上海海上海运营守则.doc

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1、经营管理公司营运手册 （草案） 简 介本司 经营管理有限公司（以下简称管理公司）。1.1 本手册之目的本手册旨在提供一个基本的指引，以便员工日常的规范操作，并引导业主及租户按管理公司的营运标准来操作，以维持良好、正常的日常营运，并对广场的管理及运作提供文字规范。本手册所称之“广场”指整个项目所在的区域， “客服处”指管理公司客户服务中心。l 公司办公地址位于l 客服处办公时间： am pm l 办公时间电话： l 非办公时间值班电话： 1.2广场的管理 管理公司的日常运作须按本手册的指引操作。1.3租户及业主的需求租户及业主的需求，请亲临或致电客服处反映，并请留下联络方法。客服处将发予一个跟进

2、编号，以便联络回覆。此外，为便于日后联系，所有租户均需填写一份紧急联系表（见附件），并需尽快交回至客服处。 1.4本手册的完善管理公司将不断完善本手册，后续制订的条例将及时补充入本手册。2. 管理公司的作用管理公司是对项目整体经营管理运作的公司，是一个集休闲、会务、餐饮、娱乐、购物为一体的项目，是对整个地区形象和消费能力的综合提升，同时也是一个全新的商业运作概念。一个成功的项目，取决于先期的规划建设，整个商业项目的招商以及日后经营上的永续性。管理公司要做的就是保证商业项目招商的层次和日后经营的良性循环，成为公司投资运作项目的范本。 3. 管理公司的宗旨创造一流的经营环境，提供一流的服务保障.4

3、 管理公司的理念 广场的餐饮和贩卖的商品不一定是世界名牌，但一定是最有特色的，我们不是在复制一个产品，而是在创造一个概念。在经营上突出互动性，使顾客能参与进来，不断有新的感受，这里不单是一个休闲的地方，还是一个享受生活的地方，是一个创意潮流特区，这里每天充满着欢乐的气氛。5 管理公司的目标 建立繁荣稳定，形象良好的商业小区，为投资商的开发实力及开发理念提供最有力的证据。 整体调控商业档次，使项目的商业形态朝着预定的方向发展。 塑造整个项目的特色，做好商业形象推广，提高整个地区的层次，吸引周边地区的消费客源。 在经营过程中，统一经营风格，发挥整体协调性，合理安排业态，发挥互动效应，创造更大的利润

4、。 委托经营所获得的稳定投资回报，吸引广大投资商，对公司今后投资项目的营销起到推动促进作用。 控制租金涨幅空间，维护投资者和经营者的双方利益，确保市场的稳定性及升值空间。 协调各方面关系，做好各方面的宣传工作，包括政府、媒介、各合作单位等。 6. 管理公司架构图（暂定）总经理总经理助理办公室法务组财务部物业部客户服务中心行政采购部营运部营运推广部公共收银组内部财务组 管理一组 管理二组 管理三组维修组保安组清洁组商务组美工组客服组7. 员 工 守 则8. 各类行政程序9 招商流程9.1 管理公司对整体广场进行招商，并接受各中介公司的中介，由管理公司对整个广场的经营租户进行评估，以确定最终入驻的

5、租户 。 9.2 租户由公司或其他相关人员接洽，并填写客户情况表。9.3 每周由公司会同招商部就一周情况进行例会分析，将租户分成A、B、C三类，并报呈总经理批复。9.4 将A类继续洽谈，再分出B、C类。9.5 C类租户，由营运公司存档。9.6 B类租户进一步深入，洽谈意向，并报总经理最终确定。9.7 签意向书。9.8 签正式合同。租户接待流程图租户 其他人员中介管理公司 协助招商 委托招商 例会 汇总分类cba 总经理公司归档 报总经理审批 总经理确认a a类再汇总后分类ccbb 进一步洽谈结束归档 部分确认租户 签约 注： a.需进一步提供资料的租户 b.有兴趣进一步洽谈的租户 物业移交之工

