云南曲靖市地块项目投资说明书.ppt

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1、云南曲靖市地块项目云南曲靖市地块项目投资说明书投资说明书项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式行政区划行政区划曲靖市位于云贵高原中部，云南省东隅，东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸县、东川区接界，南连文山州丘北县、红河泸西县及昆明市石林县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。地理坐标为东经1030310450，北纬24192703之间，是内地进出云南的门户，素有“入滇锁钥”之称，中国第三大河流珠江发源于距市区70千米的马雄山麓。西距昆明市135千米。全市幅员2.89万平方千米，占云南省面积的13.63%，市境东西最大

2、横距103千米，南北最大纵距302千米。人口规模人口规模曲靖市辖麒麟区和沾益、马龙、富源、罗平、师宗、陆良、会泽7县，代管宣威市，共115个乡（镇、街道办事处）。全市年末户籍总人口达603.04万人，其中非农业人口达75.3万人，男性316.6万人，女性286.5万人，男女性别比例为110.5：100。全市少数民族人口数达42.4万人，占总人口的7%。全市常住人口达572.9万人，人口自然增长率7.5，人口密度为每平方千米209人。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式自然状况自然状况全市最高点在会泽县大海梁子牯牛寨，海拔4017.3米，系乌蒙山脉主峰；最低点

3、在会泽县娜姑镇王家山象鼻岭小江与金沙江汇合处，海拔695米，相对高差3322.3米。市政府所在地海拔1881米。市境地貌以高原山地为主，间有高原盆地，高山、中山、低山、河槽和湖盆多种地貌并存，陆良坝子和曲沾坝子分别为全省第一、第四大坝子。具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。多年平均气温14.5。植物资源以亚热带植被为主。已发现47种矿产资源，探明29种矿产225处矿产地。总储量354.7亿吨，潜在经济价值12947亿元。其中煤、锗、磷、铅、锌、锰、硫铁、水泥用石灰岩、铁、锑等资源探明储量居全省前十位，煤居全省第一位，锗和磷居全省

4、第二位。产业基础产业基础曲靖市是云南省第二大城市，是云南省重要的能源、汽车、化工、建材和工业原料基地，主要农产品粮食、油料、蚕桑、畜牧生产基地，也是全国的烟草工业和优质烤烟生产基地。农业素有“滇东粮仓”之称，罗平、陆良是全省油菜优质产品生产基地，陆良、麒麟、沾益、师宗是全省蚕茧生产基地县（区），宣威、富源、陆良、会泽、麒麟是全省生猪生产基地县（市）区。曲靖是全国最大的烟草产区，烤烟产量占云南的1/3，占全国的1/10。曲靖有工业行业的35个门类，已初步形成烟草、煤炭、电力、机械、化工、冶金、纺织、建材、造纸、皮革、粮油加工为主的较为完善的工业化体系。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品

5、定位营销策动投资测算合作模式经济概况经济概况2009年，曲靖市实现生产总值861.8亿元，按常住人口计算，人均GDP达到14860.7元。其中：第一产业实现增加值160.9亿元，对经济增长的贡献率为8.9%；第二产业实现增加值456.0亿元，对经济增长贡献率为56.9%；第三产业实现增加值244.9亿元，对经济增长贡献率为34.2%。三次产业结构进一步调整为19：53：28。全年全部工业增加值实现409.4亿元，规模以上工业企业实现增加值328.4亿元，轻工业实现增加值107亿元，重工业实现增加值221亿元，烟草制品业实现增加值98.2亿元，有色金属冶炼和压延加工业实现增加值28.4亿元，黑色

6、金属冶炼和压延加工业实现增加值10.9亿元，规模以上煤炭开采和洗选业实现增加值46.3亿元。2009年全市全社会固定资产投资555亿元，实现社会消费品零售总额190亿元。年末全市机动车总量达63.6万辆，其中个人拥有59.3万辆。年末全市区拥有汽车22.4万辆，其中个人拥有18.3万辆。发展前景发展前景曲靖市是云南省第二大城市，珠江源第一市，爨文化的发祥地，有着悠久的历史。曲靖中心城区35平方公里，2009年市区人口38万人，城市化率达55.8%。曲靖区位优越、交通便捷。曲靖位于云南、贵州、四川、广西四省区结合部，境内的4条国道、3条高速公路和2条电气化铁路将曲靖与周边的重要城市紧密地联系在一

