旅游规划经典案例优秀PPT.ppt

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1、旅游规划经典案例精选旅游规划经典案例精选城市经营类文化包装类休闲度假类主题公园类一、城市经营类旅游规划案例案例1：桂林旅游的转型升级：桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架一、机遇一、机遇（1）中心重视）中心重视2009年国发年国发41号文件和号文件和42号文件都充分体现了对旅游的重视，国号文件都充分体现了对旅游的重视，国发发200941号文件是国务院关于加快发展旅游业的看法，号文件是国务院关于加快发展旅游业的看法，42号文件是国务号文件是国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干看法。院关于进一步

2、促进广西经济社会发展的若干看法。41号文件里有两个最大的亮号文件里有两个最大的亮点：一是对旅游做了特别高的定位，即把旅游培育成国民经济战略性支柱产业和点：一是对旅游做了特别高的定位，即把旅游培育成国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满足的现代服务业，这个定位可以说是改革开放人民群众更加满足的现代服务业，这个定位可以说是改革开放30年以来从业从没年以来从业从没有过的定位；其次个亮点就是提出了产业融合的概念，真正地提出了大旅游的概有过的定位；其次个亮点就是提出了产业融合的概念，真正地提出了大旅游的概念，超越了我们原来的旅游景区、景点，借助旅游产业平台，把各个产业融合进念，超越了我们原来的旅游景区、

3、景点，借助旅游产业平台，把各个产业融合进来。来。（2）政府搬家。政府要搬家，创建了新机遇，谋划大桂林的大发展。政府搬家不）政府搬家。政府要搬家，创建了新机遇，谋划大桂林的大发展。政府搬家不在于腾出几栋房子，因为这几栋房子说究竟也没有多大的面积，而在于使两江四在于腾出几栋房子，因为这几栋房子说究竟也没有多大的面积，而在于使两江四湖的功能更加集中，使两江四湖的发展业态更加丰富。湖的功能更加集中，使两江四湖的发展业态更加丰富。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架1、大局观。在这个事务上，要形成一个新的大局观，我们原来关于旅游的定位、大局观。在这个事务上，要形成

4、一个新的大局观，我们原来关于旅游的定位是听从大局、服务大局，现在从两江四湖这个项目来说，叫做融入大局、构造大是听从大局、服务大局，现在从两江四湖这个项目来说，叫做融入大局、构造大局。局。1998年年9月月18日，中共桂林市委、市人民政府提出了建设桂林市环城水系的日，中共桂林市委、市人民政府提出了建设桂林市环城水系的构想，到构想，到2002年初步完工，这是一个很艰苦的过程，投入了多数的心力，构造了年初步完工，这是一个很艰苦的过程，投入了多数的心力，构造了一个好的产品。在这个过程当中，两江四湖就是桂林的大局。现在两江四湖搞完一个好的产品。在这个过程当中，两江四湖就是桂林的大局。现在两江四湖搞完了，

5、新的两江四湖的发展应当构造一个新的大局。了，新的两江四湖的发展应当构造一个新的大局。2、爱护。在这个时期，首先要强调爱护，进入大建设时期，千万不能大破坏。、爱护。在这个时期，首先要强调爱护，进入大建设时期，千万不能大破坏。现在全国都在拆了老的建新的，建了新的想老的，想了老的仿老的，赝品充斥全现在全国都在拆了老的建新的，建了新的想老的，想了老的仿老的，赝品充斥全中国。桂林现在给人的也是这种感觉，虽然还能看到一些老东西，但是已经不多中国。桂林现在给人的也是这种感觉，虽然还能看到一些老东西，但是已经不多了。这样，就须要我们敬畏自然，珍视资源，善待文化，敬重前人。了。这样，就须要我们敬畏自然，珍视资源

6、，善待文化，敬重前人。二、思路二、思路桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架3、旅游项目。旅游项目包括三类，首先是建设性项目，其次是活动性项目，第三是、旅游项目。旅游项目包括三类，首先是建设性项目，其次是活动性项目，第三是市场性项目。假如一个项目的开发不包括这三类项目，这个开发就很难得到真正的成市场性项目。假如一个项目的开发不包括这三类项目，这个开发就很难得到真正的成功。很多开发商，包括很多地方官员，在建设方面大把花钱不心疼，但是搞一点活动，功。很多开发商，包括很多地方官员，在建设方面大把花钱不心疼，但是搞一点活动，搞一点市场营销，就觉得这种钱是冤枉钱，事

