【住宅地产营销策划】2010年8月10日汉川市G（2010）038号地块产品策划及营销推广报告教程文件.ppt

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1、11/2/2022Code of this report|1大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879【住宅地产营销策划】2010年8月10日汉川市G（2010）038号地块产品策划及营销推广报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望11/2/2022Code of this report|2大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资

2、料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879汉川市汉川市GG（20102010）038038号地块号地块 产品策划及营销推广报告产品策划及营销推广报告武汉大汉隆成物业机构荣誉出品 2010年8月10日谨呈：仙桃联美置业房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|3大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下

3、载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879序序 言言038038地块地块出生已注定不凡出生已注定不凡20112011年汉川最值得期待的楼盘年汉川最值得期待的楼盘联美地产将用经典来成就荣耀联美地产将用经典来成就荣耀房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|4大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！20

4、10房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879未来土地供应大，我们项目入市的的时候，市场供需会不会发生变化？福星城采取着平价的策略来掌控着汉川市场的价格，我们怎么做才能够打破价格的垄断？近年来汉川房地产迅速发展，市场刚性需求有没有过度释放，未来项目入市后会不会出现成交乏力？王总语录项目的差异化如何做才能区隔福星城？入市后均价能否突破3000，价格如何走？产品如何定位，与市场高度契合？以何种策略进行营销推广？销售实现的去化速度和各阶段目标？开发公司领导客户语录要求和目标回现：回现：快速的去化、保证现金流；利润：利润：销售售价高于市场整体水平；品牌：品牌：实现在汉川市场的品

5、牌影响力。大汉隆成对目标的理解以较快的去化速度，超越市场的价格，创造高溢价利润！开发企业目标的理解房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|5大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：项目面临的问题和机会第一部分：项目面临的问题和机会第二部分：达成目标的

6、关键举措第二部分：达成目标的关键举措第四部分：营销推广思路及推售计划第四部分：营销推广思路及推售计划报告核心内容第三部分：项目整体定位第三部分：项目整体定位第三部分：项目发展方向第三部分：项目发展方向房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|6大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ

7、：1053527879国家坚持政策调控从紧不动摇，未来市场仍将维持惯性，房价上升动力将减弱。项目面临的问题1房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|7大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879中心城区未来将面临集中放量，稀缺资源的价值未来将可能被稀释，竞争项目土

8、地成本较低，构成本案竞争威胁。项目面临的问题2新汉都福星城地块A地块B霍都广场地块房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|8大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879从竞争周期来看，2011年起区域内将面临着更为严峻的竞争。项目面临的问题220102013201

9、220112014本案霍都广场新汉都地块B地块A福星城26.4万方39.6万方21万方30万方25万方30万方注：数据来源于大汉隆城实地调研，其中霍都广场/地块A/地块B为体量和入市时间为保守估算。2011年市场竞争全面来临房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|9大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，

10、房地产营销策划大全，QQ：1053527879福星城的品牌优势，平价策略掌控区域市场价格，成为抑制项目价格突破的瓶颈。项目面临的问题3房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|10大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879一轴带两河一轴带两河 十景塑新城十景塑新城

11、本案本案生态公园段生态公园段项目发展的机会1城市规划为“一轴带两河、十景塑新城，本案处于生态公园段，享有稀缺的自然景观资源。房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|11大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879汉川房价基数较低，近年增幅显著，未来上涨空间较大。项

12、目发展的机会2p汉川商品房售价持续走高，2010年达到峰值2300-2650元/平米；p受外因外因影响较小，预计2011年，标杆项目售价将突破3000大关；p汉川商品房价超过格年增长幅度超过20%，09年增长幅度达到惊人的50%。注：数字来源来大汉隆城市场调研。房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|12大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地

13、产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879土地成本的提升，城市化新区开发及功能升级的前提下，未来一年来房价标杆楼盘售价或将破3000元/平米。项目发展的机会3汉川在售商品住房价位销售情况注：数字来源来大汉隆城市场调研。房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|13大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地

