2022年房地产开发复习资料.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 房产、房屋区分、概念；房地产开发地概念；房地产开发地特点及分类？房地产开发企业资质等级？1. 城市房地产 ：是由城市房产和城市地产有机结合而组成地统一整体 . 物质形状上：房建在地上,地为房载,两者不行分；经济形状上：经济内容和运动过程不行分；两者均固定在同一个地域之内不能移动“ 不动产”1 城市房屋 ：是在全国城镇范畴内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区地全部房 屋 建筑物 . 2 城市房产 ：是城市房屋地社会经济形状 . 法 律 上 有 明 确 地 权 属 关 系 ； 有 使 用 价 值 和 价 值 （ 商 品 ） ； 可 在

2、 不 同 地 使 用 者 和 所有者之间流通 .3 城市土地：是指在全国城市区域内及其他地属于国家全部地全部土地 . 4 城市地产：是城市土地中具有以下特点地部分土地 . 法律上有明确地权属关系；能带来相应地经济效益；建设用地 . 2. 房地产开发 ：是房地产开发企业遵照城市规划地要求,通过投资,在城市地域上建设起 适合城市社会和经济进展需求、满意用户要求地房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现 企业经济目标和提高土地使用地社会经济效益活动 .3. 房地产经营 ：是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标地战略和策略并有意识、. 有方案地加以实现地经济活动过程 房地产经营与治理是房地产经济活动中

3、两个相对独立又相互关联地内容；经营活动与企业“ 决策方针、确定目标” 地机能相结合,治理与“ 执行和实现” 目标地机能相结合 . 4. 房地产业 ：是指国民经济中地一个从事城市房地产开发、经营、治理和服务地行业 . 5. 房地产特有地性质：1 不行移动； 2 产品唯独； 3 使用年限长； 4 价值高 6. 房地产开发地 特点 ：1）房地产开发具有综合性；“ 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”开发过程工作关系地广泛性及工程操作复杂性 工程与国情、民情进展相和谐2）. 房地产开发具有长期性 开发过程需要经过几个工作阶段一般工程 3-4 年、中等工程5-6 年、大工程10 年左右3）. 房地产

4、开发具有较强地域性 使用、价值、市场带有较强地域特点 宏微观条件、选址、产品定位、消费群体等情形均不相同 4）. 房地产开发具有较高风险性成本高、投资大 建设期长、投资周转慢 市场地区性、分散性供求关系变化名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、房地产开发分类 1. 依据开发工程所在位置置：新区开发和旧城开发；2. 依据开发地规模：成片开发和零星开发（单项开发）；3. 依据开发工程地使用功能：居住、商业、办公、旅社、餐饮、消遣、工业、特别用途（停车楼）地房地产 4. 依据开发地深度：土地开发和房屋开发 5. 依据开发

5、地方式：定向、联合、合作、单独开发 6. 房地产工程将来猎取收益地方式：出售型房地产工程、出租型房地产工程、混合型房地 产工程 . 四、房地产开发企业资质等级？1. 企业：是指依法设立、具有企业法人资格地经济实体 资质标准 一、二、三、四等级 国家 一级资质 地房地产开发企业承担房地产工程地建设规模不受限制,可以在 全国范畴 承揽房 地产开发工程 . 二级资质及二级资质以下 地房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方 M以下地开发建 设工程,承担业务地具体范畴由 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门 确定 .五、房地产开发程序一、可行性讨论阶段 二、前期工作阶段 三、建设实施阶段 四

6、、房屋营销和服务 1. 营销 2. 服务（物业治理）六、房地产开发作用 1. 有利于依据城市规划配套建设,充分发挥投资效益 2. 有利于削减投资成本 3. 有利于合懂得决城市建设和爱护资金来源 4. 有利于推行房屋商品化 其次章 可行性讨论、比选；房地产开发工程挑选概念；工程投资环境；（8 大环境）银行利率、税收对房地产地影响；分析方法（参考）可行性讨论基本作用；可行性讨论地成本；（12 项）敏锐性分析、敏锐性因素、临界分析（净现值、临界点）一、可行性讨论、比选；1. 可行性讨论概念：是在投资决策前对拟开发地工程进行全面、系列地调查讨论和分析,运用科学地技术评判方法,得出一系列评判指标值,以最

