2022年房地产估价理论与方法考试试题及答案.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 20XX 年房地产估价理论与方法考试试题及答案一、单项挑选题（共 35 题,每题 1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业缺失,属于（）业务；A传统价值评估 B价值安排 C相关经济缺失评估 D价值减损评估 2、以下房地产估价原就中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估 价是（）；A最高正确使用原就 B合法原就 C替代原就 D谨慎原就3、采纳假设开发法评估某待开发房地产的价值,提；该估价是因（）的需要；A房地产作价入股 B法院强制拍卖 C房地产税收 D房地产征收补偿适用的估

2、价前提是 被迫转让前名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000 万元,出租人权益价值为1600 万元,就承租人权益价值为（）万元；A-40 B400 C1800 D3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20 元、燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元,就该地区 五通一平 的正常费用为（）元 /A98 B102 C108 D116 6、某居民于 20XX 年 1 月购买了

3、一套建筑面积为100 的住宅,单价为 5000元/；如 20XX 年当地同类住宅名义价格月递增 0.5% ,年通货膨胀率为 5%,就 20XX 年 12 月该套住宅的自然增值额为（）元；A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是（）的结合体；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - A实体、权益、区位 B实物、权益、区位 C实物、权益、位置 D实体、权益、位置8、某期房年后建成入住,类似现房的价格为5 000 元/,出租的年末总收益

4、为500 元/,治理费用等其他支出为 100 元/；估量折现率为 10%,风险补偿为现房价格的 3%；该期房目前的价格为（）元 /；A4395 B4486 C4636 D4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权益下的价值为600 万元,法定优先受偿款为 50 万元,贷款成数为七成,就该房地产的抵押贷款额度为（）万元；A370 B385 C420 D550 10、一套总价 60 万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有以下几种情形：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）假如在成交日期一次性付清,就赐予 5%的折扣；（3）首付款 20 万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限 15 年,按月等额

5、偿仍贷款；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - （4）商定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付,首期支付 每隔半年支付 20 万元；20 万元,余款在一年内分两期支付,上述情形中,存在名义价格的是（）；A第（ 1）、（ 3）种情形 B第（ 3）、（ 4）、（ 5）种情形 C第（ 23、（4）种情形D第（ 2）、（ 4）、（ 5）种情形 11、一般来讲,人口总量虽然不变, 而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是（）；A上涨 B下跌 C保持相对稳固 D先涨后跌12、评估某套建筑面积为120 的住宅

6、在 20XX 年 9 月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是（）；交易实建筑面积（）用途价格（元 /）成交日期区位正常情形例同一供需甲120 居住5800 20XX 年 8 月正常交易圈乙105 居住6000 20XX 年 6 月同一供需正常交易圈名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 同一供需丙140 办公6500 20XX 年 9 月圈正常交易不同供需丁115 旅社6100 20XX 年 7 月正常交易圈A甲B乙C丙D丁中（13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因

7、素）；A区位因素B社会因素 C实物因素 D权益因素 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的（）；A配套设施建设的限制 B房地产使用管制 C房地产权益的设立和行使限制 D房地产相邻关系的限制 15、最高正确使用包括用途、规模、 集约度和档次上的正确、可以帮忙确定估价名师归纳总结 对象正确用途的经济学原理是（）；第 5 页,共 20 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - A收益递增递减原理 B均衡原理 C替代原理 D适合原理 16、某估价机构接受保险公司的托付,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔供应参考价值, 估价时

8、点为现在, 就其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）；A估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时, 当估量将来收益可能会高也可能会低时,一般应采纳（）的收益估量值；A较高 B较低 C最高 D居中18、为评估某房地产20XX 年 10 月 1 日的市场价格,选取的可比实例资料是：交易日期为 20XX 年 4 月 1 日,合同商定买方支付给卖方 3 500 元/,买卖中涉及的税费全部由买方支付, 该地区房地产交易中规定卖方、 买

9、方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%；自 20XX 年 2 月 1 日起到 20XX 年 10 月 1 日期间,该类房名师归纳总结 地产价格平均每月比上月上涨03%,就该可比实例修正、调整后的价格为（）第 6 页,共 20 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 元/；A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 19、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60 万元和 40 万元,如将两宗土地合并就总价值为 20 万元；假如甲地块的使用权人拟购买乙地块,就对双方最为公正合理的正常价格应为（）万元；A40 B48 C50

10、D60 0 万美元,20、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺,成交总价为 分四次付款（假如以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为 7%）,首付 35 万美元,半年后付35 万美元,一年后付 30 万美元,余款于一年半后付清；假设当时的市场汇率为美元兑换7.7 元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:0.65 ,就该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（=0.0929 ）A17484 B19020 C19754 D20539 ）元人民币 /；（ 1 平方英尺名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - -

11、- 21、某宗熟地的原生地取得费为540 元/,土地开发期为2 年,土地开发费第一年和其次年分别为 90 元/和 60 元/,贷款年利率为 8%；采纳成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为（）元 /；A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 22、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120 ,单位建筑面积的重置价格为 600 元/,年折旧额为 1440 元,用直线法运算该建筑物的成新率是 （）；A16% B42% C58% D84% 23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为1500 ,层高 4.1 米,土地剩余使用年限为 30 年,不行续期；目前市场上具有

