房地产企业所得税及难点分析学员版.ppt

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1、房地产企业所得税管房地产企业所得税管理及难点分析学员版理及难点分析学员版 第一章第一章 房地产开发企业所得税管理概述房地产开发企业所得税管理概述 一、房地产开发的业务流程一、房地产开发的业务流程 房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建房地产开发的业务流程主要包括前期准备、建筑施工、房产销售三个阶段。筑施工、房产销售三个阶段。1 1、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地、前期准备阶段：前期准备阶段主要包括房地产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场产项目的立项审批和规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。规划、土地出让或转让等。前期准备阶段的重点是取得项目开工建设的一前期准备阶段的

2、重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。系列许可证和取得建设用地的国有土地使用权。2 2、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开、建筑施工阶段：在建筑施工阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。要阶段。在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回在建筑施工阶段，开发商为了尽快的收回成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式成本，回笼资金，通常采用项目预售的方式对物业进行销售。对物业进行销售。3 3、房产销售阶段：房产销售阶段，开发商、房产销售阶段：房产销售阶

3、段，开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分出售商品房、回笼资金、实现利润。销售分为预售和现房销售两个阶段。为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售，是指开发商预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在取得开发商在取得竣工证竣工证或竣工验收合格文或竣工验收合格文件后进行销售。件后进行销售。二、房地产开发企业的财务核算特点二、房地产开发企业的财务核算特点 房地产开发企业的财务核算，与其他行业企房地产开发企业的财务核算，与其他行业企业的显著区别是投入资金大，建设周期长，成业的显著区别是投入资金大，建设周期长

4、，成本核算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。本核算复杂，销售方式多样，涉及税种众多。房地产开发企业的经营业务主要包括以下几房地产开发企业的经营业务主要包括以下几个方面：个方面：（1 1）土地（建设场地）的开发经营；）土地（建设场地）的开发经营；（2 2）商品房的开发经营；（）商品房的开发经营；（3 3）城市基础设施）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（和配套设施的开发和建设；（4 4）代建房屋和）代建房屋和工程的建设；（工程的建设；（5 5）经营房屋的出租和经营；）经营房屋的出租和经营；（6 6）其他多种经营业务。）其他多种经营业务。三、房地产开发企业的所得税管理三、房地产开发企业的所得税管

5、理 房地产开发企业的所得税管理主要包括以下房地产开发企业的所得税管理主要包括以下几个方面的内容：正确确定开发项目，实行项几个方面的内容：正确确定开发项目，实行项目管理；按照销售方式确认企业所得税的应税目管理；按照销售方式确认企业所得税的应税收入；正确区分计税成本和期间费用；计税成收入；正确区分计税成本和期间费用；计税成本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工本在不同开发项目、在完工开发产品和未完工开发产品间的分配；期间费用各费用项目在企开发产品间的分配；期间费用各费用项目在企业所得税前的扣除；房地产开发企业特殊业务业所得税前的扣除；房地产开发企业特殊业务的所得税处理；房地产开发企业的凭证管理等

6、。的所得税处理；房地产开发企业的凭证管理等。第二章第二章 房地产开发企业所得税收入管理房地产开发企业所得税收入管理 一、预收房款的税务处理一、预收房款的税务处理 国税发国税发200931200931号文件第九条：号文件第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的

7、预计际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。他项目合并计算的应纳税所得额。二、银行按揭方式销售开发产品收入的确认二、银行按揭方式销售开发产品收入的确认 国税发国税发200931200931号文件第六条：号文件第六条：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的

8、实现。行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。三、以房抵债的所得税处理三、以房抵债的所得税处理 国税发国税发200931200931号第七条：号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收

9、入（或利润）的方法和顺序为：确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于发产品的成本利润率不得低于15%15%，具体比，具体比例由主管税务机关确定。例由主管税务机关确定。四、以商品房对外投资的所得税处理四、以商品房对外投资的所得税处理 国税发国税发20093120093

10、1号第七条：号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。收入（或利润）的实现。五、合作建房的所得税处理五、合作建房的所得税处理 国税发国税发200931号第三十六条：号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、

11、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；与其投资额之间的差额计入当

12、期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。售收入进行相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关

