绿维创景：控制性详细规划技术路线解读——以富平国际陶艺文化旅游产业园区为例.docx

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1、控制性详细规划技术路线解读以富平国际陶艺文化旅游产业园区为例 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。控制性详细规划技术路线解读以富平国际陶艺文化旅游产业园区为例北京绿维创景规划设计院 前言控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控

2、制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。以往的城市控规中只是在简单遵循总规的定位及用地基础上，进行用地细分及指标确定，其结构的定位只是单调的遵循功能分区规划，没有更深入的考虑其产业及多功能的发展，只是单纯的城市布局，没有真正意义上把城市的生存与发展强化出来，各个地块指标的确定基本都是根据经验值，没有把指标与城市的特色、文化、产业等长期发展目标结合起来。在强调特色化、产业化、以人为本的新型城镇化架构下，控制性详细规划需要更深入的考虑产业及多功能、特色化的发展，更关注项目的实施落地性与可持续运作。本文，将结合绿维创景在新型城镇化、文化旅游产业园区方面的典型案例富平国际陶艺文

3、化旅游产业园区，详细解读控制性详细规划的技术路线。 控制性详细规划技术路线解读第一，进行项目背景分析。背景分析的主要目的是把握项目发展所面临的政策要求、经济环境及其他要素，确定需要关注的核心问题及最终目的。在富平国际陶艺文化旅游产业园区项目中，绿维创景认为应抓住中央提出“新型城镇化是未来国家经济社会发展的重大战略”、陕西省出台陕西省人民政府关于加快推进城镇化的决定的大背景，重点关注富平如何成为中国西部新型城镇化的典范这一问题。第二，进行上位规划及相关规划解读。通过对上位规划及其他相关规划的梳理及解读，了解所规划项目在整个区域中的功能定位、目标定位、产业定位等，作为本项目规划的依据。第三，确定战

4、略、目标、产业、功能定位。通过对项目背景及上位规划的分析解读，以及与甲方的多次沟通，在遵循上位规划相关定位的基础上，进行战略、目标、产业、功能等定位的确定。在富平国际陶艺文化旅游产业园区项目中，绿维创景延续概念性规划的发展方向、战略定位及目标，将本案定位为以现代陶艺产业为主导，以温泉旅游产业和养生产业为延伸，以生态人居产业为重要支撑的区域形象展示窗口、片区发展核心、陶艺特色产业集群及生态文明示范中心。第四，调研与分析。现场调研重点任务包括：用地现状、现状人口分布、建筑物使用情况、重大基础设施、市政工程管网（重点注意高压线的走向）、周边土地开发及用地情况、项目地及周边已建项目、当地文化特色、产业

5、资源等；综合现状分析包括：区域分析、场地分析。富平陶艺文化产业园区位分析图富平陶艺文化产业园范围及位置图富平陶艺文化产业园土地使用现状图第五，解读国家及地方规范标准。对与本项目相关的国家及地方规范标准进行解读，在项目制作过程中尽量按照规范标准中的要求操作执行。第六，人口规模预测。了解现状人口分布、参照总体规划中对该地区的人口规模定位、根据当地计划生育指标及当地人口年龄与性别构成情况确定人口自然增长率、根据本地经济建设条件等具体情况确定机械增长人口、结合当地城镇化建设标准确定人均建设用地指标等。在富平陶艺文化产业园项目的人口规模预测中，绿维创景根据富平国际陶艺文化产业园的产城一体化的战略定位及空

6、间布局，适当上调了按照国家新型城镇化建设人均建设用地的标准（控制在100/人以内）计算出的常住人口规模。同时由于陶艺产业的发展，本区域内的商业、酒店等公共服务设施面积相对较多，其旅游、短期住宿等流动人口也随之增加，因此规划范围内通勤人口也要纳入预算中。第七，结构功能定位。结构功能构思要综合考虑交通、服务、绿化、景观灯各种因素。在富平陶艺文化产业园项目中，绿维创景延续总体规划路网，形成主要交通格局；与规划区域内文化功能结合，形成文化产业型廊道；考虑城市发展必备功能与区位条件，形成城市综合服务轴线；结合周边景观风貌，把景观绿化系统融入其中，构建生态城市，形成景观廊道；结合功能轴线与道路格局，形成不

