_伟业顾问-北京金融街后沙峪地产项目可行性定位研究报告讲课教案.ppt

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1、_伟业顾问-北京金融街后沙峪地产项目可行性定位研究报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望汇报提纲汇报提纲项目概况项目概况项目基本概况项目基本概况项目位置 项目位于中央别墅区的核心位置项目位于中央别墅区的核心位置项目区域位置关系项目区域位置关系 京顺路京顺路京承高速路京承高速路后沙峪出口后沙峪出口机场高速机场高速温榆河温榆河空港工业B区空港工业B区进出口产品加工区新国展首都机场国门商务区机场家属区别墅区别墅区别墅区别墅区别墅区物流别墅区项目位置别墅区城

2、市及区域发展分析城市及区域发展分析北京城市发展规划北京城市发展规划北京市的规划，强调了北京市的规划，强调了北京市的规划，强调了北京市的规划，强调了“两轴两带多中心两轴两带多中心两轴两带多中心两轴两带多中心”新型城市空间结构。新型城市空间结构。新型城市空间结构。新型城市空间结构。北京市区县功能定位北京市区县功能定位在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。顺义规划定位顺义规划定位q按照

3、规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。顺义经济发展状况顺义经济发展状况顺义区经济总量和人均顺义区经济总量和人均顺义区经济总量和人均顺义区经济总量和人均GDPGDPGDPGDP均位居北京城市发展新区第一位均位居北京城市发展新区第一位均位居北京城市发展新区第一位均位居北京城市发展新区第一位经济总量和人均GDP 城市

4、发展新区各产业增加值 顺义城市人口交通发展规划顺义城市人口交通发展规划p城市建设：空间充足城市建设：空间充足 城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。p 区域交通：四条轻轨区域交通：四条轻轨 规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1 线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、昌平等新城。顺义产业发展规划顺义产业发展规划新世界开发丽斯花园龙湾别墅创造热销神话龙湖滟澜山盛装开盘 2

5、0072007年年20052005年年 19971997年年丽宫千万级别墅开发20062006年年 开发裕京花园、香江花园19961996年年中粮开发名都园别墅19951995年年丽京入驻中央别墅区19921992年年第二个外销别墅龙苑19931993年年中西结合的优山美地20042004年年观唐首开中式别墅先河 20032003年年中央别墅区发展历程中央别墅区发展历程未来北京高端物业核心区未来北京高端物业核心区未来北京高端物业核心区未来北京高端物业核心区发发展展趋趋势势区域经济多元化发展，配套日趋完善；新国展落户，区域商务氛围增强；高品质的千万级别墅豪宅展露头角；国内品牌开发商拿地热；随着国

6、内高端客户的成长，本土置业者关注度增多；中央别墅区发展趋势中央别墅区发展趋势用地分析用地分析地块交通分析地块交通分析地块大交通环境较好，对外交通较为便利。地块大交通环境较好，对外交通较为便利。地块大交通环境较好，对外交通较为便利。地块大交通环境较好，对外交通较为便利。天天竺竺路路地块东侧天竺路地块东侧天竺路地块东侧内部路地块东侧内部路地块距离京承高速地块距离京承高速后沙峪出口约后沙峪出口约7公里，公里，约约8分钟车程，对外分钟车程，对外交通较为方便；交通较为方便；地块西侧为天竺路，地块西侧为天竺路，双向四车道，路况双向四车道，路况良好；良好；地块南侧与嘉浩别地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简墅城

7、之间为普通简易道路，路面较窄，易道路，路面较窄，仅能并行通过两辆仅能并行通过两辆车辆，且路况较差车辆，且路况较差地块外部环境分析地块外部环境分析地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。天天竺竺

