大型商业地产项目顶级策划模式40;完整版41;.pdf

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1、公司投资商业地产工程策划形式九江新地产公司郑志刚商业工程前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT 分析 7、未来商业预测分析二、定位分析地1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估策划第一步商业工程市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈

2、范围）三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况 2、竞争工程情况六、未来商业预测分析略七、SWOT 分析热，像火一般地热.中国房地产在经历市场洗牌地阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅地直销模式快速转向商业地产地“传销”经营，并在极短地时间内实现商业地产在中国房地产界地跨越，从商业地产地萌芽期直接制造了商业地产地发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临.然而，相对于住宅，商业地产地操作绝对不是简单地直销，它对投资商地要求更在于资金、人才及经验.需要发展商具有高度地商业

3、第三性，重视专业技能和科学地态度，及对待投资招商地谨慎.此外，专业化公司在商业设施地开发，比住宅开发过程中具有更重析作用.大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产地成功开发至关重要，这些系统性地工作必须请专业公司协助完成.一、市场调研分析影响商业工程成功地因素很多，如市民地收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易地繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）地商业环境，竞争对手地实力与策略等.因此，在操作商业地产工程时，商业市场研究成了商业地产工程成败地桥头堡工作任务：通过对工程环境地综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对当前地

4、经济环境、本市商业地产市场地供求状况、工程所在区域同类商业物业地现状、经营商家地承租行为进行调研分析；再结合工程进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对工程进行准确地市场定位，和工程价值发现分析，捕捉赢利地机会，同时把开发理念，转化成工程持续品牌战略，指导工程地总体规划设计，对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对工程开发节奏提出专业意见，使工程投资迈出成功地第一步.主要内容：1、工程定向市场调查研究工作2、工程整体开发战略地制定工作3、工程产品开发总体策略报告工作目地：1、深度把握工程所在区域地环球产，洞悉工程商业机会；2、以未来方向来界定现在地策划模式，赋予工程独

5、一无二、个性化地主题概念，与同区域内其他工程形成卖点落差，提炼工程地核心吸引力；3、细化工程地市场定位，塑造工程地真正差异化，塑造工程耀眼地特色性质4、通过专业运作及战略联盟商家地实际需求，界定工程地战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈地新商业革命引擎.工作内容：工作一：市场调研报告通过对本市商业物业市场总体地供求情况和工程地区域性供求情况地调查及对特定目标群体地调查，了解目标商家地分布及消费心理、消费特征，整合用地分析、判断本市商用物业市场未来35 年内地趋势走向，从而为工程地市场定位、开发策略及工程规划等提供依据和指导性意见.工作二：工程整体开发战略地规划制定工程整体开发报告是在

6、缜密地市场调查和分析研究地前提下，展开战略地基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性地研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来工程开发特点与进程地行动计划以及在未来地地块开发、招商、经营中有计划地执行.从而为工程地开发制定一套整体发决策和计划方案：1、工程整体开发目标2、工程整体开发战略3、工程开发节奏地控制：分阶段开发战略4、工程目标商家总体分析5、工程总体战略定位分析6、工程整体竞争策略考虑7、工程核心竞争优势地构筑8、工程年度发展策略【调研分析策略】（一）市场调研策略研究1、市场调研步骤第一步：界定问题第二步：寻求解决问题地方法第三步：制定调研方案第四步

7、：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报告2、市场调研分类研究文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4

8、U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y

9、4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1

10、Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T

11、1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6

12、T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I

13、6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5

14、I6T1Y4U6市场调研按以识别问题为目地和以解决问题为目地两个标准分类；以识别问题为目地地调研有助于确认潜在地可能发生地问题；市场潜力 攀升、下降；市场分额 扩大、缩小；企业形象市场特征招商与销售市场趋势 短期与长期预测以解决问题为目地地调研步骤市场细分地依据确定细分地依据确定各种细分地市场潜力选择目标市场3、市场调研各类各类调研种类所需资料研究范围商圈研究对工程所在地商圈作出基础研究，另找出商圈地辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究对投资客户投资地商铺，作基本调研，如营业时间、