7、实上是大错特错。从多年的阅历来看，搞一点市场营销，就觉得这种钱是冤枉钱，事实上是大错特错。从多年的阅历来看，在市场上下功夫可以起到事半功倍的效果，而假如只在建设方面下功夫，就只会得到在市场上下功夫可以起到事半功倍的效果，而假如只在建设方面下功夫，就只会得到事倍功半的结果。事倍功半的结果。4、体验。从发展的角度来说，两江四湖将来最重要的是体验。在这个过程中，时间空、体验。从发展的角度来说，两江四湖将来最重要的是体验。在这个过程中，时间空间化，空间时间化。时间并没有消逝，固化在空间之中，通过我们体验的过程感受到间化，空间时间化。时间并没有消逝，固化在空间之中，通过我们体验的过程感受到时间并没有消逝

8、。空间展示了时间的变动，体现在城市的方方面面。时空变化，在时时间并没有消逝。空间展示了时间的变动，体现在城市的方方面面。时空变化，在时间上是连续的，在空间上是继起的，在理念上是传承的，在文化上是提升的。尤其是间上是连续的，在空间上是继起的，在理念上是传承的，在文化上是提升的。尤其是坐船巡游两江四湖的过程中，这种感觉很猛烈。所以，进一步的发展，将来要构造出坐船巡游两江四湖的过程中，这种感觉很猛烈。所以，进一步的发展，将来要构造出体验来，时时是场景，到处是舞台，人人是演员，个个是观众，这样这个地方才有吸体验来，时时是场景，到处是舞台，人人是演员，个个是观众，这样这个地方才有吸引力。引力。二、思路二

9、、思路桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架二、思路二、思路5、五力。一是视觉震撼力，现在两江四湖的视觉震撼力已经形成了。二是历史穿透、五力。一是视觉震撼力，现在两江四湖的视觉震撼力已经形成了。二是历史穿透力，这方面现在还不足，还须要进一步挖掘。三是文化吸引力。四是生活沁润力，力，这方面现在还不足，还须要进一步挖掘。三是文化吸引力。四是生活沁润力，游客到这里来的目的就应当是生活，这种沁润力应当就是润物细无声的感觉。五是游客到这里来的目的就应当是生活，这种沁润力应当就是润物细无声的感觉。五是快乐激荡力，在这里生活应当很快乐，这种快乐有一种激荡的感觉。假如这五

10、个力快乐激荡力，在这里生活应当很快乐，这种快乐有一种激荡的感觉。假如这五个力都能形成，这个地方就成功了。可是，往往我们最关注的是视觉震撼力，其它的力都能形成，这个地方就成功了。可是，往往我们最关注的是视觉震撼力，其它的力都不足。仅仅是好看还不够，还要好用、便利、舒适，只有这些东西都形成了，才都不足。仅仅是好看还不够，还要好用、便利、舒适，只有这些东西都形成了，才会形成综合性的感受，这样的感受就是一流的感受。会形成综合性的感受，这样的感受就是一流的感受。6、愿景。发展的愿景就是游在四湖，住在四湖，吃在四湖，玩在四湖，买在四湖，、愿景。发展的愿景就是游在四湖，住在四湖，吃在四湖，玩在四湖，买在四湖

11、，养在四湖，快乐到四湖，发财到四湖，发展到四湖。到这里应当什么都可以达到，游养在四湖，快乐到四湖，发财到四湖，发展到四湖。到这里应当什么都可以达到，游客的愿望都可以实现，这就是一个高端发展的格局。客的愿望都可以实现，这就是一个高端发展的格局。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架三、过程三、过程1、三个阶段、三个阶段桂林旅游大体上经验三个阶段：桂林旅游大体上经验三个阶段：第一阶段，第一阶段，80年头很出名的一句话是，桂林山水甲天下，到了桂林住地下。主年头很出名的一句话是，桂林山水甲天下，到了桂林住地下。主要反映了要素的短缺，连基本的接待设施都没有。要反映了

12、要素的短缺，连基本的接待设施都没有。其次阶段，其次阶段，90年头形成了美丽的风光，破烂的城市，反映的是环境的短缺。应年头形成了美丽的风光，破烂的城市，反映的是环境的短缺。应当说两江四湖这个项目，把桂林的城市形象从各个方面变更了。当说两江四湖这个项目，把桂林的城市形象从各个方面变更了。第三阶段，现在构造了优雅的城市，但却是混乱的形象。现在桂林构造了一个第三阶段，现在构造了优雅的城市，但却是混乱的形象。现在桂林构造了一个优雅的感觉。当然对这个项目还有争议，但是并不重要。最根本的就是桂林现在的优雅的感觉。当然对这个项目还有争议，但是并不重要。最根本的就是桂林现在的形象是什么？山水桂林、宜居桂林等说法