13、的利息支出。相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。、红利进行相关的税务处理。六、转让车库（车位）的所得税处理六、转让车库（车位）的所得税处理 （一）转让单独建造的有产权的车库的税务处（一）转让单独建造的有产权的车库的税务处理理 房地产开发企业转让单独建造的拥有产权的车房地产开发企业转让单独建造的拥有产权的车库，应当按照销售开发产品进行企业所得税处理。库，应当按照销售开发产品进行企业所得税处理。房地产开发企业单独建造的拥有产权的车库、房地产开发企业单独建造的拥有产权的车库、车位，其成本应当单独核算，在确认开发产品销车

14、位，其成本应当单独核算，在确认开发产品销售收入后，其成本作为销售成本在税前扣除。售收入后，其成本作为销售成本在税前扣除。（二）转让利用人防工程改造的无产权的车（二）转让利用人防工程改造的无产权的车库（车位）的税务处理库（车位）的税务处理 房地产开发企业转让利用人防工程改造的无房地产开发企业转让利用人防工程改造的无产权的车库（车位）一定时期的使用权，其取产权的车库（车位）一定时期的使用权，其取得的收入应当征收企业所得税。得的收入应当征收企业所得税。房地产开发企业利用人防工程改造的车库房地产开发企业利用人防工程改造的车库（车位），其建造成本作为公共配套设施费进（车位），其建造成本作为公共配套设施费

15、进行企业所得税处理。行企业所得税处理。七、回迁房的所得税处理七、回迁房的所得税处理 回迁房的企业所得税处理，无专门的文件。回迁房的企业所得税处理，无专门的文件。回迁房，可以据看作是房地产开发企业以商品房回迁房，可以据看作是房地产开发企业以商品房换取土地使用权，按照国税发换取土地使用权，按照国税发200931200931号文件第号文件第七条的规定，应当视同销售，于开发产品所有权七条的规定，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。按照国税发入（或利润）的实现。按照国税发200931200931号文号文件第

16、二十七条第一项的规定，回迁房的建造支出件第二十七条第一项的规定，回迁房的建造支出，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处，应当作为土地征用及拆迁补偿费进行所得税处理。理。八、转让股权的所得税处理八、转让股权的所得税处理 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例第十六条：第十六条：企业所得税法第六条第（三）项所称转让企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。的收入。第三章第三章 房地产开发企业所得税计税成本的管理房地产开发企业所得税计税成本的管理 一

17、、开发产品计税成本的构成一、开发产品计税成本的构成 国税发国税发200931200931号第二十七条：号第二十七条：开发产品计税成本支出的内容如下：开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括主要包括土地买价或出让金土地买价或出让金、大市政配套费、契、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆拆迁补

18、偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施

19、建设费。指开发项目在开发过程（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位

20、的公共配套设施支出。位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房摊销以及项目营销设施建造费等。二、公共配套设施费的税前扣除二、公共配套设施费的税前扣除 （一）建造会所、物业管理场所、电站、热力

21、站、（一）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的支出水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的支出（国税（国税发发200931200931号第十七条）号第十七条）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用

22、按公共配套设施费的有公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。关规定进行处理。注意事项：注意事项：1 1、公共配套设施建造费用按照公共配、公共配套设施建造费用按照公共配套设施费处理的前提条件：产权属于全体套设施费处理的前提条件：产权属于全体业主所有，或无偿赠与地方政府、公用事业主所有，或无偿赠与地方政府、公用事业单位。业单位。2 2、公共配套设施费作为开发产品成本、公共配套设施费作为开发产品成本的组成部分，在开发产品销售后，从开发的组成部分，在开发产品销售后，从开发产品销售收入中等到补偿。产品销售收入中等到补偿。（二）属于营利性的，或产权归企业所二）属于营利性的，或产权归企业

23、所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。开发产品进行处理。注意事项：注意事项：1 1、如果公共配套设施建造支出按照公共配、如果公共配套设施建造支出按照公共配套设施费处理，其成本摊入了开发产品成本，套设施费处理，其成本摊入了开发产品成本，随开发产品的销售，其成本转入主营业务成随开发产品的销售，其成本转入主营业务成本，在企业所得税

