gA房地产建筑控制工程造价增加项目价值新思路-351页教学文稿.ppt

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1、gA房地产建筑控制工程造价增加项目价值新思路-351页 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望二、新的历史时期对传统价值增值思路的挑战二、新的历史时期对传统价值增值思路的挑战五、基于价值管理（五、基于价值管理（VM）理论的造价控制、价值增值方案）理论的造价控制、价值增值方案三、基于全生命周期理论的工程造价控制、项目价值增值方案三、基于全生命周期理论的工程造价控制、项目价值增值方案六、基于设施管理（六、基于设施管理（FM）理论的项目价值增值方案）理论的项目价

2、值增值方案九、项目管理模式对控制工程造价的作用九、项目管理模式对控制工程造价的作用目目 录录八、国外工程造价控制的政策思路八、国外工程造价控制的政策思路四、基于可建筑性、可施工性理论的工程造价控制方案四、基于可建筑性、可施工性理论的工程造价控制方案一、项目管理知识体系一、项目管理知识体系七、基于工程索赔管理的工程造价控制解决方案七、基于工程索赔管理的工程造价控制解决方案2克来兰（克来兰（David I Cleland）指出：）指出：从文化角度来看，项目管理是由项目工作人员所获得从文化角度来看，项目管理是由项目工作人员所获得的知识、信念、技能、态度，以及其他能力和习惯所组成的知识、信念、技能、态

3、度，以及其他能力和习惯所组成的整体来管理项目的过程。的整体来管理项目的过程。PMI在在PMBOK（第三版）的定义：（第三版）的定义：为了达到项目要求，项目管理者在项目活动中运用知识、为了达到项目要求，项目管理者在项目活动中运用知识、技能、工具和技术等对项目实施的一系列管理活动。项目管技能、工具和技术等对项目实施的一系列管理活动。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动、计划、执行、控制和理通过应用下列过程得以完成：启动、计划、执行、控制和收尾，最终达到满足和超过收尾，最终达到满足和超过项目利益相关者项目利益相关者对项目的需求对项目的需求和期望。和期望。项目管理的定义项目管理的定义一、项目管理知识

4、体系一、项目管理知识体系3项目管理的两大研究体系项目管理的两大研究体系1、以IPMA（International Project Management Association)为首的研究体系。它的成员以代表各个国家的项目管理研究组织为主，于1965年在瑞士注册，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。2、以PMI(Project Management Institute)为首的研究体系。它的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有40000多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系。PMBOK(Project Management Body of Know

5、ledge)中，把项目管理划分为9个知识领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。国际标准化组织以该文件1996版为框架，制订了ISO10006关于项目管理的标准。4计划计划纠纠偏偏实实施施监督监督项目环境项目环境项目沟通项目沟通项目内容项目内容组织结构组织结构管理技术管理技术组织文化组织文化项目项目团队团队从系统的角度出发，从系统的角度出发，项目管理可以定义成项目管理可以定义成这样一个系统：项目这样一个系统：项目团队成员在一定的组团队成员在一定的组织结构、组织文化和织结构、组织文化和项目管理技术的支持项目管理技术的支持下，根据项目

6、环境、下，根据项目环境、项目内容和项目沟通项目内容和项目沟通的需要，制定项目计的需要，制定项目计划，并在实施过程中划，并在实施过程中对项目进展情况进行对项目进展情况进行计划、监督、控制和计划、监督、控制和采取必要的纠偏措施采取必要的纠偏措施。核心核心工具工具约束条件约束条件与依据与依据运作运作过程过程项目管理系统项目管理系统5项目管理理论：项目管理理论：核心概念，概念核心概念，概念之间的关系以及之间的关系以及一些基本前提一些基本前提项目管理技术：项目管理技术：计划、控制、监计划、控制、监督、纠偏等督、纠偏等项目管理项目管理知识体系知识体系（PMBOKPMBOK）已形成书已形成书面文件的面文件的

7、未形成书未形成书面文件的面文件的项目管理标准项目管理标准项目管理书刊项目管理书刊将要形成书面将要形成书面文件的文件的不能被记载下不能被记载下来的来的“内容内容”一般知识：在所有组织、一般知识：在所有组织、工业、地区通用工业、地区通用特殊知识：只适用于某一特殊领特殊知识：只适用于某一特殊领域，比如某个国家或地区或行业域，比如某个国家或地区或行业项目管理知识体系项目管理知识体系 按照美国项目管理协会的定义，项目管理知识体系是项按照美国项目管理协会的定义，项目管理知识体系是项目管理所有知识的总和，既包括已被广泛应用的、传统的、成熟的知识，也包括目管理所有知识的总和，既包括已被广泛应用的、传统的、成熟

