某物业公司工程部管理制度3.doc

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1、工程部主任岗位职责在物业管理公司工程经理的指点下，贯彻执行有关配备、1保证物业管理各种目的、法则，跟能源管理方面的各项法律、政策、规章跟制度的落实；在“安全、可靠、经济、公正的条件下，保障各配备所需、2的能源水电、油、天然气等的供给，并做好白费能源、白费开支的任务；担负结构配备的应用、爱护、变革变革直到报废的全体应用、3过程的管理任务，保证配备处于优良的技能形状，不克不迭阻碍应用结果，更不克不迭阻碍到对业主跟用户的效力质量；担负分配、结构人力、物力，及时完成业主跟用户提出的请、4修恳求，为业主跟用户供给优良的任务、生活、深造条件；结构制订配备管理、把持、维修、养护的各种规章制度跟技、5术标准，

2、并监视实行；结构收集、编制各种配备的技能材料、图纸，做好配备的技、6术管理任务，落实好国家的各项技能政策；结构编制各种配备的保养、测验方案，原材料倾销方案，并、7结构实施，遇到特不状况时及时调解、变更方案；结构员工开展技能、业务深造跟培训，不断提高员工的业务、8技能水平跟效力质量；担负编制所管配备的年、季、月测验方案及呼应的材料、工、9具准备方案，经工程部经理审批后担负结构方案的落实，并检查方案的完成状况；担负检查所管配备的应用、爱护跟保养情况，并处理有、10关技能征询题，以保证配备经常处于优良的技术形状，防止出现严格毁坏、停顿应用或构成其他严格损失落的状况发生；担负制订所管系统的运转方案并查

3、阅运转记录，敦促下、11属人员细心担负，承担起呼应的岗位任务，严格实行把持规程，保证配备的畸形运转，觉察不符合标准的状况要及时纠正；发生事故时从技能角度结构调查、分析配备事故出现的、12缘故，提出处理见解及任务改进办法，以防止同类事故的再次发生；担负制订所管配备的更新、变革方案，以消除原方案跟、13并担负工程的监视任务，施工中存在的征询题，“安全、以到达可靠、经济、公正的目的；担负结构技能深造跟培训任务，不断提高低属员工的技、14术素养，效力见解以及效力质量；完成上级交接的其他任务；、15领班岗位职责二、担负本班所管配备的运转、爱护、保养工作，严格做到“三、1。所谓“三洁净指的是配备洁净、洁净

4、、四不漏、五优良“四不漏指的是不漏电、不漏机房洁净、工作场地洁净；“五优良指的是应勤奋能优良，密油、不漏水、不漏气；封优良，润滑优良、紧固优良、调解良好；以身作那么，带着并敦促全班员工严格遵守岗位任务制，把持、2规程、员工守那么及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务任务；担负本班的一样往常任务安排、高速做好各项记录并汇总，活期、3交上级主管批阅；担负制订本班配备听测验方案跟备件方案，报值班主任考察、4后结构落实，落实中出现征询题及时向上级汇报，并给出调解见解；员工岗位职责三、1遵从上级的调节跟任务安排，及时、保质、保量地完成任务任务；自觉遵守公司的各项规章制度，把持规程，科学把持，确

5、保、2安全，做到文明施工；努力任务、深造，不断提高效力见解跟技能水平提高效力质、3量，让业主称心；维修任务次序工程部人员接到客服部送来的维修单或报修假定对报修内容不清起首看清报修内容、由领班在工程维修单上签字，的，应再询征询送单人，判定维修事项，在维修单上填上维修单呼应的内容。修内容、单位局部、联安排人员维修二、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写1接单时刻。、假定遇维修领班任务忙或不在，但维修工程也特不紧急，可临时安排2任务任务不忙的人员停顿接单及维修。三、对业主报修内容的分析、按照业主报修的缺陷，分析可以发生的原因，决定维修办法及维1修所需备件耗材、货色。、分析此缺陷能