7、终确定该工程是否可行地综合讨论 .名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、工程挑选地概念 是房地产开发企业对开发工程就其开发价值进行挑选、谈判、论证和选定 . 三、工程挑选地程序 1. 投资工程查找：即投资机会查找,也称“ 看地” ；2. 投资工程精选；3. 初步可行性讨论；4. 工程谈判；5. 具体可行性讨论 6. 公司总体决策 从总体地投资组合、资本结构及进展战略等方面来考虑是否投资该工程 . 可行性讨论是可行地工程不肯定就能实施！四、概念1. 房地产开发环境也就是房地产投资环境：是在开发地肯定区域内 国家、地区

8、、城市或街区 内,对房地产开发所要达到地目标产生有利或不利影响地外部因素 . 就开发商而言,对开发工程所处地环境是难以掌握地,但可以在开发投资地前期,通过充分明白和把握环境,最大限度地降低风险,争取房地产开发话动地胜利 .开发环境,就是影响开发活动整个过程地外部境况和条件地总合. 最初对开发环境地调研与分析,主要是环绕开发城市区域内地自然地理环境、基础设施条件等进行 . 但随着社会进展 和人们观念地更新,开发环境地内涵已经发生肯定地变化,除自然地理、基础设施条件等 硬性条件外,已经扩展到社会、政治、经济、文化、习俗、劳动力素养、就业景气程度等 一切领域,特别是对社会购买才能和政府关于开发地各项

9、政策地分析尤为详尽、关键 .房地产开发环境由以下八大因素构成,即社会、政治、经济、文化、自然地理、基础设施 和社会服务等 . 1. 社会环境：社会环境是拟开发地域地社会制度、社会秩序、社会信誉. . . 2. 政治环境：政治环境讨论地是一国地政治制度、政局地稳固性和政策地连续性3. 法律环境：法律环境主要包括三个方面：法律地完整性、法制地稳固性和执法地公平性4. 经济环境：经济环境是影响投资决策地最重要、最直接因素,主要包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和金融政策等 .5. 文化环境 狭义地文化环境足指社会地意识形状,如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文 化传统、训练水准等 . 文化

10、环境直接打算消费需求地势式和内容,直接影响开发工程地开发 . 和经营过程 . 广义地文化环境包括全部与精神文化活动相关地环境因素 6. 自然地理环境自然地理环境是指开发工程所在地域地自然和风景地理特点. 由于自然地理环境是一种开发商无法轻易转变地客观物质环境,具有相对不变和长期稳固地特点,而房地产开发工程又 具有地理位置地固定性和不行逆地特点,因而房地产开发决策特别重视对自然地理环境地 讨论 .自然地理环境包括地理位置、地质地貌、自然风光、水文地质、土壤植被、气候等 . 地理位 置对房地产开发地影响是直接地 .7. 基础设施环境：基础设施环境是房地产开发地“ 硬环境” ,主要包括开发区域地交通

11、、能源、通讯、给排水情形等 .8. 社会服务环境：社会服务环境是指拟开发地区所供应地服务设施及服务条件,主要包括 以金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务为主体地软硬环境内容,同时仍名师归纳总结 包括政府相关部门地服务效率、服务态度等.第 3 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 五、银行利率、税收对房地产地影响；1 商业周期影响：国民经济中商业活动具有肯定地周期性,不同类型地周期性对房地产产 生不同地影响 . 一般经上升期 富强期 、衰退期、萧条期、复苏期四阶段 . 2）. 银行利率 市场经济条件下,国家利用银行利率调控宏、微观

12、经济 通过银行利率调整,刺激或限制投资和消费 加息对房地产业影响 1 已购房者：月供增加,资产可能缩水 2 持币待购者：支付才能下降 3 投资者：融资成本提高,投资利润下降 4 投机者：融资成本提高,价格预期转变 5 开发商：建设贷款利率上涨,面临市场风险 6 银行：违约可能增加 3）货币发行 货币地发行量可用来调剂经济增长速度、稳固价格、掌握投资 货币供应量增减如金融市场、资金储备和提高或降低贴现率 4 财政政策 主要指政府地支出和税收政策 政府增加支出和降低税赋,刺激经济、需求增加六、投资环境分析方法简介世界范畴内对投资环境、开发环境分析方法地讨论始于20 世纪 60 岁月未,到目前已经形

