2022年房地产基础知识及建筑基础知识培训教材.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料房 地 产 及 建 筑 基 础知 识 培 训 教 材名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料目 录一、房地产综合开发. 2名师归纳总结 二、房地产综合开发和程序 . 3第 2 页,共 17 页三、房地产开发审批手续. 5四、其它概念 . 6五、建筑常识 . 7六、规划常识 . 8七建筑类型常识 . 9附件一：北京房地产开发流程图 . 14- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料一 、

2、 房 地 产 综 合 开 发1房地产综合开发的概念房地产综合开发是指开发工作的全过程,从项目的筹划开头至方案立项、规划设计、项目 审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用；它的要求、内涵和目标包括如下几 方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心,对某一建设区域的市政 设施和公用建设实行统一规划,综合配套,和谐建设；在城市基础设施方面,要对交通道 路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发,供应量要和需求相适应；在建筑物功能方面,就要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利消遣等用房,以及庭园 绿化、道路交通,实行配套建造；房地产综合开发仍要求在建设程序上严格依据

3、客观规律 办事,严格地依据立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主 体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用治理 的程序进行,做到各个建设环节 相互连接、层层扣住、和谐进展,从而实现以最少的投入获得最大的建设收益,并为使用 治理、日常服务奠定良好的基础；2房地产综合开发的方式房地产综合开发的方式一般有单项开发,小区开发和成片开发三种：A. 单项开发单项开发的项目一般规模比较小,功能单一,配套设施简便；这种项目往往在新区总体 开发或老城改造中形成一个相对独立的项目；但其风格、 外貌等要与整个开发区取得协 调,并以较快的时间完成；单项开发包括房屋及其配套设施的建设,即供水、

4、供电、供 暖、煤气（或天燃气） 、雨污水处理、通讯、消防等；这要求有很强的方案性,要求各 个单项工程亲密协作,共同行动,依据“ 先地下,后地上” 的次序支配各项施工；B. 小区开发在新城开发中,是指一个完整小区的综合开发；要求其在区域开发范畴内功能完善,配 套项目齐全,基础设施完善；在旧城改造中,就是指局部改建,即某一个相对独立的街 坊的更新改造；小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区,科技开发小区等；这些小区往往以经济技术开发项目为主,兼顾居住、文化福利设施；单一的开发小区就 是指居住小区,一般以满意居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等 配套项目建设；一

5、个现代化的居住小区的开发仍要照料到建成后的社区建设；一个便利舒服的文明小区 要在文化、福利、消遣、训练、卫生等方面配套；至于一个经济技术开发区或综合性开 发区在配套方面要求更高,关系更为复杂、涉及面更广；总之是综合性更强,要求开发 者既具有全局观念、全过程效益思想,同时又善于做好和谐工作；C. 成片开发一般是指范畴广泛、投入资金庞大、项目众多、建设期长的综合性开发；成片开发大到名师归纳总结 可以相近于开创一个新城区,如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的第 3 页,共 17 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料大规模开发；

6、在成片开发中,房地产开发往往成为基础和先行项目,发挥其启动和引导 作用；这种情形随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善,已使人们的观点有了很大的变化；城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化,生态平稳,建设园林化城镇方向进展；二 、 房 地 产 综 合 开 发 和 程 序无论是单项仍是小区开发,都必需严格依据综合开发的客观进程办事；房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期预备、工程治理、销售治理等四个阶段；1决策阶段 这是房地产开发公司查找开发基地挑选开发项目,进行市场调查可行性讨论,直至打算实 施开发建设的阶段,主要工作环节有以下几个：A

7、. 查找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一般有以下几种：（ 1）征地：通过征用土地取得开发基地；（ 2）批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；（ 3）土地使用功能置换；B. 规划摸底：即明白城市总体规划对拟开发区域的要求,以便讨论开发建设的可能性；规划摸底时一般需要明白以下几个方面的情形：（ 1）用地性质（土地的规划用途）；（ 2）规划红线要求；（ 3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（ 4）道路及绿化要求；（ 5）市政、公建配套及要求；（ 6）其他特殊条件及要求；C. 市场调查： 市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场将来的走势等问题进行调研,通过