8、路路地块东侧紧临天竺地块东侧紧临天竺路，路况较好，但路，路况较好，但有少量货车通行，有少量货车通行，对本项目存在噪音对本项目存在噪音干扰；干扰；天竺路东侧为沿街天竺路东侧为沿街小商铺，建筑较为小商铺，建筑较为陈旧，但对本项目陈旧，但对本项目影响不大；影响不大；地块南侧为嘉浩别地块南侧为嘉浩别墅城，与本项目相墅城，与本项目相邻部分目前荒至，邻部分目前荒至，对本项目不利；对本项目不利；地块西北为普通农地块西北为普通农村民宅，建筑陈旧，村民宅，建筑陈旧，环境较差，存在一环境较差，存在一定负面影响。定负面影响。地块西北侧民宅地块西北侧民宅地块东侧天竺路及路边商铺地块东侧天竺路及路边商铺地块南侧嘉浩别墅

9、城地块南侧嘉浩别墅城地块自身条件分析地块自身条件分析天天竺竺路路地块内部民宅地块内部民宅地块内部鱼塘地块内部鱼塘地块内部苗圃地块内部苗圃地块东西方向较长，地块东西方向较长，仅东侧一面临街，其它仅东侧一面临街，其它三面均被民宅及较差的三面均被民宅及较差的别墅包围，形象展示面别墅包围，形象展示面小，不利于本项目形象小，不利于本项目形象展示；展示；地块内部西南有一鱼地块内部西南有一鱼塘，面积不大，无利用塘，面积不大，无利用价值，其余部分地势较价值，其余部分地势较为平整；为平整；地块东南有成片苗圃，地块东南有成片苗圃，可为将来景观利用；可为将来景观利用；地块内现状为普通民地块内现状为普通民宅，拆迁量大

10、，存在一宅，拆迁量大，存在一定的不确定性。定的不确定性。地块用地分析小结地块用地分析小结地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达性较强；性较强；地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形成较好的居住氛围；成较好的居住氛围；地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打造；造；地块临路性一般，形象展示面较小；地块临路性一般，形象展示面较小；地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发带来不确定性带来不确定性区域现状市场分析区域现状市场

11、分析 项目位于中央别墅区的核心位置项目位于中央别墅区的核心位置 京顺路京顺路京承高速路京承高速路后沙峪出口后沙峪出口机场高速机场高速空港工业B区空港工业B区进出口产品加工区新国展首都机场国门商务区机场家属区阿凯笛亚庄园物流区域现状项目分布图区域现状项目分布图龙湾龙湖滟澜山项目地块名都园优山美地嘉浩观唐裕亭国际欧陆苑水木兰亭丽宫美林香槟小镇丽高王府香花畦裕祥花园丽京花园丽嘉花园丽斯花园莫奈花园白露雅园温榆河温榆河温榆河温榆河棕榈滩莱蒙湖香江花园德国印象长岛澜桥兰苑别墅大湖山庄远洋花园名称地址容积率物业类型建筑类型建筑园林风格物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米月）每户车位数装修标准现均价（万元

12、/平米，含地下）MOMA万万树顺义区张喜庄出口0.4别墅独栋现代德式简约风格北京当代物业管理有限责任公司62精装修1.92.2阿凯蒂亚庄园顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环岛以北1000米处1.2别墅、公寓独栋、双拼、联排、多层板楼西班牙、法式、意大利风格银网物业管理公司（国贸酒店物业顾问公司）6.81毛坯1.31.7龙湖滟澜山顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米0.67别墅联排地中海风格龙湖物业72精装修2.12.4龙湾别墅顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地0.47别墅独栋原创风格北京凯莱物业管理公司6.92毛坯无优山美地顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南0.4别墅独栋A区中式B美式

13、C西式优山美地物业管理公司102毛坯2.53.5丽宫别墅顺义区机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间0.52别墅独栋欧式风格侨乐物业服务有限公司5.62毛坯2.55香花畦顺义区空港城后沙峪德国印象北侧1.49公寓6-10层带电梯板楼欧式风格国航酒店、世邦魏理仕2.31毛坯1.051.2名都园顺义区温榆河畔0.6别墅、公寓独栋、7-9层带电梯板楼美式风格凯莱国际酒店有限公司81简装，带部分家电0.941.2纳帕尔湾顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧0.4别墅独栋美式风格北京山水合和物业管理有限公司5.62精装修1.7波特兰花园顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里0.3