8、的知识，也包括还未得到应用的、新的、先进的知识（如图所示）还未得到应用的、新的、先进的知识（如图所示）。项目管理知识体系的作用。项目管理知识体系的作用可以帮助人们解决避免可以帮助人们解决避免“重新发明轮子重新发明轮子”的问题。的问题。6项目管理与企业的发展项目管理与企业的发展 项目管理项目管理产品生命周期的缩短产品生命周期的缩短挑剔的客户挑剔的客户资源的匮乏资源的匮乏用项目来解决大的战略问题用项目来解决大的战略问题 公司缩身公司缩身 全球竞争全球竞争 知识，信息爆炸知识，信息爆炸 在日益激烈的市场竞争在日益激烈的市场竞争环境下，企业面临各种新的环境下，企业面临各种新的挑战，需要在项目管理的思挑

9、战，需要在项目管理的思想下，通过组织集成，运用想下，通过组织集成，运用各种管理工具，如全生命周各种管理工具，如全生命周期管理、价值管理等工具，期管理、价值管理等工具，将信息流向前集成，解决企将信息流向前集成，解决企业面临的重大战略问题，提业面临的重大战略问题，提高项目价值，并最终提高企高项目价值，并最终提高企业的核心竞争力。业的核心竞争力。7 项目开始时，成功地完成项目的可能性最低，因此风险项目开始时，成功地完成项目的可能性最低，因此风险和不确定性最高。随着项目继续进展，成功地完成项目的可和不确定性最高。随着项目继续进展，成功地完成项目的可能性通常都逐渐上升。能性通常都逐渐上升。项目开始时，项

10、目项目开始时，项目利益相关者对项目产品利益相关者对项目产品最后特点和项目最后成最后特点和项目最后成本的影响力最强，而随本的影响力最强，而随着项目的进展，这种影着项目的进展，这种影响逐步减弱。而随着项响逐步减弱。而随着项目的进展，变更计划和目的进展，变更计划和纠正失误的代价通常与纠正失误的代价通常与日俱增。右图形象地说日俱增。右图形象地说明了这一点。明了这一点。强强弱弱风险风险项目时间项目时间变更的代变更的代价价项目管理的介入时机项目管理的介入时机应在前期介入，越早越好应在前期介入，越早越好8 需求是产生项目最主要的原因和驱动因素。在项目涉及阶段的管理重点就需求是产生项目最主要的原因和驱动因素。

11、在项目涉及阶段的管理重点就是识别和分析客户的需求，并把这些识别出来的需求转化为项目的需求。是识别和分析客户的需求，并把这些识别出来的需求转化为项目的需求。在识别和确定项目需求的过程中，项目团队还必须考虑的一个问题是，要在识别和确定项目需求的过程中，项目团队还必须考虑的一个问题是，要通过一种什么样的控制方法，在项目满足通过一种什么样的控制方法，在项目满足客户需求的同时，也使得项目为客户、项客户需求的同时，也使得项目为客户、项目利益相关者和项目所在组织创造出目利益相关者和项目所在组织创造出最大最大的价值的价值。项目成功的标准项目成功的标准时时间间成本成本质质量量效效用用文文化化经营经营效益效益项目

12、项目价值价值提升提升 自自1989年建成以来，玻璃金字塔逐渐成为卢浮宫年建成以来，玻璃金字塔逐渐成为卢浮宫的标志性建筑，玻璃金字塔成为卢浮宫中与蒙娜的标志性建筑，玻璃金字塔成为卢浮宫中与蒙娜丽莎画像和断臂维纳斯雕塑相提并论的观赏热点。丽莎画像和断臂维纳斯雕塑相提并论的观赏热点。据说，三分之二的游客宁肯挤在玻璃金字塔前排长据说，三分之二的游客宁肯挤在玻璃金字塔前排长队，也不愿从游客相对较少的另外两个入口进馆参队，也不愿从游客相对较少的另外两个入口进馆参观。观。可见衡量项目价值不能单单考虑时间、成本和质可见衡量项目价值不能单单考虑时间、成本和质量等因素，还要从项目产品的整体价值来进行评价。量等因素