8、系统收集、明白、记录房地产市场的变化情形,对拟开发项目的 市场前景进行猜测,作出评估；D. 经济分析：它是通过对投入产出的系统分析,从经济上评估拟开发项目的价值；房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容：（ 1）投资估算；（ 2）成本及成本效益分析；（ 3）融资分析；（ 4）资金偿仍及投资回报；E. 领导决策名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料完成了上述工作以后,房地产开发公司的领导可以最终确定对该项目投资与否；2前期阶段即开发建设项目决策之后,从申报立项直到完成建设预备工作的阶段；主要工作内容包括

9、以下几项：A. 申请立项；负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的方案主管部门； 假如房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限,就由各主管部门报市方案委员会审批；B. 编制建设方案方案；建筑设计方案的编制必需符合城市总体规划的要求,须报市或区规划建筑治理部门批准；同时,仍应征询水、 电、煤、市政、消防、 通讯等配套单位看法；C. 申请建设用地； 房地产开发公司报送设计方案,并取得建设用地规划许可通知后应准时向土地治理部门申请建设用地手续,经批准后方可用地；D. 托付设计；办理用地手续后,可以通过招标托付进行工程设计；参与设计招标者必需具有肯定资格的设计单位；

10、工程设计一般分三个阶段：1）设计方案； 2）扩初设计； 3）施工图设计；扩初设计完成后,必需分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫 等部门的看法；E. 筹措建设资金；筹措资金的渠道主要有四个方面：（ 1）自有流淌资金；（ 2）向银行或其他金融机构贷款；（ 3）向社会发行融资债券或股票；（ 4）预售（或预租）商品房；F. 拆迁 G. 三通一平；三通一平指施工暂时用水、用电、道路及场地平整；建设单位一般在完成施 工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电；上述工作完成后,房地产项目的施工条件基本具备；前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行,需要妥当支配好相互关系；3工

11、程治理,即项目建设施工阶段 这是开发项目的实施阶段,一般包括现场清理、材料预备、施工队伍招投标、合理治理、施工治理、工程监理等方面工作；本阶段要妥当处理好工程竣工的各项善后工作,主要有 验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面；本阶段工作按程序排列就有以下七项：A. 组织施工招标；通过招标,选定中标单位后,必需在规定的时间里与中标单位签订施工 合同；B. 掌握施工进度；工程开工以后,建设单位必需在施工现场派驻甲方代表,督促施工单位 按方案施工,保证施工进度；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀

12、资料C. 加强质量监理；工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与治理；D. 竣工验收；E. 市政公建配套,应按规划要求,与房屋施工同步进行；积极做好协作工作,以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成；F. 交付使用；G. 资料汇总归档；三 、 房 地 产 开 发 审 批 手 续1项目建议书及可行性报告 由计委审批 房地产开发项目立项和可行性讨论批复是一系列证件中首要证件,有了这个证件才能进行 项目建设,才能申请领取其他证件；北京市方案委员会和各区、县方案委员会是本市房地产开发方案和基本建设方案的编制审 批实施的主管部门；依据北京市的规定,只有经市建委批准,具有在北京从事房地产开发资格的

13、企业或具有房地产开发企业参与才能在北京从事房地产开发项目的建设；可行性讨论报告报批应供应的文件开发商在项目建议书获得批准后,即可着手编制可行性讨论报告,可行性讨论是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评判；经过对项目在技术上是否先进、适用、牢靠在规模上是否合理,特殊是在经济上是否能得 到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证,通过多方案比较,提出评判看法；通过可行性讨论报告,向政府举荐正确方案；在编制的同时仍要与市 政、公用、供电、电信等部门共同确定“ 四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；依据规划局初步规划设计条

14、件,作出可行性规划方案；2建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 由规划局审批 房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件,即建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证；市规划局是本市城乡规划行政主管部门,区（县）规划局在市规划局业务领导下,依法管理本区（县）的城乡建设治理工作；因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 的工作由市及各区（县）规划局负责；设计的审批机关是北京市及各区（县）规划治理局、北京市首都规划委员会和首艺委；3建设用地使用证书（房屋土地治理局）北京市区县房屋土地治理局是全市土地主管机关；4房屋拆迁许可证（房屋土地治理局）进行房屋拆迁的, 应取得北京市房屋土地治理局核发的房屋

15、拆迁许可证（以下简称拆迁证） ；市房地局主管全市房屋拆迁工作；区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作；5建设工程开工证（城乡建设委员会）名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证） ,是建设单位进行工程施工的法律 凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一；6商品房销售证书（房屋土地治理局）四 、 其 它 概 念1、五证两书：国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在肯定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；建设用地规划许可证是建设单位在向土地