14、5别墅独栋北美木质风格两颗树物业管理(北京)有限公司7.64精装修1.52龙湖香醍别苑顺义区潮白河国家森林公园(乔波滑雪馆北侧)1别墅、洋房独栋、多层电梯板楼地中海风格北京龙湖物业有限公司5/2.981毛坯洋房0.82.4万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)1.56花园洋房，普通住宅多层、小高层板楼北欧风格万科物业管理公司小高层1.8/多层1.20.6毛坯0.83东方太阳城顺义区潮白河畔0.8别墅、公寓独栋、多层、小高层板楼美式风格北京顺欣阳光物业管理有限公司1.951.1初装修0.88区域在售项目信息列表区域在售项目信息列表1容积率1.5龙湖香醍别苑纳帕尔湾东方太阳

15、城波特兰花园丽宫别墅名都园香花畦MOMA万万树优山美地项目位置项目位置龙湾别墅万科四季花城容积率0.60.6=容积率=11容积率=1.6阿凯笛亚庄园龙湖滟澜山价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在23.5万元/平米之间，因不同项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万3000多万不等，相对大面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。区域现状市场分析区域现状市场分析供应量方面：区域内没

16、有新项目面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有一定供应，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供应量仍然较大，市场竞争激烈。客户关注度：在调研中我们了解到，本区域客户在购房时主要看中的标准为总价，建筑类型，景观园林及建筑风格三项指标，另外装修标准，物业费、是否有花园、是否赠送面积等也比较关注。区域现状市场分析区域现状市场分析 从容积率与建筑类型的关系来看，容积率低于0.6的项目均为纯独栋别墅，在0.6至1之间的项目则主要为混合型物业类型，主要为独栋、联排与多层洋房按照一定比例搭配，高于1的项目则主要为多层洋房和小高层

17、公寓之间的搭配。从建筑风格来看，区域内项目的建筑风格主要还是以欧式和美式风格为主，而龙湾别墅独出心裁，做出一种原创风格的别墅，在区域内比较受欢迎，产品也相对畅销。车位主要方面，别墅产品主要为2个及2个以上车位，公寓或洋房产品车位数量则主要分布在1左右。物业费方面，别墅产品明显高于公寓产品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房产品相对物业费较低，主要在24元/平米*月之间。装修方面，别墅产品有50%项目为毛坯交房，而其余50%项目为精装修，并且装修标准都比较高，通过装修来提高别墅产品的附加值，并借此提升产品的价值和价格对我们的项目也是有一定的借鉴意义的。区域房地产市场分析区域房地产市场分析随着区

18、域城市化进程的加速，新随着区域城市化进程的加速，新随着区域城市化进程的加速，新随着区域城市化进程的加速，新国展、顺义新城建设、奥运等国展、顺义新城建设、奥运等国展、顺义新城建设、奥运等国展、顺义新城建设、奥运等“大事件大事件大事件大事件”的影响，温榆河生态环的影响，温榆河生态环的影响，温榆河生态环的影响，温榆河生态环境效果的不断提升。境效果的不断提升。境效果的不断提升。境效果的不断提升。传统的中央别墅区：传统的中央别墅区：产品以独栋联排类别墅为主；客户以高端外籍客户为主。逐渐打破传统别墅区概念：逐渐打破传统别墅区概念：客户从“以高端为主”逐渐向“中高端”“扩散”；不排除未来区域配套发展足够成熟

19、，吸引大量中等收入人群的可能性，成为新兴中产阶级聚集地；产品多样化、容积率逐渐提高。区域房地产市场分析区域房地产市场分析在进行区域市场特征研究时，我们选择不同建筑类型的典型代表项目进行深入研究，分析其价格特征、销售情况、客户特征等。物业类型物业类型典型项目典型项目产品特征产品特征传统别墅独栋优山美地（A区）容积率0.30.4，户型面积在300平米以上特色别墅小独栋龙湾别墅容积率0.40.5，户型面积200250平米双拼阿凯笛亚庄园容积率0.50.55，户型面积200300平米院墅纳帕尔湾容积率0.6左右，户型面积200250平米联排龙湖滟澜山容积率0.650.7，户型面积300380平米叠拼水

