2021年房地产项目公司股权并购法律风险分析.pdf

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1、1/13 房地产项目公司股权并购法律风险分析近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。而同时，许多手中有地，但自身资金、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资金、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。案例1、

2、A 公司获悉B 房地产项目公司拥有“花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购 B 房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。正当A 公司按其与B 公司股东签署的股权转让协议支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主张因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原B公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资金帐户。A公司由此陷入了困境。2、A 公司收购了某C房地产项目公司70的股权，欲以大股东身份控制和主导B 公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股

3、东的工商变更登记手续。但在经营决策过程中，持有C公司 30股权的股东主张：虽然A 公司拥有70的股权，但是根据B公司章程规定，仅享有 60的表决权和分红权。此时A 公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与 C公司在工商行政管理部门备案登记的章程内容不符，并没有约定表决权和分红权限制。由此A 公司与 C 公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。3、A 公司收购了D 房地产项目公司全部股权，并在股权转让协议中约定D 公司原股东承担 D 公司或有债务。在A 公司按约支付了全部股权转让对价并开始以D 公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以D 公司向第三人提供了连带责任担保为由

4、要求D 公司偿还巨额债务的担保责任。此时A 公司欲向D 公司原股东追偿时发现D 公司原股东已经没有清偿债务的能力，A 公司因此遭受了重大损失。分析通过以上案例可以看出，房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面：1、项目公司或有债务控制风险对于项目公司的或有债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方提供的陈述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制。2、转让股权本身属性确定风险拟对

5、外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方是否缴足出资，是否具有完整的股东权利等等，往往难以确认，需要股权精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 1 页，共 13 页2/13 受让方事先调查和评估该等风险。3、项目原有权属、性质及其权利瑕疵评估风险项目原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵，项目公司是否已经足额缴纳土地出让金，项目是否存在抵押权、租赁权、地役权等权利瑕疵，项目规划是否存在风险，是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵，后续开发和

6、盈利模式是否存在政府限制等潜在风险，受让方须做出合理评估。4、股权转让交易过程控制风险股权转让合同签订过程中，股权转让方对外转让股权的权利是否受到其他限制，股权转让行为有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定等因素，都将有可能影响转股权转让行为的效力（如项目公司系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的不生效）。而在股权转让合同履行过程中，出让方和受让方如何履行相关协议义务、监控资金安全、保证履行顺畅等，均需要严格控制。评述和总结结合律师执业经验，笔者认为，无论采取并购房地产项目公司全部股权或者收购房地产项目公司控股权，均应当在具体操作过程中注意以上各个方面的法律风险控制

7、，大致可以采用以下操作方式:1、股权收购方应当对项目公司在股权收购之前的债权债务调查清晰，可以委托审计中介机构清查项目公司资产和负债情况。如以土地使用权或项目在建工程的价值作为项目公司收购价格的计算基础，则务必约定项目公司在收购前的一切债权债务均由原股东负责清理、承担，并应提供相应的有效担保或留下一定比例的股权转让价款作为保证金等。2、对项目公司股权自身及项目公司所拥有的房地产项目的权属瑕疵风险，项目公司股权转让的合法性和合规性等相关问题，股权收购方应当在股权收购之前委托律师等中介机构进行调查，确认问题及处理方案，办理项目转让手续的方式和期限等。并应当在股权转让协议中予以明确约定。3、对项目公

8、司股权转让后面临项目公司潜在债权人的权利主张等对受让方的巨大风险，可考虑在公众媒体上公告通知不特定债权人，要求其在一定期限内申报债权的方式以期清查确认。同时要求项目公司原股东提供有效担保或留存一定比例的转让价款作为保证金等。4、项目公司股权并购合同必须转让方、受让方协商一致，并以书面形式做出；股权转让必须按照公司法（外商投资的房地产企业，还应当依据相关外商投资企业法律法规）等有关规定办理工商变更登记手续，并同时办理必要的房地产项目的变更登记手续。5、股权并购合同应当包括：项目公司概括、房地产项目概括、房地产项目立项规划文件、股权转让比例、股权转让价款、支付方式和期限、现有资产的认定、转让方保证

9、和声明、项目公司原股东同意转让并放弃优先购买权的决议等。6、同时股权并购协议中还应当约定适当的、转让方和受让方均可以接受的违约责任，特别是一定条件下的合同解除权，作为一方违约后另一方的救济手段和及时退出机制。7、根据合同履行的具体情况设置合理的履约担保形式，消除转让方和受让方的顾虑。如转精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 2 页，共 13 页文档编码:CN3F8S9N5Q7 HO8U6S2I6O10 ZN10N5Q3X9O1文档编码:CN3F8S9N5Q7 HO8U6S2I6O10 ZN10N5Q3X9O1文档编码:CN3F8S9N5Q7 HO8U6S2I6O10