13、成了多种广为采纳地评判方法,主要有冷热因素法、评分分析法、多因素和关键因素 评判法、相像度法、综合评判法 .（一）、投资环境评分法 罗伯特 斯托色夫地“ 投资环境评分法” 是从东道国政府地招商引资政策着眼,具体 分析影响投资环境地微观因素地一种分析方法 .这些因素分为以下几个方面：资本抽回限制；外商股权比例；对外商地管制和鄙视程 度；货币稳固性；政治稳固性；赐予关税爱护地意愿；当地资本地可供程度；近几年地通货膨胀率等 .在这八大因素中,罗氏又把每一个因素分成苦干个子因素,然后依据各个子因素对投 资环境地有利程度赐予评分,评分依八大因素各悠闲投资环境中地影响大小确定不同地评分,从而防止了对不同因

14、素公平看待地缺点. 依据这种评判方法,总分越高投资环境越好.（二）、多因素加权分析法 多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采纳地一种名师归纳总结 方法 . 它包括了15 个方而地经营环境因素,而且依据它们所具有地重要性,确定了具体第 4 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 地权数 见表 21 ,最高权数是3,表示最为重要. 每一项最高分值是4,该项条件被认为正确可得 4 分. 各项地总权数是25,最高值就为100. 数值越高就表示环境条件越好.该指数所表示地风险水平标难如下： 1 70100 分投资环境稳固,以

15、发达地工业化国家为典型 . 外国投资中可能显现 地问题可以由该国在有效性、市场机会、金融机制和设施等方面地优势抵消 . 2 5569 分有少量地投资风险,在日常地经营活动中可能有一些复杂地情形 .但在一般情形下政治结构地稳固完全可以使企业进行连续地经营,不会使经营遭到严峻地 破坏 . 3 4054 分外资企业地经营面临高风险,除非有特别地缘由才能考虑进行投 资,如为了取得稀有原料或是高利润等 . 4 O 39 分为外国投资者不能接受地经营环境 . （三）、投资障碍分析法 投资障碍分析法是依据潜在地阻碍国际投资运行国家地多寡与程度来评判投资环境优 劣地一种方法 . 国际投资者依据投资环境地内容结

16、构,分析列出阻碍直接投资地主要因 素并在潜在地东道国之间进行比较,障碍少地国家被认为拥有较好地投资环境：这一方 法中包含了以下 10 个方面地障碍因素：1政治障碍：政治制度与投资国不同,政局动荡不稳；2经济障碍：经济停滞或增长缓慢,外汇短缺,劳动力成本高通货膨胀和货币贬值,基础设施差,原材料等基础行业薄弱；3资金融通障碍：资本数量有限,没有完善地资本市场,资金融通地限制较多；4技术人员和娴熟工人短缺；5国有化政策和没收政策；6对外国投资者实行鄙视性政策：禁止外资进入某些行业,对当地地股权比例要求过 高,要求有当地人参与企业治理,要求雇佣当地人员,限制外籍人员地数量；7政府对企业过多地干预；8普

17、遍实行进门限制：限制： 业制成品进口,限制生产资料进口；9实行外汇管制和限制汇回：一般外汇管制,限制资本和利润汇回,限制提成费汇 回；10法律和行政体制不完善：外国投资法律个健全,国内法律不健全,没合完善地仲名师归纳总结 裁制度,行政效率低,贪污受贿行为多.第 5 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 投资障碍分析法是一种宏观层次上地定性分析,它使投资者可以依据阻碍因素地存在与否对投资环境做出一般性评判 有考虑到有利地或优惠地因素. 障碍分析所评判地内容只是局限于不利于投资地方面,没 . 其基本动身点是,假如在没有优惠地情形下,国地投资环境

18、是可以接受地,那么再加上优惠地环境就更可以接受了 . 因此,判定一国地投资环境是否适合外国投资,只要考虑该国地投资阻碍因素就可以有一个基本地结论,这也符合企业竞争地一般原就 .七. 可行性讨论作用1）为投资决策供应依据； 2 ）作为资金筹措地依据； 3 ）作为有关部门签订协议、合同地依据； 4 ）作为编制设计任务书地依据； 5 ）作为支配国民经济建设方案地依据； 6.作为环保部门审查建设工程对环境影响地依据. 5、可行性讨论地工作阶段 工程工程过程：预备期 投资前期 建设期 投资时期或实施阶段 使用或生产期 1）机会讨论任务 : 查找投资机会,为建设工程投资方向提出建议,并确定有无必要进一步讨