20、青庭容积率0.91.0，户型面积230300平米洋房香花畦容积率1.11.2，户型面积140160平米多层万科四季花城容积率1.31.5，户型面积120150平米区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征独栋优山美地(A区)25000左右750万-1000万 区域该类产品供应相对比较集中，并且得到市场一定的认知，售价相对较高。容易被传统的高端别墅购买客户所接受。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力

21、总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征小独栋龙湾别墅23000左右700万-800万供应相对较为稀缺，从产品形式、总价区间角度，具备一定竞争力。较容易被新兴的城市新贵所接受。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征双拼阿凯笛亚庄园16000左右400万-700万从总价角度容易与小独栋产生竞争，但是产品上竞争优势不明显。从销售情况来看，不是特别理想，售价提升空间有限。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征

22、（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征院墅纳帕尔湾16000左右510万-650万 该类产品目前供应相对稀缺，在满足客户对独栋类产品追求的同时，能够满足一定容积率要求，同时具备抗政策风险能力。但是该类产品需要进一步挖掘产品品质，设计细节有待进一步完善。院墅产品示意图区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征联排龙湖滟澜山23000左右650万-900万现状供应不多，市场接受认可度较高，可能成为区域别墅的新宠。南方开发商注重园

23、林景观的打造，视觉冲击力较强，大面宽小进深的产品也直接提升了居住品质。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征叠拼水青庭12000左右280万-360万从市场表现看，该类产品目前存在一定的市场接受度，随着区域配套逐渐完善，市场接受度将会进一步提升，客户需求也会进一步增多。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征洋房香花畦8200左右150万1

24、80万 目前区域此类产品供应相对较为稀缺，少数项目因为产品品质不高，售价无法得到有效提升。随着区域配套逐渐完善，如果此类产品品质在现状基础上有所提升，该类产品的市场接受度将会逐渐改善。区域房地产市场分析区域房地产市场分析物业类型物业类型典型项目典型项目价格特征价格特征（元（元/平米）平米）主力总价主力总价（元（元/平米）平米）整体供应特征整体供应特征多层万科四季花城8100左右80万120万 该类产品供应目前主要集中在日常生活配套相对集中的顺义城区，存在一定的市场需求。对于生活配套、公共交通依赖性相对较强。按照项目所处区域目前的配套成熟度，与顺义城区相比，对于此类产品的售价支撑相对有限。区域房

25、地产市场分析小结区域房地产市场分析小结pp 顺义区从早期的高档别墅项目如丽京花园、名都园、裕京花园、欧陆苑等独栋为主的别墅项目，逐渐出现了联排、叠拼、洋房、院墅等类独栋产品，产品形式和类别不断丰富，需求不断多样化；受政府不再审批别墅用地政策的限制，作为稀缺资源的别墅售价也水涨船高，但同时客户对别墅的品质与园林景观要求也不断提高。p 区域发展呈现出从机场两侧，沿温榆河向西、向东两个方向发展的高端别墅区，即传统温榆河别墅区新兴的京东别墅区，连贯成片，产品更加丰富；成为临空经济带最直接的收益者。该区域不断成熟的配套、交通、教育、居住条件等，加上温榆河彻底整治，丰富生态走廊等景观资源，高端人群居住区的

26、核心地位将不容动摇，同时会进一步吸纳大量产业带来的大型企业、跨国公司高层管理人员和对高端物业的投资者。不同类型客户购买特征研究不同类型客户购买特征研究产品品质、私属性、景观是此类客户购买时首要关注的因素；对于价格不是特别敏感，只要产品满意，可以接受更高价格；对于配套的档次和品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。独栋客户独栋客户独栋客户独栋客户产品品质、户型面积（总价）、私属性、景观是此类客户首要关注的重要因素；在满足居住需求的前提下，适当控制面积、控制总价；同样对于配套的档次与品质要求较高；对于公共交通的关注度较低，更重要的是道路交通的可达性。小独栋客户小独栋客户