6、作流程开始 c.不符合要求的租户10 装修审批及工作程序10.1 申请程序10.1.1 管理公司审批装修方案必须预先交管理公司审批，管理公司有权不批准不合规范的装修方案及制止一切不当的装修工作。装修申请须用书面形式提出，管理公司一般会在接到申请的3周之内作出答复。租户需将下列工程/设施的详细资料提交管理公司审批（需一式二份）：a. 给排水系统b. 空调系统c. 电气系统d. 增装的负荷（隔墙、保安设备等）e. 对消防系统的改动f. 装修工程租户在提交装修图例报批时，还需向管理公司支付相应的审图协调费（不退），若用支票支付，则抬头为_。审图协调费需在提交装修申请时付清，收费标准为：租用面积审图协

7、调费150m2以下150 m2及以上若涉及改动房屋结构，由于管理公司需对租户提交的方案和结构计算书予以复核，故审图协调费亦需作相应的增加。 注意：额定楼面负荷为： KN/ m2 （只适用于部分楼宇）10.1.2向管理处报批的图例下列图例必须提交管理公司审批（一式二份）a. 装修平面、立面图须包括所有的建筑细节、设施、布局及图例说明b. 结构图 若欲装设沉重的设备、隔墙、隔板等设施，则不仅要提供平面图，还需提交相应的结构计算书。c. 设施图 须包括各类设施的设计、安装方案，其中关于市政设施管道的接驳方案还需得到有关部 门及保险公司的批复文件。在设施图中还应包括喷淋头位置图、电气布置图、用电设备清

8、单、空调布置、天花吊顶、保安系统、给排水系统等各类设施的具体资料。上述图例需尽早提交管理公司审批，且必须待管理公司盖章认可并发出书面的装修批准函之后，方可安排装修队伍进场施工。10.1.3 向房地局等有关部门报批管理公司的审批主要着眼于有无影响公共设施，而并不保证该方案满足租户本身的需要及符合有关部门的规定。故此租户可能还需另行向有关部门报批，但可委托管理公司代办。10.1.4 装修押金在开工之前，租户还需预付一笔单元装修押金。按单元面积不同，押金金额分别为RMB （150m2以下）和RMB （150m2以上）。管理公司对装修押金拥有排他的处置权。一旦租户/装修商的装修工作对房屋造成了任何损害

9、或仿碍，管理公司将从该押金中扣除相关的修复和清理费用，而余额将于竣工验收合格后无息退还。同时，对管理公司在装修期所提供的服务，租户还需按下列标准缴纳装修管理费（不退）。在付清上述费用之前不得开始装修工作。租用面积装修管理费150m2以下￥150m2450m2￥450 m2以上￥ 或以上（由管理处据实际情况而定）10.1.5 装修垃圾清运装修垃圾需由指定的清运单位统一清运，租户需按实际装运车数来支付装修垃圾清运费。若租户另有其他安排，则需事先征得管理公司的批准。10.1.6 开工之前租户的装修图例需经管理公司盖章认可，并需得到管理公司同意该装修方案的书面批复。同时租户还需向管理处提供下列人员的姓

10、名、地址和联系电话：a. 建筑师b. 承包商c. 工程顾问d. 其他人员10.1.7 竣工验收装修完工后，租户需以书面形式向管理公司提出竣工验收申请，经管理公司验收合格后，将颁发竣工验收合格证。所有与先前批准之图例不符的装修工程均为不合格，管理公司将发出书面通知租户务必采取恢复措施。10.2 管理处提供的装修期服务10.2.1装修通道 管理公司将提供专用通道用于运送装修物料。10.2.2盥洗室不得将任何装修物料倾倒在厕所之中，亦不得在厕所之内加工或搅拌建材。若对厕所造成了任何损害/污染，则相关的租户须承担全部的修复费用。10.2.3临时用电租户在进行装修工作时若需用电，应提前2天向管理公司提出

11、申请，具体的供电量由管理公司据实际情况而定，并以电表计量收费。接驳临时电源所耗用的电线等材料需由租户自行提供，同时租户还需向管理公司预付临时电费。10.2.4临时用水装修用水由管理公司安排，租户需预先支付装修施工用水费用。10.3装修期间租户需采取的防护措施10.3.1保险租户需为装修期内所有可能发生的财产、人身损失投保充足的保险，例如火险、水险、公众责任险等。同时还要采取一切合理的预防措施以尽量避免发生意外损害。10.3.2围护装修期间需关上所有门户，闭门施工，同时需将本单元的前门玻璃用贴纸或胶布加以遮蔽，而所用材料的款式须预先经管理公司审批。10.3.3幕墙玻璃幕墙玻璃的内表面有覆膜，租户