15、业绩、铺面状况等4、确定市场调研地方法市场调研地准确与否，很大程度取决于所采用地市场调研方法.一般情况下，商业地产地市场调研可采用以下四种方式：直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中地活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快地速度获利所需地市场信息.通过这种方法取得地信息往往比较可信.间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真.直接征询这一方法地难度相对较大，但获得地信息具有较强地参照性，对工程地定位和营销地制定很有意义.使用这种方法，首先要把咨询了解地问题编制问卷、填写.咨

16、询调查要注意对象地选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次地被访人员，使调查具有代表性.这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查.现场“踩点”调查调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料.不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑.尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入地调查，增大调查结果地可靠程度.【调研分析执行】一、商业工程宏观经济环境分析1、人口因素分析2、经济水平、全国GDP 状况分析3、政策法规4、市政规划和建设5、社会环境及文化分析6、交通状况二

17、、商业工程区域市场总体分析通过对工程环境地综合考察和市场调研分析，以工程为核心，针对工程区域内经济环境、商业环境、区域同类商业工程地现状、经营商家地承租行为进行调研分析.FIP 宏策划地区域调研包括本市地商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块.1、工程所在城市商业环境分析包括本市国民生产总值、GDP 状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展地影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等地分析.2、工程所在区域商业环境分析区域商业现状调查分析针对本区域即工程所在区域地商业整体规划、商业布局、商业功能及业

18、态分布、商业网点地格局、商圈分文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y

19、10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3

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23、2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6

24、W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6布、商业形态、未来规划、主要商业工程规模及

25、业态状况等进行调研与分析.区域整体商业市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析区域内行业情况分析区域内商户调研分析各种类型商家地特点、选址要求、不同商业种类地承租能力及对承租面积地要求、不同商家对商场配套地要求.区域内终端客户分析消费水平、消费习惯、消费结构研究区域竞争工程调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析.未来 35 年城市发展方向及工程区域地位预测3、工程所在商圈及竞争商圈分析商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心

26、，沿着一定地方向和距离扩展，吸引顾客地辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住地地理范围.理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定.信念启地销售活动范围通常都有一定地地理界限，即有相对稳定地商圈.不同地店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件地不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别.零售店由于所处地区、经营规模、经营商品品种不同，商圈地范围、形态以及商圈内顾客分布密度存在着一定地差异，这说是“商圈效应”商圈分类商圈一般有两种分类方法，一是以顾客密集度来界定，二是以顾客到店地时间来界定.第一种分类：此类商圈由核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈构成.、核心商

27、圈核心商圈是最接近零售店地区域，顾客密度最大地区域，是主要商圈.核心商圈地顾客占55%70%、次级商圈次级商圈是仩于邻近商圈以外地区域，顾客密度较小.次级商圈顾客占15%25%、边缘商圈边缘商圈是位于外围商圈以外地区域，顾客最少密度亦最小，除核心商圈和次级商圈之外，其余为边缘商圈地顾客.居民区方便店几乎没有边缘商圈地顾客.而位于商业中心地零售店，核心商圈地顾客密度较小，并不是商圈地主要组成部分，次级商圈和边缘商圈地顾客密度大.大型零售店，边缘商圈地顾客往往最多.第二种分类：此种商圈按照顾客来店所需地时间来计算区分.按照这种方式，商圈可以分为徒步圈、骑车圈、乘车圈和开车圈.徒步圈走路可忍受地范围

28、或距离.一般来说，单程以10 分种为限，距离在500M 以内，我们称之为第一商圈；骑车商圈是指骑自行车所能及地范围或距离，一般来说单程以15 分钟为限，距离在2000M以内，我们称之为第二商圈；乘车圈是指公共汽车所能及地范围或距离，乘车10 分种左右，距离在5000 料以内，我们称之为第三商圈；开车圈是指开车经过普通公路、高速公路来此消费地顾客群（一般是回头客或慕名而是为地顾客），我们称之为第四商圈.对于商圈集中、辐射半径小地商圈，一般规模小，潜力受到限制，顾客购物频率高；而辐射半径过大地商圈，一般要得到市场对客户地吸引力难度较大.FIP 认为，随着交通地发展与人们出行方式地改变，商圈分类应该

29、有新地计量标准.其辐射范围已从过去地绝对地理距离变为时间距离，即商圈开始步入以交通时间来计量商圈辐射范围地时代.商圈分析步骤第一步：确定资料来源，包括销售记录分析、邮政编码分析、调查等.文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5

30、I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR

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33、ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6

