购买二手房九步曲之八二手房买卖交易流程图.doc

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1、购买二手房九步曲之八二手房买卖交易流程图更新时间：2008年10月12日来源：乐山房产网 进入论坛（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理

2、部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

3、（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。手续办理“一站式”在洛阳二手房交易市场，数十家中介公司进驻交易大厅，从房源登记、公布，到协议的签署、过户手续和银行按揭贷款的办理、税费的交纳有关二手房的所有业务办理基本上都可以在这里完成。市房地产市场管理处副处长王志国说，目前，洛阳二手

4、房主要有房改房、商品房、经济适用房及安居工程房等房源类型，只要卖方所提供的房源产权明晰，具有房屋所有权证等证件，又没有被法院查封或冻结，一般都有上市交易资格。房屋转让又分为交换、赠与、继承、分割等，这些都可以在二手房交易大厅办理。买卖双方可以选择独立办理，也可以委托有资质中介的机构，还可以委托前去市房管局市场科查询有关中介机构的资质记录。需注意的问题办理二手房过户手续 申办条件：如果拟购房为房改房、经济适用房或安居工程房，则需提交转让方的房屋所有权证、界定卡、卖方夫妻到场、买方本人到场、买卖双方的身份证及私章。若房屋产权共有，则需共有人到场。其他类型的房源，只需提交房屋所有权证、买卖双方身份证

5、及私章，买卖双方本人到场。当事人因故不能到场的，需到公证部门开取公证书并委托办理。工作人员就当事人所提交的材料进行核实后，双方签订房地产买卖契约，由房产管理部门查询该房产是否有被法院冻结情况，如果没有则双方交付相关费用、契税，办公人员内部操作，一般承诺10个工作日内领取新的房屋所有权证（若买方申请了二手房按揭贷款，则不以10个工作日为限）。契税标准，所购房屋面积不足144平方米按总房款的2%收取，144平方米以上者，按总房款的4%收取。按揭咨询电话：。二手房产权应该如何确定？ 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。 产权

6、证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”； 身份证件是指身份证、工作证和户口簿； 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括： 1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式； 2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本； 3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期； 4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品； 5、其它内容，如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权

7、记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。 最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。 总之，要了解房屋产权的真实情况，购房

8、者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。不容忽视的二手房产权知识 房屋产权一般可分为几种？有什么区分？ 产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分，性质区别如下： 红色集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。 黄色以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。 绿色完全产权。分成无任何附加权属、无抵押（可顺畅流通）；以及有抵押（即有贷款），必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。 怎么签订二手房合同 首先，买卖 双方应该约定房

9、屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是，如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施，则在签买卖合同前，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于家具清单后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。 其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。 做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。 钱款分批支付，一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。 在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。 约定卖方户口迁出的时间，一般约定

10、为签约之日起15个工作日内。 卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例： 赵先生在中介公司的介绍下看中孙小姐的某处房产，成交价格为100万元，签约当天赵先生支付房款的30%，即30万元整。不料事后，在交易过程中发现孙小姐的该处房产已被法院司法查封，1年后才可以解除司法限制。 上述案例可以看出，对房屋的产权调查是签约之前必不可少的程序，买家尤其需要注意。 再次，卖方应注意下列问题以维护自身权益。 对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。 在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。 实行买方押款签约，即在卖方有贷款抵押的情况下，买方的首付款暂时存放在中介公司，待卖方还款撤押时，中介公司携款

11、陪同。 依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的，可能导致银行拒绝通过其贷款资格。 当合同转让价与评估价不一致时，沪上银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格，则会导致买方贷款额度不足。 注意买方改变贷款额度的情况，比如买方原定贷款7成，而实际签借款合同时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋收件收据当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。相关案例： 孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产，成交价格为150万元。签约当天孙太太支付房款的30%，即45万元整，105万元由孙太太贷款

12、。事后交易过程中，银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整，按照就低不就高的原则，孙太太的贷款金额实际为88.2万(12670%)。这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。幸运的是，王小姐在中介公司帮助下，在签约当日在合同中写明了“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋收件收据当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款，完好地保护了卖方利益。二手房合同内容12大要点 就二手房合同内容，律师总结出了12项要点。 要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押

13、情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情 况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。 要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。 要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方

14、式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。 要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。 要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管

15、费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。 要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。 要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。 要点8：违约责任。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失

16、，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。 要点9：规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的；2、因相关政策、