27、小独栋客户小独栋客户与小独栋客户购买特征相似，区别在于对于私属性的追求并不是那么强烈。双拼客户双拼客户双拼客户双拼客户产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性。院墅客户院墅客户院墅客户院墅客户不同类型客户购买特征研究不同类型客户购买特征研究产品形式、价格、户型、景观等是此类客户关注的重要因素；因为对独栋别墅生活有较强的追求，但是总价承受能力相对有限，不会刻意强调私属性联排客户联排客户联排客户联排客户价格、产品形式、户型、景观是该类客户较为关注的因素；作为以改善居住环境为购买目的，在总价能够承受的前提下，希望能

28、够实现产品的升级换代。叠拼客户叠拼客户叠拼客户叠拼客户户型、价格、面积、配套、交通是此类客户关注的重要因素；在合适的户型面积前提下，希望户型设计合理，具备一定的舒适度，更加关注生活配套的便利度和公共交通。价格也是较为敏感的因素，在总价能够承受的前提下，追求低密度的生活品质。洋房客户洋房客户洋房客户洋房客户购买特征与洋房客户购买特征有些相近，主要区别在于因为生活方式的不同，更加注重性价比和升值潜力。对于公共交通有较强的依赖性；对于配套档次不要求过高，而是要求便利性。多层客户多层客户多层客户多层客户市场预期发展对不同类型客户影响分析市场预期发展对不同类型客户影响分析对于别墅类客户，受整体供应将会逐

29、渐稀缺的影响，购买力将继续持续，同时能够承受一定的价格涨幅，但对产品品质要求越来越高。对于类别墅客户，随着区域内该类产品品质的逐渐提升和完善，同时因为别墅总价更进一步的提高，会吸引相当一部分本来计划购买别墅的客户来购买类别墅，客户需求量呈现较为明显的递增趋势。对于公寓类或者普通住宅客户，随着区域配套和交通条件特别是公共交通的逐渐完善，将会吸引更多的大量中等收入人群来购买，但是对价格的承受能力有限。区域现状配套条件分析区域现状配套条件分析现有配套设施：现有配套设施：USB国际学校、京西国际学校、力迈学校日祥广场（餐饮、商业、家居服务、电子商务）和睦家医院（区域内顶级的私人医院）区域目前出行主要依

30、靠私家车，公共交通不发达。区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋区域现状的景观、配套条件对于别墅类产品的客户需求能够满足；而对于购买洋房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通房的部分客户、多层或者小高层客户来讲，目前区域配套标准，特别是公共交通可达性，日常生

31、活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。可达性，日常生活、教育配套的档次都相对不能满足或者不能匹配。区域预期配套条件区域预期配套条件 新国展选址于北京市顺义区空港 城内，总规划占地225公顷，总建筑面积100万平方米，总投资84亿元人民币。整个工程分三期进行建设。其中一期工程拟建展馆20个，建筑面积20万平米，计划将于2008建成并投入使用。全部工程完成后，将成为国内最大，国际一流的综合性、现代化国际展览中心，涵盖包括会展中心、购物中心、写字楼、公寓、主题公园等多种物业

32、类型新国展将极大地提升区域商业氛围新国展将极大地提升区域商业氛围新国展将极大地提升区域商业氛围新国展将极大地提升区域商业氛围区域预期配套条件区域预期配套条件潜在配套设施：潜在配套设施：中央别墅区配套（根据规划，未来在中央别墅区内还将有20余万平方米的公共设施配套）新国展配套（预测包括18万平方米购物中心、20公顷以上主题公园、45星级酒店客房2000余套、高中档写字楼8万平方米）区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥区域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥区