12、需采取适当的保护措施以防止不慎划花、磨损玻璃覆膜。在清洁玻璃时，只可使用清水擦拭，不得使用任何化学物品或清洁液。新装的隔墙/隔板不可紧贴幕墙玻璃，须至少留有3mm空隙，同时应将该该隔断物之朝向幕墙玻璃的一面漆成黑色。租户不得在幕墙玻璃及铝合金边框上钻孔、割划或焊接、粘贴、安装任何材料。10.3.4地面开挖不得在地面开槽、凿洞。10.3.5检修口租户需为所有安装于隐蔽处的公用设施管道提供检修口（孔），其尺寸不应小于460mm（高）305mm（宽），以便日后进行保养和检修。10.3.6烧焊在进行烧焊工作前需出示有关人员工作动火证，需在工作区附近放置手提式二氧化碳灭火器。10.3.7装修规条所有装修

13、工人/承包商/租户均须严格遵守管理公司制定的装修管理规条。 装修工作时间为上午8:00下午6:00，超时工作需预先征得管理公司的书面批准。 因装修工作造成的任何损害均需由租户或装修承包商全额赔偿，同时需承担相关的清运费用。 所有装修工具、设备、材料等均由租户自行负责保管，管理公司不承担任何责任。 装修工人/承包商不得在走廊或其他公共区域施工。 不得将装修物料及工具放置于单元门外或走廊之上。 装修人员进出时须佩戴管理公司签发的许可证，无证人员不得入内。 在将机器、工具、设备、建材等运离时，必须出示由管理公司签发的出门单，否则不得将任何物料运出。 装修人员不得在单元内赤脚及衣冠不整。 装修期间，承

14、包商指定的现场负责人需驻守现场进行全程监管。 所有装修人员均要严格服从管理公司职员和保安员的管理。 不得在单元或广场之内赌博、游荡、过夜、喧闹，亦不可进行其他骚扰活动。 装修商需严格遵守管理公司制定的运货规定及有关之路线、时间安排。 运货车辆须遵照管理公司职员或保安员的指引停泊，并须于卸货完毕后需立即驶离。 不得使用公共通道运送装修物料及装修垃圾，而必须使用指定的通道。 装修人员每日离场之前需全面检视单元，以确保未遗留火种及其它隐患。11 物业移交程序1. 租户签约完成2. 租户装修计划得到书面批准3. 由管理公司发移交通知书4. 按约定时间完成物业移交5. 所有移交文件签署（见附表）12.1

15、 Form I 房屋移交书1.1 租户单元移交楼号:_ 单元: _移 交 日 期: 上述单元已经过仔细检查，单元内所有设备性能良好，附合要求。租 户 名 称 : _负责人签名: _日 期: _( 如代签，请附授权书。)证 明 人 : _日 期 : _备 注 :若有其它重要事项，可单独列表。12.2 房屋钥匙移交书设施物品移交租户名称:_我单元已接收以下项目 门钥匙 把，其他：. 负责人签名_ 日期_12.3 Form III 房屋移交书2 租户信息楼 号: 单 元 号: 单元面积: m2移交日期:租户名称:联 系 人:电 话:传 真:联系地址：3 特殊要求1._2._3. _4. _5. _

16、负责人签名：_ 日期：_13 “海上海”商业物业委托经营管理协议甲方（委托方）： 身份证/证件号： 联系地址： 邮编： 联系电话：1、 2、 如无法联系，其他可联系人： 电话： 乙方（受托方）： 管理有限公司地址： 邮编： 联系电话： 本协议是双方当事人就“海上海”商业物业委托经营管理事宜，经双方协商同意，本着自愿、公平的原则，达成协议如下：第一条：物业状况1、 坐 落：甲方商铺位于上海市 路 号“海上海” 区 号(以下简称该商铺)， 该编号系由开发商向当地公安部门登记注册的最终编号。（详见产权证）2、 面 积： 平方米。3、 预售总金额： 第二条：委托期限及委托经营范围1、 甲乙双方约定，本