6、否维修，假定不把持应请教不的维修人员或破刻向2上报告。、出发前的准备：四面带微笑，精神饱满、仪容仪表划一、任务服划一、仪容仪表检查，1.眼神正直热情出发前维修所带的货色有件，维修任务单，维修材料的领取。2.分钟内到达现场。假定上15出发、按畸外形况的预约维修时刻，五、歉。个维修任务未完成，但要在维修单记录中表白的条件下，改上门时刻。六、进门维修过程“对不起，、介绍：到达现场见到业主时，首先该当停顿自我介绍：1双手，前来为你效力。*打扰了，我是物业公司工程部维修人员配备是*“你的递交维修任务单，并让业主看到自己胸前的任务牌。否有缺陷，局部派我前来维修，给你添麻烦了、步伐：进入以装饰地域内步子要轻

7、，不克不迭在地上拖着货色箱行走。2用应将洁净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，走到任务地点后，不克不迭将货色跟拆卸上去的零配件开门见山于放置工具跟需求拆卸的零件，放在空中上。、耐心听取顾主见解，效力语言标准。3、缺陷诊断：4精确揣摸缺陷缘故及所需的零部件，维修中觉察需更换配件的，1如业主赞成确认配件由谁担负置办并报价；首先应搜罗业主的见解，业主称心后再更将材料拿回后应先让业主停顿验货，物业公司置办，然后才可实施维修。并让业主在维修费用一栏签字成认价目，换安装。假定事前不备用的材料，起首应对先业主讲清，等材料购回后再2来停顿维修。、维修：严格依照相干的维修任务次序打扫缺陷5假照实在无法防止时，尽

8、可以不发出噪声。维修任务中手足要轻，。维修中如需移应延迟向业主打召唤搜罗同意，并说一声“对不起维修任务虚现后异常应延迟征得业主赞成方可停顿，动业主的物品，恢恢复位。、收拾：修理终了后，应应用自带抹布将配备擦拭洁净，将所有散6落的货色，零件及杂物等收拾洁净，假定空中被弄脏，维修人员担负清扫洁净并将垃圾带走。、试用：当着业主的笔试用配备，证实配备恢复畸形，并请主人进7行验收。、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、效力破场、8将业主签好的维修单收好放入货色箱或者上举动等停顿评价及签字。衣袋。、讲解：向业主讲解缺陷发生缘故，介绍有关的维修保养知识，并9通知业主精确的应用办法及其本卷须知。“

9、物业公司规那么有专门的收费人应向业主阐明维修任务停顿终了后，“感激！员来收费，请你签单。业主签单完后特不规矩说声：、辞不：向业主辞不，货色箱拎在手中，应转身面对业主说一声：10“以后有征询题，请随时与物业公司联系，再见。也不克不迭借用主在全体维修任务时代不得接受业主送的任何物品，、11人房屋内的货色、抹布等，更不充许吸烟跟做与任务有关的状况。七、信息反响将维修单返由维修人员在维修单上签字并填写维修竣任务时刻，果，回至工程部领班处，将原件送往接由领班将维修单复印一份，对收费工程维修单的反响：待部，复印件留工程部存档。、目的：本规程规那么了物业管理效力过程的全然恳求跟办法，确保1物业管理效力任务的

10、标准化、范围：有用于与此任务有关的任务人员。2、职责：3、客服部担负按业主的恳求填写维修单。(1)、工程部担负维修任务的实施。(2)维修单的把持恳求：、接受维修任务1客服部举动报修时，征询详细维修内容、预约维修时刻、能否属于特约效力范围等事项，在第一时刻按规那么填写工程维修单及编号，一式两联及时送达工程部办公室。、接单：2工程部办公室人员接到维修单后，并及时安填写接单人及时刻，分钟内或按预定时刻赶到维修现场。15排维修人员在、维修：3、畸形效力范围内的维修：(1)维修人员接到维修单后，必须以最快时刻赶到维修现场，不、得以任何借口拖延。、维修过程按上门维修效力次序执行；如需收费，向业主提详细实施