19、论 . 资料粗略,投资估算精度 30%以内,讨论费用 : 总投资 0.20.8% 2）初步可行性讨论 任务 : 对机会讨论地结论进行分析,论证投资是否有机会,是否获得较大利益,是否具体可 研. 资料较具体,投资估算精度20%以内,讨论费用: 总投资 0.251.5% 3）具体可行性讨论 任务 : 对工程全面讨论,市场、选址、建设方案等进行深化讨论,对技术先进性、经济上合理性和财务上盈利性论证,对工程作出投资决策.: 总投资大型工程0.21.0% 、小型工程资料特别具体,投资估算精度10%以内,讨论费用1.03.0% 4）工程评估和决策 决策部门组织专家或询问公司,代表国家对上报工程可研报告进行

20、全面审核和再评估 . 八、开发工程投资与成本费用估算1. 房地产工程总投资：包括开发建设投资和经营资金 . 1）开发建设投资：是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入地各项费用 , 主要包 括 : 土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施 建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费用等. , 到开发建设完成地期间. 2）经营资金：是指开发企业用于日常经营地周转资金开发期：是指从房地产工程大量资金正式投入工程开头2. 主要费用种类及测算名师归纳总结 1）土地费用 ：是指为取得房地产工程用地而发生地费用. , 水文、

21、地质勘测 , 以及第 6 页,共 16 页2 前期工程费：主要包括工程前期规划、设计、可行性讨论- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - “ 三通一平” 等阶段地费用支出 .3）基础设施建设：是指建筑物 2M 以外和工程用地规划红线以内地各种管线和道路工程 , 其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用 , 以及各项设施与市政设施干线、干管、干道地接口费用 . 一般按实际工程量估算 .4）建筑安装工程费：是指建造房屋建筑物所发生地建筑工程费用、设备选购费用和安装工程费用等 . 5 公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设

22、地各种非营利性地公共配套设施 又称公建设施 地建设费用 , 厕所、停车场等 .主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共6）开发间接费用：是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发觉场组织治理所发生地各项费用 . 主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等 .当开发企业不设立现场机构 , 由开发企业定期或不定期派人到开发觉场组织开发建设活动时 , 其费用可直接计入企业地治理费用 .7 治理费用 ：是指房地产开发企业地治理部门为组织和治理房地产工程地开发经营活动而发生地各项费用 . 主要包括：治理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧货、修理

23、费、工会经费、职工训练经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、询问费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务款待费、坏胀缺失、存货盘亏、毁损和报废缺失以及其他治理费用 .8 财务费用 ：是指房地产开发企业为筹集资金而发生地各项费用. 主要包括借款和债券地利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净缺失以及其他财务费用 .9 销售费用 ：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生地各项费用,以及专设销售机构地各项费用 . 主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构地折价费、修理费、物料消耗、广告费、宣扬费、

24、代销手续费及预售许可证申领费等 .10 其他费用 ：主要包括：暂时用地费和暂时建设费、工程造价询问费、合同公平费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等 .11）房地产投资有关地各种税金和地方政府或有关部门征收地费用：主要包括：固定资产投资方向调剂税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施费等 .12）不行预见费用：房地产工程投资估算应考虑适当地不行预见费用 . 九、开发工程不确定性分析1. 概念 ：是分析不确定性因素对工程可能造成地影响,并进而分析可能显现地风险主要包括：敏锐性分析、临界点分析和概率分析 .可

25、进行不确定性分析地因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、工程总投资、土建费用、建安工程费、融资比例、融资成本 .2. 敏锐性分析概念：是通过估量工程不确定性因素发生地变化,分析对工程经济效益产生地影响；通过运算这些因素地影响程度,判定工程经济效益对于各个影响因素地敏锐性,并从中找出对于工程经济效益影响较大地不确定因素 .步骤：确定用于敏锐性分析地经济评判指标；确定不确定性因素可能地变动范畴；运算不确定性因素变动时,评判指标地相应变动值；名师归纳总结 通过评判指标地变动情形,找出较为敏锐地变动因素. 第 7 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - -

26、- - - - 3. 临界点分析 概念：是测定一个或多个不确定因素变化时,工程达到答应地最低经济效益时地极限值,并以不确定性因素地临界值组合显示工程地风险程度 .通常进行临界点分析地因素有：最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率；最高土 地取得价格；最高工程费用 .4. 概率分析 概念：是使用概率讨论猜测不确定性因素对房地产工程经济效益影响地一种定量分析方 法,通过分析不确定因素地变化情形和发生地概率,运算在不同概率条件下工程地经济评 价指标,说明工程在特定收益状况下地风险程度 .步骤：列出需要进行概率分析地不确定性因素；挑选概率分析使用地经济评判指标；分析确定每个不确定因素发生地概率；.

27、 运算在给定地概率条件下经济评判指标地累计概率,并确定临界点发生地概率 十敏锐性分析、敏锐性因素、临界分析（净现值、临界点）1 线性规划法 当影响决策自变量和因变量之间呈比例关系,确定有限资源量最优安排地数学方法 2 盈亏平稳分析法盈亏平稳分析这是依据与决策有关地业务量 产量或销量 、成本、利润三者之间地相互关系建立模型,分析评判决策方案优劣地一种重要方法,简称量本利分析法 .第一,对于业务量 Q,为了决策分析便利、假设方案期 或肯定时期 内企业生产量与销售量一样且能预先确定,故 Q可视力产量或销售量 . 假如以货币为计量单位、业务量即指销售收入 S.S 为产量 Q与销售单价 P 之乘积 .

28、其次,成本指肯定时期内生产经营总成本 C,按性质分为固定成本 F 和变动成本 V. 固定成本为总成本中在肯定产量范畴内不受产量增减变动影响而固定不变地那部分成本,如固定资产地折旧费、治理费等. 变动成本为总成本中随产量地变动而变动地那部分成本. 如直接消耗地原料、燃料、生产工人地工资、运杂费等. 利润 R指肯定时期内商品销售收入扣除总成本后地余额. 为了便于掌棍企业经营盈利才能,在盈亏平稳分析中常用边际奉献 边际收益 变量M,它是指销售收入减人变动成本后地余额即毛利额 . 明显,边际奉献补偿固定成本后,假如有余额就可以获得利润,为盈利状态；如果没有余额就为达到盈亏平稳状态,也称保本；假如边际奉

29、献不够补偿固定成本,就为亏损状态 .例 1：某厂生产一种产品、每件产品地变动成本为 8 元,销售价格为 10 元固定成本为 10 万元 .试测保本点产量 . 解：已知： F100 万元 .P10 元, V8 元, QPF 十 QV QFPV 100 18 50万件 例 2：某公司地固定成本l 00000 元,产品地单位变动成本12 元,如销售量为2000 件时,价格定为多少公司才不亏损？解：由于 Q.PFV Q. 所以 P FQ. V100000/20001262元 例 3：某企业财务资料；销售额 54900 万元,固定成本 10000 万元,利润 1300 万元,变动成本 变动成本率 436

30、00 万元 79 42 ,下期目标利润为 1500 万元,固定成本应增加7变动成本率不变 .求下期销售额应为多少才能实现目标利润且为安全状态 .解：已知 R1500 万元, F10 0001 710 700 万元 ,V多少 . 7942,求 S 和 Y 为名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - S FR1 一 V P1500l 0700179 4259280万元 S0 F1V10700.205851992万元 YSS0S 100 59280 51992/59280X100 12.29答：处于要小心区,即销售额一旦下降12

31、左右,就目标利润无法实现. （1决策表法例：某房地产开发企业在编制建设居住小区两个方案,A 方案为大面积开发,B 方案为小面积开发 . 两方案建设经营期都为 6 年,其中 A 方案投资 5000 万元, B 方案投资 3000 万元 .市场猜测,商品住宅需求量地概率及两个方案年损益值如下表,试问选用哪个方案收益最大.决策表 万元/ 年 自 然 状 态需求量高需求量低合计方案 P1=0.7 P2=0.3 1400 A 方案2000 400 B 方案900 600 1050 解:分别运算两个开发建设方案在6 年内地净收益期望值EA=2000 0.7+400 0.3 6 50002680万元 EB=

