物管管理投标书(高等院校精品版).doc

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1、.浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理第六部分 结束语浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内的高级学生公寓,管理好该公寓具有特殊的意义,对温州市物业服务水平的提高也有很大的促进作用,我们公司有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓的物业。第一部分 前 言 .2第二部分 企业综合说明书 .32.1 公司概况 .32.2 公司信誉及成果 .42.3 公司组织机构 .5第三部分 主要管理人员介绍 .53.1 公司管理人员简历 .53.2 拟派管理处主任简历 .5第四部分 物业管理方案及内 容 .64.1 学生寝室概况 .64.2 物业管理整体设想和策划 .64.2.1 总体质量方针、目

2、标 .74.2.2 管理与服务工作具体目标 .74.3 管理方式 .84.3.1 管理方式 .84.3.2 工作计划 .84.4 各项专业物业管理制度 .104.4.1 公众制度 .104.4.2 工作流程 .104.4.3 ISO9002 体系制度 .104.5 员工培训计划 .114.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺 .154.61 总体规划和实施方案 .154.6.2 各项服务指标的承诺 .154.7 房屋及公共设备设施维修检查养护计划表 .16第五部分 计划成本核算书 .205.1 学生公寓年度物业管理预算 .205.2 学生公寓物业服务收入年明细

3、表 .215.3 员工薪金一览表 .21第六部分 结束语 .22.第一部分 前 言投 标 函投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理房地产开发有限公司在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。遵照贵方 2010 年 10 月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00 元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴

4、投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。我方保证对投标文件的准确性完全负责。我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为：地址：温州经济技术开发区 甬江路 1 号邮编：325011电话号码：0577-85378239电子邮件：代理人（被授权人）

5、签字盖章：谭佳黎法人单位公章：.日期：2010 年 10 月 22 日第二部分 企业综合说明书2.1 公司概况XX 物业有限公司是由 XX 房地产开发有限公司建组，并于 2010 年月成立注册资本万元人民币，是一家具有 XX 资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。公司现有员工 XX 人，其中大中专以上学历占员工总数的 XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到 XX 年的时间内，公司先后邀请了上海 XX 技术咨询有限公司和 XX 大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指

6、导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图：2.2 公司信誉及成果1999 年公司根据 ISO9002 质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于 2000 年 X 月 X 日通过 ISO9002 国际质量认证（英国 AJA） ，2000 年 X 月X 日通过 AJA 公司的年度监督审核。公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意

7、，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000 年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。.质量体系认证证书的扫描图：2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）：第三部分 主要管理人员介绍3.1 公司管理人员简历公司顾问：林激公司总经理：谭佳黎公司副总经理：杨守跃公司办公室主任：林激3.2 拟派管理处主任简历XXX拟派管理处各部门主管简历XXX

8、第四部分 物业管理方案及内容4.1 学生寝室概况地理位置：温州经济技术开发区 甬江路 1 号物业类型：学生公寓是 ABCDE5 幢。总占地面积：23309.12 平方米。.总建筑面积：109655.33 平方米。具体：教学楼占地面积 3181.24 平方米，行政楼占地面积为 1538.52 平方米，图书馆占地面积为1967.03 平方米。房间长 7.5 米，宽 3 米，每一个房间面积为 22.5 平方米。每幢学生公寓一个辅导员， ，一个管理员。A 幢：一层共有 17 个房间，现在 7 个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带 4 个、灭火器8 个、垃圾箱 4 个、走廊灯 17 个。B 幢：

9、一层 39 个房间，一楼 6 个人一个房间，2-6 楼 4 个人一个房间，消防水带 5 个、灭火器 8个、垃圾箱 5 个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外 D、B 两幢之间有两个停车场。C 幢：一楼 45 个房间，25 个 6 人间，16 个 4 人间。消防水带 4 个、灭火器 8 个、垃圾箱 6 个、一个公告栏、一个黑板。D 幢：一楼共有 43 个房间， 14 个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有 5 个、一个电池回收箱、消防水带 6 个灭火器 9 个。E 幢：一层 35 个房间，一楼没人住，六楼一个 6 人间没人住，其他是 4 人间

