成本法成本法的基本原理重新购建价格优秀PPT.ppt

《成本法成本法的基本原理重新购建价格优秀PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成本法成本法的基本原理重新购建价格优秀PPT.ppt（88页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第五章成本法第一节成本法的基本原理其次节重新购建价格的确定第三节建筑物折旧的估算第四节成本法总结与应用举例第一节成本法的基本原理一、成本法的概念和理论依据（一）概念指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（积算价格）留意：1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”；2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本。（二）理论依据 从买方的角度看替代原理 从卖方的角度看生产费用价值论 二、成本法的适用范围（一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产；（二）无收益的房地产（三）很少发生交易的房地产（四）房地产保险及其他

2、损害赔偿留意：1、区分实际成本和客观成本2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 三、成本法的操作步骤（一）搜集有关房地产开发的成本、税 费、利润等资料；（二）估算重新购建价格；（三）估算折旧；（四）求取积算价格。四、房地产价格构成P88（一）土地取得成本（二）开发成本（三）管理费用（四）投资利息（五）销售费用（六）销售税费（七）开发利润 （一）土地取得成本1、通过征用农地取得的农地征用费+土地运用权出让金农地征用费包括：（1）征地补偿安置费用土地补偿费安置补偿费地上附着物补偿费青苗补偿费（2）征地管理费（3）耕地开垦费（4）新菜地开发建设基金（5）相关税费：如防洪费

3、、南水北调费、耕地占用税等2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用+土地运用权出让金 房屋拆迁费用包括：（1）房屋拆迁补偿安置费用 被拆迁房屋的房地产市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿搬迁、临时安置补助费、停产停业补偿费（2）房屋拆迁估价服务费（3）房屋拆迁服务费（4）房屋拆迁管理费（5）相关税费见广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导看法（试行）3、通过在市场上购买取得的购买土地的价款+买方缴纳的税费（二）开发成本1勘察设计和前期工程费：可行性探讨、规划、勘察、设计及“三通一平”等费用；2基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用；3建筑安装工程费：4

4、公共配套设施建设费：代建市政道路、代市政绿化、人行天桥及地下通道等5开发过程中的税费 作为买方应担当的税费:耕地占用税、契税、印花税等 （三）管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等=（土地取得成本+开发成本）A%经济适用房管理费：2%（四）投资利息不同于会计上的财务费用，借贷资金和自有资金都要计息；全部在开发完成前投入的资金都要计算利息计息基数：土地取得成本+开发成本+管理费用（五）销售费用广告宣扬费、销售代理费等注：最新版的房地产估价师考试教材要求销售费用若在开发期投入，也要计算投资利息；若在开发完成后投入，则不须计算投资利息（六）销售税费1、销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和

5、教化费附加；2、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。如广州市二手房交易买卖双方的交易手续费为3元/m2（七）开发利润1、开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费销售费用2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润3、开发利润可按确定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来估算开发利润的计算方法：（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为干脆成本利润率，即：经济适用房干脆成本利润率3%（2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利

6、息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：（3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增加了加了“销售费用销售费用”一项一项为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费用用均不均不计算投资利息，投资利润率分母亦计算投资利息，投资利润率分母亦不不考虑考虑销售费用销售费用（4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：例1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用

7、为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。A、180B、300C、309D、313.22、已知某房地产的土地取得成本为1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为10000万元，则该房地产的干脆成本利润率为（）A、80%B、78.14%C、62.90%D、60%五、成本法的基本公式（一）最基本的公式 积算价格=重新购建价格折旧（二）适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 留意：无须扣减折旧 案例

8、：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内匀整投入）。答案：436元/m2（三）适用于新建房地产估价的公式1、新建房地的估价公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建立成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润2、新建建筑物的估价公式新建建筑物价格=建筑物建立成本+管理费用+投资利

9、息+销售费用+销售税费+开发利润（四）适用于旧房地产的基本公式 1、旧房地估价公式为：旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧2、旧建筑物估价公式为：旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 其次节其次节 重新购建价格的确定重新购建价格的确定一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念 指假设在估价时点重新取得指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建立全新状况的估或重新开发、重新建立全新状况的估价对象所需的各项必要成本费用、税价对象所需的各项必要成本费用、税金和正常利润之和。金和正常利润之和。留意：留意：重新购建价格是客观的价格重新购建价格是客观的价格建筑物的

10、重新购建价格是全新状况下的建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地要考虑运用价格，未扣除折旧；土地要考虑运用年限限制。年限限制。二、建筑物重新购建价格的两种类型：（一）重建价格（二）重置价格重建价格指接受与估价对象建筑物原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，依据估价时点时的价格水平，重新建立与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的正常价格。（reproduction cost）重置价格指接受估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，依据估价时点时的价格水平,重新建立与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的正常价格。（replacement cost）重建价格与

11、重置价格孰低？对有特殊爱护价值的建筑物运用成本法进行估价时，应接受何种价格为宜？三、重新购建价格的求取思路（一）土地的重新购建价格求取方法市场法、基准地价修正法、成本法等（二）建筑物重新购建价格的求取方法 1、成本法2、市场法3、通过政府确定公布的基准房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格后比较修正来求取，也可以依据工程造价估算的方法来求取。4、工程造价估算方法（1）单位比较法指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价亲密相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当得调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。1）单位面积法2）单位体积法1）单位

