物管处理投标书[1].doc

《物管处理投标书[1].doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物管处理投标书[1].doc（63页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、.目 录第一节 概述 2第二节 物业管理总体设想 4第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5第四节 管理人员的配备及培训 10第五节 管理规章制度的建立 11第六节 物业管理报价书及经费收支测算 19第七节 住宅区档案的建立和管理 27第八节 各类经营管理服务指标的承诺 30第九节 保安、设施设备、保洁服务实施方案 36第十节 便民服务及特约服务 58第十一节 社区文化 61.第一节 概 述一、XX 小区项目：XX 小区总建筑面积 153706.55 平方米，其中商业面积 14514.4 平方米，会所面积 2575.96 平方米，住宅面积 114226.97 平方米，地下 20787.01 平方

2、米，共建有 30 幢楼。绿化率达 50.54%。二、公司概况物业管理有限公司主要从事住宅、大厦物业管理和服务以及装饰装潢和商品经营。公司在物业管理服务上建立了一整套科学化、标准化、规范化的管理和经营体系。公司以品牌发展为起点，不断探索经营管理新路子，崇尚业绩、注重工作改进的考核激励制度，使公司全体员工始终以积极的心态和专业化的服务技能，为客户提供价格比的高品质、专业化服务。公司制定了完善的管理规章制度，并严格考核。从作息时间到工作实绩，从保洁、保安、维修工到收费员，做到任务明确，奖惩分明。为业主提供全方位高质量的服务是我们的宗旨，使业主的生活无后顾之忧是我们努力的目标。公司除开展日常的保安、保

3、洁、保绿、公共部位的维修业务外，还提供各种特约便民服务，开设房屋装修、维修、代叫出租车、代缴水电费、代购物品等服务。数年来，我公司以其规范的管理、优质的服务、精湛的智能化管理技术，赢得了上海市房地产业内人士的赞誉和关注。.三、公司优势1、具有一支高素质的管理及运行队伍。经过不断地开拓创新、兢兢业业，塑造了一批高素质的物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足 XX 小区的管理需要。2、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了物业人多年的心血，

4、吸收了南通市同行的先进经验，管理运作的标准化、规范化程度达到南通市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。3、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员均获全国物业管理企业经理上岗证，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好 XX 小区、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。4、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。XX 小区是海门市的高尚住宅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派

5、出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。.第二节 物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对 XX 小区日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，还原一个清洁的 XX 小区。物业接管 XX 小区以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是；1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、

6、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合 XX 小区实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保 XX 小区安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。

7、.XX 小区的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对东苑半岛等管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把 XX 小区塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四、以人为本，实施人性化管理，塑造 XX 小区形象。为了管理好 XX 小区，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理” ，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的

8、利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造 XX 小区的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节 拟采取的管理方式及工作计划第一部分 拟采取的管理方式一、管理体制接管 XX 小区物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对 XX 小区实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制.政府主管部门物业管理有限公司（二）XX

9、 小区管理处组织管理架构物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立 XX 小区管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：XX 小区管理处组织架构图主 任 管 理 员 管 理 员保安车辆管理保 安 队维修运行房管收费客户服务内勤检查消防XX 小区管理处业主管理委员会社区文化清洁绿化.（三）XX 小区管理处组织架构说明1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到 XX 小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足 XX 小区的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专

10、多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制（一）XX 小区监督约束机制示意图政 府 主 管 部 门专 项 检 查 物业 管 理 考 评业 主 委 员 会工 作 会 议 、 财 务 审 查康 邸 物 业 公 司目 标 责 任 书 ISO9001 内 审 业 主 意 见 调 查.（二）XX 小区监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三、激励机制（一）激励机制示意图XX 小 区 管 理 处员 工 监 督 栏 公 布 有 关 投 诉

11、电 话 服 务 承 诺 制 回访业 主 意 见 调 查双周检制度定期巡查员 工 定 期 考 核员工业 主激励机制奖惩体系 报酬体系沟通体系 培养提升体系 企业文化体系.（二）激励机制说明1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育

12、的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。2、实行“走访管理、层层检查” ，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 第二部分 工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计

13、划。一、接管管理工作计划XX 小区进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商.所移交的 XX 小区建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了 XX 小区业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号 项 目 内 容 时 间一 档案接管1、XX 小区建筑施工竣工全套资料2、业主资料档案3、历年业主交费记录二 设备接管1、公共设备接管2、公共设备技术、维修档案三 环境整治 XX 小区内环境绿化的整治签订委托管理合同后一周内二、正常期管理工作计划序号 项 目 内 容 时 间一 机电设备的 维修养护1、设备的基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、设备能源和安全管理2008 年 5 月起二 保安管理1、治安管理2、交通、车辆管理3、消防管理2008 年 5 月起三 小区环境管 理 1、园林绿化管理2、清洁卫生管理 2008 年 5 月起四 财务管理 1、费用收取2、财务记帐 2008 年 5 月起五 社区文化活动开展 1、社区宣传2、举办社区活动 2008 年 5 月起六 便民服务和 完善配套 为住户提供便民服务 2008 年 5 月起