16、治理部门申请征用,划拨土地前,经 城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范畴符合城市规划的法定凭证；建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；建设工程开工证 ：是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的 主要依据之一；没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律爱护商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产治理部门答应房地产开发 企业销售商品房的批准性证件；住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人供应的住房质量保证文件；住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人供应的有关住房使用的说明；2、房屋预售：房屋仍未建成就预先出售,一般是

17、先收取部分款项作为定金；这种形式有利于 房地产开发公司加快资金周转,在房屋供不应求时,房屋出售往往采纳这种形式；3、契 税：指房屋全部权发生转移时,就当事人所订契约,按房价的肯定比例向新的房屋 产权人征收的一次性税收；它是针对房地产产权变动的一个特地税种,也是购房过 程中购房者所承付税额最大的一次税费；4、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整；外的道路,给水排水管道、供电线引入施工现场,行平整；5、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工预备工作的要求；通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通；“ 三通” 是把开发区红线以“ 一平” 是把施工现场的土地进“ 七通” 包括道

18、路通、上水“ 一平” 是土地平整；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料五 、 建 筑 常 识一）、建筑结构和分类 1建筑结构 砖混结构 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采纳钢筋混凝土结构；砖木结构 砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,楼板、屋架等 用木结构；钢筋混凝土 钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充；这种结构 力强,经久耐用；钢结构抗震性能好,整体性强,抗腐

19、蚀耐火能现代高科技技术,适用于超高层建筑；如美国的世贸中心；3、建筑分类：1 按使用功能：a 居住建筑 b 公共建筑 2）按建筑层数：a 低层建筑： 1-3 层 b 多层建筑： 4-6 层 c 小高层建筑： 7-11 层 d 高层 11 层以上 e 超高层 30 层以上或 100 米以上 3）按建筑结构：4 按结构平面布置情形：a 框架结构 b 全剪力墙结构 c 框架 -剪力墙结构 d 框 -筒结构 e 筒体结构f 框支结构 g 无梁楼盖结构 4、建筑物构成：建筑物一般是由：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大部分组成；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 17 页精

20、选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料二）规划及建筑概念1、建筑系数（建筑密度）：“ 建筑占地系数” 的简称；指肯定建筑用地范畴内全部建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计；用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率；合理的建筑系数应在节省用地的原就下,尽可能满意建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地；2、建筑面积：建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面运算,包括使用、帮助面积和结构面积；商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积；套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙风光积 + 阳

21、台建筑面积3、公摊面积：1.公共门厅、过道,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和治理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ？4、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和；使用面积大于等于地毯面积；5、使用面积系数：用百分率表示；等于总套内使用面积之和除于总建筑面积6、使 用 率：使用面积与建筑面积之比,用百分数表示；板楼80%、塔楼 75%、写字楼 70%商场 65% 使用率与人流量亲密相关,人流量大的地方,使用率低；商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积套内建筑面积 =套内使用面积 +

22、套内墙风光积 +阳台面积套内墙风光积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井；分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积- 套内建筑面积- 不应分摊的建筑面积7、容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比；总占地面积之比 8、绿 化 率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比；而绿地率是指规划建设用地范畴内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比；六

23、、 规 划 常 识1居住用地包括住宅用地 ：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）公建用地 ：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地,包括建筑基底占地及其所属名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等；道路用地 ：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等；公共绿地 ：指满意规定的日照要求,适应支配游憩活动场地的居民共享的绿地,包括居住 区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有肯定规模的块状、

24、带状公 共绿地；2日照间距 住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类,凡泛指的日照间距,为正面间距；在居住区规划中, 应使住宅布局合理, 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持肯定距离,即为日照间距；假如住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照；北京标准日照间距为：条形住宅 采纳至（为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）；塔式住宅 采纳大于或等于的日照间距标准；侧面间距 ：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系,在北 京地区,一般不小于 20 米为宜；3住宅朝向 住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照；北京正确朝向0 以

25、内相宜朝向不宜朝向0正南至偏东30南偏东 45 0 以内,北偏西 300-60地区南偏西 450以内七 建 筑 设 计 常 识1、住宅 A. 住宅结构形式 砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采纳钢筋混凝土结构；砖木结构住宅 砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采纳砖或砌块砌筑,楼板、屋架等 用木结构；钢筋混凝土住宅 钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充；这种结构 力强,经久耐用；抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页

