物管维修管理规章制度方案.doc

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1、.日常报修规程一、目的为规范日常保修程序，提高维修效率，特制定本规程。二、 适用范围适用于小区所辖物业内业主委托和管理处报修的处理。三、职责1) 小区维修组负责报修事项的维修。2) 小区管理处负责维修结果的验证，以及对业主委托维修项目的回访。四、操作规程维修类别：维修类别分急修、小修、二种。急修要求维修工在接到报修 15 分钟内赶到现场，8 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对报修人做出合理解释，做出限时承诺。小修要求 2 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。1、急修：凡符合以下条件的属于急修：A. 水管迸裂或破损；B. 下水管道阻塞导致污水外溢；C. 电路故障，存在触电危险或漏电

2、现象；D. 生活水泵，电梯故障；E. 热水管路迸裂或破损等。2、小修：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等。五、维修流程1、业主向管理处电话或口头报修，管理处应予以记录、约定维修时间，并填写“维修单” 。 “维修单”一式两联，一联存底，一联报维修组维修。维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别以及约定时间。2、维修组收到维修单后派员维修，并同时填写“ 服务联系单” 。.3、上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范。 4、 维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容，并请业主在“ 服务联系单”上签字验收。5、维

3、修人员凭“ 服务联系单”报请管理处人员验收。管理员应对业主进行回访，报修项目虽修复但业主对服务态度不满意的应在维修单上注明。6、维修延时的由维修人在“维修单”上注明延时原因。未能修复的，维修组应做返工处理。六、报修流程图5.1 业主委托维修流程图业主口头或电话报修管理处填写“维修单”维修单送达维修组维修组填写有偿/委托服务联系单并派员维修维修工按维修单维修业主签字验收管理处回访、签字验收管理处销单，维修组汇总5.2 管理处委托维修流程图.管理处填写“维修单”维修单送达维修组维修组派员维修维修工按维修单维修管理处签字验收管理处销单，维修组汇总6 记录维修单有偿/委托服务联系单3.2 住户室内安装

4、/维修规程1 目的 规范住户室内安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作。 2 适用范围 适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作。 3 职责 3.1 小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访。 3.2 小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施。特殊维修项目（如：电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修 ）则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修。3.3 维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作。 4 操作规程4.1 维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求 .4.1.1 维修组员工进行住户室内安装/维修时，要注意礼节礼貌具体应做到如下几点

5、： a) 自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事； b) 不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管，请求支援解决； c) 安装/维修开始前，如属有偿服务的，应事先向住户说明，并征得住户同意。4.1.2 维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。 4.1.3 维修组员工进行住户室内安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件） 。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。 4.1.4 维修组员工

6、接到住户室内安装/维修通知单后，应在 15 分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等） ，按与住户约定的时间提前 5 分钟赶到（特殊情况除外） 。 特殊情况需急修的，应在 15 分钟内赶到。4.1.5 维修组员工来到住户门前，应先按门铃（3 次左右） ，如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。 4.1.6 维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等） 。安装/维修时尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧

7、哗、嘻笑取闹。 4.1.7 进入住户室内，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内。 4.2 室内设施设备维修 4.2.1 日光灯维修日光灯维修要求应： a) 检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；b) 检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器； c) 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管； d) 检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的.应更换； e) 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器； f) 维修工作完成后

8、应开灯试验，日光管闪烁应不超过 3 次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。 4.2.2 开关维修开关维修要求应： a) 计算用电负荷 ，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容； b) 拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除； c) 拉下总电源开关，用 500V 摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头“，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除； d) 故障全部排除后，换上一个同规格的开关； e) 试验开关应开闭正常。 4.2.3 电表维修电表维修要求应： a) 计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容； b)

9、 对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿； c) 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法； d) 安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音； e) 会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录。 4.2.4 水嘴、闸阀维修水嘴、闸阀维修要求应： a) 关掉水嘴、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水嘴或闸阀； b) 拧开水嘴或闸阀，加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀； c) 在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向） ，装

10、上水嘴或闸阀； d) 开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水嘴或闸阀应灵活，水嘴或闸阀关水后应不漏水。 4.2.5 水表维修.水表维修要求应： a) 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表； b) 拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表； c) 装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜； d) 水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活； e) 会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。 4.2.6 煤气热水器维修煤气热水器维修要求应