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16、2I6O10 ZN10N5Q3X9O1文档编码:CN3F8S9N5Q7 HO8U6S2I6O10 ZN10N5Q3X9O1文档编码:CN3F8S9N5Q7 HO8U6S2I6O10 ZN10N5Q3X9O13/13 让方通过各种方式取得银行信用，然后应转让方要求出具银行保函，在受让方不能如期履行合同时，转让方可以向银行追偿；同时，转让方也可以申请银行出具保函，当转让方未能履行其提供开发项目、办理项目转让手续等合同义务时，受让方可以向银行追偿。8、房地产项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。

17、9、需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续及负责方。10、对合同履行过程中的资金支付控制，为消除双方顾虑和平衡双方利益，可以考虑由转让方和受让方共同选定第三方作为资金托管、合同履行监督方并托管股权转让价款，以促进双方履行各自合同义务。对于付款安排，应当适当拉长付款期限，以期与对潜在债务的担保相互衔接。对于转让股权的交接手续，应当限期尽快办理，必要时可以考虑在股权变更登记手续完成前交由受让方控制，以便顺利进行前期开发，避免土地使用权长期闲置或房地产项目长期停工。精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 3 页，共 13 页文档编码:C

18、X5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 H

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25、及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。(二)企业章程通过审查企业章程，了解收购标的公司章程有关对外转让股权的规定、经营管理机构组成，以及有关经营管理、人力资源、财务等事项的原则、方法和制度等。同时审查章程规定的内容是否违反法律的强制性规定，并将章程中的有关内容与收购标的的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。如果收购标的公司章程记载事项发生变更，则应当修改章程，并经原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应要求收购标的公司提供其成立以来的各份章程，审查全部章程是否一经原审批机关批准或者登记机关登记/备案。(三)验资

26、报告审查的具体内容1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；3、出资方式。在审查验资报告以及记载收购标的股东出资方式的其他文件时，应当注意审查收购标的的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。(四)企业法人营业执照1、企业法人营业执照营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。2、营业执照的审查事项营业执照的基本内容应当将营业执照与收购标的的其他主体资格文件（包括但不限于企业房地

27、产开发资质、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的收购标的的情况）与其实际的现状是否相符。正本和副本律师应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。企业年检记录我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，

28、甚至可能被吊销营业执照，精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 4 页，共 13 页文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L

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34、K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L65/13 丧失经营资格。应当将收购标的的年检情况作为审查重点之一，以确认收购标的是否具有合法的主体资格。如果收购标的营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应

35、当要求审查其自成立至今各份营业执照。(五)收购标的从事的经营范围的政府批准文件根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据收购标的所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。1、建设用地规划许可证2、项目立项批复及相关批复文件3、规划意见书和审定设计方案通知书4、企业房地产开发资质5、用地批准书6、土地补偿协议7、土地出让合同8、土地出让金缴纳凭证9、国有土地使用权证书10、建设用地钉桩通知11、建设工程规划许可证12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程

36、等批复14、房屋拆迁许可证15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议16、商品房预售许可证17、与项目开发建设相关的其他资料(六)收购标的组织结构主要审查的具体内容有：1、公司的管理架构图2、公司高管任命或聘任文件3、公司各管理人员及职责、权限4、公司高管在其他企业任职情况(七)其他主体资格相关的文件和资料收购标的在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。二、分支机构在对收购标的的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的营业执照 以及其他能够明确反映该分公司有关经营

37、、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。三、资产在调查收购标的资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求收购标的提供收购标的最近一至两年的资产负债表和损益表。根据收购标的的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 5 页，共 13 页文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 H

38、R7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS

39、9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码

40、:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3

41、 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4

42、ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档

43、编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6

44、A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L66/13 资产调查的主要内容有：(一)房屋房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对收购标的的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：（本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查）1、要求提供收购标的所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项

45、权利证书。房屋所有权证；房屋共有权证；房屋他项权证。房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求收购标的说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。自建取得应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。转让取得应要求收购标的提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查收购标的是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果收购标的不

46、拥有房屋占用范围的土地使用权，审查办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求收购标的详细说明原因以及是否合法。5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。对于在建工程，应当要求收购标的提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。6、要求收购标的说明其房屋上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查

47、的重点。对于收购方而言，收购标的的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求收购标的如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。7、审查收购标的的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。如果收购标的房屋存在上述情况，应当要求

48、收购标的提供该房屋被采取强制措施的相应文件。8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明收购标的是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。精品w o r d 学习资料 可编辑资料-精心整理-欢迎下载-第 6 页，共 13 页文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J

49、8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1

50、A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX5C10W4X6A3 HR7J8K4P4T4 ZS9O1A6T4L6文档编码:CX