12、相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6米,建筑物重建价格为 2000 元/；假定层高没增加 0.1m ,建造费用每平米相应增加 10 元；由于层高过大,该办公楼每年要多耗费 基础估算该建筑物的价值,就应扣除的功能折旧为（10%）A11.80 B16.07 2.5 万元能源费用；以重建价格为）万元；（建筑物酬劳率为名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - C23.57 D31.07 24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为 50 年,已使用 10 年,不行续期（土地使用权期满,土地使用权及其他地上建筑物、

13、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55 年；估量该宗房地产正常情形下每年可获得净收益8 万元,酬劳率为 8%,就该房地产的收益价格为（）万元；A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 25、某套住宅的采光受到影响；受影响前的年租金为3 万元,受影响后的年租金为 2.5 万元；该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年,酬劳率为 8%；该住宅因采光 受影响导致的价值减损为（）万元 A0.50 B5.63 C6.25 D28.14 26、某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10% ,银行可供应 6 成、5年利率 8%、按月等额偿仍的抵押贷款,就综合资本化率为（）；

14、A8.8% B10% 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - C18% D18.6% 27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40 元/,出租率为 85% ,运营费用占有效毛收入的 35%,酬劳率为 2%,商场建筑面积为 40 000 ,可供出租的比例为 95%,运营期为 38 年,该商场的收益价值为（）万元；A690.40 B8284.79 C8720.83 D9746.81 28、以下关于预售房地产开发经营期的图示中,正确选项（）；29、通过市场调查获知,某地区2005 20XX 年一般商品住宅平均价格水平分别为 4

15、682 元/、4887 元/、 5037 元/、5192 元/；如采纳平均增减量法猜测,该地区一般商品住宅20XX 年的价格为（）元 /；A5362 B5374 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - C5532 D5702 30、下图是一块前后两面临街、总深度为175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块；已知前街路线价为320 元/平方英尺,后街路线价为240 元/平方英尺；就采纳重叠价值估价法运算出的地块总价值为（A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 ）万元；（采纳四三二一法就）31、以下估价

16、公式中,错误选项（）；A土地价格 =房地价格 -建筑物价格 B房地产价格 =带债权债务的房地产价格 +债权 -债务 C建筑物折旧 =建筑物重新购建价格 -建筑物市场价值D房地产价格 =含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格32、某工业用地的土地面积为10 000 ,规划容积率为1.0,楼面地价为 500元/；后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到,就因规划调整所需的补地价为（）万元 A500 2.0,楼面地价为 1500 元/名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - B1000 C2250 D3000 33、

17、以下估价基本领项中,仅由托付人打算的事（）；A估价对性 B估价目的 C估价时点D价值类型 34、某估价师于 20XX 年 9 月 27 日向估价托付人交付了一份估价报告；该报告中有以下日期：估价作业日期20XX 年 9 月 20 日至 26 日,估价时点 20XX 年 9 月23 日,估价对象实地查看日期 20XX 年 9 月 22 日至 23 日,估价报告使用期限自 20XX 年 9 月 26 日起半年；据此判定该报告出具日期为（）；A20XX 年 9 月 20 日 B20XX 年 9 月 23 日 C20XX 年 9 月 26 日 D20XX 年 9 月 27 日 35、如假定估价时点的房

18、地产市场状况是公开、公平、自愿的交易市场,要求估 价对象在较短时间内达成交易,就评估价值应是（）；A谨慎价值 B市场价值 C快速变现价值 D投资价值名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、多项挑选题（共 15 题,每题 2 分；每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号；全部选对的, 得 2 分；错选或多项的, 不得分；少选且挑选正确的,每个选项得 0.5 分）1、以下关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中,正确的有（）；A应做到诚恳正直、公正执业B为了提高业务水平,可以接受超过自己专

19、业才能的估价项目C未经托付人的书面许可,不得将托付人的文件资料擅自公开D应执行政府规定的收费标准,只能适当收取额外的费用E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权；当该餐厅不相宜在现位置连续经营下去而转让时,一般包括（）；A土地 B建筑物 C装饰装修 D动产 E特许经营权为确定转让价格供应参考的估价对象范畴3、以下属于成本租金构成的内容有（）；A折旧费B修理费C治理费名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - D保险费 E房产税 4、以下价值种类中,

20、属于基本价值类型的有（）；A抵押价值 B市场价值 C计税价值 D投资价值E在用价值 5、影响房地产价值的权益因素包括（）；A房地产权益设立和行使的限制 B房地产区位的限制 C房地产使用管制 D房地产通风采光的限制 E房地产相邻关系的限制 6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的,在结算房屋产权 差价时,（）；A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一样B期房产权调换差价 =所调换期房的将来市场价值 C期房产权调换差价 =所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值-被拆迁房屋的将来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等,应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置