33、域道路交通将继续得到完善，来往便利程度增强；公共交通也将随着新国展、奥运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。运等因素的影响逐渐得到改善，城市化进程逐渐加剧。潜在交通设施：潜在交通设施：其中北清路东延与机场北线快速路将加强本区域与西部区域的直接联系；机场快速路与机场第二专线将加强本区域与东南部区域的直接联系。本本 案案京京承承快快速速路路京京 顺顺 路路机场快速路机场快速路李李 天天 快快 速速 路路机场北线快速路机场北线快速路北清路东延段北清路东延段市场预期发展判断市场预期发展判断顺义区顺

34、义区06、07年已交易地块年已交易地块顺义区正在交易地块顺义区正在交易地块顺义区即将入市地块顺义区即将入市地块3 36 69 98 86 65 54 47 71 14 43 32 21 13 31 18 87 72 24 46 65 59 9项目位置项目位置预期市场竞争环境小结预期市场竞争环境小结 从区域土地交易情况和预计入市地块情况来看，未来一段时间内顺义区土地放量较大，主要集中在顺义新城、马坡镇和后沙峪镇区域，但本项目所处的中央别墅区内几乎没有新的土地入市，这利好于我们项目的操作；由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大，由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小

35、高层的供应量将会加大，由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大，由此可见，未来顺义大区域内类别墅、多层或者小高层的供应量将会加大，竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。竞争也会加剧，因此寻找差异化、有竞争力的产品形式非常重要。从容积率的角度看，政策限制调控方向非常明显，绝大部分住宅用地的规划容积率都在1.0以上，低密度产品将逐渐稀缺，且单个供应规模相对较大，大面积地块的容积率都在1.5以上。按照正常情况来分析，容积率1.0左右对应的产品

36、形式是以类别墅为主，或者配合一定比例的多层；容积率1.5以上对应的产品形式是以小高层为主。区域重点个案分析区域重点个案分析投资商/开发商：北京龙湖置业有限公司；景观设计：美国BASSNIAN住宅设计事务所；地址：顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米；占地：24万平米；建面：10.8万平米；容积率：0.67；物业类型：别墅；建筑类型：联排；园林特色：西班牙和托斯卡纳风格；装修：精装修，全套品牌家电家具。基本信息龙湖滟澜山龙湖滟澜山项目特点分析u高容积率的别墅产品：容积率为0.67，但是别墅大面宽小进深的特点让产品的品质丝毫没有降低。u精装修：高标准的装修进一步提升了产品的价值与

37、档次。u景观和植被：园林的层次感及原生植被的移植增加了小区的精致与奢华。投资商：中粮集团；开发商：北京名都房地产开发有限公司；景观设计：机械部建筑设计研究院/北京东方园林艺术公司；地址：顺义区温榆河畔；占地：26.6万平米；建面：17万平米；容积率：0.63；物业类型：别墅；公寓；建筑类型：独栋、联排，多层板楼；园林景观风格：南加州风格；装修：公寓为简装。基本信息名都园名都园项目特点分析项目特点分析u别墅与公寓的完美结合：高标准的装修进一步提升了产品的价值与档次。u成熟的社区氛围：别墅产品早已入住，此次为公寓销售，成熟的社区分为对于投资者是非常必要的，因为这会直接会影响到租金水平。名都园名都园

38、项目2居（69平米）3居（145平米）4居（210平米）购房成本（元）总价69*9500=65.55万145*9500=13.775万210*1万=210万首付30%20.55万41.75万63万贷款45万96万147万月供（15年）3712792012127日常费用（元/月）物业费60712762332取暖费240505923宽带166166166有线电视173173173车位100100100成本合计（元/月）月费用合计128622203694月总支出合计49981014015821投资收益月均租金70001300021000月均净收益200228605179贷款月回报率0.97%0.68

39、%0.82%年回报率11.70%8.20%9.86%一次性付款月回报率0.87%0.78%0.82%年回报率10.70%9.39%9.88%名都园公寓产品投资回报分析名都园公寓产品投资回报分析uu成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的成熟的中央别墅区对公寓产品的租赁需要非常旺盛，租金水平比较高，产品的投资回报率较高（投资回报率较高（投资回报率较高（投资回报率较高（9.39%/9.39%/年年年年10.7%/10.7%/年），因此名