13、很多，但是总体来说形象不足，反映的是形象是什么？山水桂林、宜居桂林等说法很多，但是总体来说形象不足，反映的是文化的短缺。文化的短缺。2、综合评价、综合评价从桂林旅游的三个发展过程来看，现在是成熟的观光旅游，起步的复合发展。从桂林旅游的三个发展过程来看，现在是成熟的观光旅游，起步的复合发展。下一步就是两个轮子一起转，相互补充，相互促进。对于桂林来说，观光旅游是永下一步就是两个轮子一起转，相互补充，相互促进。对于桂林来说，观光旅游是永恒的，也恒久是重头。不能因为搞别的，把这方面给否了，这不是非此即彼的概念，恒的，也恒久是重头。不能因为搞别的，把这方面给否了，这不是非此即彼的概念，因为复合发展本身就

14、包括观光旅游在内。但是，最终要形成一个良好的体系，相互因为复合发展本身就包括观光旅游在内。但是，最终要形成一个良好的体系，相互补充，相互促进。从这个角度来说，就须要进一步探讨究竟如何复合发展。比如从补充，相互促进。从这个角度来说，就须要进一步探讨究竟如何复合发展。比如从桂林坐船到阳朔，基本还是观光旅游的概念，这是一个永恒的节目，而且是一个经桂林坐船到阳朔，基本还是观光旅游的概念，这是一个永恒的节目，而且是一个经典的节目。但是假如两江四湖大体上都是同质化的产品，就没有太大意义了，所以典的节目。但是假如两江四湖大体上都是同质化的产品，就没有太大意义了，所以确定要探讨复合发展，才能达到一个新的格局。

15、确定要探讨复合发展，才能达到一个新的格局。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架三、过程三、过程桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架四、条件四、条件1、优势、优势（1）两江四湖的基础。两江四湖已经奠定了一个特别好的基础，现在基本上是水）两江四湖的基础。两江四湖已经奠定了一个特别好的基础，现在基本上是水在城中，城在水中，景在城中，城在景中。水上桂林，船行桂林，新画中游，这都在城中，城在水中，景在城中，城在景中。水上桂林，船行桂林，新画中游，这都是很好的词。水上桂林严格地说，不具有唯一性，可是船行桂林就具备了唯一性，是很

16、好的词。水上桂林严格地说，不具有唯一性，可是船行桂林就具备了唯一性，当然也不是确定的唯一性，比如威尼斯就是船行的概念，可是桂林船行的概念要比当然也不是确定的唯一性，比如威尼斯就是船行的概念，可是桂林船行的概念要比威尼斯船行的概念大。所以，构造了一个新的画中游，就是现在最好的基础。威尼斯船行的概念大。所以，构造了一个新的画中游，就是现在最好的基础。（2）大区域。核心区）大区域。核心区3平方公里，外围区平方公里，外围区15平方公里。总体来说是平方公里。总体来说是18到到20平方公里平方公里的概念，从两江四湖到五江四湖，这就意味着有比较大的区域可以承接，可以转换，的概念，从两江四湖到五江四湖，这就意

17、味着有比较大的区域可以承接，可以转换，可以做一篇大文章。假如只是一个小景区的概念，都没有必要这样做。这里一个核心可以做一篇大文章。假如只是一个小景区的概念，都没有必要这样做。这里一个核心区，一个外围区，事实上就构造了一个城市的概念，这不是简洁的景区的概念。区，一个外围区，事实上就构造了一个城市的概念，这不是简洁的景区的概念。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架四、条件四、条件（3）景城。史是城之根，文是城之魂，房是城之体，水是城之容，绿是城之装。突）景城。史是城之根，文是城之魂，房是城之体，水是城之容，绿是城之装。突出城市文化，构造景城，到处是景，触景生

18、情。从现在来看，城市的根有，文也有，出城市文化，构造景城，到处是景，触景生情。从现在来看，城市的根有，文也有，但是现在体现的不足。房总体上来说感觉还是不错的，尤其是两江四湖这一带，最丑但是现在体现的不足。房总体上来说感觉还是不错的，尤其是两江四湖这一带，最丑的就是市政府，可以说是美丽的两江四湖，丑陋的市政府大楼，但是，现在市政府要的就是市政府，可以说是美丽的两江四湖，丑陋的市政府大楼，但是，现在市政府要搬家，这就意味着格局要比其它的城市好得多。其它城市现在很难，因为市中心发展搬家，这就意味着格局要比其它的城市好得多。其它城市现在很难，因为市中心发展太快，弄了一堆建筑垃圾，看起来都是新居子，事实

19、上都是建筑垃圾，调整起来难度太快，弄了一堆建筑垃圾，看起来都是新居子，事实上都是建筑垃圾，调整起来难度太大。可是这里很多老房子都还留着，而且八九十年头建筑的这些房子大体上还有一太大。可是这里很多老房子都还留着，而且八九十年头建筑的这些房子大体上还有一些老味道。水是最大的优势。绿也很好，大树、老树实在是桂林的一大优势。现在很些老味道。水是最大的优势。绿也很好，大树、老树实在是桂林的一大优势。现在很多城市都看不到大树、老树，这就意味着这些城市再怎么发展也不灵。可是这里绿树多城市都看不到大树、老树，这就意味着这些城市再怎么发展也不灵。可是这里绿树成荫，而且全是大树、老树。成荫，而且全是大树、老树。（