7、起。正在新建的昆明国际机场距曲靖市区仅100公里。曲靖发展空间广阔，发展活力无限。围绕“打造现代化工业强市，建设珠江源大城市”的目标，新型工业化、农业产业化和城镇化进程不断加快，通过实施“农业稳市、工业强市、商旅活市、科教兴市、生态立市”战略，力争在2020年将曲靖中心城区发展成为100平方公里、100万人口的大城市。项目状况曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式一期项目地一期项目地说明：项目位于曲靖市园林路，第一人民医院对面，西园饭店南侧，西关街北侧，圆通路东侧，交通便利，区位优良。项目状况曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式一期一期项目

8、地项目地寥廓公园寥廓公园曲靖市政府曲靖市政府曲靖南城门曲靖南城门商业中心商业中心麒麟公园麒麟公园说明：以项目地为中心，500米为半径画圆，我们发现，市政府、寥廓公园、麒麟公园、曲靖南城门、商业中心、第一人民医院等重点市政配套均在范围内，是真正的市中心。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式项目南界项目东界A地块10.5亩C地块约5亩B地块约3亩项目北界D地块约9亩说明：1.项目共分为A、B、C、D四个地块2.A地块为原农药厂宿舍和个人持有商铺3.B地块为广达洗车场持有4.C和D地块为城中村农民持有5.四地块共计约26.5亩，目前政府已同意A、B地块同时开发，后

9、期经过努力，将C、D地块联合起来开发的可能性很大。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式地块南内墙地块东立面地块南外墙地块篮球场地块东立面地块中宿舍说明：地块内的建筑为80年代的建筑，为原农药厂的职工宿舍6幢（房改房），篮球场产权已移交清算组，门口南12间商铺为私人持有（有产权证），门口北商铺由社区办持有，广达洗车场产权为私人持有。目前，农药厂破产清算已完毕。整个环境已经破败不堪，严重影响城市环境和市容市貌，政府有意要进行连片开发。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式说明：项目周边环境良好，寥廓公园是曲靖市民的休闲公园，曲靖

10、市第一人民医院是曲靖排名前三甲的医院，翠峰东路为景观公路，周边高楼林立，商业氛围浓郁。项目南为寥廓公园项目北为西园饭店项目南为寥廓公园项目东为曲靖市第人民医院项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发策略产品定位营销策动投资测算合作模式开发分区：如图所示，一期为现有农药厂生活区部分；二期为园林路以西，西关街以南，胜峰路以北、圆通路以东地块；三期为园林路以东，胜峰路以北，寥廓南路以西，曲靖第一人民医院以南地块。开发策略：整体规划，分批开发，滚动发展，即先开发一期，视资金和资源情况，再适时推进二期和三期；这样，既保证了现金流，又可为公司带来可持续发展的空间。一期一期二期二期三期三期项目证照曲靖概况功能规

11、划周边环境开发战略产品定位营销策动一般来说，同一个楼盘内，商业的价值是住宅的一般来说，同一个楼盘内，商业的价值是住宅的3535倍（如某楼盘倍（如某楼盘的住宅均价为的住宅均价为50005000元元/平方米，那么商业的均价至少可达平方米，那么商业的均价至少可达1500015000元元/平方米）平方米）。因此，商业价值的充分挖掘，是实现项目价值最大化的必然选择，也。因此，商业价值的充分挖掘，是实现项目价值最大化的必然选择，也是决定项目成败的关键环节。是决定项目成败的关键环节。但商业在带来高额回报的同时，往往又存在商业规划、招商、销售、但商业在带来高额回报的同时，往往又存在商业规划、招商、销售、商业管

12、理等众多复杂的环节。可以这样说，商业地产是房地产开发的最商业管理等众多复杂的环节。可以这样说，商业地产是房地产开发的最高境界了，因为它不像住宅一次性卖完，还要负责商业的高境界了，因为它不像住宅一次性卖完，还要负责商业的“生老病死生老病死”。项目地处曲靖市黄金地段，因此，必须充分挖掘产品的价值，以获项目地处曲靖市黄金地段，因此，必须充分挖掘产品的价值，以获取最大的效益。价值点的挖掘，包括商业、商务、酒店等产品和液态的取最大的效益。价值点的挖掘，包括商业、商务、酒店等产品和液态的构建，功能的完善，产品房型的优良和人性化设计，外立面的新锐和特构建，功能的完善，产品房型的优良和人性化设计，外立面的新锐

13、和特意，产品的趋异化而不是同质化等。这样一来，虽然地块面积不大，但意，产品的趋异化而不是同质化等。这样一来，虽然地块面积不大，但往往能在当地标新立异，小而精，小而全，满足市场的需求，树立市场往往能在当地标新立异，小而精，小而全，满足市场的需求，树立市场标杆。标杆。投资测算合作模式项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式产品设计方向说明：此设计映像为超高层，地下23层，地上29层，地下为车库或底商；地上13层为集中式商业和独立式商铺，46层为夜总会、KTV或洗浴中心，729层或为酒店，或为办公楼，或为酒店式公寓；外立面简捷、现代，不用过多的异型结构，因此节省开发成