14、产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879汉川市场需求旺盛，隐形购买能力较强，刚性需求与改善性需求成为市场主力。项目发展的机会4项目项目上市时间上市时间开盘销量开盘销量6 6月份销量月份销量永和安新汉永和安新汉都都2010.6.26（认筹）200筹/月CBDCBD中心城中心城2010.8 文化世纪城文化世纪城2010.4120套56套永鑫嘉园永鑫嘉园2010.6.2870套120套隆泉景苑隆泉景苑2010.550套11套福星城福星城2010.4200套150套合合 计计337套主要供给楼盘销量主要供给楼盘供销情况（主要供给楼盘供销情况（2010201

15、0年年1 1月月1 1日日-2010-2010年年6 6月月2525日）日）面积面积80-108115-132138-145户型户型2/2/13/2/1、3/2/24/2/2 供应套数供应套数1281057286销售套数销售套数117985264销售率销售率91.4%93.18%92.3%注：数字来源来大汉隆城市场调研。主要供给楼盘供销情况房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of thi

16、s report|14大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879UPDOWN自然景观资源价值突显，与外围房价拉开差距自然景观资源价值突显，与外围房价拉开差距土地成本提升，汉川将迈入土地成本提升，汉川将迈入30003000元时代元时代市场需求旺盛购买力强市场需求旺盛购买力强政府规划利好优势政府规划利好优势政策由松转紧，房价未来拉升动力减弱政策由松转紧，房价未来拉升动力减弱面临未来竞争的释放面临未来竞争的释放福星城品牌优势，价格掌控，价格瓶颈难以突破福星城品牌优势，价格掌控，价格瓶颈难以突破项目发

17、展面临问题项目发展面临问题项目发展的机会因素项目发展的机会因素1234123项目没有核心的价值UPS，市场价格突破难度大。外围支撑因素共享外围支撑因素共享优势不足以对抗竞争优势不足以对抗竞争项目发展属性界定房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|15大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大

18、全，QQ：1053527879项目面临的属性界定项目如何突破均价3000元/平米？如何区隔与福星城等项目的恶性竞争？本案路在何方？房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|16大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879冲击市场价格天花板，实现项目价格突破。对目标的

19、深度梳理210021002500-28002500-280030003000汉川各档次物业汉川各档次物业2010年价格至高线年价格至高线低价楼盘：永鑫嘉园低价楼盘：永鑫嘉园/博发北苑博发北苑/都市华庭都市华庭城中价格标杆个盘：城中价格标杆个盘：CBD中心城中心城价值标杆个盘：新汉都价值标杆个盘：新汉都普通楼盘：西湖华庭普通楼盘：西湖华庭稀缺资源稀缺资源/明星产品：福星城明星产品：福星城/文化世纪城文化世纪城本项目静态价格：本项目静态价格：3000元元/平米左右平米左右23002300房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产

20、总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|17大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879从客户价值出发，依托外部资源和自身产品，打造项目的核心竞争力服务和生活方式城市资源价值城市资源价值自然资源价值自然资源价值产品价值产品价值服务价值服务价值生活方式生活方式项目竞争力高项目竞争力低市场竞争弱市场竞争强产产品品竞竞争争力力模模型型机会市场机会市场相对竞争市场相对竞争市场完全竞

21、争市完全竞争市场场提升价值提升价值创造价值创造价值现有价值现有价值项目可实现价值方式对目标的深度梳理房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|18大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：项目面临的问题和机会第一部分：项目面临的问题和机会第二部分：达成目

22、标的关键举措第二部分：达成目标的关键举措第四部分：营销推广思路及推售计划第四部分：营销推广思路及推售计划报告核心内容第三部分：项目整体定位第三部分：项目整体定位第三部分：项目发展方向第三部分：项目发展方向房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|19大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全

23、，QQ：1053527879？R1R1R2R2SS政策由松到紧、价值消减、低成本项目政策由松到紧、价值消减、低成本项目竞争、豪宅竞争、豪宅KPIKPI不足不足R1=R1=实现市场价值，陷入周边楼盘竞争实现市场价值，陷入周边楼盘竞争R2=R2=冲击市场价格天花板冲击市场价格天花板从从R1R1到到R2R2，我们的通路在哪里？，我们的通路在哪里？SCQ分分析析法法R1R1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。R2R2：问题是指不喜欢某一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。：问题是指不喜欢某