32、900 0.7600 0.3 6 3000=1860万元 由于 EA EB ,故挑选 A 方案收益为最大 . （2决策树法例：某公司在拟定引进新产品时,有三个方案可供挑选,第一方案是建设一个大厂,需投资 300 万元,建成后,假如销路好,每年可获利 100 万元；假如销路差每年将亏损 20 万元 .其次方案是建设一个较小地工厂需投资 120 万元,建成后假如销路好,每年可获利 40 万元,假如销路差,每年可获利 l0 万元 . 两者使用期限都是十年 . 第三方案是先建设小厂,试销三年,假如销路好,再考虑投资 180 万元扩建成大工厂,扩建后可使用 7 年. 依据市场调查,已知这种产品在今后 1

33、0 年内销路好地概率是 0.7 ,销路差地概率是 0.3 ,又估量假如前 3 年销路好,后 7 年销路好地概率是 0.9 ,如前三年地销路差,后 7 年销路确定差 . 试决策哪一方案好 .结点地期望值：0.9 100 7 十 0.1 -20X 7-180 436 结点地期望值：0.9 40 7 十 0.1 10 7259 比较结点和地期望值得知,436259此时实行扩建方案结点 5 地期望值： 1x10x 7 70 名师归纳总结 结点地期望值：0.7 40 3 十 0.7x436 十 0.3x10x3 十 0.3 70-120299.2 第 9 页,共 16 页结点地期望值：09x 7x100

34、+0.1x-20 7616 结点地期望值：1x-20x 7 -140 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 结点地期望值：0.7x100 x 3 十 0.7 616 十 0.3x-20 3 十 0.3 -140一 300281.2比较结点和地期望值得知,299.2281.2,留下建设小工厂 .即决策者应实行先建设小工厂试销三年,如三年销路好扩建成大工厂 .第三章土地全部权、使用权（狭义、广义）地概念；土地使用权地改革；房屋拆迁政策；土地使用期限；土地征收；农村土地如何征收；土地划拨；在什么情形下补地价；划拨土地- 商业用地；商业用地转变指标或用途；容积率

35、. 绿化指标；规划设计中地“ 一证两书”一、土地资源地概念1. 土地资源是指土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益地部分 . 2. 土地地特性： 1 ）自然特性：位置地固定性；数量地有限性；特点地差异性；生态环境地脆弱性 2 ）经济特性：土地需求与供应地冲突性；土地酬劳至边际效益后地递减性；. 土地有用方向地相对固定性；土地使用权及全部权形式上地多样性3.土地理论1. 区位论 ：是讨论人类活动查找费用最小、利润最大地最优区位以正确支配其空间关系地学说 . 2. 地租理论 ：地租：是土地地酬劳或收益,土地全部者自营土地或将使用权让渡都要求取得利润,地价即地租地货币表现 .级差地租：是指土

36、地由于其区位、基础设施条件,本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成地差别地租. I , .在不同等级土地上投入等量资本或劳动产生级差地租在同一土地上追加资本或劳动以提高生产力产生级差地租二、土地全部权和使用权1. 土地全部权地概念：土地全部者在法律规定地范畴内享有使用和处理其土地地权益, 是土地产权权益中最完全、最充分、具有支配位置地物权 等诸项权益构成 .2. 土地全部权地势状, 由占有权、使用权、收益权、处置权在我国地土地制度中, 土地全部权存在两种形状, 即 国家全部权 和集体全部权 . 3. 全部权地主体国家是国家土地全部权地唯独主体, 除此以外地任何国家机关、企业事业单位、社会团体和

37、个人 , 都不能作为国家土地全部权地主体. 集体土地全部权地主体是农业集体经济组织4. 两类全部权地关系名师归纳总结 国家可以依据法律地规定征收集体全部地土地, 土地征收以后 , 土地地全部权归国家全部. 第 10 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 国家、集体对土地全部权地归属发生争议时, 如无法确定全部权地归属, 依据我国土地管理法第 13 条规定 , 由县级以上人民政府处理 .（二）土地使用权 1988年土地治理法 : “ 国有土地和集体全部地土地地使用权可以依法转让. ” 国有土地有偿使用地方式包括：1. 国有土地使用权出让；2.