12、面积法某建筑物的建筑面积为300，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元，则该建筑物的重新购建价格可估计为多少？3001200=36(万元)2）单位体积法某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元m3，则该建筑物的重新购建价格为多少？500600=30(万元)（2）分部分项法 指先将估价对象建筑物分解成若干分部或分项工程，然后利用建筑工程概预算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以各分部分项工程的工程量，得到各分部分项工程的成本，累加求得建筑物的总成本，再加上税费、利润等求得建筑物的重新购建价格。举例见下表：举例：某建筑物建筑面积为4

13、30m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200m3、300m3、400m2、400m2，单位干脆成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程干脆成本为160000元，税费、利息、管理费为全部干脆成本的25%，求该建筑物的重新购建价格。697500元（3）工料测量法 指先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。举例见下表：（4）指数调整法 指运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成原来估算建筑物重新购建价格的方法。第三节第三节 建

14、筑物折旧的估算建筑物折旧的估算 一、建筑物折旧的概念和缘由一、建筑物折旧的概念和缘由（一）概念（一）概念 指由各种缘由所造成的建筑指由各种缘由所造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时物价值损失，是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的的重新购建价格与其市场价值之间的差额。差额。建筑物折旧建筑物折旧=重新购建价格重新购建价格-市场价值市场价值 （二）建筑物折旧缘由1、物质折旧；2、功能折旧；3、经济折旧1、物质折旧(physicaldepreciation)指建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：(1)自然经过的老朽由于自然力的作用引起的，如风吹

15、、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数正相关。(2)正常运用的磨损由于人工运用引起的，与建筑物的运用性质、运用强度和运用年数正相关。(3)意外的破坏损毁 指因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。(4)延迟修理的损坏残存 由于没有适时地实行预防、保养措施或修理不够刚好，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍旧存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。2、功能折旧(functionaldepreciation)指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等缘由导致建筑物在功能方面的相对缺乏

16、、落后或过剩所造成的其价值损失。（1）功能缺乏指建筑物没有其应当有的某些部件、设备、设施或系统等。（2）功能落后指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。如房间布局“一大三小”一大三小：卧房大、客厅小、厨房小、卫生间小三大一小一多：客厅大、厨房大、卫生间大、卧房小、壁橱多（3）功能过剩指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。3、经济折旧(economicdepreciation)又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供应过量、需求不足、自然环境

17、恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划变更、政府政策变更等。物质折旧：有形损耗功能折旧：无形损耗经济折旧：无形损耗例1：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为（）万元，其现值为（）万元。例2：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、

18、区位折旧 二、建筑物折旧的估算方法（一）年限法 1、直线法 2、成新折扣法（二）市场提取法（三）分解法（一）年限法 1、年限法和有关年限的概念年限法指依据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命之间来求取建筑物折旧的方法。（1）建筑物的寿命（2）建筑物的经过年数（3）建筑物的剩余寿命（1）建筑物的寿命自然寿命经济寿命1）自然寿命指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能接着保证建筑物平安运用为止的年数。2）经济寿命指从建筑物竣工之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续年数。各类房屋的经济寿命参考值见P9192 试比较建筑物的经济寿命与自然寿命的大小？（2）建筑物的

19、经过年数实际经过年数有效经过年数实际经过年数：建筑物从竣工之日起到估价时点时的日历年数有效经过年数：指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。试比较实际经过年数与有效经过年数的长短？有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数1）建筑物的修理保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；2）建筑物的修理保养比正常修理保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数；3）建筑物的修理保养比正常修理保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。（3）建筑物的剩余寿命剩余自然寿命剩余经济寿命剩余自然寿命=自然寿命-实际经过年数剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应

20、为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。2、直线法最简洁的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假定在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为：C重新购建价格S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命R建筑物的净残值率有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式：建筑物现值的计算公式：例：某建筑物的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。D=1583元Et=15833元P=34167元求取建筑物折旧应留意的问题（1）与会计

21、折旧的区分其中C含义不同（2）土地运用年限对建筑物经济寿命的影响1）建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建立期不应计入2）建筑物的经济寿命早于土地运用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧3）建筑物出现于补办土地运用权出让手续之前，其经济寿命早于土地运用权年限而结束时，按建筑物经济寿命计算折旧图中建筑物折旧的经济寿命为_年4）建筑物经济寿命长于土地运用权年限时，按土地运用权年限计算折旧（考虑建设期影响时，应减去建设期）土地运用年限70年建设期2年经济寿命50年18年10年后出让土地运用年限50年经济寿命45年15年建设期3年经济寿命60年土地运用年限40年23年5）建筑物出现