13、，还要从项目产品的整体价值来进行评价。卢浮宫金字塔卢浮宫金字塔9企业中项目和运营活动周期的转变企业中项目和运营活动周期的转变项目策划项目策划项目实施项目实施项目期项目期运营期运营期以项目期为主的项目周期以项目期为主的项目周期以运营期为主的项目全生命周期以运营期为主的项目全生命周期运营期运营期信息向信息向前集成前集成 现代现代项目管理领域扩展为范围、时间、费用、质量、人力资源、沟项目管理领域扩展为范围、时间、费用、质量、人力资源、沟通、风险、采购、并强调项目的集成管理。通过组织集成将通、风险、采购、并强调项目的集成管理。通过组织集成将 知识、信息知识、信息集成，将未来运营期的信息向前集成，则项目

14、的活动周期由原来以项目集成，将未来运营期的信息向前集成，则项目的活动周期由原来以项目期为主，转变为现在以运营期为主的模式，能更全面地考虑项目所面临期为主，转变为现在以运营期为主的模式，能更全面地考虑项目所面临的机遇和挑战，有利于提高项目价值的机遇和挑战，有利于提高项目价值。项目项目价值价值提升提升项目管理项目管理的主旨：的主旨：10 在项目管理中，价值体现为项目的可交付成果满足项目利益相关者的不同需求在项目管理中，价值体现为项目的可交付成果满足项目利益相关者的不同需求的能力和完成项目所耗费的资源的多少。的能力和完成项目所耗费的资源的多少。在项目的瓜你过程中所耗费的资源越少，或者项目利益相关者需

15、求满足得越好，在项目的瓜你过程中所耗费的资源越少，或者项目利益相关者需求满足得越好，项目的价值就越高。即：项目的价值就越高。即：VF/C 从上面公式及涵义可以看出，要对项目的价值进行衡量和控制比较困难。从上面公式及涵义可以看出，要对项目的价值进行衡量和控制比较困难。在提升项目价值的过程中，既要考虑到项目相关利益者需求的满足程度，又在提升项目价值的过程中，既要考虑到项目相关利益者需求的满足程度，又要计算项目对资源的耗费程度。要计算项目对资源的耗费程度。在提升项目价值的时候，用定量的方案如项目的净现值（在提升项目价值的时候，用定量的方案如项目的净现值（NPV）来评估）来评估项目的价值就有一定的局限

16、性。因为项目中很多价值因素是不能定量分析的。项目的价值就有一定的局限性。因为项目中很多价值因素是不能定量分析的。以建筑项目为例，建筑产品在规划阶段考虑将价值因素转化为设计因素以建筑项目为例，建筑产品在规划阶段考虑将价值因素转化为设计因素时，一般要考虑多个价值因素，如人文因素、环境因素、文化因素、技术因时，一般要考虑多个价值因素，如人文因素、环境因素、文化因素、技术因素、时间因素、美学因素和安全因素等等，住在项目还要考虑可居住性、可素、时间因素、美学因素和安全因素等等，住在项目还要考虑可居住性、可持续性、可适应性等等因素。持续性、可适应性等等因素。由于面临众多的难以定量的因素，因此，对于项目管理

17、的主旨由于面临众多的难以定量的因素，因此，对于项目管理的主旨价值提升价值提升的的控制思路和方法，必须转换思路，用更新、更先进的工具和方法去实现。控制思路和方法，必须转换思路，用更新、更先进的工具和方法去实现。价值提升的思路价值提升的思路11 国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴212.2m212.2m，南北短轴，南北短轴143.64m143.64m，总高度，总高度46.285m46.285m，总投资，总投资3838亿。内设歌剧院（亿。内设歌剧院（24162416席）席）、音乐厅（、音乐厅（20172017席

18、）及戏剧院（席）及戏剧院（10401040席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整个网壳外环绕人工湖（个网壳外环绕人工湖（35500m35500m2 2），各种通道及入口均设在水下。设计者为法国巴），各种通道及入口均设在水下。设计者为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参与主体设计。美国今日美黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参与主体设计。美国今日美国报评论认为，国家大剧院的落成象征了中国强大的经济实力，并将吸引国际国报评论认为，国家大剧院的落成象征了中国强大的经济实力，并将吸引国际文化产业投资。文化产业投资。国家大剧院国家大剧院 国

19、家大国家大剧院建筑设剧院建筑设计方案为法计方案为法国设计，方国设计，方案复杂，设案复杂，设计深度与我计深度与我国定额不相国定额不相符，没有相符，没有相应的定额标应的定额标准可供参考，准可供参考，只能按已完只能按已完工程估算造工程估算造价。价。二、新的历史时期对价值增值思路的挑战二、新的历史时期对价值增值思路的挑战12国家大剧院国家大剧院 设计师 保罗安德鲁国家大剧院由法国设计师保罗国家大剧院由法国设计师保罗安德鲁设计。事实上，安德鲁只是安德鲁设计。事实上，安德鲁只是提出了一个设计概念和要求，而具体的施工图设计大多是由北京市提出了一个设计概念和要求，而具体的施工图设计大多是由北京市建筑设计研究院