24、前扣除。本，在企业所得税前扣除。2 2、如果公共配套设施单独作为成本计算对、如果公共配套设施单独作为成本计算对象，按照建造开发产品处理，在公共配套设象，按照建造开发产品处理，在公共配套设施销售或处置前，其成本不能在企业所得税施销售或处置前，其成本不能在企业所得税前扣除。前扣除。3 3、如果公共配套设施属于企业自用，建造、如果公共配套设施属于企业自用，建造支出计入固定资产成本，在固定资产投入使支出计入固定资产成本，在固定资产投入使用后以折旧费的方式在税前扣除。用后以折旧费的方式在税前扣除。（二）建造邮电通讯、学校、医疗设施的支（二）建造邮电通讯、学校、医疗设施的支出（国税发出（国税发200931

25、200931号第十八条）号第十八条）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。得额。注意事项：注意事项：1 1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、

26、医疗设施等公共配套设施，如果无偿赠与地方医疗设施等公共配套设施，如果无偿赠与地方政府的，应当按照第十七条的规定进行所得税政府的，应当按照第十七条的规定进行所得税处理。处理。2 2、企业与国家有关业务管理部门、单位合、企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的公共配套设施建造资建设，完工后有偿移交的公共配套设施建造支出，企业取得的经济补偿直接抵扣该项目的支出，企业取得的经济补偿直接抵扣该项目的建造成本，不作为补贴收入核算。建造成本，不作为补贴收入核算。3 3、作为补贴收入核算与冲减建造成本，对、作为补贴收入核算与冲减建造成本，对企业所得税应纳税所得额的影响不同。补贴收企业所得税应

27、纳税所得额的影响不同。补贴收入对应纳税所得额的影响是直接的，建造支出入对应纳税所得额的影响是直接的，建造支出对应纳税所得额的影响是间接的。对应纳税所得额的影响是间接的。三、开发产品维修费用的税前扣除三、开发产品维修费用的税前扣除 国税发国税发200931200931号第十五条：号第十五条：企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当保养、修理等实际发生的维修费用，准

28、予在当期据实扣除。期据实扣除。注意事项：注意事项：1 1、未完工开发产品发生的维修费用，计入、未完工开发产品发生的维修费用，计入开发成本的开发间接费用，不能作为期间费开发成本的开发间接费用，不能作为期间费用在当期扣除。用在当期扣除。2 2、已销开发产品在保修期内发生的维修费、已销开发产品在保修期内发生的维修费用，应当由扣付的施工企业的质量保证金支用，应当由扣付的施工企业的质量保证金支付，不能作为当期的期间费用扣除付，不能作为当期的期间费用扣除。四、房地产开发企业甲供材的所得税处理四、房地产开发企业甲供材的所得税处理 （一）（一）“甲供材甲供材”的含义的含义 所谓甲供材料，是指由建设方（房地产开

29、所谓甲供材料，是指由建设方（房地产开发企业）提供主要材料，由施工方提供劳务发企业）提供主要材料，由施工方提供劳务和辅助材料的建筑工程。常见的情形是由建和辅助材料的建筑工程。常见的情形是由建设方提供钢材和铝合金门窗等主要材料。设方提供钢材和铝合金门窗等主要材料。（二）（二）“甲供材甲供材”的形式的形式 甲供材主要有两种形式，一种是名义甲供材主要有两种形式，一种是名义上由施工方包工包料，但建设方为了保上由施工方包工包料，但建设方为了保证工程质量等原因，主要材料由自己采证工程质量等原因，主要材料由自己采购。所采购材料交给施工方时，作为对购。所采购材料交给施工方时，作为对施工方的预付款处理。一种是施工

30、方包施工方的预付款处理。一种是施工方包工不包料，或包工包部分材料，主要材工不包料，或包工包部分材料，主要材料由建设方提供。料由建设方提供。（三）（三）“甲供材甲供材”的业务流程的业务流程 如果是第一种形式（包工包料）的甲供材，如果是第一种形式（包工包料）的甲供材，其业务流程可能有两种方式：一是材料提供方其业务流程可能有两种方式：一是材料提供方将发票直接开给施工方，建设方不作材料的购将发票直接开给施工方，建设方不作材料的购进、领用处理。二是材料提供方将发票开给建进、领用处理。二是材料提供方将发票开给建设方，建设方作材料的购进、领用处理。但不设方，建设方作材料的购进、领用处理。但不管是何种形式，将