20、4）桂林旅游公司。一是形成了一个好的机制，是上市公司，上市公司和国有企业）桂林旅游公司。一是形成了一个好的机制，是上市公司，上市公司和国有企业相比，发生了根本的变更，主要是对股东负责，而不仅仅是对领导负责，这是一个相比，发生了根本的变更，主要是对股东负责，而不仅仅是对领导负责，这是一个好机制。二是有一个好团队，而且这个团队做事很有讲究，大家会一起努力。三是好机制。二是有一个好团队，而且这个团队做事很有讲究，大家会一起努力。三是有好的思路，桂林旅游公司的领导层很有思路。有好的思路，桂林旅游公司的领导层很有思路。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架四、条件四

21、、条件2、局限、局限（1）土地资源有限。虽然有将近）土地资源有限。虽然有将近4平方公里的核心区，再加上平方公里的核心区，再加上15平方公里的平方公里的外围区。但是凡是地都有房子，土地资源有限。外围区。但是凡是地都有房子，土地资源有限。（2）建筑密度太高。现在的建筑密度可以说是比较高的，这就意味着不能像）建筑密度太高。现在的建筑密度可以说是比较高的，这就意味着不能像一般的地方一样开发。比如温泉开发，只要有温泉资源，然后再有一片地，就可一般的地方一样开发。比如温泉开发，只要有温泉资源，然后再有一片地，就可以干脆开发、干脆建设，但是我们这里不行。以干脆开发、干脆建设，但是我们这里不行。（3）功能比较

22、单一。现在的功能基础只有两个：一是一些建筑包括一些政府）功能比较单一。现在的功能基础只有两个：一是一些建筑包括一些政府的办公楼功能本身；二是围绕多年来的观光旅游，构造了一整套的功能。的办公楼功能本身；二是围绕多年来的观光旅游，构造了一整套的功能。（4）文化整合不足。桂林是一个特别有文化的城市，抗战时期，桂林是全国）文化整合不足。桂林是一个特别有文化的城市，抗战时期，桂林是全国的文化之都。但是就现在而言，文化的整合远远达不到那个时期，虽然那个时期的文化之都。但是就现在而言，文化的整合远远达不到那个时期，虽然那个时期生活艰苦，但是桂林作为一个文化之都，在全国是特别突出的。生活艰苦，但是桂林作为一个

23、文化之都，在全国是特别突出的。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架四、条件四、条件2、局限、局限（5）体量不能过大。这是必定的要求，桂林没有一个超过二十层的高楼，十层）体量不能过大。这是必定的要求，桂林没有一个超过二十层的高楼，十层以上的也不多，事实上大家有意识地在留意这些问题。下一步也是如此，体量不能以上的也不多，事实上大家有意识地在留意这些问题。下一步也是如此，体量不能太大，意味着容积率不足，从房地产或其它投资角度来说，就影响回报率。太大，意味着容积率不足，从房地产或其它投资角度来说，就影响回报率。（6）后来者的替代。不仅仅是我们在干这件事，大家都在

24、干，而且有些地方现）后来者的替代。不仅仅是我们在干这件事，大家都在干，而且有些地方现在干得很不错。比如杭州西溪湿地的开发，再比如山东的临沂，当地在河边上搞了在干得很不错。比如杭州西溪湿地的开发，再比如山东的临沂，当地在河边上搞了两个水上高尔夫，现在变成了样板。虽然说山东和桂林无法比，但是从水这个角度两个水上高尔夫，现在变成了样板。虽然说山东和桂林无法比，但是从水这个角度来说，临沂是不错的。而且现在城市都有钱了，都想做一些文化精品，势必会有后来说，临沂是不错的。而且现在城市都有钱了，都想做一些文化精品，势必会有后来者替代。比如广西的柳州，开发柳江，从越南进口了很多大树，现在也弄得像模来者替代。比

25、如广西的柳州，开发柳江，从越南进口了很多大树，现在也弄得像模像样了。客观来说，既包括周边的竞争分析，也包括大范围的竞争分析，这样就使像样了。客观来说，既包括周边的竞争分析，也包括大范围的竞争分析，这样就使两江四湖的第一是有的，但是唯一越来越淡化了。两江四湖的第一是有的，但是唯一越来越淡化了。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架五、定位五、定位1、城市中心景区、城市中心景区城市中心景区这个概念我很赞成，但是从这个概念的角度来说，不具备唯一性。城市中心景区这个概念我很赞成，但是从这个概念的角度来说，不具备唯一性。比如北京的故宫、上海的豫园、杭州的西湖，都是城