20、完成的，这就导致了建筑设计研究院完成的，这就导致了设计方案和施工图不匹配设计方案和施工图不匹配的问的问题。题。我国没有能独立完成我国没有能独立完成EPC或或DB的工程公司。的工程公司。13投资估算投资估算25.5亿元，外汇额度亿元，外汇额度1亿亿元，使用国家财政拨款元，使用国家财政拨款深化设计过程中发现国家大剧院面深化设计过程中发现国家大剧院面积偏大，若不修改，将超过批准的积偏大，若不修改，将超过批准的投资估算，故将面积调小，削减了投资估算，故将面积调小，削减了超过的超过的25%的开支。的开支。预算为预算为26.8838亿元，合亿元，合3.14亿美元亿美元结算为结算为30.67亿元，原因有三：

21、一是亿元，原因有三：一是钢材、水泥、砂石等主要工程材料钢材、水泥、砂石等主要工程材料费都有所上涨，二是北京控制超载费都有所上涨，二是北京控制超载超限运输也引起运费的大幅增长；超限运输也引起运费的大幅增长；三是国际汇率浮动。三是国际汇率浮动。14原设计方案概算超标的主要原因：1、建筑面积严重超标：、建筑面积严重超标：原设计任务书规定的建筑面积约为12万平方米，但是，设计者保罗安德鲁提交的设计方案的建筑面积为25.9万平方米，由此造成设计概算达到45亿元，远远超过投资估算近20亿元；建筑面积增加的同时，座位反而减少300座，许多基本的功能还得不到应有的满足，增加造价的同时，并没有带来项目价值的增加

22、。152、方案设计的不合理性、方案设计的不合理性 设计方案不合理，可施工性差，造成施工成本不必要的增加。如：由于采用钛合金的外壳，加上设计者对现场地质条件不熟悉，需要花费大量的勘察、试验费；其60的建筑在地下，地下工程造价远高于地上工程的成本，如施工过程中需要挖一个深坑，由于没有余地可以放坡，必须构筑厚度为1.5米，深达40米的钢筋混凝土连续墙，这是人力、物力和财力的巨大耗费，不仅如此，功能上也造成种种困难，观众入场和设备存放等大都在地下，容易造成消防安全隐患。163、设计方案维护成本巨大、设计方案维护成本巨大设计方案中采用的巨大的钛合金外壳在北京这一沙尘暴频发的地区，至今仍无有效地清洗方案，

23、如果加上雨水的冲洗，将很难再见流光溢彩，晶莹剔透的设计效果；设计方案的运行和维护成本巨大，据估算，仅每月的电费就需要400万元人民币，这样势必给造成资源的巨大的浪费和政府财政负担增加。17对原设计方案的修改对原设计方案的修改 修改方案主要是对原方案进行了“两压一完善”的局部修改。修改后的方案取消了小剧场的设计,并对原设计方案中的消防通道进行了修改。同时将建设规模压缩到14.9万平方米,4万平方米的停车场工程从原方案中脱离出来。整个工程的投资,由原来预计的50多亿元压缩到38亿元。18“水立方水立方”国家游泳中国家游泳中心心“水滴水滴”天津奥体中天津奥体中心心随着我国的经济实力的增强，中国正在各

24、个方面赶超西方国家，包括大型的建设项目。加之随着我国的经济实力的增强，中国正在各个方面赶超西方国家，包括大型的建设项目。加之2008年北京奥运会的来临，出现了越来越多的超大型项目年北京奥运会的来临，出现了越来越多的超大型项目,如国家大剧院、国家体育场、国家游如国家大剧院、国家体育场、国家游泳中泳中 心、天津奥林匹克体育场等，这些大型工程建设项目为了满足特殊的功能设计和突出文化理心、天津奥林匹克体育场等，这些大型工程建设项目为了满足特殊的功能设计和突出文化理念，往往没有前例可循，还具有建设周期长、投资额大、工程质量要求高等特点，这给工程造价念，往往没有前例可循，还具有建设周期长、投资额大、工程质