17、协议生效日期及委托经营管理期限为甲方与开发商办妥交房手续且甲方已经完全付清购买该商铺的购房款（如甲方向银行按揭贷款则为银行已经发放全部贷款至开发商账户）之日后，该广场开业之日起 年内（即 年 月 日至 年 月 日）。协议期满后，甲方如需继续委托乙方经营管理的，则本合同条款继续沿用；如甲乙双方未就延长合同事宜达成新的协议，则本协议自行终止。2、 甲方同意在委托经营管理期限内，授权乙方对该商铺具有完全充分的经营使用权， 乙方可以以乙方的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，乙方针对该商铺进行的经营业态设定、招商招租、营销策划、装潢装修以及装潢设计等事项，甲方均不予干预。3、

18、 乙方承诺在委托经营管理期限内，仅将该商铺作为自主经营、出租经营或合作经营商业使用。未经甲方许可，乙方不得将该商铺抵押、拍卖。4、 乙方承诺在委托经营管理期限内，遵守国家和地方有关物业使用和管理的有关规定使用该商铺。第三条：委托经营管理收益费用计算方法及其支付时间、方式1、 在委托经营管理期限内，乙方同意按照本条款第3点之规定每年向甲方支付委托经营管理收益费用。（以下简称“收益金”）2、 收益金的计算时间为：同委托经营管理期限。3、 乙方同意在委托经营管理期限内第一年度按甲方购买该商铺最终成交总价（以甲方与开发商最终销售合同所载金额为准）的 % 支付给甲方收益金，经计算，乙方第一年应支付甲方的

19、收益金折合人民币为:（大写） ；第二年度为 %，折合人民币为:（大写） ；第三年度为 %，折合人民币为:（大写） ；以后年度按以下补充条款3-1计算：3-1、补充条款： 4、 该商铺收益金的支付时间为：该广场开业之日定为收益金起始日（自 年 月 日起计算），以12个月为单位，每12个月支付一次，每次支付时间为该对应日起的10个工作日内，逢国定假日或节假日顺延。5、 该商铺收益金的支付方式为：在上述条款约定的时间内乙方将收益金通过银行转账的方式汇入甲方指定的账户。6、 收益金的设定是甲乙双方共同拟订的结果，溢价部分为乙方市场运作的正当收益，甲方对此不得提出要求。7、 以上收益金所涉及双方的各项税

20、费均按国家有关规定由甲乙双方各自办理及缴纳。第四条：其他费用委托经营管理期限内，乙方使用该商铺期间所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、清洁、安保等一切经营费用均由乙方自行承担。但在委托经营管理期限内发生的物业维修费用则按照国家和地方关于商品房维修基金的使用规定执行，甲方作为业主不得要求乙方另行承担，应按照国家有关规定从维修基金中列支。第五条：商铺返还时处理1、 委托经营期满后，甲乙双方未签订新的委托经营管理协议的，乙方应在协议规定的委托期满后15个工作日内向甲方移交该商铺及其附着物。乙方装潢装修所添置的设备等，乙方有权予以移除，但不得损坏甲方原有的设施设备。无法移除的，甲乙双方可以本着友好

21、协商的原则进行折价处理，由甲方支付给乙方适当的补偿费用，费用收取标准由双方协商而定。但乙方不得因此延迟向甲方移交该商铺的使用权，如乙方未经甲方同意逾期返还该商铺的，每逾期一日，乙方应按折算至每日应支付甲方的收益金的千分之三向甲方支付赔偿。2、 乙方向甲方移交该商铺时，甲方双方应缴清各自应当承担的费用。3、 协议期满后，甲乙双方未签订新的委托经营管理协议的，甲乙双方可通过签订补充协议或合同的方式处理其他事宜。第六条：双方责任1、 委托经营协议规定的有效期内，甲方擅自解除对乙方的委托的，或将该商铺抵押、转让、拍卖、转售而导致该商铺的产权所有人发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保产权受