40、都园内的公寓产品非常畅销，年），因此名都园内的公寓产品非常畅销，年），因此名都园内的公寓产品非常畅销，年），因此名都园内的公寓产品非常畅销，收到客户的追捧，收到客户的追捧，收到客户的追捧，收到客户的追捧，282282套公寓套公寓套公寓套公寓1111月月月月1818日开盘，现已基本售罄。日开盘，现已基本售罄。日开盘，现已基本售罄。日开盘，现已基本售罄。投资商/开发商：北京英才房地产开发有限公司；景观设计：美国GBBN；地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地；占地：120万平米；建面：35万；容积率：0.47；物业类型：别墅；建筑类型：独栋；园林景观风格：原创风格；装修：毛坯。基本信息龙湾别墅龙

41、湾别墅项目特点分析u300平米左右的小独栋，精致而典雅。原创的别墅风格，时尚的立面效果，给人一种超越时空的联想，对城市新中产阶级有强烈的吸引力。u7000平米的滨湖商业，齐全的商业配套，打造中央别墅区未来的集中消闲消费中心。投资商：中国翰宏基业房地产开发有限公司；开发商：北京乔波冰雪家园置业有限公司；景观设计：天开建筑设计公司；地址：顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧；占地面积：29.7万平米；建筑面积：13.7万平米；容积率：0.47；建筑类型：独栋四合院（院墅）；园林景观:美式南加州风格；装修：精装修。基本信息纳帕尔湾纳帕尔湾项目特点分析项目特点分析u高容积率的独栋

42、别墅，在有限的条件下创造的奢华。u北美南加州风格，园林和水景的结合令小区的氛围更加田园、浪漫。u奢华的装修给人一种大气和厚重的感觉，体现主人尊贵的气质地位。投资商：鲁能地产；开发商：北京碧水源房地产开发有限公司；景观设计：倍尔高林；地址：顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南；占地面积：66.6万平米；建筑面积：27万平米；容积率：0.4；物业类型：别墅、公寓；建筑形式：独栋、7层板楼；园林景观：A区中式B区美式C区西式装修：毛坯。基本信息优山美地优山美地项目特点分析项目特点分析u中央别墅区核心地段，中式、美式、西式风情大宅，世界不同风格别墅尽在其中，让您充分体验奢华别墅生活。u主会所、儿童会所、艺术会

43、所，三大会所功能各异，彰显豪宅品质。u北京最大的国际学校近在咫尺，独享中央阳别墅区第一大教育配套。项目初步方向及经济效益分析项目初步方向及经济效益分析初步可能方向初步可能方向项目背景：项目背景：本项目目前尚处于土地一级开发前期阶段，项目规划指标尚未确定。根据项目地块周边已成交土地规划指标及目前政策趋势，我们对本项目地块可能的容积率提出三种考虑方向。方案一：容积率0.5。这一方案主要参考本项目周边中央别墅区区域已建成和已成交的低密度项目容积率，打造纯低密度别墅社区。但在北京别墅用地审批限制后，这样的容积率规划获得通过的难度很大。根据市场现状和本项目地块条件特点，产品主要以特色类独栋别墅为主，可以

44、有部分联排产品。方案二：容积率0.7。这一方案是考虑低密度别墅的审批难度情况下的折中方案，既不会在规划指标上带来太大压力，又可以在产品组合上灵活操作，而且联排和叠拼的产品组合区域内市场认可度也较高。方案三：容积率1.01.0。这一方案主要考虑到去年新政以后，很多北京远郊区项目容积率一般不低于1.0，这一方案的审批难度较小，且可以做联排别墅和洋房的产品组合，比较符合市场需求，但90/70政策的会对产品设计提出非常大的挑战。初步可能方向初步可能方向可能的方向容积率建筑面积产品组合特点方案一0.582652类独栋+联排与周边市场大势相符合，追求低密度产品规模最大化，以类独栋产品为主，结合部分联排别墅