14、本。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式产品设计方向说明：此设计映像为异型超高层，地下23层，地上29层，地下为车库或底商；地上13层为集中式商业和独立式商铺，46层为夜总会、KTV或洗浴中心，729层或为酒店，或为办公楼，或为酒店式公寓；外立面为异型结构，比较耗费开发成本，但有利于提升项目和企业品牌，充分提高项目品质，为项目的营销提供充足噱头。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动整个项目定义为曲靖市顶级城市综合体，即整个项目定义为曲靖市顶级城市综合体，即SOHOSOHO城区，规划思路为城区，规划思路为“城市是我家，我城市是我家，我家是城

15、市家是城市”，也就是将社区和城市的界限打破，使整个项目的业态和功能为城市服务而不是，也就是将社区和城市的界限打破，使整个项目的业态和功能为城市服务而不是社区。具体业态和功能包括：社区。具体业态和功能包括：一、酒店式公寓。一、酒店式公寓。现代、新锐、时尚的外立面设计，配备卧室、起居室、卫生间、餐台和现代、新锐、时尚的外立面设计，配备卧室、起居室、卫生间、餐台和生活小阳台，精装修，拎包即可入住；面积区间为生活小阳台，精装修，拎包即可入住；面积区间为30603060平米，总价定义在平米，总价定义在20352035万元区万元区间范围内；目标群体定义为适婚青年（婚房）、初涉职场人群、城市白领、单亲家庭和

16、看间范围内；目标群体定义为适婚青年（婚房）、初涉职场人群、城市白领、单亲家庭和看好升值潜力的投资者。好升值潜力的投资者。二、城区商业。二、城区商业。即面向城市的商业，包括集中式商业和独立式商业。集中式商业部分包括即面向城市的商业，包括集中式商业和独立式商业。集中式商业部分包括大卖场、超市、电子电器商场（可按照商业业态规划的需要，将沃尔玛、家乐福、苏宁电大卖场、超市、电子电器商场（可按照商业业态规划的需要，将沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美电器、麦当劳等商家招商运营）；休闲商业业态包括商务夜总会、欢歌器、国美电器、麦当劳等商家招商运营）；休闲商业业态包括商务夜总会、欢歌KTVKTV、洗、洗浴休闲中

17、心、健身馆、瑜伽馆、美容美体馆、养生馆等；独立商业则包括金融、服装、服浴休闲中心、健身馆、瑜伽馆、美容美体馆、养生馆等；独立商业则包括金融、服装、服饰、化妆品、动力加油站、特色餐饮等，该业态需开辟较好位置，进行高价拍卖，运作得饰、化妆品、动力加油站、特色餐饮等，该业态需开辟较好位置，进行高价拍卖，运作得好，基本可将整个商业部分的开发成本全部收回，相当于用独立商业的收入净赚了自持的好，基本可将整个商业部分的开发成本全部收回，相当于用独立商业的收入净赚了自持的集中式商业。集中式商业。三、商务办公楼。三、商务办公楼。地块为城市熟地，因此在临街部分可规划商务办公楼，既满足写字楼的地块为城市熟地，因此在

18、临街部分可规划商务办公楼，既满足写字楼的需求，又对内部居住楼起到隔音作用。需求，又对内部居住楼起到隔音作用。四、星级酒店。四、星级酒店。在临街地段，可规划星级酒店，级别应不低于三星级。在临街地段，可规划星级酒店，级别应不低于三星级。投资测算合作模式项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式本项目由于区位较优越，只要开发出适销对路的产品，必定能在本项目由于区位较优越，只要开发出适销对路的产品，必定能在1.521.52年内年内完成项目建设，在完成项目建设，在1 1年内迅速开盘售罄，收回所有投资款。因此，营销方面采取年内迅速开盘售罄，收回所有投资款。因此，营销方面采取常

19、规套路即可，关键是要找准市场需求和消费者价值预期。常规套路即可，关键是要找准市场需求和消费者价值预期。需要把握好以下几个营销重点：需要把握好以下几个营销重点：一、住宅部分，一、住宅部分，除回迁部分外全部外销，以保障企业后续发展的现金流支撑；产除回迁部分外全部外销，以保障企业后续发展的现金流支撑；产品多以小户型精装修为主，做到拎包入住，这样才能最大限度地获得楼盘价值；品多以小户型精装修为主，做到拎包入住，这样才能最大限度地获得楼盘价值；户型和外立面设计应新锐、时尚、个性，以提高同类产品的同质化竞争。户型和外立面设计应新锐、时尚、个性，以提高同类产品的同质化竞争。二、商业部分，二、商业部分，需搞好