25、量要求高等特点，这给工程造价控制带来了新的挑战。控制带来了新的挑战。在许多超大型项目建造过程中，有许多建筑师对这些项目的设计提出异议。事实上，在新旧思在许多超大型项目建造过程中，有许多建筑师对这些项目的设计提出异议。事实上，在新旧思想碰撞时，争议是在所难免的，悉尼歌剧院以及巴黎卢浮宫在建造过程中也都克服了最初面临的想碰撞时，争议是在所难免的，悉尼歌剧院以及巴黎卢浮宫在建造过程中也都克服了最初面临的责难，新思想最终会顺应时代发展而逐渐成熟，成为主流。我们工程造价咨询企业应该在这种思责难，新思想最终会顺应时代发展而逐渐成熟，成为主流。我们工程造价咨询企业应该在这种思想碰撞初露端倪的历史时期率先变革

26、，以取得战略性的主导地位。想碰撞初露端倪的历史时期率先变革，以取得战略性的主导地位。工程造价工程造价新挑战新挑战“鸟巢鸟巢”-国家体国家体育场育场19l超大项目、超新项目对造价控制传统思想的挑战超大项目、超新项目对造价控制传统思想的挑战 材料选择、施工理念材料选择、施工理念（“水立方水立方”、国家大剧院）、国家大剧院）l项目管理理念的转变项目管理理念的转变 对造价控制传统思想的挑战对造价控制传统思想的挑战 “三大控制思想三大控制思想”投资者的诉求的满足投资者的诉求的满足 单纯的控制造价单纯的控制造价 项目增值思想项目增值思想 项目管理工具的创新项目管理工具的创新 工程造价控制方法的创新工程造价

27、控制方法的创新 项目治理与组织结构的理论出现项目治理与组织结构的理论出现 工程造价控制的工程造价控制的 经济学范式出现经济学范式出现20 对于这些大型的公共项目的价值提升，如果还是仅仅沿用传统的控制对于这些大型的公共项目的价值提升，如果还是仅仅沿用传统的控制方面，就工程项目本身的造价而控制造价，是远远不够的。必须站在更高方面，就工程项目本身的造价而控制造价，是远远不够的。必须站在更高的角度，跳出工程项目本身而控制造价，这样才能更好地控制大型工程建的角度，跳出工程项目本身而控制造价，这样才能更好地控制大型工程建设项目的投资，增加这些大型工程建设项目的价值。设项目的投资，增加这些大型工程建设项目的

28、价值。价值提升控制思路的转换价值提升控制思路的转换传统价值提升的思路传统价值提升的思路项目价值提升的新思路项目价值提升的新思路 从工程造价控制角度来提升价从工程造价控制角度来提升价值。要贯穿工程项目建设的全过程，值。要贯穿工程项目建设的全过程，对工程建设全过程的对工程建设全过程的各个阶段各个阶段进行工进行工程造价控制，程造价控制，将主要的人力物力投入将主要的人力物力投入在施工阶段，投入产出比较低，造成在施工阶段，投入产出比较低，造成效率不高。效率不高。项目价值提升要跳出仅仅对工程项目价值提升要跳出仅仅对工程建设过程的造价控制，要从建设过程的造价控制，要从明确项目明确项目目标目标，全生命周期造价

29、管理全生命周期造价管理，工程项工程项目利益相关者治理目利益相关者治理，工程管理模式工程管理模式，合理对工程项目利益相关者（特别是合理对工程项目利益相关者（特别是建设单位）的激励建设单位）的激励，全过程造价管理全过程造价管理，工程项目价值管理工程项目价值管理等方面控制造价，等方面控制造价，其其目的目的是是合理控制工程项目投资，增合理控制工程项目投资，增加项目价值加项目价值。仅仅对工程建设过程控制造价仅仅对工程建设过程控制造价从更广的思路和角度提升价值从更广的思路和角度提升价值21决策阶段设计阶段施工阶段使用与维护阶段割裂各阶段信息的概预算控制全生命周期造价管理全生命周期造价管理前期策划前期策划建

30、设期项目管理建设期项目管理保修期保修期(1-2(1-2 年年)运营期设施管理运营期设施管理前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）增增加加项项目目价价值值项项目目价价值值提提升升新新思思路路传统的造价管理造价管理新思路向后指导向后指导22工程项工程项目造价目造价控制控制可行性研究可行性研究 定额控制定额控制 限额设计限额设计 价值工程价值工程 招标投标招标投标 合同管理合同管理价值管理（价值管理（价值管理（价值管理（VMVM）全生命周期造价全生命周期造价全生命周期造价全生命周期造价管理管理管理管理(LCC)(LCC)工程管理模式工程管理模