11、:a) 开机时不着火： 检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池； 如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成； 检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油） 。 b) 开机时有“嘭”的爆炸声： 先关闭煤气瓶阀门； 用电风筒吹干高压打火线； 调整点火间隙； 开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拧开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物） ； 打开煤气瓶阀门，开机点火正常，反复试 35 次。 c) 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

12、 d) 先导阀门控制的煤气热火器维修： 开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀； 开机电先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物） 。 4.2.7 煤气灶维修煤气灶维修要求应： .a) 开机不着火： 开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成； 清除空气进气门脏物。 b) 燃烧火焰为红色： 清洁炉头管路及炉头脏物； 清除空气进气门脏物。 c）漏煤气： 如软管接头处漏气则应整改处理接头处； 如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。 4.2.8 坐厕水箱维修坐厕水箱维修要求应： a) 水箱浮球阀漏水： 用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则

13、应高速浮球阀杆阴位螺钉； 用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。 b) 水箱出水胶塞漏水： 调整胶塞位置； 如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。 4.2.9 电热水器维修电热水器维修要求应： a) 开关跳制： 电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒； 如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。 b) 电热水器不能热水，如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。 4.2.10 抽油烟机维修抽油烟机维修要求应： a) 检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如是则应更换统一规格的电容； b) 检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的

14、电动机； c) 检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油； d) 检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。 4.2.11 空调器的维修.空调器的维修要求应： a) 询问住户关于空调器的故障情况； b) 检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改； c) 观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改； d) 观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头拧紧； e) 用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂； f) 观察毛细

15、管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找除泄漏部位并排除； g) 用手摸干燥过滤器，正常适应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器； h) 用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于 0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为（30时）：低压为0.490.54 Mpa，高压为 1.171.37 Mpa； i) 用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障； j) 全部工作完成后，启动

16、空调器试运转，仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。 4.3 空调器的安装 4.3.1 窗式空调器安装窗式空调器安装步骤应： a) 在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开） ，其孔的大小由空调器的外形尺寸决定； b) 根据空调器的外形尺寸，用 4040mm 的铝角钢制作一个支撑架； c) 根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架； d) 将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高510mm； e) 窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm； f) 用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶； .g)

17、试运转窗式空调器，确认一切正常。 4.3.2 分体式空调器的安装分体式空调器安装步骤应： a) 根据室外机的外形尺寸，用 4040mm 的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为 250mm 为宜） ； b) 打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；c) 室内机组的安装： 用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号； 根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒； 重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板； 挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。 d) 室外机的安装： 根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用

18、冲击钻钻孔； 用膨胀螺栓固定支撑架； 把室外机组安装在支撑架上。 e) 室内外机组的管路连接： 喇叭口连接时，一定要交两管同心对正，然后用手螺母套入，最后用板手紧固。紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。紧固时应注意用力力度（16mm 铜管，如果用 20cm 扳手，凭腕力就基本上足够了；10mm 铜管，如果用 20cm 扳手，凭臂力就基本上足够了） ； 管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的 3 倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数； 管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。 f) 排除空气： 用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母； 将液体

19、阀的阀杆反时针转 1/4 圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母； 全部打开液体和气体阀，然后再将液体阀和气体阀 3 圈，装回液体阀的堵帽。.g) 系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止； h) 将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住； i) 试运转：开机试验，过 35 分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。4.4 给水管的安装 4.4.1 根据现场情况确定为最佳管路走向（综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料

20、以及最省人力） 。 4.4.2 安装水管前的准备工作安装水管前做如下准备工作： a) 根据住户室内安装/维修通知单领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等） ； b) 辅助材料（如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等） ； c) 借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等） 。 4.4.3 安装要领给水管安装要领如下： a) 整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处； b) 给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁； c) 给水管每米垂直偏差应2mm，横向偏差应1mm（吊线尺量） ； d) 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平等安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧； e) 给水管每两米及拐弯处应加管码固定； f) 刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话） ； g) 试水时应整个管路没有一处渗漏水。 4.5 安装/维修工作完成后，维修组员工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上；用干净的抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等） ；恢复各物品的原来状态（位置） 。 4.6 全部工作完成后，维修组员工要实验安装/维修后的效果给住户看；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户不满意的地方（合理的要求） ，则应及时进行整改直至