22、让方接受并同意变更签署甲乙双方已经签订的一切法律文本，甲方无法实现上述条件并对由此给乙方造成的经济损失的，甲方应予以赔偿，赔偿事项如下：A、 按照甲方提前终止协议之日起至协议原规定到期之日止，按照原乙方应支付给甲方收益金的六倍计算，由甲方支付给乙方作为合同毁约赔偿；计算公式：违约金数额 = 提前终止月数 6个月收益金额B、 按照乙方或由乙方招商经营的客户装潢装修完毕之日起算，如甲方于一年内提前终止协议，则甲方还应赔偿全部装潢装修费用（包括人工）的100%作为装修赔偿金；以此类推，装修完毕两年内甲方提前终止协议，由甲方赔偿全部装潢装修费用（包括人工）的90%作为装修赔偿金；三年内赔偿全部装潢装修

23、费用（包括人工）的70%作为装修赔偿金；四年内赔偿50%，第五年按照第五条第1点的有关规定执行。2、 除非受不可抗力（如地震、战争、洪水、瘟疫等）影响，乙方不得提前终止委托经营管理协议。非上述因素影响，乙方提前解约，则按照乙方提前终止协议之日起至协议原规定到期之日止，乙方应支付给甲方收益金的六倍计算，由乙方支付给甲方作为毁约赔偿金。3、 鉴于“海上海”整体经营思路的特点，甲方承诺在协议规定的委托经营管理期限内不向乙方提出任何干扰或影响整体经营策划的要求，也不得有其它干扰或影响整体经营之行为。4、 鉴于“海上海”整体经营风格的定位，乙方在招商过程中，将充分考虑协议所限定的经营期限，但并不排除出现

24、招商的租户需要长期租赁经营该商铺的可能性，并由此造成乙方需要与租赁客户签订的合约时效大于乙方与甲方签订的协议规定的委托经营管理期限。为此，甲乙双方约定，在协议规定的委托经营管理期满后，在同等条件下，甲方承诺给予乙方优先续约的权利。5、 在委托经营管理期满后，甲乙双方无论是否有意续签合同，均应至少提前一个月正式书面通知对方，以便对方提早安排有关事宜。6、 在委托经营管理期满后，甲方未与乙方达成续约合同的，甲方必须按照双方签署的经营管理公约执行。7、 乙方将对公用部位做好经营以推动整个地块的整体形象，其收益归乙方所有（公用部位包括走道、广场、绿地、河道、屋顶、天空等公共区域）第七条：其他条款1、

25、本补充协议经双方签字/盖章即予以生效。2、 双方未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，还可订立补充协议。甲方不得因未尽事宜不能达成一致而影响甚至阻碍本协议的执行。3、 本协议生效后乙方可对该商铺及其公用或合用的设施、范围进行相关准备工作，包括规划、装修、招商等。4、 甲、乙双方在履行本补充协议过程中发生争议，若不能调解的，可向该房屋所在地人民法院提出诉讼。5、 本补充协议壹式三份，甲方执壹份，乙方执贰份，同具有法律效力。甲方： 乙方： 管理有限公司签名： 代表：盖章： 盖章：日期： 日期：签约地：14. 经营管理公约第一章 总 则第一条：为保障 本项目 (以下简称“本广场”)全体业主及经营者之共同权

26、益、提升本广场之文化品味、维护本广场之高雅风格，特依据国家有关法规制订本公约。第二条：本广场管理的原则是“以人为本、服务为先、规范管理、活而有序”。第三条： 经营管理有限公司(以下简称“管理公司”)为本公约之执行机构，本广场之管理及服务事项，均由管理公司设立相关部门，聘雇专业人员执行。服务标准及品质由全体业主按照出资比例并依据国家有关法律依法成立的业主委员会负责监督。第四条：本公约所称业主及租赁经营者是指自购或租赁商铺的，与管理公司签订过委托或租赁合同的，并得到公司认可的业主或租户。其他状况的物业所有权人未自行使用物业而将物业出租给他人使用时，应将本公约列入租约条款，敦促承租人遵守，承租人违反

27、本公约时，出租人负连带责任。第五条：本公约规范了全体业主及经营户之权利与义务。为全体业主及租赁经营户必须共同遵守之合同行为，任何违规行为都将按规定受到处理。第二章 整体及安全维护第六条：业主或经营者须将商铺之经营业态、经营标准、装修风格（图纸）、装修标准等以书面形式上报管理公司，经管理公司书面批准后方可进行，否则管理公司有权要求恢复建筑原貌。业主或经营者承诺商铺将365天全年开业（装修期由管理公司另行批准），并按管理公司制定的营业时间营业，否则管理公司将有权处罚，标准另定。第七条：本广场系极具特色之建筑物，所有涉及商铺结构安全之梁柱墙等，在依图施工完成交予业主后，未经管理公司书面允许，绝对禁止