11、见有偿维修前阐明，并及时与款待部联系。、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、开工时刻、维修原因等事项详细写于维修单上。业主在维修单上填写意见并签字。、有偿维修(2)、涉及收费方面的维修，由款待部人员事先向客户阐明，并按规定填写收费单。维并填写由工程部领班按所用材料及维修所用工时停顿核价，、，由客服部交给业主确认，此单一式三联。修单、维修人员前往维修地点停顿维修。、客服部按维修收费标准对住户停顿收费。、注消维修单4(1)服部此项维修任务已必须向业主跟客服部担负人阐明缘故参经终了，假定因故不终了，并及时将缘故向工程部办公室报告。见首征询担负制、在畸外形况下，维修终了后，维修人员必须在十五分钟内将

12、维(2)修单交回工程部领班登记。、天天下战书下班前，工程部领班担负将维修单的处理状况汇总，(3)到客服部停顿消单。、假定因任务缘故不克不迭将当天的维修单的状况反响到客服部，应提(4)前与客服部一样，判定能否来日诰日消单。、工程部将注消的维修单按月份分类存档。5、工程部领班担负对每天未开工的维修单进行重新安排完成，如需6尽管公司不的部调独特的或无法处理应及时向工程部主任报告处理，做到当天任务当天处理。、客服部人员担负对业主维修状况停顿回访，工程部质量主管担负7对维修质量停顿回访。、对紧急缺陷的处理，首提高展抢修，事后由款待部按次序补办维8修单。、对大年夜众配备的维修由工程部领班担负填写工程维修单

13、9、每月底，由各局部将维修单的状况，报告到各局部主任处，对当10月遗留征询题、维修状况、维修质量等由各局部主任之间再停顿协商、讨论、处理。、维修单的填写必须字迹明晰、细心、及时，严禁出现空白、简写11或有模棱两可的语言。交交班管理制度、值班人员应按分歧安排的班次值班，不得迟到、迟到、1无故缺勤，也不得私自调班、顶班，假定因为某种缘故不克不迭值班，必须延迟征得领班赞成，按规那么办理请假手续，才能请假，以便局部安排适合的替班人。包括按照巡视表细心仔值班人员要做好交交班前的任务，、2细巡视，做到本班征询题本班处理，如处理不了必须破刻报告领班或工程主任，同时阐明缘故，同时要做好记录，并做好状况卫生任务

14、。、交交班双方人员必须做好交交班的准备任务，误点停顿3交班。交交班的准备任务包括：检查运转记录、介绍配备运行状况跟运转办法以及配备测验、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查配备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。、值班人员办完交交班手续后方可下班，假定交班人员因故4未到，值班人员该当坚守岗位，等待交班人员到达并办完交接手续后才能下班。、除值班人员外，其他有关人员不得进入值班室。5、以下状况不得停顿交交班：6、交交班准备任务未完成时。1、交班人数未能到达规那么人数的最低限度时。23、领班或由值班主任指定的替班人未离开时。、交班人员有醉酒现象或情态不清而未寻到适合的顶班4人员时。西安怡利

15、物业管理有限任务公司防火管理制度安全、工程部全体员工必须加强防火安全防范见解，并协同安1全体细心做好大年夜厦各系统的防火安全保卫任务。、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或觉察可疑情2况时应矫捷处理、上报、并担负爱护好现场。、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵3房、缺陷机房等地域；不雅观赏、深造、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任赞成并在客服部料理登记手续后，由值班人员带着或陪同方可，严禁照相、摄像。、各岗位值班人员除担负配备安全运转外，还必须对所属4机房停顿防火安全检查，觉察不安全因素，应及时向上级汇报、整改。、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房5门窗；

16、供水系统值班人员担负检查锁好各水箱盖，有关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主任赞成才能打开水池盖。、需求停顿动火作业时，要先办妥动火证后，方能停顿施6工，施工前要尽可以打扫易燃物品及配备灭火筒。施工后应细心检查，确保不火种后方能离开。、任何人不克不迭随意挪动消防货色，觉察消防配备毁坏或泄9漏应及时通知消防中心。、任何人觉察火灾应及时报告，努力独特消防队员一起扑10灭火灾。一旦大年夜厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防配备配备的畸形运转，并结构要紧配备的爱护、疏散任务。西安怡利物业管理有限任务公司值班电工岗位职责值班电工应严格遵守配电室管理制度。1.担负巡视配电室配备的运转状况。

