二手房买卖“七看七注意”.doc

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1、李永兰律师：二手房买卖“七看七注意”本期介绍：房地产市场一直热度难减，尤其二手房交易市场越来越火热，由于二手房自身的特点和与一手房不同的交易方式，有很多购买二手房的朋友在进行二手房交易时忽略很多细节，有许多购买时应该考虑的因素往往被购买人忽视了。本期法律快车专题栏邀请知名的房地产专业律师【北京 李永兰律师】为我们详细介绍二手房买卖交易注意事项。访谈嘉宾：李永兰律师，实践经验涉及企业常年法律顾问、企业法律风险管理、企业改制上市(IPO)、投融资、商事谈判、纠纷调解、律师见证;诉讼仲裁涉及一、二、再审、执行，含合同、房地产、交通事故、涉外离婚、著作权、劳动、工程。法律咨询：136-6119-742

2、5 (咨询请说明来自法律快车)访谈内容：1、 法律快车网：法律快车的朋友们，你们好!李永兰律师，您好!欢迎来到法律快车访谈现场接受专访。李永兰律师：主持人、法律快车的朋友，你们好。2、 法律快车网：李律师，哪些房屋不可以依法进行二手房交易？李永兰律师：大家首先需要注意的问题是哪些房屋不可以进行二手房交易，如果“买房人”不清楚这一点，买了不能买卖的房屋，后果将影响甚大，比如法院确定合同无效，几个月甚至一两年后退回原付房款，但随着时间的推移，交易机会丢了若干，且房价早就涨了一个巨大的数字，如此严重的后果不是一般工薪家庭能承受得起的，所以，建议准备买房的朋友，在聘用专业律师对目标房屋和售房人或办理人

3、进行“尽职调查”，出具法律意见书或调查报告。下列房屋不得进行二手房买卖：(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)承租人未放弃优先权的;(6)权属有争议的;(7)未依法登记领取权属证书的;(8)已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。我代理过多起这样的案件，比如央产房出售手续没办完卖方不愿继续办理的，再比如售房人从他人处买了房没有过户到自己名下、从买方材料上看不出售房人有处置房屋的权限的，这在表象上看纯属诈骗，还有就是售房人没有预先

4、通知房屋承租人享有优先购买权的。3、 法律快车网：请简单介绍一下二手房买卖的流程一般是怎样的？李永兰律师：这是我们需要弄清楚的第二个问题。二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得房屋所有权证的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。二手房买卖流程比较复杂，具体办理流程和需提交的材料包括以下几个方面：一、办理流程为：1.购房资格核验(住宅类);2.网签合同;3.地税部门核定契税;4.房屋发证大厅办理房屋所有权证。二、需要根据每套房屋的具体情况提交相关资料：1.登记申请书原件(受理窗口提供);2.申

5、请人身份证明;3.房屋所有权证原件;4.网上签约的北京市存量房买卖合同原件;5.买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件;6.契税完税或减免税凭证原件;7.房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份;8.其他资料。大家买卖房屋前可以向负责任、信誉好的中介机构进行咨询予以借鉴，更要向房管部门咨询，对于工作繁忙或在异地的人士，建议可以委托朋友或律师进行咨询甚至亲自办理。4、 法律快车网：李律师，上述问题中您说的需要提交的其他资料具体是什么？

6、李永兰律师：(1)住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件;(2)央产已购共有住房转移的，还应提交在京中央单位已购公房变更通知单原件;(3)已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件;满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明;(4)补交土地出让金的证明;(5)标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件;(6)国有土地使用证(整宗房产的);(7)整宗划拨用地或者整栋楼房占

7、用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件;(8)商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件。5、 法律快车网：一般二手房买卖会发生哪些纠纷呢？我们应该如何避免二手房交易风险呢？李永兰律师：二手房买卖纠纷很多，主要有三类。第一类是房价上涨过快导致的卖方毁约纠纷。房价涨幅过高，有的卖方在收了买方定金或首付款后，宁愿双倍返还定金、退还房款也不愿意继续履约。我在今年年初就代理了一个这样的纠纷，后双方协商解除了合同，由卖方支付了双倍定金，并赔偿了部分损失。第二类是买方贷款出现障碍引发的纠纷。买方向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等

8、原因，贷款不足。如申请80万元，银行只肯贷60万元。在这两种情况下，都会造成买方没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买方要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。这一点，卖方尤其要注意买卖合同中的具体约定，如格式条款，再如买方贷款不足如何处理等等。本律师在北京市朝阳区人民法院代理了一个买方用公积金贷款方式付部分房款的纠纷就属于这种类型。本律师给朋友建议，为避免这类纠纷，买卖双方都应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚买方的情况是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行或公积金贷款中心咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成

9、买方付款能力出现严重问题的，哪一方或几方有权解除合同，如何返还已付房款，双方是否或如何承担违约责任。第三类是交易税费计算出现误差而产生的纠纷。交易税主要有营业税、个人所得税、契税，受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。缴纳标准经常会发生变化，所以建议大家一定要及时了解缴纳标准。关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。二是约定由买方来承担所有税费，卖方只管“到手价”。这种约定对买方有一定的风险。三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。这种做法违反法律

10、规定，是逃税行为，不受法律保护的。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷。6、 法律快车网：李律师，在访谈的最后您可以总结一下如何避免二手房交易风险吗？李永兰律师：这是一个非常重要非常有价值的问题。要“七看七注意”。“七看”看什么?一看房屋手续是否齐全。二看房屋产权是否明晰。有些房屋有多个共有人，比如多个继承人共有的、夫妻共有的、共同投资购买的等等。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人没有同意或没有追认的情况下一般是无效的。三看交易房屋是否在租。如果买

11、受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，也有可能发生承租人起诉要求享有优先购买权的纠纷。四看土地情况是否清晰。具体看是划拨还是出让。五看市政规划是否影响。查看房龄，因为许多旧楼是拆除的重点对象。六看福利房屋是否合法。指经济适用房，廉租房，公租房等，具体规定要区分对待。七看有无拖欠费用，如水、电、气、物业等费用。“七注意”要注意些什么?1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份。2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任。3、必须标明付款、过户时间。4、必须注明二手房相关费用的交接时间。5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

12、。6、通过中介公司购房必须要求与房主见面。经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故提醒大家，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。7、必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。7、 法律快车网：今天访谈到此结束了，谢谢李永兰律师的解答和各位网友的关注，如还有法律问题，欢迎致电李律师咨询：，我们下期再见。李永兰律师：再见。访谈总结：古人说“预则立，不预则废”，找对律师早做准备，做到“七看七注意”，切勿自己随便查找法律法规敷衍了事。来源：法律快车网原创（转载请说明出处）- 访谈结束，感谢关注快车官方微信 - 想关注法律快车官网微信，请扫描左侧二维码， 还可以搜号码lawtimecn或搜公众号法律快车。 法律快车网致力成为法律需求者、法律爱好者、 法律从业者交流聚合地；业内讯息传播、法律 援助咨询、律师案源开拓等理想整合服务平台。