26、,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料钢结构住宅现代高科技技术,适用于超高层建筑；如美国的世贸中心；B. 住宅楼体类型梯间式 现在一般板楼或变形板楼 梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4 户之间,户数越少,由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小,同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件；一 般在多层住宅中采纳较多；外廊式外廊式每层联系的户型一般在4 户以上,且每户都能得到均等的居住条件；由于公共外廊对住户的私密性有肯定的影响,故居室的位置宜远离外廊支配,靠外廊一侧 宜支配帮助用房,如厕所、厨房、贮存室等；内廊式内廊式住宅走廊光线较暗,对住户私

27、密性的影响亦较大,住户的通风、采光条件也 不良；采纳这种形式住户的朝向不是向西和向东,就是朝南和朝北；集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点,在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中心,无直 接采光,所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点,但对住户的影响比内廊式少 得多,而且能最大限度得利用外墙为户内制造良好得通风和采光条件,每层联系得 户数可多可少,一般在高层住宅中采纳较多；C. 住宅的开间、进深、层高和净高 住宅的开间 ：住宅的宽度住宅的进深 ：住宅的实际长度；住宅的层高 ：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度；住宅的净高 ：下层地板面或楼板上表面到上层楼

28、板下表面之间的距离；净高 =层高 -楼板厚度D. 智能化社区智能化社区是利用现代化4C（即运算机、通信及网络、自控、IC 卡）技术,通过有效的传输网络,将多元化信息服务与治理、物业治理与安防、住宅智能化系统集成,为住 宅小区的服务与治理供应高技术的智能化手段,以实现快捷高效的超值服务与治理,提 供安全舒服的家具环境；智能化是一项跨行业、多学科的技术工程, 需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作；E. 住宅的合理的户型布局 a. 整体布局 户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原就；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧房）相对隔开为 要点,

29、削减相互干扰,保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置,与客厅、卧房分开,使家名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料居生活便利干净；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置,以防止买菜、做饭等日常操 作对主人生活的影响；b. 公共区域 进门即玄关或厅,不留走道等铺张面积；两厅方正有用,无凸显的柱体、缺角或变形；依照使用习惯建议采纳大客厅,小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多,保持客厅的整体性；厨房需靠近餐厅布置,要有足够的通风采光；各居室的门洞应防止与入户大门相对；c.

30、 私密区域d.与公用活动空间隔离, 使卧房具有较强私密性,特殊是主卧房应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置,防止卧房门朝向户门；窗户设计 各户的窗与窗之间应考虑角度,防止对望,影响房间的私密性；e.阳台设计提高居室采光度的同时,增加其有用率；客厅、卧房实行低沿高窗的景观窗形式,阳台设计别致的造型,增加楼体的立面成效；增加敏捷、生动的局部成效,表达 以人为本、高雅、高尚社区的定位；f.应设置封闭的生活阳台,并考虑洗衣机位, 便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途；朝向起居室和卧房应取最好的朝向,本项目中应为正南、正东方向；g. 附属空间部分居室内应考虑设计储物间,主卧房内考虑步入式更衣室的布置

31、；在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置,例如冰箱、洗衣机、空调等；卫生进行管井布置,从而达到卫生间内墙面干净的成效；多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅跃层：跃层是近年来推广的一种新奇住宅建筑形式,是一套住宅占有上、下两个楼层, 上下层不通过公共楼梯而采纳户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层支配起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧房,二层支配卧房、书房、卫生间等；跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好, 也可通过增大采光面积补偿,通风好,户内居住面积和帮助面积较大,布局紧

32、凑,功能明确,相互干扰小；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料复式：复式是受跃层式住宅的启示而制造设计的一种经济型住宅；在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米,而一般跃层为 5.6 米）上层供休息、和贮存用其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率；错层：户内楼面高度不一样,错开之处有楼梯联系；但没有完全分成两层； （适合大面积住宅,小户型会显得局促；2、写字楼的智能化智能型写字楼是指由楼宇