24、一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。核心问题：核心问题：摆脱区域市场竞争，建立自身价值标准，实现市场价格突破摆脱区域市场竞争，建立自身价值标准，实现市场价格突破通过差异化的市场定位，寻求最适合项目发展的方向，错位竞争通过差异化的市场定位，寻求最适合项目发展的方向，错位竞争核心问题的导出房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report

25、|20大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879核心问题思考项目价值突破的思考?是否可做豪宅？可行否？如果不可行，那么又当何去何从？房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|21大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营

26、销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879受开发成本的制约以及市场经济支撑力的不确定，项受开发成本的制约以及市场经济支撑力的不确定，项目不具备打造豪宅目不具备打造豪宅KPI通过前期与开发商沟通，受到开发成本的制约以及市场经济支撑的不足，项目不具备豪宅溢价的条件稀缺的先天资源稀缺的先天资源高高在上的价格高高在上的价格发展阶段发展阶段顶级硬件标准顶级硬件标准占据城市核心的地段或者优良的自然资源高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值豪宅价值豪宅价值KPIKP

27、I顶级客户需求顶级客户需求顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性豪宅实现的条件分析豪宅 NO房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|22大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879把握市场节奏与客户价值把握市场节奏与客户价值，打造国际化服务形态与生，打造国际化服务形

28、态与生活品质的产品，建立豪宅的形象气质活品质的产品，建立豪宅的形象气质?“面子”是有溢价的，尚未达到富豪阶层的客户，更加重视物业的“符号”价值。尽管我们不具备真正豪宅的KPI，但形象气质上我们一定是豪宅价值突破策略山穷水复柳暗花明房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|23大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策

29、划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879关键举措的提出关键举措关键举措“三个突破三个突破”营销推广突破营销推广突破项目定位突破项目定位突破项目的发展方向突破项目的发展方向突破媒媒体体选选择择公公关关活活动动价价格格定定位位形形象象定定位位物物业业形形态态户户型型设设计计规规划划设设计计客客群群定定位位园园林林景景观观立立面面风风格格配配套套设设置置房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022

30、Code of this report|24大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879突破体系突破体系突破因子突破因子建议方向建议方向市场佐证市场佐证项项目目 发发展展方方向向规划设计规划设计倡导“3C”的规划理念，遵循项目内外景观资源最大化利用，充分考量项目的规划设计与城市未来发展以及客户未来生活方式的有机结合，打造组团式的小区，特色的滨河商业等福星城的良好的市场表现，除了归结于强大的企业品牌外，很大一部分得益于领先市场的规划理念，引导了汉川市场上的一个新的生活方式（集中式商业街+组团式规划

31、）。物业形态物业形态高层/小高层同所用城市房地产发展的方向一样，多层小高层高层是一个市场物业形态发展的必经阶段，汉川已经进入了高层产品的时代，三类物业产品在市场价格表现上阶梯性提升（梯度500元/平米），从新汉都和福星城的销售情况看高层/小高层产品已经开始受到了市场的亲睐。户型设计户型设计注重产品的功能性和舒适性的兼备，创新性设计，提升性价比汉川在售楼盘户型创新性小，与客户日益提升的生活品质需求已经脱轨，而新汉都做为唯一的创新N+1户型设计的楼盘，还未推出既已受到了市场的热捧，客户对其赞誉有加。景观打造景观打造建议采取欧式的园林风格，打造组团景观，注重景观主、次轴线的设计，关注景观细节小品的打

32、造从汉川房地产市场发展阶段来看，汉川楼盘已经进入了全面的升级时代，大盘已经开始注重景观园林的打造；从客户的需求层面来看，依据马斯洛的需求层次理论，客户已经从安全需求向社交需求转变，他们对生活的公共空间要求开始提高。配套设置配套设置建议引进汉川首座国际双语幼儿园及会所从客户的问卷调查结论显示，客户的置业敏感点中对学区房的关注仅次于户型和交通，而会所在汉川在售楼盘中均无配置，是一个市场机会点。立面风格立面风格建议采取ARTDECO的立面建筑风格ARTDECO的建筑风格低调的奢华，符合汉川人好面子，张扬、显摆的虚荣心理。客群定位客群定位汉川市场内的中高端客群汉川生意人口基数大，经商风气浓厚，大量的外