26、市中心景区的概念。但要保持比如北京的故宫、上海的豫园、杭州的西湖，都是城市中心景区的概念。但要保持而且要强化城市中心景区的概念。而且要强化城市中心景区的概念。2、城市中心休闲区、城市中心休闲区上海的新天地、北京的什刹海、广州的上下九，大体上都是城市中心休闲区的上海的新天地、北京的什刹海、广州的上下九，大体上都是城市中心休闲区的概念。今年我们在制定一个城市中心休闲区的国家标准，希望两江四湖可以成为首概念。今年我们在制定一个城市中心休闲区的国家标准，希望两江四湖可以成为首批城市中心休闲区。依据标准的要求，先做一些细微环节方面、基础方面的调整。批城市中心休闲区。依据标准的要求，先做一些细微环节方面、

27、基础方面的调整。3、城市中心商务区、城市中心商务区之所以提出商务区的概念，因为这么大的面积，假如只靠一般消费撑着，有难之所以提出商务区的概念，因为这么大的面积，假如只靠一般消费撑着，有难度，所以要培育一些产业。但是，这些产业必需是后工业化的模式和后工业化的产度，所以要培育一些产业。但是，这些产业必需是后工业化的模式和后工业化的产业体系，而不是传统工业化的东西。业体系，而不是传统工业化的东西。4、城市中心文化区、城市中心文化区现在有一些古迹还有遗存，比如南城门，以及木龙湖的城墙，真是超出了我的现在有一些古迹还有遗存，比如南城门，以及木龙湖的城墙，真是超出了我的想象，没想到桂林还留有这么好的城墙。

28、其次就是文化丰厚，须要提升，须要转换，想象，没想到桂林还留有这么好的城墙。其次就是文化丰厚，须要提升，须要转换，须要在市场层面上凝合起来。第三就是构造一个产业聚集的概念，形成创意区。须要在市场层面上凝合起来。第三就是构造一个产业聚集的概念，形成创意区。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架五、定位五、定位5、城市中心度假区、城市中心度假区这可能是桂林的第一和唯一，因为城市的中心寸土寸金，任何一个城市都舍不这可能是桂林的第一和唯一，因为城市的中心寸土寸金，任何一个城市都舍不得拿出这样的黄金地段来干这些事。历史上桂林就有这个要求，把这片地保留下来得拿出这样的黄

29、金地段来干这些事。历史上桂林就有这个要求，把这片地保留下来了，到现在真是保留出了一个珍宝，所以就意味着城市中心度假区是我们第一和唯了，到现在真是保留出了一个珍宝，所以就意味着城市中心度假区是我们第一和唯一的事，而且是许久可以形成核心竞争力的东西。一的事，而且是许久可以形成核心竞争力的东西。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架六、区域功能六、区域功能 第一，品牌功能。品牌功能现在已经形成了，须要充分发挥。两江四湖是桂林的客厅，是桂林的一张新的城市名片，也是城市的标记，现在这个概念基本形成，进一步就要把这个品牌功能进一步做起来。其次，社会功能。社会功能逐步形

30、成了，也体现了桂林的和谐。一个表现是桂林有很多人在街上唱歌跳舞；二是桂林的老百姓唱歌跳舞的水平比北京高了两个层次，北京就是扭秧歌；三是大家在这个环境里心情很开心，老百姓心情开心表现的很华蜜，外来人看着也很和谐，这本身就形成了一个景，就意味着两江四湖的社会功能现在正在逐步形成。第三，环境功能。两江四湖起先的定位就是一个环境工程，一个市政工程，事实上创建了一个新的显山露水的模式，做到这一步的确很不简洁，所以在这个基础之上要进一步发挥，起到锦上添花的作用。第四，文化功能。须要挖掘，须要提升。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架七、产品功能七、产品功能1、产品角

31、度、产品角度关于产品功能，要探讨产品如何定位，产品如何发展，基本上分为三大类：关于产品功能，要探讨产品如何定位，产品如何发展，基本上分为三大类：第一类，观光功能。两江四湖的观光现在一流，包括进一步的组合和提升都很棒。第一类，观光功能。两江四湖的观光现在一流，包括进一步的组合和提升都很棒。其次类，商务功能。从现在来看，商务功能特别薄弱，所以要发展，假如把城市其次类，商务功能。从现在来看，商务功能特别薄弱，所以要发展，假如把城市中心商务区做起来，商务功能就发挥出来了。中心商务区做起来，商务功能就发挥出来了。第三类，度假功能。现在休闲功能已经有了一些，但是度假功能还没有开题。第三类，度假功能。现在休

