楼盘-营销策划方案.doc

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1、百替御园华府项目 营销策划方案一、市场分析1、中国市场分析=2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。=2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的

2、时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。2、济南市场分析2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万，建筑面积为3130.41万。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。2013年济南成交住宅

3、用地达421万，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，

4、西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量 综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。3、消费群体分析2013年，济南市城市居民人均可支配收入35648元，农民人均纯收入13248元;城市居民人均消费性支出21667元，农民人均生活消费支出7799元。济南属于中等收入城市，目前硬性购房人群为22-35岁的工薪阶层和公务员，多为结婚购房， 40-55左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣，50岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、2娱乐配套齐全的楼盘感兴趣

5、，总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适，性价比较高的住宅，中年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。二、项目分析1、项目SWOT分析=地理优势：地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈=商业优势：北临建筑大学、建大教授花园，东临银座汽车城，消费群体较为稳定，购买力相对较大。=环境优势：东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、健身、娱乐一体的综合性大型公园，让您在繁华的城市中，享受到田园小憩的自然风光。=文化优势：该项目为历城一中的学区房，九年一贯制，南侧莅临幼儿园，是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。=缺点（劣势）：百替进驻济南时间短，

6、品牌知名度较差，次路段为小路口，且路面较窄，坡度较大，推广较少，与经十路交叉口没有标示，无法引起人们的注意。=机遇：西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区，北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合居住，方圆10km无商业圈，此处沿街商铺，商机无限，购买无论是租或自用都是最佳选择。=威胁：南有恒生半山项目，北有成熟的建大花园项目，西临奥体商圈，房地产项目众多。选择的机会比较多，而且价格不一，其他地产都做了大量的广告推广。2、现其他项目营销策略=“价格”营销：项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。而且对项目档次有一定的影响。= “欺骗”营销：

7、宣称5000元每平的价格，实际这个价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传产生不信任心理。=“友好环境”营销：南靠山，北临湖，花园式小区。结果实际是离着那边的山有80公里，背面的湖有90公里，花园式的小区是刚种植的小树苗，让消费者一种被欺骗的感觉。三、项目定位1、目标市场定位=年轻的上班族=中年事业有成的老板=需要享受安逸自然环境的老年人=急需学区房的人士=需要投资商铺或者做生意的人士=急需购房结婚者=公务员2、市场定位济南独有的配套公园式休闲、健身、娱乐综合性公园，增值空间

8、大、学区房、增值商铺四、营销策略人气聚集：=限时三天，前100名，排队，每天8:：30开始，凭身份证每人可领取鸡蛋2斤。=拿出10套房子，作为特价房，前100名，前三天进行广告宣传，第三天上午8:30开始参与者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表，现场上午11:00开始进行摇号开奖，摇出5套房子的所有者，第四天上午原时间继续摇出剩下的5套房子，中奖者现场签订合同，交定金。=引进羊驼展览，吸引人气，来源于爸爸去哪儿中羊驼的搞笑特性，配套班车免费接送观看。=在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。=进行微信推广，凡是点赞超过100的奖励10元话费。五、市场推广=首先进行报

9、纸媒体宣传，主题为“您的私人定制住宅”“如何选择性价比高的楼盘“”济南楼盘未来趋势“”济南发现新大陆“ ”购房6大陷阱教你如何识别“在济南时报，齐鲁晚报刊登硬广和软广。召开新闻发布会发布会，在家门口就能，从幼儿园到大学，从购物到休闲娱乐，从嘈杂城市到田园风光，的多功能综合性住宅小区。=公交车体广告、公交站牌广告、道路道旗广告、齐鲁晚报、济南时报、公交传媒、楼宇广告、优酷、爱奇艺片贴广告。=广告语“从幼儿园到大学，从购物到休闲，从城市到田园，只需选择 百替御园华府”“唯一配套大型公园综合性住宅 百替御园华府“大学周边黄金商铺，无限商机等你来抢”“错过不再有，机遇在今天，百替御园华府“您的生活享受 百替御园华府”“拒绝平庸 超越自我 精英典范 百替御园华府”“我的府邸 拥有御花园”“无法降低要求 百替御园华府”=在楼盘项目路口设置大型标识牌，便于客户寻找百替御园华府项目路牌导向标示