21、补偿协议中商定的为准名师归纳总结 E在原地实行产权调换时,差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20% 第 14 页,共 20 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 7、以下资料中一般应放入估价报告附件的有（）；A估价托付书 B估价托付合同 C估价对象权属证明 D估价报告内部审核表 E估价师注册证书复印件）；8、以下房地产状况中属于区位状况的有（A位置 B房地产规模 C环境景观 D外部基础设施完备程度 E朝向、楼层 9、依据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑 物重新购建价格的方法有（）；A单位比较法 B市场提取法 C分解法 D工料测

22、量法 E指数调整法10、某写字楼的租金为每日每平方米3 元,电费、物业治理费由承租人负担,水寨、供暖费、房地产税由出租人负担； 由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收名师归纳总结 益,应减去的运营费用包括（）；第 15 页,共 20 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - A电费 B物业治理费 C水费 D供暖费 E房地产税 11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（）；A土地取得成本B续建治理费用 C续建投资利息 D续建完成后房地产销售费用 E取得在建工程的税费 12、长期趋势法的作用主要有（）；A用于收益法中猜测将来的租金、空置率等 B用于市场法中

23、对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C用于成本法运算重置价格 D用来比较两类以上房地产价格的进展趋势与潜力 E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（）；A容积率 B土地使用税 C土地开发程度名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - D土地使用期限E征地补偿费14、某三层楼房,每层建筑面积相等,房地总价值为200 万元,其中一层价值是二层价值的 2 倍,三层价值是二层价值的 0.7 倍；如建筑物总价值为 20 万元,下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（）；A按建筑面积分摊二层占有土

24、地的份额为 33.33% B按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% C按房地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% D按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% E按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% 15、房地产估价程序的作用包括（）；A规范估价行为B节约估价工作C保证估价质量D提高估价效率E规避估价监管三、判定题（共 15 题,每题 1 分；请依据判定结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“ ”表示正确,用 “ ”表示错误；不答不得分,判定错误扣 1 分,此题总分最多扣至零分）1、在任何时候, 估价托付人既是估价报告使用者,又是估价利害关系人； （）2、任何一

25、个估价项目都有估价目的；（）3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果,说明房地产价格有肯定的泡名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 沫；（）4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值；（）5、房地产作价入股估价应当采纳谨慎价值标准；（6、一般情形下,商场与住宅相比,楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大；（）7、在卖方市场下,增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨；（8、某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式,贷款200 万元,贷款期限 5 年,贷款成数六成,贷款年利率 8%,以等本金方式按月偿仍贷款本息；目前

26、该房地产未设立法定优先受偿款权益下的价值为500 万元,在没有其他债权限制下,该房地产的再次抵押价值为 300 万元；（）9、在采纳市场法进行城市房屋拆迁估价时,假如选取的可比实例是含有装修的房地产,就在建立比较基准时,应将可比实例中的装修价值扣除；（）10、在运用成本法估价时, 房地产价格直接取决于其花费的成本,成本增加就房地产就价格就相应增高；（）11、某房地产的年有效毛收入为 10 万元,运营费用为 2.5 万元,有效毛收入乘数为 10,就该房地产的综合资本化率为 7.5% ；（）12、在假设开发法估价中, 估价结果的牢靠程度主要取决于是否能精确猜测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本

27、、方式无关；（）13、依据市场调查,获知某类房地产费用和税金等, 而与判定房地产的开发利用2003 20XX 年的价格逐年上涨,分别为：3500 元/、3700 元/、3950 元/、4250 元/、4550 元/,运用平均进展速度名师归纳总结 法猜测,该类房地产20XX 年的价格高于 4800 元/；（）第 18 页,共 20 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 14、划分路线价区段时,将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段；因此,两个路口之间的地段必定是同一个路线价区段；（）15、在搜集实例资料时, 应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响

28、；受到这些因素影响的实例资料在估价时不行以采纳；（）四、运算题（共 2 题, 20 分；要求列出算式、运算过程；需按公式运算的,要写出公式；只有运算结果而无运算过程的,不得分；运算结果保留小数点后两位；请在答题纸上作答）1、某公司 5 年前与一办公楼全部权人签订了租赁合同,租用其中 1000 的面积,商定租赁期限为 20 年 ,第一年租金为 24 万元,以后每年租金在上一年的基础上增加 1 万元,从第 8 年开头,租金保持固定不变； 现市场上类似办公楼的月租金为30 元/,假设折现率为 10% ；请运算目前该承租人权益价值；（8 分）2、某宗拟出让的熟地面积为 10000 ,相宜建造公寓或宾馆

29、,容积率为 5,出让年限为 40 年,商定不行续期；估量取得土地后建成毛坯房需 2 年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为 1100 元/,专业费用为建筑安装工程费的 6%. 治理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,其次年投入 40%,在各年内匀称投入；毛坯房建成时的销售价格为 8000 元/；由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间,装修及其专业费用、治理费用等为 800元/；精装修公寓售价为10000 元/；公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为 200 元/；估量宾馆正常经营的年净收益为 5100 万元,酬劳率为 10% ；同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 20 页精选学习资料 - - - - - - - - - 匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为 12% ；请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判定该宗土地的合理价值； （12分）参考答案名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 20 页