10、，七楼 4 人间没人住。消防水带 4 个、灭火器 8 个，还有一个停车场。4.2 物业管理整体设想和策划我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50 万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理 3 万平方米以上建筑面积的管理业绩。4.2.1 总体质量方针、目标公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达 98%，维修质量合格率达 95%，业主满意率 90%。业主投诉率不大于 0.5%。4.2.2 管理与服务工作具体目标1）管理方面.岗位标准培训

11、率达到 100%。岗位标准知晓率达到 100%。岗位标准执行率达到 90%以上。公开办事制度、主要服务制度印发业主率 100%。持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面1、 总体指标1、 满意度指数 85 以上；2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线 24 小时受理报修，2、 业户接待时间：365 天 8:30-20:30；各类服务人员上岗培训率达到 100%；4、 档案归档率

12、达到 100%，档案完整率达到 100；5、 维修及时率达到 100%；6、 维修质量合格率达到 95%以上；7、 实行维修服务回访制度，回访率达到 100%；8、 有效投诉处理率 100，投诉人签字满意率 95以上；9、 公共设备、设施完好率达到 98以上；10、房屋建筑完好率达到 98%以上；11、绿化存活率达到 98%以上；12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到 98%以上；14、管理服务范围内保安固定岗实行 24 小时保安立岗服务.4.3 管理方式4.3.1 管理方式基本原则： XX 物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，

13、依据法律法规对 XX 花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州 XX 物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助 XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。内部管理框架：依靠公司 ISO9002 质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。4.3.2 工作计划我们将力求务实

14、、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。二、接管工作计划序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注1 准备及实施准备、完善所需资料和设备 2010 至 2011仪式策划及举行办理手续3 首次征求业主意见征求合理化建议 2010 至 2011上门调查和回访分析调查结果，提出改进方案4 建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 2010 至 2011制作各类设备、设施标识.制作各类路牌等公共标识系统制作办公室标识系统三、正常居住期工作计划管理策划 内容描述 备注完善体系 定期内部评审 ISO9002（2000 版）质量管理体系：完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法：完善

15、各类壁挂文件，I 系统。物业招租程序：完善三表联抄系统及业主自助查阅系统；建立完善的分包方工作绩效考评体系；展开业主委员会的筹备工作。服务持续改进 定期对员工进行服务意识、技能培训；定期上门回访及开展 TCS 调查：全面开展文化活动建设（一年不少于 10 次）：开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：助学校做好公寓工作。会所策划经营 定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容加强对分包项目的监管管理达标 年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准智能小区 保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行实现宽带网络社区努力实现 I

16、C 卡自动收费系统4.4 各项专业物业管理制度4.4.1 公众制度业主须知日常保养事项 绿化管理规定清洁卫生事项 治安保卫规定交通管理事项 消防管理规定.水电管理规定 有线电视管理规定4.4.2 工作流程保安工作流程 保洁工作流程绿化工作流程 水电维修工作流程监控中心工作流程 机电日常报修运作流程4.4.3 ISO9002 体系制度1）质量手册质量手册目录 编审人员批准令 公司简介术语与定义 质量手册使用说明2）程序文件管理职责 各级各类人员管理职责质量体系管理程序 质量计划控制程序合同评审 文件和资料控制程序3）操作性文件温州市物业管理人员职业道德规范 文字编码规则部门各类人员岗位职责 售楼

17、须知物业验收程序 钥匙管理规定4.5 员工培训计划一、培训系统的实施运作（一）培训系统图修正 执行培训计划岗位应用 培训组织反馈 评价.培训考核系统图说明：针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。（二）培训的组织方式培训职责：管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和

18、情况反馈给上级培训人员。培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训岗位转正培训日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期 20 天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位） 部门经理以上 项目主管 管理员（班组长） 作业服务员工每年培训时间 不少于 140 小时 不少于 100 小时 不少于 80 小时 不少于 60 小时根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主脱产培训为辅” 。员工培训常用方法序号 培 训