45、，打造较大规模、产品纯粹的均质化低密度社区。方案二0.7115311联排+叠拼联排+叠拼的产品组合，都是区域市场内较为稀缺和认可度较高的产品，利用叠拼平衡容积率，同时保证整个社区的高尚品质。方案三1.0163206 联排+洋房1.0左右容积率相对较容易报批，通过联排+洋房的产品组合形式，即能打造部分低密度产品，同时又能通过洋房提高容积率，并消化70%的90平方米以下户型，同时消除别墅销售较慢的风险，充分利用景观，打造区别于城区住宅的高档社区。项目建设用地163164.66平米市场价格预判市场价格预判预判背景：预判背景：根据目前顺义及周边市场现状，以及考虑未来市场价格涨幅（年均10%），本项目目

46、前尚处于土地一级开发前的准备阶段，如果顺利进行拆迁，并进行一级开发，到本项目真正推出市场预计会在2009年底左右，由此预判本项目不同产品价格。指标方案一方案二方案三容积率0.50.71.0总建筑面积（平方米）82652115311163206建筑形式组合比例类独栋67%联排33%联排63%叠拼37%洋房80%联排20%建筑面积（平方米）5466026922719554226013053232633价格（元平方米）326702904029040242001452029040销售总收入（万元）260105314419284464成本测算及取费标准成本测算及取费标准 土地价格：3.8亿元（含股权转让

47、款，土地使用权，以及项目已经支付 的征地款、部分大市政合同款等开发费用）。前期费用包括：可研顾问费、勘察费、顾问费。基础设施配套费包括：红线外市政基础设施配套费、红线内市政基础设施配套费。建安费用包括：建安工程费和建安工程专业费，其中建安工程专业费包括招投标管理费、工程监理费、施工图编制费、标书编制费、质量监查费等。建设单位管理费取第二项至第五项之和的。不可预见费取第二项至第六项之和的。销售费用取销售收入的5。税前利润额是指所得税前利润额，其中计算了土地增值税。各项取费标准，按照建设经济评价参数进行估算。本项目分期开发，建设期为4年，销售期为4年。成本投资估算表成本投资估算表综合来看，方案一的

48、总投入最低，但可销售面积最少，使单方成本最高，而方案三虽总投入最高，但可销售面积大，单方成本也最高。项目方案一（0.5）方案二（0.7）方案三（1.0）一、土地费用(万元)380003800038000二、前期费用(万元)112814731562三、基础设施配套费(万元)330646126528四、园林绿化费(万元)165318452285五、建安费用(万元)254663324035263六、管理费(万元)631823913七、不可预见费(万元)160921002328八、销售费用(万元)104041257711379九、财务费用(万元)282436854085十、两税一费(万元)143061

49、729315646成本总计(万元)99328115648117989可售面积单方成本(元/平米)12018100297229投资分析表投资分析表根据以上成本估算和销售收入情况，得出三个方案各自的收益情况：指标方案一方案二方案三容积率0.50.71.0销售收入260105314419284464总投资成本99328115648117989税前利润额108645132116116903销售利润率41.8%42.0%41.1%土地效力626876226744方案二的销售面积较大，单价高，销售收入最高。销售利润的比较来看，方案二的利润额最高。根据静态销售利润率的比较，由于方案二的总销售收入最高，因此方

50、案二的销 售利润率略高，但是不同方案之间的差别不是很大。土地效力表示了每平方米的土地产值，采取了税前利润额/土地面积的算法，可 以表示土地的产值能力，可以看出，方案二的土地效力最优。项目项目SWOTSWOT分析及综合评价分析及综合评价项目分析项目分析S（优势）W（劣势）1、项目区位较好，位于中央别墅区核心区域，周边高端项目较多，低密度居住环境氛围成熟；2、地块内部平整，大交通环境较好，周边道路路况良好，可达性较强；3、土地成本相对较低，可获得较好的项目投资收益。1、项目规模偏小，周边环境有待改造，不利于整体环境景观的打造；2、项目涉及拆迁和部分在建工程，开发周期有一定的不确定性；3、政策对低密