37、金流量的现值计算 themegallery Logo（一）价值创建驱动因素（一）价值创建驱动因素1、提高销售增长率：核心实力，万科在此方面表现、提高销售增长率：核心实力，万科在此方面表现较好较好2、提高经营效率：营销策略、提高经营效率：营销策略 供应产品供应产品/服务服务 名牌：留意企业的形象设计名牌：留意企业的形象设计3、降低有效税率：税收筹划、降低有效税率：税收筹划 五、结论五、结论 themegallery Logov4、降低投资支出、降低投资支出/销售收入比率：营运实力，万销售收入比率：营运实力，万科的营运实力有待加强科的营运实力有待加强v5、降低加权平均资本成本：风险管理、降低加权平

38、均资本成本：风险管理v6、延长获得超额收益的期间：建立进入障碍、延长获得超额收益的期间：建立进入障碍v 策略：策略：v a规模经济规模经济v b产品差异化产品差异化v c其他障碍其他障碍独占资源、政府政策限制独占资源、政府政策限制 themegallery Logov(二二)结语结语v通过企业价值评估预料体系，我们发觉万科股份有通过企业价值评估预料体系，我们发觉万科股份有限公司的价值是被低估了。低估价值引发投资机会。限公司的价值是被低估了。低估价值引发投资机会。进行企业价值评估进行企业价值评估,并不是为了获得一个计算的数值并不是为了获得一个计算的数值,更重要的是通过评估更重要的是通过评估,帮助

39、投资者和管理层做出决策帮助投资者和管理层做出决策,实行以价值为基础的管理。从根本上确定企业价值实行以价值为基础的管理。从根本上确定企业价值的是经营活动创建的现金流量的是经营活动创建的现金流量,而现金流量的多少又而现金流量的多少又取决于投资决策的质量。取决于投资决策的质量。v因此因此,投资决策是根本意义上的、第一位的财务决策投资决策是根本意义上的、第一位的财务决策,企业管理者应找寻适合企业长远发展企业管理者应找寻适合企业长远发展,利于促进企业利于促进企业价值提升的项目。筹资决策、营运资本政策等是次价值提升的项目。筹资决策、营运资本政策等是次生的、依附于投资决策的财务决策生的、依附于投资决策的财务决策,应依据企业的投应依据企业的投资决策做出选择资决策做出选择,形成一套适合企业自身的财务体系。形成一套适合企业自身的财务体系。v Company LogoCompany LogoAdd Your Company SloganPowerPointThank youThank you