17、法规变动致使合同无法履行的。 要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。 要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。 要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。 合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，以保障合同的安全性。交定金前做四查避风险 买二手房要注意做好“四查”避风险。 一查房屋产权 查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进

18、行查册。 二查水电等隐性问题 对于二手房 本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 三查户口问题 在越秀区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。 四查市场价位 在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。严防二手

19、房买卖定金陷阱 二手房买卖在房地产交易市场中已逐渐成为主旋律，而伴随着这一主旋律，二手房买卖的定金纠纷却在逐年增多，且表现形式趋向复杂化多样性。此文针对一些中介机构利用消费者对法规的不熟悉，任意索取居间费用的典型案例予以剖析，提醒消费者提防中介公司设计的种种定金陷阱，同时对二手房买卖中的定金合同或定金条款加 以了解释。 在签订定金合同或交付定金前首先要注意区分定金的类型。立约定金、成约定金、解约定金和违约定金之间是有差别的。1995年出台的担保法关于定金的条文较为简单，而2000年最高人民法院出台的关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释的规定大大丰富了我国定金制度的内容，具体为： 立约定金

20、。以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之后拒绝签订主合同的，应当承担定金罚则。例：王某看中了在中介公司挂牌的位于浦东大道总价120万元的一套三居室房。一经纪人告之王：“你先交8万元定金给上家，一星期内来签订买卖合同。王不假思索，当场交付。后王因抵押贷款未办成，拒绝签约，并要求取回8万元定金。那么王某的8万元定金能否取回？回答是否定的。 法律依据：最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第115规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 成约定金。以定金交付作为主合同成立或生效

21、要件，不交付定金，主合同不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺设立分公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。”甲同意。双方于2月1日签订买卖合同，合同中有一条款约定：“甲必须在3月1日之前交付乙定金20万元，否则合同不生效。”后来甲在2月15日就交付乙定金20万元。问该合同是否生效？何时生效？回答是合同生效，生效日为2月15日。 解约定金。定金交付后，一方解除主合同的，必须以承担定金罚则为代价。例：2004年12月初，甲急需资金周转，委托房地产中介公司挂牌出售房屋。乙看中这套房，总价200万元。双方签订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金20万元和首付款70万元，余款于2004年12月底双方在房

22、地产交易中心办理登记时付清。乙于2天内付清了以上两笔款。然而2004年12月周围房价猛涨，甲后悔，故意违约，不愿办理过户登记。乙大怒，提出双倍返还定金40万元和70万元的首付款。经磋商，甲乙同意解除合同，但甲须双倍返还定金。 法律依据：最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第117规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。 违约定金。违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定，致使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。实践中违约定金是最常见的定金种类，而某些中介公司恰恰利用该定金罚则

23、从中设置陷阱，诱使当事人上当。 陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利用上下家信息的不对称，获得定金。例：某中介公司获得一房源信息，卖方的委托价格是100万元，中介公司与上家签订了居间协议，并以定金条款2万元锁定卖方；然后中介机构寻找到一买方，买方愿以110万元买进该房，中介机构同样以定金条款2万元锁定买方；最后中介机构又找到卖方，谎称找到新买家，愿以110万元买进，建议卖方单方违约，双倍返还定金给中介机构。这样，卖家误以为自己尽管承担了2万元的定金责任，但却以高于原心理价10万元卖出该房，对中介机构感激不尽。由于买卖双方各自和中介机构签订居间协议，上下家不见面，故中介机构很轻松的获利

24、2万元。 陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居间合同的标的混同于房地产买卖合同的标的。事实上，房地产经纪机构履行的是居间合同，而房地产买卖中的买卖双方履行的是买卖合同。标的物的价格不同，定金的幅度当然不同。例：某女士到一房地产中介机构看房时相中了一套总价为100万元的二手房。按合同，该女士欣然交付了定金2万元。一星期后，该女士因另有所好看中了其它房子，不想买下该房并要取回定金2万元。房地产中介公司断然回绝，声称不履行合同，就得收取总价100万元的20定金，既20万元。 分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何种性质的合同，假如相对人是中介公司签订的就是居间合同，假如相对人是出卖

25、人签订的就是买卖合同。居间合同和买卖合同是两类完全不同性质的合同。前者提供的是服务（劳务）合同，后者是转移所有权的合同。二者区别大相径庭，与标的物的价格相关的定金也相差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各1的标准，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金应是2000元。至于该女士如与出卖人签订的是买卖合同，出卖人要收取20万元定金更是荒唐。按我国法律有关规定，约定定金金额与实际交付额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是2万元，就以2万元为准。故该女士应承担2万元的定金责任。 陷阱之三：买卖双方在与中介公司签订的居间合同中约定，如因一方的原因而交易不成，中介公司就从上家或下家的双