7、同功能区域，以此形成中心为核心功能，外围为生态居住的功能结构等。第八，土地利用。土地利用规划中，涉及到以下工具及要点：土地使用规划图图纸比例同现状图，图中反应出规划边界、画出规划各类使用性质用地的范围、用地性质细分至小类、地块划分规模应与区位和用地类型相适宜并有利于分期实施。土地使用平衡表规划建设用地结构比例与规划人均单项建设用地指标符合相应国家及地方规定。用地兼容性为了增加规划的可适应性和可操作性，规划应对部分地块增加兼容性规定。富平陶艺文化产业园土地利用规划图第九，产品策划。将策划融入到规划中，通过合理的产品策划，规范各地块的土地使用。在富平陶艺文化产业园项目中，绿维创景设计了以陶艺文化为

8、主题，以泛陶艺文化产业为支撑的世界陶艺小镇、以以“陶”为灵魂，以泉为主线的陶泉养生小镇等产品，形成了“一轴、两镇”的整体结构。第十，生态保护规划。通过环境保护工程、生态技术运用、制定生态新区建设发展目标体系、确定生态新区支撑系统等工作，高标准维护大气、水等环境条件和良好的环境氛围，加强绿化体系建设和动植物资源保护，搞好区域环境卫生，为居民及游客提供良好的生存环境与旅游环境，为区域的可持续发展提供保障。第十一，道路交通规划。结合总规中道路结构，按实际情况进行组织调整，满足内部各个功能活动需求，完善整体道路交通结构，加强内外交通联系；按规定及当地情况制定道路等级、道路红线及道路断面、道路交叉口坐标

9、与标高；还应根据项目自身的特点，进行合理的交通规划调整，比如加强慢行交通系统的规划，增加公共停车场等。第十二，其他规划。包括公共服务设施规划、旅游服务设施规划、景观系统规划、市政基础设施规划等。第十三，图件制作。根据规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统，再从设计的角度来考虑不同的空间序列关系，形成适合本区域的设计总体概念与结构，并以简单的设计概念图加以表达。同时，将空间形态、建筑风貌的要求以指标的形式确定下来，来指导接下来修建性详细规划及建筑单体的设计。第十四，各地块用地指标确定。根据项目地的特点及城市模型体块的推敲进行各个地块指标控制，规划控制指标体系分为强制性指标和引

10、导性指标两类。强制性指标一般包括以下11项：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制。引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。第十五，根据各地块的指标绘制地块图则。其中总图图则反映规划范围内道路红线位置，各片区地块的划分界线、编码、用地类别、面积。分地块图则主要包括地块位置图、地块编号、地块控制指标、公共配套设施、建筑设计引导、规划道路红线、规划道路中心线、地块界线、用地分界线、建筑红线、主要机动车出入口、机动车禁开

11、路段、道路及地块坐标、道路标高、转弯半径、黄线、绿线、蓝线、紫线、橙线、规划建设具体要求等。富平陶艺文化产业园总图图则富平陶艺文化产业园分地块图则 总结：文化产业园区控规与传统城市的区别根据以上分析，可以看出本控规不同于传统的城市控规，其编制中重点突出以下几点路线：1、通过上位规划及相关规划充分解读项目地位，使其从策划层面确定项目战略、目标、产业、功能定位；2、深入挖掘当地文化及产业特点；3、将策划融入到规划中，通过对地块周边自然条件、区位条件、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。通过成本收益分析，估算合理的指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益

12、和经济效益。使项目的实施落地性增强；4、规划中结合旅游规划通则的相关规范，相应的增加旅游方面的相关分析，突出文化旅游的规划路线；5、加强生态系统规划，提出指导性生态新区建设发展目标体系，进一步深化、完善生态保护及修复；6、强化、突出规划区的地域特色和文化特色，防止城市建设中的“泛”化和同质化，把城市设计的优点运用到控规当中，从自身专业的角度，即针对城市特色、格局、空间、肌理、文化、风貌、景观以及活动组织与联系等方面为控规提出宏观、中观以致微观的控制概念、思路、依据和控制手段。为指标的确定提供更准确的依据，也为接下来的修建性详细规划指出更明确的方向。（有关控制性详细规划、旅游规划、旅游策划的更多研究，详见