28、做任何变更或破坏，否则管理公司有权制止，同时业主或经营者雇用之工人应负造成公共危险之责任。为维护本广场之安全，管理公司将因实际管理之需要，不时单行制定合法规定以强化安全功能，并要求业主及经营者共同遵守。第八条：为维护公共安全，业主应遵守下列事项：一经营者在经营过程中不得有任何妨碍消防及逃生通道之行为。二未经管理公司许可，经营者不得以任何方式占用公共区域及设施，如走廊公共通道防火巷道以及法定保留之空地和屋顶平台。防火巷道和消防箱前更严禁堆放物品、设置栅栏等固定设施，以免有碍消防安全。三经营者不得在室内室外存放易燃或易爆之物品。四经营者使用电力超出本物业电表核定之负荷，变更管线配置或其它重大变更时

29、，应依电力公司之规定办理，并向管理公司申请，严禁私拉乱接。五经营者不得私自接用公共设施之水、电。六节庆燃放炮竹应在本广场空地指定地点为之，严禁在建筑物内鸣放。七住户宗教礼俗焚香纸应购置专门使用之容器，严禁在室内燃烧。八约束儿童不得以电力设施为玩具，不玩弄紧急按钮，不随意按下消防箱之按钮。九其它管理公司议决的安全措施。十经营者违反上列者，管理公司有权进行劝阻并公布，经营者若因此对本广场或其它经营者造成损害者，应负损害赔偿责任。第九条：管理公司应每半年至少检查消防设施一次，并记录备查，灭火器并应于有效期限前更换。第三章 秩序环境与卫生维护第十条：本广场一切户外部份，包括中庭游戏区门厅人行道车道外墙

30、、屋顶、天空设施等，均为管理公司所有之公共权益设施，其他经营者不得私自占用。第十一条：本广场不得经营色情违反善良风俗及危害公共安全之行业。第十二条：经营者应遵守下列事项，以维护本广场之秩序： 一不得设赌场聚赌酗酒吸毒等违法行为。二经营者不得豢养妨害公共安全及危险性之宠物。第十三条：经营者应遵守下列事项，以维护本广场之环境品质：一为维护本广场之整体美观，加装于各商铺及平窗上之门窗、玻璃屋(罩)，经营者不得更换。二商铺外墙不得擅自改变原状或颜色。三未经管理公司许可不得于公共区域装设商标招牌及广告等设施。四大楼外墙不得张贴图文或悬挂招牌。五在公共场所不得晾晒衣物。六广场绿化景观等花草树木由管理公司负

31、责聘请人员维护修剪，经营者不得任意攀折践踏。七广场内之植栽树木不得随意移植或破坏。第十四条：经营者应遵守下列事项，以确保本社区之卫生品质： 一经营者应注意环境清洁，不得随地吐痰便溺或拋弃果皮烟蒂与废物，或任意放置空箱废弃家具。二经营者每日经营结束应将垃圾放置指定地点，以便由清洁人员清除。三经营者马桶或厨房水槽管道遇有阻塞，应立即通知物业公司维修疏通，若因此污损本广场或其它经营户，应负损害赔偿责任。四、其他经营者因维护修缮专有部份或设置管线，必须进入另一经营者专有部份时，不得拒绝。五严禁宠物及幼童随地便溺。第十五条：以上未明确事项，管理公司认定已危害本广场的公共秩序安全卫生与环境者，管理公司有权立即予以制止或禁止。第十六条：经营者违反以上关于本广场公共安宁秩序安全卫生与环境之规定时，经制止或禁止无效者，管理公司有权采取进一步必要之措施与处理，或报请地方主管机关处理。第四章 装潢与装修第十七条：经营者进行装潢修缮前，应先向管理公司办理下列手续：一经营者应先缴付人民币 万元或 万元（具体根据商铺面积大小而定）作为保证金，