33、自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑；目前依据供应的硬件设施标准不同,又将智能型写字楼分为 3A 和 5A 两种标准,就最全面的 5A 级写字楼而言,其具体内容主要包括 :（ BAS）楼宇治理自动化系统a. 楼宇设备监控系统 供热、通风和空气调剂系统 给排水及中水系统 照明设备系统 电梯监控系统b. 停车场治理系统c. 广播音响系统（紧急广播疏散）（ CAS）信息自动化系统a. 网络通讯系统 内部综合布线系统 外部通讯接口72 芯光纤接入ISDN接入DDN节点ATM节点FR节点EI 数字中继线b. 电视通讯系统 电视接收 电视会议 VOD 视频点播c

34、. 无线通讯系统 无线寻呼对讲系统名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料 移动通讯信号增强 卫星通讯系统 d. 程控电话用户交换系统 固定电话系统通讯 声讯服务系统（ OAS）办公自动化系统 共享信息系统 办公与文件处理流程自动化治理系统 物业治理帮助系统 电子邮件系统 设备共享系统（ SA）保安自动化系统 保安监视系统 巡更系统 防盗系统（ FA）消防自动化系统 消防报警系统 喷淋灭火系统 通风排烟系统同时要使上述各项系统发挥应有作用, 需要靠盘根错节的各种线路联接掌握室和终端,名师归纳总结 这些

35、线路的布置称之为综合布线系统 ；第 14 页,共 17 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料附 件 一 ： 北 京 房 地 产 开 发 流 程 图选址讨论,查找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书进行项目的初步可研评估向规划治理部门申领规划要点,以猎取规划要点通知书,编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行讨论,此文经建委开发办会签进行项目投资的具体可研测算,编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务；融资运作据此办理征地及前期规划预备工

36、作,开规划设计任务通知规划局发征地看法函到土地治理部门及土地使用部门征求看法新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局 旧城改造到区地政科结果报市房管局市政府下文批地名师归纳总结 - - - - - - -画桩位给钉桩条件,测绘院钉桩,规划局办理建设用地据此到地政部门办理成果给设计人规划许可证用地批准书,评估项目建设用地地价申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证按规划设计条件征询看法表地政部门审查安置方案、到区配套部门征求看法安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证托付进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发

37、手册规划局审方案提出看法1 到园木局申请伐树许可证修改后送首规委审图2 明白线路情形与供电局运行班协商改造、移线方案 3 煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政和谐会4 到供电局业扩处申请用电报装,做正式供电方案,出市政会议纪要申请暂时施工用电,托付施工；第 15 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料进行个体设计（大公共建筑首规委审查）领建筑工程规划许可证出施工图并报审开节能证明营销资料预备到计委申请,列入方案（建委会签）到税务局取税单报价小组审查,领取销售或预售到建委工程处领开工持年度方案、 税单到区计、 经委领投资许许可证审批表可证登记卡,登

38、记并取得许可证建委、物价局下文批价许可证 到市政部门盖章,证明市政条件落实楼盘销售四源费缴纳到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 填招标申请书并到市招标办登记 招标办看现场 运用“ 投资项目概预算系统” 编制标底招标办审查标底 开标会 定合同,写评标报告,发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核资金来源,市开发办秘书同意施工质量监督 备案 落实任务任务来源及一切手续处登记同意施工同意施工同意施工建委工程处同意开工,办理开工许可证施工单位进场开头施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电,托付设计、施工1. 小区内线路1. 通知区园林1. 按道路方案1. 到

39、自来水业1. 到热力公司自建锅炉房 1. 到煤气公司报装托付设计局绿化办务科报装委报装1. 环保局同意2. 到规划科定线路方案进行施工2. 托付施工2. 交绿化费托 线 路 设2. 托付线路设锅炉房规划3. 设计2. 市政办事处3. 配电室土建3. 绿化施工计、施工及计位置4. 看现场工程验收养路队验收验收3. 施工及验收2. 托付设计5. 施工4. 设备安装及2. 到市政监理3. 到劳动局报6. 业务科检验同意接气验收所下水报装装7. 凭通气单到管网所办固定资5. 送电3. 规划设计4. 环保局审查产转移手续及通气手续4. 竣工验收消音除尘设8. 凭接气单到液化气公司办各备户通气手续5. 竣工验收9. 通气全部工程竣工 验收、检验单签字盖章（质检检站备案）凭验收通知书入库房屋 确定房屋治理形式房屋验收出库安排及销售、办理产权证名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师精编 优秀资料进入物业治理阶段名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 17 页