32、闲功能已经有了一些，但是度假功能还没有开题。2、五区角度、五区角度第一，住宿功能。其次，餐饮功能。第三，消遣功能。第四，交通功能。第五，购物功能。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式1、总体模式、总体模式（1）复合型的产品模式。下一步两江四湖的成败，关键在于模式，所以要）复合型的产品模式。下一步两江四湖的成败，关键在于模式，所以要在模式上下大的功夫。这不仅仅是在什么地方摆什么项目的问题，模式是一在模式上下大的功夫。这不仅仅是在什么地方摆什么项目的问题，模式是一种软设计，而且这种软设计基本上叫做核心设计。所以，总的看法是复合型种软设计，而且

33、这种软设计基本上叫做核心设计。所以，总的看法是复合型的产品模式，按五区推动，假如观光、商务、文化、体验、休闲、度假等这的产品模式，按五区推动，假如观光、商务、文化、体验、休闲、度假等这些产品都有，就是一个复合型的产品模式。些产品都有，就是一个复合型的产品模式。（2）多元化的开发模式。很多时候不是大建设、大开发的格局，尤其在核）多元化的开发模式。很多时候不是大建设、大开发的格局，尤其在核心区范围之内，依据大建设、大开发的格局也推不下去。确定程度上，要一心区范围之内，依据大建设、大开发的格局也推不下去。确定程度上，要一栋房子一栋房子的来探讨，探讨实行什么样的开发方式，形成产品之后还要栋房子一栋房子

34、的来探讨，探讨实行什么样的开发方式，形成产品之后还要卖，同时也可能再找其它的投资商一起开发，所以这样的开发模式确定是多卖，同时也可能再找其它的投资商一起开发，所以这样的开发模式确定是多元化的。元化的。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式1、总体模式、总体模式（3）多元化的运营模式。包括四湖本身都各有区分，就是一个多样化的）多元化的运营模式。包括四湖本身都各有区分，就是一个多样化的运营模式。运营模式。（4）综合性的回报模式。就一个项目而言，比如就一个单体建筑而言，）综合性的回报模式。就一个项目而言，比如就一个单体建筑而言，可能谈不上回报，但

35、是总体而言，要形成一个综合性的回报模式。这其中可能谈不上回报，但是总体而言，要形成一个综合性的回报模式。这其中有一个很大的难点，就是总账算下来可以赚到不少钱，可是在股市上体现有一个很大的难点，就是总账算下来可以赚到不少钱，可是在股市上体现不出来，因为有的东西没有产权，虽然在运营，而且运营得不错，但是在不出来，因为有的东西没有产权，虽然在运营，而且运营得不错，但是在股市上装不进去，就意味着不能进一步扩大，所以这就须要更进一步探讨。股市上装不进去，就意味着不能进一步扩大，所以这就须要更进一步探讨。总体来说，重塑桂林文化之都，创建一流生活。这样的话，核心区和总体来说，重塑桂林文化之都，创建一流生活。

36、这样的话，核心区和外围区可能还有所不同，现在的主要精力都放在核心区上。假如核心区做外围区可能还有所不同，现在的主要精力都放在核心区上。假如核心区做成了，外围区的模式可能又有所变更，甚至都有可能是把楼买下来炸掉，成了，外围区的模式可能又有所变更，甚至都有可能是把楼买下来炸掉，地面的附着物现在一点都不重要，重要的是土地，就要依据实际的须要来地面的附着物现在一点都不重要，重要的是土地，就要依据实际的须要来实行更加多元化的开发模式和运营模式。实行更加多元化的开发模式和运营模式。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式2、建设的商业模式：卖什么、建设的

37、商业模式：卖什么（1）卖理念。卖理念的载体是规划，一个好的规划形成的载体是大家都）卖理念。卖理念的载体是规划，一个好的规划形成的载体是大家都能够接受的，事实上我们的市场就可以卖，这种卖理念在股市上尤其起能够接受的，事实上我们的市场就可以卖，这种卖理念在股市上尤其起作用。作用。（2）卖门票。这是长期的主体收入，但是就两江四湖而言，不能卖门票，）卖门票。这是长期的主体收入，但是就两江四湖而言，不能卖门票，因为这里必定是开放性的。这种开放性是有案例的，杭州在因为这里必定是开放性的。这种开放性是有案例的，杭州在2005年的时年的时候提出了候提出了241工程，所谓工程，所谓241工程，就是假如能让外来的

38、客人多住一天二工程，就是假如能让外来的客人多住一天二十四小时，杭州一年可以增加一百亿的收入。十四小时，杭州一年可以增加一百亿的收入。241工程往下落实，第一工程往下落实，第一件事就是西湖周边的景点一概取消门票，一年相当于削减了八千万的门件事就是西湖周边的景点一概取消门票，一年相当于削减了八千万的门票收入，但是综合收入增加了十个亿。因为不卖门票了，来的人就多了，票收入，但是综合收入增加了十个亿。因为不卖门票了，来的人就多了，而且大家在这里呆的时间就长了，所以很多租出去的营业点房租都涨了。而且大家在这里呆的时间就长了，所以很多租出去的营业点房租都涨了。水涨船高，实际就是这么一个概念。水涨船高，实际