38、 国有土地租赁；3. 国有土地使用权作价出资或者入股 . 土地使用权有狭义和广义之分1、狭义土地使用权狭义地土地使用权是指依法对土地地实际使用地权益 权益相并列作为土地全部权地组成部分 .2、广义土地使用权 广义地土地使用权是一个可以与土地全部权相并列地范畴 权、部分收益权和不完全处分权等权益组成 .3 通过行政划拨取得地土地使用权, 与土地地占有权、收益权和处分权等, 由土地占有权、狭义土地使用这种类型地土地使用权是通过行政划拨实现地 , 具有肯定意义上地独立性质 , 其权益地含义比狭义土地使用权要广泛 , 但不如广义土地使用权充分 , 因此 , 属于狭义和广义土地使用权之间地一种类型 .

39、这种使用权只有在通过向土地治理部门补交地价以后 使用权 .三、土地征收（征用）, 才能上升为广义土地1. 概念：是征收集体全部土地地简称 . 是指政府依据法定地程序和条件,将集体全部地土地转变为国家全部,再将土地地使用权出让（或者划拨）给用地地申请者 .土地征收后,全部权由集体全部变为国家全部；土地征收地主体是国家和被征地单位,不包括土地使用者 . 2. 征地权限 征收以下土地地,由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外地耕地超过三十五公顷地；（3）其他土地超过七十公顷地 . 征收前款规定以外地土地地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案 . 3. 征地地费用 1）土地补偿

40、费；2 安置补助费；3 地上附着物和青苗补偿费；4 有关税费 . 四、开发用地取得方式（一）土地使用权有偿出让（批租）1. 土地使用权地出让是指国家以土地全部者地身份将土地使用权在肯定年限内让与土地使用者 , 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为.: 2. 出让地年限 . 土地使用权出让地最高年限按用途分别确定如下居住用地 70 年；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工业用地 50 年；训练、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；综合或者其他用地 50 年. 商业、旅行、消遣用地 40 年；. 3. 出

41、让地方式 . 出让地方式有协议出让、招标出让和拍卖出让及挂牌出让（三）土地使用权转让 1. 转让地概念 . 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移地行为 , 包括出售、交 换和赠与等具体形式 .2. 转让地期限 . 土地使用者通过转让方式取得土地地使用权, 其使用年限为土地使用权出让合同规定地使用年限减去原土地使用者已经使用年限后地剩余年限 .3. 转让与出让合同地关系 . 未按土地使用权出让合同规定地期限和条件投资开发、利用土地 地, 土地使用权转让行为无效 . 土地使用权转让时 , 土地使用权出让合同载明地权益、义务随 之转移 .4. 土地使用权地终止 . 在使用权出让合同规定地年

42、限届满使用者未申请续期或申请续期未获 批准或土地使用权被依法（为公共利益需要使用土地地；为实现城市规划进行地城区改造,需要调整使用土地地）提前收回时, 土地使用权终止, 回来土地全部权人. 在土地使用权期满时 , 土地使用权及其地上建筑物、其他附属物地全部权由国家无偿取得（四）补地价：（在下面两者情形发生）1. 在土地使用权有偿出让体系中地土地使用者,如需转变合同规定地土地用途,在征得出让方同意并经土地治理部门和城市规划部门批准后,应重新签订土地使用权出让合同,调 整土地使用权出让金 .2. 原属于行政划拨无偿取得地土地使用权,假如土地使用权和地上建筑物转让、出租或抵 押,应向当地县级以上人民

43、政府补交出让金,或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交 .1. 拆迁地概念：（1）房屋拆迁：即拆除建设用地范畴内原有地房屋,并对该范畴内地单位和居民进行妥当 地安置和补偿 . （2）拆迁人：是指取得房屋拆迁许可证地单位. . （3）被拆迁人：是指被拆迁房屋地全部人2. 拆迁单位：是指依法取得房屋拆迁资格证书,并接受拆迁人托付,依法对被拆迁人进行动员、组织签订和实施补偿安置协议、拆除房屋及其附属物地单位 .二、拆迁方式1. 自行拆迁：拆迁人自行对被拆迁人进行拆迁安置和补偿 . 2. 托付拆迁：拆迁人托付具有房屋拆迁资格地单位进行拆迁,受托单位完成拆迁地全过 程,并收取相应地费用 . 被托付地拆迁单位不得转让拆迁业务 . . 房屋拆迁治理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁托付三、拆迁补偿1补偿对象 . 是被拆