26、倍返还的定金中提取一定比例作为报酬。例：甲女和乙男在签订房屋买卖合同时，甲女作为买方支付给乙男8万元定金。定金支付后，由于房价节节攀升，乙男后悔，解除了合同并双倍返还定金。根据居间协议甲女就得从获得的8万元定金中交付4万元定金给中介机构作为报酬。 分析：中介公司获得4万元定金是于法无据的。根据合同法424、425、426条的有关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间成功的，有报酬请求权，但居间费用自理；居间失败的，无报酬请求权，但可向委托人主张居间的必要费用，如：通讯费、交通费等。因此，甲女交付4万元定金给中介公司作为报酬是没有法

27、律依据的。二手房过户要分八步走 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双 方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要

28、查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通

29、知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买二手房应及时办理过户 规避风险很有必要买二手房应及时办理过户 有市民在购买二手房后，由于没有及时过户，结果由于卖方原因，导致房子被法院查封，无法办理房屋过户手续。 根据规定，房屋如被法院裁定查封或者以其他形式限

30、制房地产权利，则房屋不得转让过户。 在二手房买卖中，即使房屋已经实际交付，但未办理登记过户手续，产权人未进行变更的，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权。因此，法院有权查封卖方的房子。当然，房屋不能过户，买方可要求卖方承担相应的违约责任，如返还房款、支付违约金、赔偿损失等。 在此提醒市民，在房屋买卖过程中，除了应对购房合同条款注意把关外，还要加强产权登记的风险意识，合同签订后应及时进行过户登记，以免造成不必要的损失。 二手房办证营业税计算期限有细则 6月1日起，武汉市开始对购买不满两年转手的二手房全额征收营业税，起始时间以房产证标注的时间为准。但不少市民在买卖二手房中碰到一

31、些继承、转让等特殊形式的房产，营业税该怎样缴呢？ 据房产部门介绍，以下情况营业税征收有详细规定。 房改房：房改房第一次上市交易转移的，计算时间以取得房产证的时间为准(或由房产局据实核定的实际时间为准)。 历史遗留项目的房屋上市交易时间界定：凡在1998年底前，由开发企业建设的房屋和单位自建房屋，已竣工且未进行总登记而造成个人住房未办理产权证的，其时间计算以该房签订合同时间和房款结算发票时间为准。 办证前相关证件要准备齐全 据介绍，目前由于办证人数比较多，市民要提前准备好相关证件，免得大热天的多跑路。个人办证时，先要等开发商的大证办好，然后在开发商处领取办证需要的权属转移证明和房屋移交凭证。贷款

32、买房的，还要到银行盖章。 目前，武汉市个人商品房买卖办证时， 要根据具体情况分别带下述证件中的一部分：1.申请表；2.商品房销(预)售许可证复印件；3.商品房权属证明书；4.购房合同；5.城镇房屋拆迁产权调整协议书；6.房屋拆迁协议书；7.房屋还建安置通知书；8.房屋产权移交凭证；9.购房发票；10.营业执照复印件；11.法定代表人身份证复印件；12.授权委托书及代理人身份证复印件；13.购房人身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书；14.流动人口婚育证明及复印件。 其中，5、6、7项针对拆迁户办证用；14项为流动人口用；2、3、8、10、11项由开发商提供。自己提供的证件，最好多准备几份复

33、印件，并带好购房发票。 办证应交的税费 契税：根据交易时间，分别按合同价的6%、4%、2%、1%交纳，由买方付款。其中，1997年10月1日以前为6%；1997年10月1日以后为4%；1999年8月1日以后个人购买普通商品房住宅为2%；2004年9月1日以后个人购买普通二手住宅，契税为1%。 印花税：按房屋总价，出让方、承受方各交万分之五。 交易费：商品住房按建筑面积3元/平方米交纳，经济适用房按1.5元/平方米交纳，由转让方支付；买卖二手住房，按建筑面积5元/平方米，买卖双方各半；买卖二手非住宅，按建筑面积11元/平方米，买卖双方各半；房改购房，60元/户，由买方付。 产权登记费：住宅房80