39、就是这么一个概念。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式（3）卖名气。卖名气根本是创品牌，两江四湖我们现在感觉还是一个新）卖名气。卖名气根本是创品牌，两江四湖我们现在感觉还是一个新品牌，事实上在市场上已经八年了，已经不是一个新品牌了，所以就须要品牌，事实上在市场上已经八年了，已经不是一个新品牌了，所以就须要创建一个新两江四湖乃至五江四湖这样的新品牌，构造新的名气。这个名创建一个新两江四湖乃至五江四湖这样的新品牌，构造新的名气。这个名气不仅是好看，更重要的是这个地方可以呆，在这个地方可以消费，可以气不仅是好看，更重要的是这个地方可以呆，在这个

40、地方可以消费，可以玩。玩。（4）卖土地。卖土地是卖升值空间，这方面余地已经不大了。）卖土地。卖土地是卖升值空间，这方面余地已经不大了。（5）卖项目。卖项目是卖溢价空间，比如有些项目盘下来之后再转卖，）卖项目。卖项目是卖溢价空间，比如有些项目盘下来之后再转卖，或者有些地方拆了也行，就像商场卖一个月的摊位一样，就是卖溢价的空或者有些地方拆了也行，就像商场卖一个月的摊位一样，就是卖溢价的空间。间。（6）卖综合。形成产业链条，产业链条现在已经形成了，但是还不够完）卖综合。形成产业链条，产业链条现在已经形成了，但是还不够完整，现在基本上还是观光的全产业链条，进一步延长，作为城市运营商的整，现在基本上还是

41、观光的全产业链条，进一步延长，作为城市运营商的全产业链条还没有建立起来。全产业链条还没有建立起来。（7）卖股份。多方式的资本运作。）卖股份。多方式的资本运作。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式3、经营的商业模式：做什么、经营的商业模式：做什么 品牌、环境、学问、文化、消遣、商品、体验，这七个方面是做给消费者的；成长空间、商业机会，是做给投资商的，所谓做成长空间，就是将来要培育一个创业区、创意区、商务区，同时给到这个地方来经营的客商供应一个更大的商业机会。4、模式提升：、模式提升：“A+B+C”模式模式（1）吸引中心。）吸引中心。A是吸引

42、中心，作为吸引中心，成为发展的亮点，不仅吸引是吸引中心，作为吸引中心，成为发展的亮点，不仅吸引了游客，也吸引了政府。由于这样的项目须要大投入，市场也须要培育，所了游客，也吸引了政府。由于这样的项目须要大投入，市场也须要培育，所以有可能在干脆经营上形成亏损局面。这样，一方面须要开发者的远见卓识，以有可能在干脆经营上形成亏损局面。这样，一方面须要开发者的远见卓识，另一方面须要政府的政策支持。从两江四湖来说，现在作为一个吸引中心已另一方面须要政府的政策支持。从两江四湖来说，现在作为一个吸引中心已经初步形成了，但是我们须要探讨的是吸引中心的吸引力如何一步一步地提经初步形成了，但是我们须要探讨的是吸引中

43、心的吸引力如何一步一步地提升，如何形成可持续发展的局面。升，如何形成可持续发展的局面。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式4、模式提升：、模式提升：“A+B+C”模式模式（2）利润中心。）利润中心。B是利润中心，目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。这种模式恰恰在两江四湖不适用，因为没有闲置的土地，不行能配套，所以两江四湖现在须要创建模式，形成综合概念。从功能性的角度来说，一部分功能要强化，比如水上游这样的工程必须要强化；一部分要转化，比如原来就是办公的职能，这就须要转化，转化成市场职能、商业职能；最终就是泛化，这种泛化更

44、主要的功能就是生活功能的泛化，让大家知道在两江四湖这是一个最高端的生活地区，这是一个呆着最舒适的地方。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架八、模式八、模式4、模式提升：、模式提升：“A+B+C”模式模式（3）衍生发展。）衍生发展。C是衍生发展，通过市场，聚集了人气；通过政策，聚集是衍生发展，通过市场，聚集了人气；通过政策，聚集了商气；通过创意，聚集了文气，最终聚集了衍生产业的发展。从长远看我了商气；通过创意，聚集了文气，最终聚集了衍生产业的发展。从长远看我对这方面更看好，因为这不仅培育了消费还是培育产业，假如我们借助中心对这方面更看好，因为这不仅培育了消