22、于补办土地运用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地运用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地运用权的剩余年限计算折旧 经济寿命50年土地运用年限40年6年后出让4年留意：依据2007年修正的城市房地产管理法和2008年国家统一制定的国有建设用地运用权出让合同：当建筑物寿命晚于土地运用期限而结束的，按以下方法处理：（1）出让合同约定土地出让期限届满须要无偿收回国有建设用地运用权时，按收回土地运用权时的建筑物残余价值赐予补偿；（2）出让合同约定土地出让期限届满须要无偿收回国有建设用地运用权时，建筑物也无偿收回；（3）出让合同约定的土地运用年限届满，土地运用者未申请续期的情形另行处理例题：1

23、、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若接受直线法计算2001年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、难以推断2、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年A、40B、42C、48D、503、某商业大楼建立期2年，建成8年后补办了土地运用权出让手续，土地运用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限为（）年A、35B、45C、48D、50

24、4、某住宅小区旁边新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产贬值属于（）。A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧5、某商业房地产，在取得40年土地运用权的当年建立，建立期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A、37B、40C、60D、636、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地运用权出让手续，土地运用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（）年。A、35B、45C、48D、597、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%

25、，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）A、10.2万元B、11万元C、11.3万元D、11.5万元2、成新折扣法 指依据建筑物的建成年头、新旧程度或完损程度等，确定建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，干脆求取建筑物现值的方法。其计算公式为：V 式中 C重新购建价格 q建筑物的成新率()确定成新率的方法：（1）依据建筑物的新旧、完损程度推断完好房：十、九、八成基本完好房：七、六成一般损坏房：五、四成严峻损坏房及危急房：三成以下案例：某宗房地产，土地总面积2500，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面

26、积6000，是两年前建成交付运用的，当时建筑造价800元/，现时建立同类建筑物每平方米为1100元，该建筑物为完好房，估计有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VL：VL=25001000=250（万元）（2）求建筑物价格VB：求建筑物重置价格C=60001100=660（万元）求VB=Cq=66080%=528（万元）（3）计算房地产总价V=VL+VB=250+528=778（万元）（4）计算房地产单价P=V/S=7786000=1296.67（元/）（不须用到残值率）（2）依据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命求取1）

27、当建筑物无残值时q=剩余经济寿命/经济寿命2）当建筑物有残值时举例：1、某10年前建成交付运用的建筑物，估价人员实地视察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零，求该建筑物的成新率。q=30/40=75%2、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场视察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，则该建筑物的成新率为多少？q=92.16%成新折扣法评价：方法较粗略，主要用于初步估价，或者用于开展大范围的建筑物现值摸底调查。（二）市场提取法 指利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。（三）分解法 指将建筑物区分为可修复项目和不行修复

28、项目，分别求取可修复项目和不行修复项目各自的折旧额，然后加总来求取建筑物折旧的方法。是求取建筑物折旧最具体、最困难的方法。1、可修复项目和不行修复项目的含义可修复项目指预料修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的项目，反之为不行修复项目。2、可修复项目的折旧额求取以修复费用作为折旧额3、不行修复项目的折旧额求取不行修复项目类型：短寿命项目长寿命项目短寿命项目：剩余运用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。长寿命项目：剩余运用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。（1）短寿命项目折旧的求取依据短寿命项目的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余运用寿

29、命，接受年限法计算折旧额。如：某教学楼的课桌椅运用寿命为10年，已投入运用3年，现重置价格为100万元，则折旧额为多少？（2）长寿命项目折旧的求取依据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，接受年限法计算折旧额。某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已运用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已运用10年，残值率假设均为零，求该建筑物的折旧总额。门窗等损坏的折旧额2(万元)装修的折旧额30

30、1/5318(万元）设备的折旧额601/151040(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/501017.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.677.6(万元)第四节 成本法运用举例举例1：P9496 举例2：某宗房地产的土地总面积为1000，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米须要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000，是8年前建成交付运用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建立同类建筑物每平方米建筑面积须要1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。土地现值6

31、201000 620000(元)建筑物现值1200 200080 1920000(元)估价对象的现时总价 62000019200002540000(元)估价对象的现时单价 254000020001270(元)举例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建立全新状态下的该建筑物的建立成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入60%，其次年投入40%，匀整投入），管理费用为建立成本的3%，年利息率为6%，销售费用和销售税费为50万元（销售费用开发完毕投入），开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格

32、为200万元，平均寿命为5年，已运用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已运用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。301.34万元本章练习：1、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率均为零，试用直线法计算该建筑物的年折旧额。（6.59万元）2、经分析，某建筑物总价值1000万元，其中建筑结构、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%。经视察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%、80%，求该建筑物的现时价格。（835万元）3、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4

33、000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对于1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为多少万元？(369.44万元)4、课堂探讨题某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年运用权的土地，并于3年前建成物业投入运用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地运用权的出让价格为2000元/m2，重新建立建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，其次年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售费用和销售税费合计

34、为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%，销售费用开发完毕投入）。（1）运用成本法计算公式为：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格：因该土地运用权为40年，已过去了5年，故要求土地运用权为35年的价格为V35=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600万元管理费用=6

35、003%=18万元投资利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元销售税费+销售费用=90万元开发利润=120万元建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元（4）计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元装修部分的折旧额=1401/53=84万元设备部分的折旧额=1001/103=30万元长寿命项目的折旧额=(861.548140100)1/383=48.44万元建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04万