33、出人群中在珠三角混迹多年，颇有斩获，隐形购买能力较强，当地公务员灰色收入丰厚，急于进行财产转移，购买高端房产无疑是最好的选择，由于市场缺乏与之身份匹配的产品，50%以上的实力人群流入武汉。中高端定位截留客户。项目项目定位定位形象定位形象定位公园盘/旗舰盘/水景盘/国际生活方式价格定位价格定位建立汉川住宅价格标杆（3000+）建立区域商业价格标杆（8000+）营销营销推广推广媒体选择媒体选择户外主导/电视、报媒节点辅助/道旗/围挡/横幅汉川主流媒体缺少，媒体选择渠道较为单一，户外/高炮等时效性强且性价比高，也是福星城、新汉都主要拓客渠道。公关活动公关活动建议选取轰动性的、话题性的、足够牛B的公关

34、活动汉川人好热闹、好奇心强（高档次的活动虽吻合项目形象，但会曲高和寡）对大型活动参与的积极性较高。突破体系的细化房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|25大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分：项目面临的问题和机会第一部分：项目面临的问题和机会第二

35、部分：达成目标的关键举措第二部分：达成目标的关键举措第四部分：营销推广思路及推售计划第四部分：营销推广思路及推售计划报告核心内容第三部分：项目整体定位第三部分：项目整体定位第三部分：项目发展方向第三部分：项目发展方向房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|26大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产

36、营销策划大全，QQ：1053527879规划构思2产品设计3客群定位1价值标准必需建立在客户价值的基础之上。从客户价值出发，产品层面如何打造项目核心竞争力？以客户的价值体系为导向，并在项目的规划（景观、建筑）中得以体现？项目发展方向分解如何跳出区域竞争打造项目的核心竞争力，首次亮相即形成区隔。景观打造4从客户的生活方式出发，景观层面如何打造符合客户感官层面的景观价值?服务提升5从客户的精神需求层面出发，打造客户内心价值认同的物业体系。房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划

37、设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|27大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879一切从客户需求出发房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|28大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产

38、资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：10535278791、客群定位、客群定位汉川中高端客户是怎样的一个圈层？我们的客户是谁？他们对物业的偏好是什么？房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|29大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ

39、：1053527879主要在售楼盘客户圈层情况分析项目名称客群来源置业目的职业特征福星城城区客户55%周边乡镇35%返乡打工者10%外地客户5%首次置业或改善性置业首次置业主导首次置业主导投资主导生意人/个体工商户/公务员/企事业单位职工约占60%外出务工人员/进城族/少量投资客约占40%新汉都城区客户40%周边乡镇45%返乡打工者5%外地客户10%改善性置业为主首次置业主导首次置业主导投资主导开发区企事业单位职工/公务员/教师约占40%外出务工人员/新富农民/少量投资客，30%本地泛公务员、个体工商户、企事业单位职工/本地客户为主，改善型自住与首次置业主导。个体工商户、企事业单位职工、政府公

40、务员为客群主导。个体工商户、企事业单位职工、政府公务员为客群主导。城区客户与周边乡镇客户绝对占比，改善型自住与首次置业客户为主。城区客户与周边乡镇客户绝对占比，改善型自住与首次置业客户为主。注：上表统计数据来源于新景祥实地考察调研客户构成房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|30大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地

41、产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879注：上表统计数据来源于新景祥实地考察调研圈层差别不大，客户更看重交通/完善配套/教育条件等。客群来源第一圈层:汉川城区第二圈层:周边乡镇第三圈层:外出务工（珠三角较多）第四圈层;外地人（武汉8+1城市圈居多）置业目的第一圈层:自住，为子女购买第二圈层:进城、子女教育第三圈层:返乡自住第四圈层:投资职业特征第一圈层:生意人/公务员/企事业单位职工等第二圈层:公务员，个体经营户，企事业职工等第三圈层:外地白领、打工族第四圈层:在汉川经商/企业高管核心圈层客户特征房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2

42、010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|31大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879杨警官杨警官职业：汉川刑警队警员 性别：男年龄：38岁 家庭年收入：10万以上客户基本情况：目前居住单位福利房约130平三房，爱人从事服装生意，与父母同住，女儿在汉川一与父母同住，女儿在汉川一中读书，家庭有一步车。中读书，家庭有一步车。1：生活方式及圈