31、式工程管理模式工程管理模式合理确定项目目标合理确定项目目标合理确定项目目标合理确定项目目标 项目价值提升新工具项目价值提升新工具注重可建筑性注重可建筑性注重可建筑性注重可建筑性&可施工性可施工性可施工性可施工性设施管理（设施管理（设施管理（设施管理（FMFM）索赔管理索赔管理索赔管理索赔管理信息向前集成信息向前集成信息向前集成信息向前集成 控制成本控制成本控制成本控制成本增加价值增加价值增加价值增加价值增加价值增加价值增加价值增加价值信息向前集成信息向前集成信息向前集成信息向前集成 造价管理新思路23三、基于全生命周期理论的工程造价控制、项目三、基于全生命周期理论的工程造价控制、项目价值增值解

32、决方案价值增值解决方案3.1 工程项目全生命周期造价管理概述工程项目全生命周期造价管理概述3.2 LCC造价控制造价控制信息流向前集成的信息流向前集成的“早期价值管理早期价值管理”3.3 LCC造价控制造价控制公共项目运营期政府公共项目运营期政府补贴机制研究补贴机制研究243.1 工程项目全生命周期造价管理工程项目全生命周期造价管理(LCC)概述概述 20世纪世纪70年代末年代末、80年代初英美的一些工程造年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整

33、个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论理论(Life Cycle CostingLCC)和全生命周期成本和全生命周期成本控制控制(Life Cycle Cost ControlLCCC)。全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。运营维护以及拆除翻新阶段。25项目决策阶段建设项目建设阶段运营拆除可研项目运营阶段前期策划前期策划建设期项目管理建设期项目管理保修期保修期(1-2(1-2 年年)运营期设施管理运营期设施管理前期介入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）前期介

34、入（信息向前集成）前期介入（信息向前集成）项目全生命管理项目全生命管理 增增值值的的途途径径26实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）实施阶段投资的累积（不包括土地成本）投资节约的可能性（不包括土地成本）投资投资/费用累费用累积积投资节约可投资节约可能性能性节约投资的可节约投资的可能性能性=100%实施阶段投资实施阶段投资(不包括土地成本不包括土地成本)设计准备设计准备概念设计概念设计初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计施施 工工 阶阶段段全部投资全部投资/费用费用(不包括土不包括土地成本地成本)开开 始始运营运营报废报废投资节约可能性和投资累积曲线投资节约可能性

35、和投资累积曲线对全生命周期造价管理的需求对全生命周期造价管理的需求由投资节约可能性和由投资节约可能性和投资累积曲线可以看投资累积曲线可以看出，仅靠施工阶段的出，仅靠施工阶段的造价管理远远不能满造价管理远远不能满足对工程项目造价和足对工程项目造价和成本的控制要求，项成本的控制要求，项目前期设计阶段是节目前期设计阶段是节约投资可能性最大的约投资可能性最大的阶段，且项目运营和阶段，且项目运营和报废阶段都会带来费报废阶段都会带来费用的累积增加，因而用的累积增加，因而应对项目的前期设计应对项目的前期设计阶段、施工阶段、运阶段、施工阶段、运营阶段和拆除报废阶营阶段和拆除报废阶段进行全生命周期的段进行全生命

36、周期的造价管理。造价管理。27100%50%LCC0%时间（年）影100%响水平50%规划设计施工维护支出增加影响降低 Haas Haas（19941994）结合公路项目实际状况给出了基础设施管理系统中各）结合公路项目实际状况给出了基础设施管理系统中各子系统（规划、设计、施工、维护）的成本发生规律及影响度的统计模子系统（规划、设计、施工、维护）的成本发生规律及影响度的统计模式（见图式（见图2 2）,其中维护阶段的成本在其中维护阶段的成本在LCCLCC中占有相当大的比例。并进一中占有相当大的比例。并进一步指出早期的决策和承诺对于后期行动的成本节约总是有利的，即使是步指出早期的决策和承诺对于后期行

37、动的成本节约总是有利的，即使是施工过程中的决定，对于基础设施的养护与修复。施工过程中的决定，对于基础设施的养护与修复。项目生命周期各阶段成本及其对项目生命周期各阶段成本及其对LCCLCC的影响的影响28时间（年）初始建设成本每年运营维护成本成本修复成本寿命期或分析期成本 项目建成移交以后，项目预期功能的可靠程度会受到前期设计、项目建成移交以后，项目预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，通过维护功能，通过维护/修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的修复等活动实施以维持其使用功能，