31、来施工方开给建设方的发票管是何种形式，将来施工方开给建设方的发票中，都包括了工程所用材料的价款在内。中，都包括了工程所用材料的价款在内。如果是第二种形式（包工不包料）的甲供材，如果是第二种形式（包工不包料）的甲供材，建设方购进材料时作为购进工程物资处理，工建设方购进材料时作为购进工程物资处理，工程领用材料时将材料直接计入开发成本。将来程领用材料时将材料直接计入开发成本。将来施工方开给建设方的发票中，不包括工程所用施工方开给建设方的发票中，不包括工程所用材料的价款在内。材料的价款在内。（四）（四）“甲供材甲供材”的涉税分析的涉税分析 签订包工包料合同，但主要材料由建设方签订包工包料合同，但主要材

32、料由建设方采购，且购料发票由材料供应商直接开给施采购，且购料发票由材料供应商直接开给施工方。该种情形下，建设方以工程总价款作工方。该种情形下，建设方以工程总价款作为开发产品的建筑安装工程费。为开发产品的建筑安装工程费。签订包工包料合同，但主要材料由建设方签订包工包料合同，但主要材料由建设方采购，且购料发票由材料供应商开给建设方，采购，且购料发票由材料供应商开给建设方，再由建设方将材料交给施工方。该种方式下，再由建设方将材料交给施工方。该种方式下，建设方发出的材料，不能记入开发成本。建设方发出的材料，不能记入开发成本。签订包工不包料合同，主要材料由建签订包工不包料合同，主要材料由建设方采购，购料

33、发票由材料供应商直接设方采购，购料发票由材料供应商直接开给建设方，材料由建设方直接计入开开给建设方，材料由建设方直接计入开发成本。该种方式下，建设方记入开发发成本。该种方式下，建设方记入开发成本的建筑安装工程费由施工方开具的成本的建筑安装工程费由施工方开具的发票和甲供材两部分构成。发票和甲供材两部分构成。五、房地产开发企业预提费用的所得五、房地产开发企业预提费用的所得税处理税处理 国税发国税发200931200931号第二十三条：号第二十三条：除以下几项预提（应付）费用外，计除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未

34、取（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的不得超过合同总金额的10%10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。法规规定必须配套建造的条件

35、。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。金、公建维修基金或其他专项基金。六、样板房装修支出的所得税处理六、样板房装修支出的所得税处理 样板房装修支出的企业所得税处理，样板房装修支出的企业所得税处理，无专门的文件加以规范。根据企业所得无专门的文件加以规范。根据企业所得税原理分析，房地产开发企业发生的样税原理分析，房地产开发企业发生的样板房装修支出，应当作为开发成本进行板

36、房装修支出，应当作为开发成本进行所得税处理。所得税处理。七、售楼处的所得税处理七、售楼处的所得税处理 （一）以租入房屋作为售楼处的税务处理（一）以租入房屋作为售楼处的税务处理 房地产开发企业以租入房屋作为售楼处，支房地产开发企业以租入房屋作为售楼处，支付的租赁费作为销售费用进行企业所得税处理。付的租赁费作为销售费用进行企业所得税处理。发生的装修费作为固定资产修理费进行企业所发生的装修费作为固定资产修理费进行企业所得税处理。得税处理。作为固定资产修理费进行税务处理的售楼处作为固定资产修理费进行税务处理的售楼处装修费用，应当作为长期待摊费用，按照受益装修费用，应当作为长期待摊费用，按照受益期限进行

37、摊销。期限进行摊销。（二）以专门建造的房屋作为售楼处的（二）以专门建造的房屋作为售楼处的税务处理税务处理 房地产开发企业以专门建造的房屋作房地产开发企业以专门建造的房屋作为售楼处，应当作为建造固定资产进行为售楼处，应当作为建造固定资产进行企业所得税处理。发生的初次装修费，企业所得税处理。发生的初次装修费，计入固定资产的计税成本。投入使用后计入固定资产的计税成本。投入使用后再次发生的装修费，作为固定资产的修再次发生的装修费，作为固定资产的修理费进行企业所得税处理。理费进行企业所得税处理。第四章第四章 房地产开发企业期间费用的管理房地产开发企业期间费用的管理 一、利息支出的所得税处理一、利息支出的