20、商业的业态规划、招商、商业管理等，其中自持物业和销需搞好商业的业态规划、招商、商业管理等，其中自持物业和销售物业需作科学分隔，以便把握商业的话语权，为商户和开发商带来持续上涨的售物业需作科学分隔，以便把握商业的话语权，为商户和开发商带来持续上涨的商业租金收益；处理好短、中、长期收益的配比关系，确保现金流和长久发展的商业租金收益；处理好短、中、长期收益的配比关系，确保现金流和长久发展的需要；销售物业部分，需把握好货包分隔和推货节奏，实现好货贱货同样旺销。需要；销售物业部分，需把握好货包分隔和推货节奏，实现好货贱货同样旺销。三、酒店部分，三、酒店部分，需做好客房的布局和功能配比，并在前期产品设计阶

21、段就予以完需做好客房的布局和功能配比，并在前期产品设计阶段就予以完善；酒店经营企业的遴选宜提前到产品设计阶段，这样可避免诸多后续麻烦；酒善；酒店经营企业的遴选宜提前到产品设计阶段，这样可避免诸多后续麻烦；酒店的经营一定要采取所有权和经营权剥离的模式进行，这样才能做到优势互补，店的经营一定要采取所有权和经营权剥离的模式进行，这样才能做到优势互补，各取所长，共同盈利。各取所长，共同盈利。四、商务办公楼部分，四、商务办公楼部分，全部外销，以保障企业后续发展的需要；针对的客群为中全部外销，以保障企业后续发展的需要；针对的客群为中小企业主、有一定资金积累并有远见的投资人群。小企业主、有一定资金积累并有远

22、见的投资人群。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式从左表我们可看出：项目可实现税前利润8396万元，按四级超额累计税计算，可实现净利润4408万元。备注：此测算仅针对农药厂10.5亩地块，若按一、二、三期整体开发计算，效益将更可观，但投入也更大。项目证照曲靖概况功能规划周边环境开发战略产品定位营销策动投资测算合作模式结合投资测算表和启动资金计算表，我们可以看出：该项目如果按照联合开发的模式，前期投入资金仅为2939万元，一年内可实现税前利润8396万元，净利润4408万元，年投入产出比为150%。若考虑曲靖市宽松的预售政策，投入将会更小。项目证照曲靖概况功能

23、规划周边环境开发战略产品定位营销策动合作模式如下：合作模式如下：模式一：模式一：出资方出资，自行组建房地产开发公司，负责房地产开发的全部事宜出资方出资，自行组建房地产开发公司，负责房地产开发的全部事宜（包括开发权和经营权），土地方不参与开发和经营，待楼盘开发完毕，按一定（包括开发权和经营权），土地方不参与开发和经营，待楼盘开发完毕，按一定比例给予土地所有各方房屋补偿（包括商铺和住宅补偿，农药厂职工的补偿按比例给予土地所有各方房屋补偿（包括商铺和住宅补偿，农药厂职工的补偿按1:1.11.21:1.11.2予以拆迁安置）。予以拆迁安置）。模式二：模式二：出资方和土地所有者（不包含农药厂宿舍业主）共

24、同组建房地产开发公出资方和土地所有者（不包含农药厂宿舍业主）共同组建房地产开发公司，土地所有者按土地和房屋价值折合成一定比例的股份，待项目开发完毕，土司，土地所有者按土地和房屋价值折合成一定比例的股份，待项目开发完毕，土地所有者再按市场价优先回购部分商铺或住宅。这种情况下，土地所有者也不参地所有者再按市场价优先回购部分商铺或住宅。这种情况下，土地所有者也不参与项目的开发和经营，但需组成董事会、监事会，派驻财务人员，行使项目的监与项目的开发和经营，但需组成董事会、监事会，派驻财务人员，行使项目的监管权。管权。模式三：模式三：投资者买断土地所有者的土地，自行上缴土地出让金，全权进行项目的投资者买断土地所有者的土地，自行上缴土地出让金，全权进行项目的开发和经营。开发和经营。以上三种模式，为房地产开发的常规合作模式，具体情况需资金所有方和土地所以上三种模式，为房地产开发的常规合作模式，具体情况需资金所有方和土地所有方见面磋商洽谈方可确定。有方见面磋商洽谈方可确定。投资测算合作模式