34、元/套，房改购房60元/户。 产权证工本费：按规定核发一本房屋所有权证书免交工本费；同一处房屋，每增加一本证书加交10元工本费。申请补发证书，以及验、换权证(权属、现状没有发生变化)的，每本交工本费10元。房屋所有权、他项权利注销登记不交费。 土地使用税：按占用的土地单位面积计征缴税。对个人自住房产，城区按年每平方米1元交纳；郊区按年每平方米0.50元交纳。 维修基金：商品房办证时，购房者按购房款的2%缴纳。 土地收益金：个人售房时按武汉市有关标准缴纳土地收益金。 营业税：2005年6月1日起，个人购买住房未满两年而转手销售的，按5.8%全额交纳营业税，起始时间按产权证时间为准。二手房如何过户

35、和办房产证 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通 过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，

36、对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。教你二手房交房实战技巧 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的房地产买卖合同中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，

37、这样的矛盾会在很大程度上被避免。 1结清水表账单 本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上 下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线” 查询该房产已往的水费欠缴情况。 2告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违

38、者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598 上电热线查询。 3协助煤气过户 按照煤气公司的规定，上下家必须凭房屋买卖合同其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部

39、门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。 4协助有线电视过户 有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。 5结清电话，宽带费用 如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到

40、电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000号查询。 6结算维修资金 按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭商品住宅维修资金结算交割单绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。 7物业更名及结算物业管理费用 建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。 8迁移户口 在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家

41、户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。二手房交房时易疏漏的10个环节 在二手房交房前，提醒购房者特别留意以下十处易疏漏的环节： 1、买方是否已到税务局开具全额房款发票； 2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税； 3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税； 4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续； 5、是否已前往煤 气公司办理煤气更名手续； 6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用； 7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接； 8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接； 9、房屋的装修合同与装修发票，保修卡

42、是否已交接； 10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。 有关专家同时建议，买卖双方应当选择专业的房产中介公司，在交房时他细检查，并注意上述细节。电话、煤气过户的手续和准备相应材料较为繁琐，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。签购房协议先看房产证 读者陆女士在某房屋置换有限公司看中了一套二手房。对房子的面积、地点都颇为满意的陆女士随即向中介询问该房房龄，中介告知房子是1996年建造的。4月3日，在对价格达成一致后，陆女士遂与中介公司签订了房屋居间协议，同时支付了定金1万元。 在签订居间协议的第二天，陆女士在中介处见到了这套房子的房 产证，房产证上白纸黑字赫然写着这套房

43、子建于1988年。“我当时就傻了眼。”陆女士气愤地告诉记者，她当场决定退房，但是该公司却表示定金已经交付卖家，无法拿回。 记者昨天了解相关情况，发现在几个重要环节上，双方的说法均出现不一致。 关于房龄，陆女士言之凿凿，中介曾经亲口表示过该房子建于1996年；而该公司受理该业务的洪女士则告诉记者，当时只是表示这套房子建于上世纪90年代初，并没有作出任何明确表示。 关于没有看过房产证就签署居间协议，洪女士告诉记者，当时提醒过陆女士，由于现在没有房产证，不过很快就可以拿到，最好在看过房产证没有疑义后，再订立合同，这样可以确保购房者的满意度；陆女士则对记者表示，当时向中介公司要求看房产证，中介公司没法

44、提供，于是提供了房地资源局的房产证受理收据，但是并没有就看过房产证再订立合同进行提醒。 购买二手房，买卖双方以及中介公司在签订居间协议时，通常先支付意向金，此后经过约定期限，才会转为定金；而陆女士在与沪申公司签订居间协议时，直接就支付了定金。对此，洪女士表示，当时向买家讲明了意向金与定金的区别，直接支付定金是陆女士购房心切，自己要求所致；陆女士则表示，由于中介公司一直强调多人看房，而意向金相对没有保障，因此选择了直接支付定金。 服务提醒 面对这件事情出现的几个争论点，实属双方各执一词，很难认定孰对孰错。而对于购房者来说，值得提醒的就是在购房过程中，一定要看清楚房产证，在对房子的所有基本状况有了相应了解以后再签署相关协议。 同时，要分清楚意向金和定金。定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。也就是说，是由买家向卖家支付的。而意向金在法律上并没有此一说，中介与买卖双方之所以签订意向金条款，主要是由于交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体可能会为了各自的利益违背诚信原则，从而损害一方的利益，因此中介公司有时为了自己的利益，不管交易成功与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收意向金。