5房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案中大网校.pdf
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1、1/15 2005年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题及答案总分：100分 及格：60 分考试时间：150 分一、单项选择题(共 35 小题，每题1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。(1某城市规划将火车站由该城市的A 区迁至 B 区，则B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有）。房地产投资的缺点是甲、乙两个物业2005 年 10 月的价值均为1000 万元，预计甲物业2006 年 10 月的价值为 1100 万元和 900 万元的可能性各为50%，预计乙物业2006 年 10 月的价值为1200 万元和 800 万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的
2、结果是假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括某城市2004 年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会承包商收到竣工结算价款后，通常应在在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是某市去年住宅的实际销售量为500 万
3、，预测销售量为450 万，平滑指数为08，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是下述各项中，属于房地产供给分析内容的是某家庭预计今后15 年内月收入为10000 元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15 年期最大抵押贷款申请额是银行为某人提供期限为10 年，年利率为6%，首期月还款为1000 元，月还款递增率为02%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是某购房者向银行申请了40 万元的抵押贷款，按月等比
4、递增还款，已知抵押贷款年利率为 66%，期限为10 年，购房者月还款额的增长率为05%，则购房者的首次还款额是下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是已知某投资工程折现率为11%时，净现值为1700 万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资工程的内部收益率是某置业投资者以10000 元/的价格购买了200 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10 年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24 万元，则其偿债备付率是某房地产投资工程的表面收益率为16%，计算后得到该工程的实际收益率为12%，银行的贷款利率为
5、544%，则在该工程的计算期内，年平均通货膨胀率是某房地产开发工程的开发周期为4 年，其中前期工作为05 年，建设期为25 年，销售期为1 年，建造成本估算为10000 万元 不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该工程建造成本的利息是某房地产投资工程，资产为6000 万元，负债为3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为1500 万元。则该工程的速动比率是房地产工程的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产工程。该
6、工程固定成本为6000 万元，单位面积的可变成本为2000 元/，则该房地产开发工程的容积率至少是）。有一计算期为10 年的房地产置业投资工程，经测算，该工程的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125 万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该工程的标准差系数是在房地产工程可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方 M 造价指标建筑面积，属于某房地产开发工程拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该工程的在房地产开发工程经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为甲、乙两个房地产开发企业的资产
7、负债率分别为75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的房地产开发企业税后利润应首先用于在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按某写字楼的建筑面积为8 万，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15 万元/月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取3%的百分率租金。当租户的月营业额为180 万元时，其应缴纳的租金时 (1从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有房地产间接投资的形式主要有从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析根
8、据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的开发商的主要合同关系通常包括房地产市场营销因素调查包括的类型有在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有在市场经济条件下，利率的高低主要取决于下列各项中，用以反映工程清偿能力的指标有下列关于内部收益率的表述中，正确的有房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有新设工程法人融资形式的特点有下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。一个完整的房地产市场是由市场主体、客
9、体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程工程管理。服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。过时）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。房地产开发投资工程用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命
10、中较短的年限为最大值。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。房地产开发工程财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。(1某家庭购买了一套90 的商品住宅，售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和 68%，贷款期限为15 年，按月等额偿
11、还。其中住房公积金贷款的最高限额为10 万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3 年后，于第4 年初一次性提前偿还商业贷款本金5 万元，那么从第4 年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50 年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 的办公楼工程，建设期为2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，工程总投资为1000 万元。第1 年工程投资为600 万元，其中资本金200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为10%，期限为2 年，按年单利计息，期末1
12、次还清本息。第1 年该办公楼预售了400，预售均价为8000 元/。第2 年工程投资400 万元，全部以自有资金的形式投入。第2 年该办公楼预售了600，预售均价为7800 元/。工程竣工时，开发商决定将未销售出去的1000 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3 年的出租率分别为60%、70%和 80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10
13、Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2
14、 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10
15、I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G1
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17、C8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8
18、G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD1
19、0G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G912/15 末）(1:A(2:D(3:B(4:B :
20、C(6:D 吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。(7:B(8:B(9:A(10:A(11:C(12:C(13:D(14:B(15:B(16:D 先用等比序列现值系数公式求出P 值，再代入等额序列现值系数公式求出月等额还款额。(17:B(18:B 用等比序列现值系数公式计算。(19:C(20:C(21:B 用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。(22:A(23:B 一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期
21、初即发生的费用，因此计息期应为25 年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为125 年。(24:A(25:D(26:A(27:C 65/125=052。(28:D(29:D(30:B(31:B(32:A(33:D 文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G
22、10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7
23、I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP
24、10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4G10N2 HP10I1Q7R7I2 ZD10G10Q8Q8G9文档编码:CC8R9F4
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