45、费还是培育产业，假如我们借助中心景区，借助中心度假区，培育了中心的商业区、商务区、文化区，那么一个景区，借助中心度假区，培育了中心的商业区、商务区、文化区，那么一个新的产业体系就形成了。新的产业体系就形成了。总体来说，“A+B+C”的模式就是一个文化旅游产业聚集区的模式，这涉及到一系列的聚集：要素聚集、功能聚集、品牌聚集、需求聚集、消遣聚集、资金密集、智力密集、人才密集、全面创新。最终从模式的角度来说，还是要实现多样化、多元化，构建“A+B+C”的模式。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架九、布局九、布局1、水上布局、水上布局水上布局包括江上和湖上，现在

46、也在探讨这种组合。比如客人从江上游下船水上布局包括江上和湖上，现在也在探讨这种组合。比如客人从江上游下船后换船湖上游，这些组合方式都很好，须要逐步探究。另外就是船餐、水上表演后换船湖上游，这些组合方式都很好，须要逐步探究。另外就是船餐、水上表演等，构造一些新的项目，达到深化。这里的水最好的一点在于是活水，活水可以等，构造一些新的项目，达到深化。这里的水最好的一点在于是活水，活水可以保证水质，假如凑近是臭烘烘的水，基本上叫做悲剧，比如昆明的滇池，站在边保证水质，假如凑近是臭烘烘的水，基本上叫做悲剧，比如昆明的滇池，站在边上污染的臭气就能熏的眼泪往下流，可是我们的水恰恰有这方面的优势，当然水上污染

47、的臭气就能熏的眼泪往下流，可是我们的水恰恰有这方面的优势，当然水上的布局还须要进一步细化。上的布局还须要进一步细化。2、陆上布局、陆上布局（1）住宿环。围围着两江四湖）住宿环。围围着两江四湖18家酒店家酒店6000间客房，都须要调整，有些还是旅间客房，都须要调整，有些还是旅游宾馆就可以，但是假如游宾馆就可以，但是假如6000间客房都是旅游宾馆，明显不行，对应不了将来的间客房都是旅游宾馆，明显不行，对应不了将来的发展。所以，住宿环须要更新、改造，有的须要转型，有的须要调整主体功能和发展。所以，住宿环须要更新、改造，有的须要转型，有的须要调整主体功能和方向。另外，同时也须要一些民居旅馆的建设，这些

48、民居旅馆的建设生怕现在就方向。另外，同时也须要一些民居旅馆的建设，这些民居旅馆的建设生怕现在就要考虑居民住房的调整问题，同时还须要建设少量的真正高端的东西。要考虑居民住房的调整问题，同时还须要建设少量的真正高端的东西。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于两江四湖规划框架九、布局九、布局2、陆上布局、陆上布局（2）商业区。现在中心广场、商业街这些都有了，一方面为市民服务，另外一方）商业区。现在中心广场、商业街这些都有了，一方面为市民服务，另外一方面为旅游者服务，但总体感觉档次太低，所以须要探讨如何发展的问题。可是，像面为旅游者服务，但总体感觉档次太低，所以须要探讨如何发展

49、的问题。可是，像这样的商业区和需求干脆连接在一起，没有高端的需求就不行能有高档次的商业，这样的商业区和需求干脆连接在一起，没有高端的需求就不行能有高档次的商业，所以就须要置换。所以就须要置换。（3）商务群。关于商务群，现在总体来说就是两个置换：一是机关楼宇要置换，）商务群。关于商务群，现在总体来说就是两个置换：一是机关楼宇要置换，置换完了整修，整修完了就供应应这些商务者，而不是供应应旅游者；二是市民置置换完了整修，整修完了就供应应这些商务者，而不是供应应旅游者；二是市民置换，任何一个城市的发展都有这么一个规律，随着城市逐步发展，市民也在逐步置换，任何一个城市的发展都有这么一个规律，随着城市逐步

50、发展，市民也在逐步置换。换。（4）休闲区。休闲区包含两个亮点，一是步行街，这方面基本上休闲概念已经很）休闲区。休闲区包含两个亮点，一是步行街，这方面基本上休闲概念已经很强了；二是湖滨，湖滨留了很多休闲位置，但是现在休闲没有发展起来，这其中缘强了；二是湖滨，湖滨留了很多休闲位置，但是现在休闲没有发展起来，这其中缘由确定有很多，须要进一步分析，包括湖滨上有一些地方还可以进一步扩充，比如由确定有很多，须要进一步分析，包括湖滨上有一些地方还可以进一步扩充，比如原来工厂的宿舍楼这些东西，还是有一些余地。原来工厂的宿舍楼这些东西，还是有一些余地。桂林旅游的转型升级桂林旅游的转型升级关于两江四湖规划框架关于