17、2.熟悉变配电配备的应勤奋能及安全把持规程。3.担负大年夜厦大年夜众配备的非畸形任务时刻的应急处理。4.担负变配电配备运转状况的记录及运转记录表的填写。5.水泵房、空调机房、二氧化碳房巡视。6.屋面灯。射灯、广告灯、封锁巡视中心门头灯、担负开启、7.做好值班记录，担负当地域的卫生清扫。8.担负管理、交接常用的公用货色。9.10.西安怡利物业管理有限任务公司空调值班岗位职责、熟悉大年夜厦空调主机系统。及时监测外界跟各空调地域的1温度，相对温度，相对温度，并按照外界气候变更及时停顿空调工况调节，努力使空调地域的温度、相对湿度符合规那么的数值范围，并按运转记录表做好记录开机，停机前各记；录一次，以后

18、运转每小时记录一次运行状况、配备开、停机应及时转换运转形状牌，尤其是接到维修2人员停机维修通知后，破刻挂测验牌；、值班人员必须把持配备运转的技能状态。觉察征询题破刻3报告领班或主任，发生紧急缺陷，值班人员担负结构力量及时处理，并报告领班或主管；、做工好直燃机跟机房配备的洁净任务，做到无污渍、无4灰尘、无垃圾；、值班人员必须严守岗位职责，遵从指挥，严格按把持流5程把持。不得擅离职守，如离开值班室，必须通知工程部领班或主任。西安怡利物业管理有限任务公司配电室管理制度、配电室全体配备，由工程部电工班担负管理及二十四小时值班，1特不状况须经工程经理或工程主任赞成后闲杂人员禁止进入配电室，方可进入。、停

19、送电由值班电工停顿把持，非值班电工禁止把持，值班员必须2如实做好值班记录。、当班电工应按规那么对配电配备定时停顿巡查，做好巡视记录。用3不克不迭处理的征询题要及时觉察征询题应及时处理，电高峰期应加强巡视，上报。、供电线路把持开关应设清楚标志，停电拉闸，测验停电，必须悬4挂标示牌。、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需求，5由工程部主任书面赞成落伍展。、严禁违规把持，把持及测验时必须按规那么应用电工绝缘货色、绝6缘鞋、手套等，并有监护人担负监护。、配电室内配备及线路修改必须经工程部主任赞成，严格修改应报7告工程经理赞成。40、保持优良的室内照明跟通风，墙上应挂温度计，室温宜把持

20、在8度以下。、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁洁净，无杂物，无积9水。、配电室内消防配备完整，手持式气体灭火器必须保证有效应用。10、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。11、配电室内应做好防鼠任务。12西安怡利物业管理有限任务公司大年夜众地域维修次序、接到大年夜众地域维修任务单后，按规那么时刻根据维修的技能复杂程1度，安排维修工到现场维修；、维修前先与地域担负人领班级以上取得联系并协商有关事情；2、确认缺陷范围，同时放置安全警示牌；或维修教唆牌；3、确认能否有阻碍业主的畸形任务，假定有阻碍应破刻通知相关局部4;与业主取得联系后，经业主成认，方可停顿维修、空中作业时，最少安排俩

21、人以上作业，并做好安全防护办法，首5先检查安全货色能否完整，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成度；60、应用的维修器具必须洁净、划一，并配备必要的防护器具，防止6二次污染；、在维修时代，尽管防止发生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、7哼曲、吹口哨，严禁坐在配备上与不人聊天；、维修终了后必须将现场卫生清扫洁净，如产生大批垃圾可按如实8际状况联系其他局部协助清扫；、每次维修终了时，必须清点所带货色、零配件，以防丧失落或留在9配备内构成事故；、通知地域担负人首征询担负人员对报修的征询题停顿验收，验收10合格在维修单上签字成认；东方之星工程部工程部日28月2年2006工程部突发状况处理次序一、停电起首

