哈尔滨新湖别墅策划.pdf

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1、1/31 目录前言哈尔滨市宏观经济形式分析2003 年哈市房地产市场简况工程 SWOT 分析工程目标消费群的提纯产品力、形象力的提纯媒体选择原则销售力提纯前言别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释。别墅生活，艺术人生，只为巅峰成功人士量身订做的生活情趣，一种超越奢华的生活方式一、哈尔滨市宏观经济形式分析市统计局最新发布的统计数据表明,1 至 4 月份,哈尔滨国民经济呈现稳定快速增长态势,全市实现国内生产总值321.6 亿元,同比增长 13.8%,增幅比上年同期提高 2.7 个百分点,为 1997年以来同期经济发展最好时期.据统计,今年前 4 个月,我市第一产业平稳发展

2、,实现增加值 24 亿元,同比增长 4.1%；第二产业增势强劲，实现增加值119.6 亿元，同比增长17.5%；第2/31 三产业持续发展，实现增加值178.1 亿元，同比增长速度最快，同比增长24.6%，交通运输邮电业、批发零售贸易餐饮业、金融保险业、其他服务业分别增长8.3%、13.2%、9%、13%。二、2003 年哈市房地产市场简况一）城市发展未来走向：国务院在关于哈市城市的总体规划的批复中指出：到2005 年，哈市城市实际居住人口要控制在306 万人以内；到2018 年，哈市城市居住人口要控制在 326 万人以内。如按5 年内市区人口增加20 万人计算，一年城市增加人口为 4 万人，

3、按 2000 年底哈市人均居住面积9.1 平方 M，建筑面积14 平方 M计算，需为新增人口建设住房 56万平方 M。二）商品房销售价格保持平稳：2001 年，我国房地产住宅价格出现了小幅攀升。国家计委统计局计文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q

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10、HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F103/31 算，房屋销售价格上涨了1.2%，土地交易价格上涨0.5%，持续走热的房地产市场也把我市商品房每平方M价格拉升了将近 100 元。步入 2002 年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进一步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约9000 万平方 M，商品房市场出现较为明显的买方市场。但由于开发部门在宏观上限制开发量、防止过热开发以及决定房价的建筑成本和土地转让费包括税金）已无下降空间，因此，今后几年我市商品房价将

11、保持平稳或稳中有升。三）经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡：今年我市计划经济适用房开发量为260 多万平方 M，约占全市开发总面积的 50%，售价约为 1500 元/平方 M 2000 元/平方 M。由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性”。如果经济适用房质量、面积、户型与中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价格又相差悬殊，那么商品房在竞争中将处于劣势，势必给商品房市场造成一定的冲击。四）高档楼盘供大于求销售进度缓慢：从调查数据中显示，高档楼盘特别是高层住宅）的销售率普遍在40%左右，随着个体消费占领房地产市场的主流，价格对购房者来说成为首要考虑的因素，福利分房末班车的开走也使

12、高档楼盘失去了大量客户。但高档楼盘的供应量却从未下降。据统计，高档楼盘的建文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:

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19、04/31 筑规模、户型设计、销售价格等消费者关心的主要购房因素相似，同质化的项目导致了各楼盘在销售上均处在“高处不胜寒”的尴尬境地。五）建设部目前正加紧制定经济适用房管理办法，以后将不再敞开供应面积在 120以上的经济适用房。经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容要根据各地经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。豪华型、复式住宅将被严格禁止。这表明我市经济适用房市场将逐步走向规范，经济适用房也将与其他住宅工程形成明显的区隔。这一举措的出

20、台对中、高档楼盘市场的发展将起到一定的推动作用。三、影响本工程推广的因素分析一）我司经过深入研究，工程销售均价在3000 4500 元/的工程多集中在南岗区马家沟沿岸一带；开发区一带；道里中央大街一带及松花江沿文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q

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28、实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于工程稳步、持续发展。市场走势预测：1、未来几年高档楼盘在营造高质的同时，主要卖点将会由前阶段的智能为主转向通过提高服务水平与增加工程各种附加值。2、中、高档工程在追求大型化，提供优质环境、概念的同时，亦会向精品盘方向发展，3500 元4000 元/的中、高档工程将成为今后的市场主角。3、由于资源的稀缺和不可再生性，拥有江景、生态环境及其它自然景观的楼盘将继续以其强劲的文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5

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36、的发展趋势，为本工程提供了升值空间。1、在居住环境方面，生态和景观的可塑性是其最大卖点。视野开阔、通风、采光较好。2、随着未来市场规划的进一步完善可使本工程的可观性大为增加。3、本工程所在区域周边太阳岛风景区的改造，冰雪大世界等景观也为工程带来了两道亮点。有江、有岛、有园，加之各种可塑性景观形成工程不可复制的开发优势。地块发展的价值预测1、利民开发区产业经济圈的形成为本工程的持续发展提供了根本保证。2、城市北扩的进一步推进，利民开发区大学城众逾十万的师生消费力量与商业、生活氛围的形成文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T

37、7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5

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43、3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F107/31 有利本工程的健康发展。3、“假日经济”风潮的形成为本工程带来了“人气与商机”。4、目所在地块交通便利、物流汇聚，背靠哈尔滨并辐射呼兰等县区，能够很好地实现地块的开发价值。三、

44、工程优劣分析一）优势：1、朝阳地块。工程地处利民开发区心腹地带大都市城镇规划体系的重点开发地区。2、明显的市场需求。本工程作为哈市首个真正意义上的别墅工程，市场鲜有竞争对手，较低的市场壁叠为工程的成功提供了一份保障。3、完美的交通体系。城市三环、四环、哈大高速公路等快速干道围绕周身，出行快捷方便。4、品质由实力见证。发展商为国际知名品牌具有雄厚的开发实力和品牌基础，市场运作经验丰富。5、高素质决胜一切。工程自立项规划之初，就有超前的远见卓识，无论在规划设计、景观营造，配套建设、户型优选以及物业服务等方面均体现较高素质。文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L

45、10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4L10F10文档编码:CA3D5P5T7E9 HO1D7Q10S7X2 ZN8O5D4

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