43、子平时工作相对轻松，闲暇时喜好打牌，与队里的同事、领导搓麻将，偶尔会去钓钓鱼，或者开车去武汉陪老婆、女儿购物！2、对产品的偏好及观点目前居住的是目前居住的是130130平三房，因为和爸妈一起住，房子刚好够住平三房，因为和爸妈一起住，房子刚好够住，由于单位福利房较为陈旧，而且父母喜欢安静，所以现在正由买房打算，我个人还是喜欢大一点的有品质有品位的房子，三房或者四房，老房子可以转卖或者留着，新房子以后可以留给女儿。3、对项目地段、价格的认识汉川公园对面，项目那个位置不错，周边很安静，风景也很好，但是附近还没有公交车，女儿上学不太方便，价格的话如果是真正的高档住宅，产品、配套、品质各方有都不错的话，

44、价格的话如果是真正的高档住宅，产品、配套、品质各方有都不错的话，30003000的价格完全可以接受。的价格完全可以接受。n公务员公务员n高地位、高收入家庭高地位、高收入家庭n要求品质、品位要求品质、品位n为子女置业为子女置业n价格接受能力强价格接受能力强典型客户分析典型客户分析客户深度访谈房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|32大汉隆城版权所有 房商网房商网

45、海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879胡老板胡老板职业：服装鞋业经营店老板年龄：45岁 家庭年收入：20万左右客户基本情况：本地土著，住自建私房，与母亲同住，一子一女，为人亲和。1：生活方式及圈子平时生意较忙，儿子刚刚大学毕业，女儿守店，妻子身体不是很好，自己的朋友圈子大部分都是周边店铺老板，平常进货比较忙，闲暇之余喜好和生意圈里的同行打打牌、喝喝酒、下下围棋，上上网，儿子就比较喜欢打篮球。传统家庭，生活比较简单传统家庭，生活比较简单。2、对产品的偏好及观点2000年自建的房屋，女儿出嫁后，大房子显得空落落的，感觉也没

46、有那么温馨，但是因为离店较近，并且自己的人际圈都在这里，也就暂时没有打算换房了；但是儿子觉得家里的房子老气陈旧，想要买房结婚，考虑在武汉或者汉川买房，个人更想给他在汉川买房，觉得120平左右的户型最好，自己偶尔也可以过去住住，希望有很好的物业，希望有很好的物业，并且能提供优质的健康服务。并且能提供优质的健康服务。3、对项目地段、价格的认识因为福星城的关系知道该项目的地段，很认可，周边环境很好，但是配套跟不上，3000元/平的价格可以接受，但是要看项目是否值这个价格。n个体工商户个体工商户n传统家庭，喜欢圈内聚会、上网传统家庭，喜欢圈内聚会、上网n对住房品质有要求对住房品质有要求n偏好偏好120

47、120左右产平米品左右产平米品n高品质物业服务高品质物业服务n为儿子购置婚房为儿子购置婚房n30003000元单价接受元单价接受典型客户分析典型客户分析客户深度访谈房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|33大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879我们的客户：

48、我们的客户：品质需求品质需求+功能性需求型客户功能性需求型客户客户属性界定房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022Code of this report|34大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879在这个正在转型的城市里，交通的便捷和网络快速发展正在改变人们的生活方式，现代的快速发展更替着城市人群的

49、阶层的划分，快节奏的工作压力让每个人身心疲惫，他们渴望一个能释放自我压力的空间、一个标志着自我转型的载体一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。他们是城市未来的中坚力量，他们崇尚自然，又迷恋城里的月光。客户具象描述客户具象描述他们是他们是“崇尚自然，迷恋城市，追求成功，渴望私有崇尚自然，迷恋城市，追求成功，渴望私有”的的上行阶层。上行阶层。目标客群定位房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022

50、Code of this report|35大汉隆城版权所有 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标客群定位他们也许没能力购买别墅豪宅，他们有追求享受的心理；他们也许离不开城市繁华，他们更向往健康、休闲、安静、自然的居住环境。中产阶层即城市上行阶层中产阶层即城市上行阶层房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划 11/2/2022C