土地增值税清算考试.docx

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1、一填空题每空1分，共20分1、清算审核包括 、 。2、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以 、 方式无偿转让房地产的行为。3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋 乘以 后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。4、对纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施 管理措施。5、土地增值税清算资料应按照 的要求，妥善保存。6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括 、

2、和 7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进展土地增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积本钱费用= 8、必要时，注册税务师应当运用 确认收入的真实性和准确性。9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符适宜当的标准。适当的评价标准应当具备 、完整性、 、 和可理解性等特征。10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在 、 、 、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。二、简答题第一题4分，第2题6分，共10分1、请分别答复纳税人应进展土地增

3、值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税的条件？2、请答复房地产开发本钱的工程及每项内容具体内容？三、土地增值税清算案例计算及分析 1、北京市某区某房地产开发投资建立的“A小区工程，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。根本资料如下：一某房地产开发是A小区工程的开发商，是该工程的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市开展方案委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的工程，座落于某区号，规划批准总占地面积80 000平方米。.某房地产开发在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证。.某房地产开发在2003年3月曾到主管税务机关为该

4、工程办理了土地增值税工程登记手续。.某房地产开发发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区工程于2002年初开工建立，于2003年5月开场对商品房进展预销售。二根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。普通标准住宅确实认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进展测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125

5、平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的工程容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。“A小区开发工程的主管税务所，是税务所，该工程只有一个纳税地点。因此“A小区土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。三取得预售许可证已满三年“A小区于2003年5月开场对商品房进展预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。1竣工验收情况“A小区工程在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建立工程质量监视总站颁发的“北京

6、市建立工程质量合格证书。2销售进度截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。四、取得收入情况说明某房地产开发于2003年5月开场预销售“A小区的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：1出售住宅取得销售收入900 000 000元；2出售商业用房取得销售收入255 000 000元；3出售办公用房取得销售收入总额275 0

7、00 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元代收费用情况对于某房地产开发在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。普通标准住宅收入确实认某房地产开发对出售的普通住宅，收入和扣除工程按规定进展了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。普通标准住宅占清税工程面积的比例为120 000160 000=75% 五、扣除工程情况说明1某房地产开发取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“号土地出让合同及京房地低字X号地价缴款证明，“A小区工程已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交

8、纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。2经鉴证某房地产开发提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该工程工程本钱为493,600,000元，具体数据如下：土地拆迁及补偿费：39,700，000元；前期工程费：115,070,700元；建筑安装工程费：290,000,000元；根底设施费：1,586,000元；公共配套设施费：27,942,700元；开发间接费：19，300，600元。3某房地产开发不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。4缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建立税

9、和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明根据以上资料请答复：1税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？ 2请计算该工程应补退得土地增值税。2、北京市崇文区某涉外房地产开发投资建立的东湖楼住宅工程，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续

10、。该工程具体情况如下：、整体工程情况简介1、某房地产开发建立东湖楼住宅工程，是经北京市开展方案委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的工程，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该工程办理了土地增值税工程登记手续。2、该工程于2002年初开工建，于2003年5月开场对商品房进展预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方

11、米、车库面积2000平方米有人防工程证明。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。3、该工程在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建立工程质量监视总站颁发的“北京市建立工程质量合格证书。4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进展测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该工程出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优

12、惠政策。5、该工程截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5预征率，预缴了土地增值税300,000元。二、取得收入情况说明该工程出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。三、扣除工程情况说明(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。单位提供了“X号土地出让合同及京房地地字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅工程已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该工程工程总本钱为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及

13、补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)根底设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。税务人员对清算资料进展审核后后，发现存在以下问题：1根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售工程栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进展审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。2对于前期工程费、建筑安

14、装工程费、根底设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该工程每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+根底设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于?分类房产单位面积建安造价表?中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查?鉴证报告?工作底稿后，对局部疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该工程的四项费用采取核定方法进展扣除。3通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算工程单独进展划分计算的。根据以上资料请计算该单位在清算时应补退得土地增值税。