38、通常这样的活动具有周期循环的特点。从而，在运营维护阶段的周期性费用活动具有周期循环的特点。从而，在运营维护阶段的周期性费用经过累计，其总和巨大。经过累计，其总和巨大。设施生命周期发生的成本流设施生命周期发生的成本流29运行阶段安装阶段制造/施工阶段设计阶段计划阶段费用图：设备生命周期费用 瑞典设备维修协会的乌尔曼教授通过上图说明了设备的生命周期瑞典设备维修协会的乌尔曼教授通过上图说明了设备的生命周期费用发生的规律。他认为设备（包括建筑物、构筑物、机器等）在费用发生的规律。他认为设备（包括建筑物、构筑物、机器等）在计划计划设计设计施工施工/制造过程中所发生的费用是递增的，到安装阶段制造过程中所发

39、生的费用是递增的，到安装阶段开始下降，其后的运行阶段保持一定的费用水平，但会持续很长时开始下降，其后的运行阶段保持一定的费用水平，但会持续很长时间（超过前面各阶段时间跨度的总和还要多很多），最后当设备使间（超过前面各阶段时间跨度的总和还要多很多），最后当设备使用费用再上升时就是设备的更新或废弃阶段。用费用再上升时就是设备的更新或废弃阶段。英国皇家工程英国皇家工程研究院的一份研究院的一份报告也同样印报告也同样印证了乌尔曼教证了乌尔曼教授的观点，报授的观点，报告以现在三十告以现在三十年的办公建筑年的办公建筑为例，计算得为例，计算得出了其生命周出了其生命周期施工成本、期施工成本、维护成本、运维护成本

40、、运营成本的比例营成本的比例关系是关系是1：5：200。30对全生命周期造价管理的需求对全生命周期造价管理的需求(续续)随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到：仅随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求。的控制要求。业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服务。施工以至物业

41、管理和项目结束的全生命周期服务。因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控制。制。31全生命周期全生命周期工程造价工程造价管理模式管理模式全过程全过程工程造价工程造价管理模式管理模式考虑一次性建设考虑一次性建设成本与运营维护成本与运营维护成本的平衡成本的平衡过分强调一次性过分强调一次性建设成本建设成本,忽视运忽视运营及维护成本营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价（全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡）管理模

42、式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡32 西塔位于珠江新城核心商务。广州市政府计划在该商务区内西塔位于珠江新城核心商务。广州市政府计划在该商务区内建设两座标志性超高层物业建设两座标志性超高层物业“双塔双塔”，西塔是其中一幢。，西塔是其中一幢。西塔项目投资概算西塔项目投资概算6060亿元，亿元，20052005年年底开始动工建设，西塔楼年年底开始动工建设，西塔楼高高432432米，由地下米，由地下4 4层、地上层、地上103103层的主塔楼和层的主塔楼和2828层的附楼组成，层的附楼组成，将建设成为华南地区顶级综合性商务物业。将建设成为华南地区顶级综合性商务物业。广州西塔广州西塔西塔中标设计

43、方西塔中标设计方案是由两家英国案是由两家英国建筑公司联合体建筑公司联合体共同设计的共同设计的“通通透水晶透水晶”，建筑，建筑外表光滑通透、外表光滑通透、形体纤细，犹如形体纤细，犹如两块细长的水晶两块细长的水晶沿着中央广场中沿着中央广场中轴线升起。专家轴线升起。专家认为其功能设计认为其功能设计良好，建筑外形良好，建筑外形简洁典雅，一气简洁典雅，一气呵成，对于节能、呵成，对于节能、防风、防震均作防风、防震均作了细致的安排。了细致的安排。考考虑建设成本和运营维护成本的均衡虑建设成本和运营维护成本的均衡33广州西塔考虑建设成本和运营维护成本的均衡广州西塔考虑建设成本和运营维护成本的均衡LCC的设计理念

44、的设计理念n垃圾回收和水垃圾回收和水系统全部采用系统全部采用真空处理，没真空处理，没有异味也没有有异味也没有污染。污染。增加结构用钢量，前期成本增加考虑一次性考虑一次性建设成本与建设成本与运营维护成运营维护成本的平衡本的平衡一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本采用“低反射、高透明”的双层玻璃，前期成本增加可抵御八度地震、即使遭遇爆炸等事件，也不至于倒塌双层玻璃节能效果更好，同时反射污染减少。34 在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济效益在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济效益n顶级写字楼顶级写字楼提供高档办公场地；提供高档