38、所得税处理 1 1、国税发、国税发200931200931号第二十一条：号第二十一条：企业的利息支出按以下规定进行处理：企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准可按企业会计准则的规定进行归集和分配则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的

39、，借入方凡能出具从金融机构取使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。2 2、财税、财税20081212008121号：号：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度

40、扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为（一）金融企业，为5 5：1 1；（二）其他企业，为（二）其他企业，为2 2：1 1。二、企业如果能够按照税法及其实施二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方者该企

41、业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。出，在计算应纳税所得额时准予扣除。3 3、国税函、国税函20097772009777号：号：二、企业向除第一条规定以外的内部职工或二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，据税法第八条和税法实

42、施条例第二十七条规定，准予扣除。准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；的或其他违反法律、法规的行为；（二）企业与个人之间签订了借款合（二）企业与个人之间签订了借款合同。同。二、销售佣金和手续费的税前扣除二、销售佣金和手续费的税前扣除 财税财税200929200929号：号：一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除

43、。准予扣除；超过部分，不得扣除。1.1.保险企业：财产保险企业按当年全部保费保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的收入扣除退保金等后余额的15%15%（含本数，下（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的收入扣除退保金等后余额的10%10%计算限额。计算限额。2.2.其他企业：按与具有合法经营资格中其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的协议或合同

44、确认的收入金额的5%5%计算限计算限额。额。二、企业应与具有合法经营资格中介服务企二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除不得在税前扣除。企业为发行权益性证券支付。企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。前扣除。三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、三、企业不得将手续费及佣

45、金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。业务提成、返利、进场费等费用。四、企业已计入固定资产、无形资产四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。在发生当期直接扣除。五、企业支付的手续费及佣金不得直五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。账。六、企业应当如实向当地主管税务机六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料

46、，并依法其他相关资料，并依法取得合法真实凭取得合法真实凭证。证。七、本通知自印发之日起实施。新税七、本通知自印发之日起实施。新税法实施之日至本通知印发之日前企业手法实施之日至本通知印发之日前企业手续费及佣金所得税税前扣除事项按本通续费及佣金所得税税前扣除事项按本通知规定处理。知规定处理。三、广告费和业务宣传费的税前扣除三、广告费和业务宣传费的税前扣除 企业所得税法实施条例企业所得税法实施条例：第四十四条企业发生的符合条件的第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售

47、（营业）收入当年销售（营业）收入15%15%的部分，准予的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。结转扣除。国税函国税函200998200998号第七条：号第七条：企业在企业在20082008年以前按照原政策规定已年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，发生但尚未扣除的广告费，20082008年实行年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。按照新税法规定的比例计算扣除。四、其他费用的税前扣除规定四、其他费用的税前

48、扣除规定 1 1、国家无偿收回土地使用权而形成、国家无偿收回土地使用权而形成的损失（第二十二条）的损失（第二十二条）企业因国家无偿收回土地使用权而形企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除在税前扣除 注意事项：注意事项：1 1、国家无偿收回土地使用权而形成的、国家无偿收回土地使用权而形成的损失，指企业因逾期未开发土地等原因，损失，指企业因逾期未开发土地等原因，被国家无偿收回土地而形成的损失。被国家无偿收回土地而形成的损失。2 2、按照国税发、按照国税发200988200988号文件规定，号文件规定，企业因国家无偿收回土地而形成的损失企业因国家无偿收回土地而形成的损失在税前扣除，应当报税务机关审批。在税前扣除，应当报税务机关审批。2 2、开发产品整体报废而形成的损失、开发产品整体报废而形成的损失（第二十三条）（第二十三条）企业开发产品（以成本对象为计量单企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。规定审核确认后准予在税前扣除。注意事项：注意事项：1 1、开发产品整体报废或毁损，指开发、开发产品整体报废或毁损，指开发产品由于质量等原因而整体报废或毁损。产品由于质量等原因而整体报废或毁损。