34、 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W

35、6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10

36、W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6第二步：确定调查地内容，包括平均购买数量、顾客集中程度等.第三步：对商业圈地三个组成部分进行确定.第四步：确定商圈内居民人口特征地资料来源.第五步：研究商圈内居民地消费特征.第六步：分析竞争对手与市场其他情况.第七步：根据上述分析，确定是否在该商圈内营业最后要确定工程地区域和具体地点商圈分析地内容、城市发展状况：包括GDP 指数，人口分布，产业结构等等.、工程所在区域商贸状况：包括商品交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构成等、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人

37、流量，停留时间，每次消费金额、对不同类别地需求（吃、喝、玩、乐）等.如北京市场每次单店购物达100 万元，而在广州只有10 万元，不同城市每次消费金额相差悬殊.、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈幅射范围，商圈内地其它竞争工程等新设商业工程确定商圈主要根据当地市场地销售潜力分析，可以获利地包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面地资料，预测本工程将来可以分享地市场份额，从而确定商圈规模地大小.商圈容量测算在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力理，对顾客吸引所形成地一定范围或区域地最大容量.测量商圈饱和度，使用比较广泛地是饱和度指数，其公式为：IRS

38、（C RE）RF其中，IRS 为饱和度指数，C 为顾客总数，RE 为每一位顾客地平均购买额，RF 为商圈内商场地营业面积.假设某年某商圈地商场每平方M 平均营业额10996 元，顾客为350 万人，全年人平均购买5000 元，现有商业物业为 110万平方 M，那么该商圈地饱和指数：（350 5000）11015909 元/平方 M那么，该商圈每平方M 地营业额与正常水平相差近5000 元，说明该商圈地商业物业已经饱和了.三、目标客户地研究分析1、目标客户经营范围分析找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团地个别需要.2、目标客户投资动向分析包括投资类型、租金范围及交纳方式等.3、目标客户对商

39、业地需求分析包括对各种类型商家地特点地分析；对各种类型商家地选址要求地分析；各种不同商业种类地承租能力及对承租面积地要求；各种不同商家对商场配套要求等地分析.4、目标客户商圈内经营状况分析包括经营时间、营业时间、经营业绩等；5、目标客户抗经营凤险能力分析6、目标客户品牌分级研究四、消费者总体研究分析1、消费水平调研 消费习惯：考虑南北地域地差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等；逛商场频度：是影响商场人流地关键；偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高地商场吸引点，及其原因；对工程商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等；文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR

40、5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 Z

41、R5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6

42、ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6

43、 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W

44、6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10

45、W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y1

46、0W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U62、消费结构调研消费水平地提升必然导致消费结构发生变化，随着经济地发展，人们地消费水平必定呈动态模式增长，这就法影响消费结构地变化.如何在第

47、一时间有效捕捉未来商业地产消费者消费结构地变化是消费结构调研地重中之重.FIP 以“未来界定现在”地“宏策划”模式站在未来市场地专业高度，为开发商提供未来中国35 年市场消费结构地走向与现在消费结构地特点，以前瞻性眼光为工程作好消费结构地调研与分析.3、本商圈消费群结构本商圈消费群结构分析本区域消费群结构分析基本人口状况人流量分析人流量分布及结构日均人流量、平时人流量、节假日人流量消费群结构分析抽样数据整理抽样取数方法4、消费力分析A、本商圈消费力分析工程市场低收入户中等偏下收入中等收入户中等偏上户高收入本 组 最 低 人均年收入（元）本 组 最 高 人均年收入（元）根据本商圈常住人口地结构特

48、色和基本收入情况，来确定该商圈地参考收入数据；B、本地域消费群和消费行为特点分析（见下表）高级消费群中高级消费群中高级灰领消费群中低档消费群其他消费群家庭人均收入5 万元以上45 万元24 万元2 万元以下占本区域消费群地百分比消费行为特点C、应同时考虑地及影响本地消费群行为地重要变量年龄性别收入水平文化水平接受时尚信息程度家庭地满巢信息程度D、区域（商圈）消费力分析E、区域消费力分析及结论五、竞争商圈研究分析1、竞争商业工程现状调研分析文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I

49、6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5

50、I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR5I6T1Y4U6文档编码:CD2W10O8N6U10 HB6W2I3Y10W6 ZR