45、办公场地；n超五星级酒店超五星级酒店提供高层次、高消费提供高层次、高消费能力客户；能力客户；n高档商场旅游观光高档商场旅游观光提供旅游收入；提供旅游收入；n国际会议中心国际会议中心提升商务层次；提升商务层次；n高端服务式公寓高端服务式公寓涉足房产，获取高涉足房产，获取高额利润回报额利润回报设设计计阶阶段段广州西塔考虑建设成本和运营维护成本的均衡广州西塔考虑建设成本和运营维护成本的均衡 在设计中考虑的综合性商务服务的提在设计中考虑的综合性商务服务的提供，使西塔建成后将成为珠三角最顶尖供，使西塔建成后将成为珠三角最顶尖的综合性商务物业的综合性商务物业35 南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，南京地

46、铁的建设综合造价每公里南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，南京地铁的建设综合造价每公里392亿元，亿元，运营用工人数每公里用工不超过运营用工人数每公里用工不超过46人，全线不超过人，全线不超过1000人，几乎是标准定额的一半，降低了人，几乎是标准定额的一半，降低了运营成本；地铁资源开发独树一帜，运营首年资源收入可达运营成本；地铁资源开发独树一帜，运营首年资源收入可达7000多万元，地铁运营当年通过多万元，地铁运营当年通过资源开发收益补偿在不还本付息，不提取折旧的情况下，可实现收支基本平衡；资源开发收益补偿在不还本付息，不提取折旧的情况下，可实现收支基本平衡；实现了地铁、实现了地铁、公交、出租车

47、公交、出租车“一卡通一卡通”，这在全国是第一家；在确保工程进度的同时研究解决建设过程中，这在全国是第一家；在确保工程进度的同时研究解决建设过程中的关键技术难题，南京地铁共完成科研项目的关键技术难题，南京地铁共完成科研项目21项，目前已完成项，目前已完成11项科研成果鉴定。项科研成果鉴定。南京地铁工程南京地铁工程南京地铁案例南京地铁案例考虑建设成本和运营维护成本的均衡考虑建设成本和运营维护成本的均衡36地铁建设指挥部的模式地铁建设指挥部的模式地铁建设地铁建设地铁运营地铁运营地铁建设地铁建设指挥部指挥部地铁地铁(运营运营)公司公司地铁建设公司的模式地铁建设公司的模式地铁建设地铁建设公司公司地铁地铁

48、(运营运营)公司公司地铁公司的模式地铁公司的模式地铁公司地铁公司地铁公司地铁公司南京地铁建设和管理的模式的分析南京地铁建设和管理的模式的分析37南京地铁建设和管理的模式的分析南京地铁建设和管理的模式的分析地铁建设公司的模式地铁建设公司的模式从项目全寿命的利益从项目全寿命的利益考虑考虑建设目标和运营目标建设目标和运营目标的平衡的平衡地铁建设指挥部的模式地铁建设指挥部的模式建设和运营的建设和运营的组织不统一组织不统一,不利于不利于地铁公司的模式地铁公司的模式建设和运营的组织统一建设和运营的组织统一,有利于有利于38南京地铁建设和管理的模式的分析南京地铁建设和管理的模式的分析地铁公司的模式地铁公司的

49、模式地铁建设班子地铁建设班子先组建先组建地铁运营班子地铁运营班子后组建后组建同时组建同时组建地铁建设和运营班子地铁建设和运营班子39地铁建设班子地铁建设班子先组建先组建地铁运营班子地铁运营班子后组建后组建以地铁的以地铁的运行和经营运行和经营导向建设导向建设从项目全寿命的利益考虑从项目全寿命的利益考虑建设目标和运营目标的平衡建设目标和运营目标的平衡南京地铁建设和管理的模式的分析南京地铁建设和管理的模式的分析40同时组建同时组建地铁建设和运营班子地铁建设和运营班子以地铁的以地铁的运行和经营运行和经营导向建设导向建设从项目全寿命的利益考虑从项目全寿命的利益考虑建设目标和运营目标的平衡建设目标和运营目

50、标的平衡南京地铁建设和管理的模式的分析南京地铁建设和管理的模式的分析413.2 LCC造价控制造价控制信息流向前集成的信息流向前集成的“早期价值管理早期价值管理”42工程造价控制的关键在于前期工程造价控制的关键在于前期100%95%75%35%10%1/41/23/4决决策策和和初初步步设设计计技技术术设设计计施施工工图图设设计计施工阶段施工阶段项目进展时间项目进展时间对对投投资资的的影影响响程程度度各阶段对投资影响程度分析图各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发）的研究发现一个项目现一个项目80%的造价在的造价在方案设计阶段就已经确定，方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制