22、检查设工程部配电室值班人员应保持冷净，假定发生停电，备，判定是外线停电仍然内部缺陷停电。：外线停电、1缘故，停电时刻，1何时恢复，并做好记录。、假定接到电梯困人的召唤，应破刻赶赴现场，采纳办法，按2照电梯救困流程处理，防止危险状况发生。任。4、通知客服部及时通知业主。5、将状况及时报告公司当值最高指点。6、由配电室跟领班以书面的办法记录突发停电状况经过。7、内部缺陷停电：2、检查停电缘故，按外线缺陷处理次序实行。1、通知客服部及时向业主阐明。2、假定接到电梯困人的召唤，应破刻赶赴现场，采纳办法，按3照电梯救困流程处理，防止危险状况发生。、当供电系统紧急缺陷发生后，领班及时结构人员抢修，并预4计

23、修复时刻，并通知客服部。、5事故处理终了后由领班向工程部主任报告事故经过跟处理情况。上报物业公司工程经理。由主任以书面的办法写失落事故报告，、6交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。、做好事故处理过程的任务记录7二、发生停水、水管爆裂时：,、工程部接到水管爆裂消息1破刻安排维修人员赶到现场。平息应用,悬挂“管道维修,破刻封锁水源把持阀,、维修人员到达后2。标示牌报工程部办公室。3修理终了后.如遇小型缺陷可以一人处理、4注明所用材填写维修单，,料及状况阐明。工程部将加派人力跟物力结构抢修。,、如遇严格缺陷5、假定有危及到电气配备的，应破刻通知配电室破刻断开该事故区6域电源。及时通知客服部告之

24、,、修复后维修人员撤去维修告示牌打开供水阀7业主畸形应用。留工程部办公室存档。,由主任写出书面报告,、状况处理终了后8三、发生天然气透露时：封锁透露煤气,破刻赶到现场,工程部值班人员接到煤气透露报告时、1。通知管理部安排严禁火种标示牌,管道把持阀，并悬挂“煤气透露防备有人吸烟及开关电源引起天然气疏散围不雅观人员；人员照顾现场，爆炸。“危险！请勿濒临的警示牌。、设置警界线，放置：3、值班人员将现场透露状况报告工程部办公室。4、由工程部及时通知物管部，由物管部及时通知受阻碍的业主。5、工程部结构人员停顿小型缺陷抢修，遇严格状况破刻与天然气公6司联系维修，尽快恢复应用。、修复后及时通知物管部通知业主

25、可以畸形应用。5、事后由值班主任写失落事故报告，留工程部存档。6四、发生火灾：、工程部接到火灾报警后，工程部经理要破刻赶到消防中心，接受1指令。、工程部办公室人员破刻准备，将要紧的文件及备份材料破刻转移2到安全地域。、全体配备维修人员要在现场待命。2、担负监视水池水位的高低跟消防水泵的运转状况，觉察征询题及时3处理。同时，随时准备人力启动消防泵。、值班人员不克不迭离开值班室，以便按照指示部的火情处理决定通知4有关人员。、电工领班带着电工在配电值班室待命，随时处理各种突发征询题；5保证消防配备跟应急照明按照指示部跟工程部办公室指令切断电源；配备的供电。怡利物业东方之星工程工程部日24月2年200

26、6纲大年夜训培部程工一、培训目的：为了提高物业维修人员的专业技能水平跟综合素养，保证效力质量不断称心业主的需求二、培训办法办法：面授、现场讲解、不雅观看教学光碟、案例分析、参不雅观、现场演示或聘请外单位有阅历的人员理论讲解。三、培训办法：、每周公司例会精神的传达。1、本周存在的征询题分析。2、各相关专业担负人的讲解。3、各相关专业担负人实地现场讲解。4、办公室结构材料下发班组，员工自学，定时调查。5四、培训内容领班担负、大年夜厦配备配备介绍：1、现场实地介绍1、水泵房：介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水办法、巡视爱护a消防配备的运转状况介绍及的巡各泵的用途及把持情理、本卷须知；查爱护本卷须知。、直燃机房：介绍直燃机的任务情理，制冷过程。直燃机的把持注b意事项，以及应急处理事项办法等。、配电室：高压配备各配电柜功能介绍。高压配电柜各分路负荷的c各高压开关的把持法及注以及各回路所管辖负荷范围的名称。分配，意事项，以及停送电把持次序。、气体灭火室：气体灭火罐巡视中的留心事项、维修保养事项、出e现火灾怎么样与消防中心独特。