2022年房地产开发建设项目开发管理研究.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一个房地产工程开发的整个流程大体上包括 10 个阶段；（一）开发商提出开发设想是整个房地产工程开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整 个房地产工程开发就进入了状态；开发设想是否精确地反映了市场的需要,将打算将来整 个房地产工程开发的成败；这需要房地产开发商仔细讨论房地产市场的变化趋势,确定不 同地段的进展前景,把握不同工程的市场需求状况；（二）可行性讨论是房地产工程开发的其次步,也是特别关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想到底有没有真正的市场前景,需要进行可行性讨论；可行 性讨论是房地产工

2、程开发不行缺少的一个阶段；政府是否批准此工程立项,银行是否同意 赐予资金支持都需要参考可行性讨论的结果；进行可行性讨论,就可能有两种结果：一是 可行性讨论说明这个设想不行行,那么即使开发商不同意,这个工程开发的全过程实际上 就终止了；二是可行性讨论说明这个设想可行,就不出意外,这个工程就可以始终进行到 最终的阶段；目前,在我国忽视可行性讨论,或者将可行性讨论当成一种形式的风气,在 房地产工程开发领域仍相当深厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府仔细 对待；（三）申请工程用地是房地产开发的第三步,也是正式启动工程开发的第一步 土地是全部建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步；

3、在我国,由于人多地 少,土地资源成为极为稀缺的资源,对很多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有 了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁工程赚不到钱；因此,在土地市场上各种腐 败大事层出不穷；我国原先规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情形才可以获得划拨土地,绝大多数土 地都是通过出让获得；但在实际上,从原土地使用者（即原先占有国有土地的国有企事业 单位）获得土地却是主要方式；开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建 设行政主管部门备案,领取房地产开发工程手册；（四）工程设计是房地产开发的第四步,也是关系到工程是否符合

4、市场需要的重要一步 依据工程的规模,设计的具体工作流程也有所不同；对于规模较大的房地产开发工程来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤；方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求；初步 设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案；初步设计文件应当包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书 4 个部 分；施工图设计是初步设计基础上的更具体的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布 置和主要施工方法；并要绘制完整具体的建筑及安装祥图及必要的文字说明；开发商在进 行规划及建筑设计前,需

5、要向城市规划行政治理部门申报规划设计条件,以获得规划设计 条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建 筑后退红线距离、建筑掌握高度、停车位个数等）；房地产开发商依据规划设计通知书,托付有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书 等有关资料,报经城市规划行政治理部门审查,确认符合规划要求后,核发建设用地规 划许可证；方案设计得到批准后,即可以进行初步设计；城市规划行政治理部门对建设 工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图 设计；城市规划行政治理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核

6、发建设工 程规划许可证；建筑外围退红线,阳台不用退用地红线12M ,但是假如你有出挑的如雨篷就要退肯定的距离4 2 1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造,不得突出的建筑突出物 为：名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地下建筑物及附属设施,包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；地上建筑物及附属设施,包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等；除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施；42

7、2 经当地城市规划行政主管部门批准,答应突出道路红线的建筑突出物应符合以下 规定：1 在有人行道的路面上空：12.50m 以上答应突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位,突出的深度不应大于 0.50m；22.50m 以上答应突出活动遮阳,突出宽度不应大于人行道宽度减1m,并不应大于3m；33m 以上答应突出雨篷、挑檐,突出的深度不应大于2m；45m 以上答应突出雨篷、挑檐,突出的深度不宜大于3m；2 在无人行道的路面上空：于 0.50m；4m 以上答应突出建筑构件：窗罩,空调机位,突出深度不应大3 建筑突出物与建筑本身应有坚固的结合；4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷

8、凝水及从其他设施排出的 废水；423 当地城市规划行政主管部门在用地红线范畴内另行划定建筑掌握线时,建筑物的 基底不应超出建筑掌握线,突出建筑掌握线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划 的要求；4 2 4 属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物,包括公共电话 亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及暂时性建筑物和构筑物,经当地城市规划行政 主管部门的批准,可突人道路红线建造；425 骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全；在有顶 盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统；回答者： acromann - 大魔法师 八级

9、 1-15 13:52 是建筑外围退红线 ,阳台不需要 . 回答者： XFK0106 - 试用期 一级 1-15 16:25 这个问题很好回答,恭喜你答对了,是 12M 退红线是说你整个建筑的外墙皮,基础大脚可以不参照 12M 来退 回答者： goont - 助理 三级 1-16 01:07 42 建筑突出物 4 2 1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造,不得突出的建筑突出物 为：地下建筑物及附属设施,包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；地上建筑物及附属设施,包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围 墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室

10、出入口、集水井、采光井等；除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施；422 经当地城市规划行政主管部门批准,答应突出道路红线的建筑突出物应符合以下 规定：1 在有人行道的路面上空：12.50m 以上答应突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位,突出的深度不应大于名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 0.50m；22.50m 以上答应突出活动遮阳,突出宽度不应大于人行道宽度减1m,并不应大于3m；33m 以上答应突出雨篷、挑檐,突出的深度不应大于2m；45m 以上答应突出雨篷、挑檐,突出的深度不宜大于

11、3m；2 在无人行道的路面上空：于 0.50m；4m 以上答应突出建筑构件：窗罩,空调机位,突出深度不应大3 建筑突出物与建筑本身应有坚固的结合；4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水；423 当地城市规划行政主管部门在用地红线范畴内另行划定建筑掌握线时,建筑物的基底不应超出建筑掌握线,突出建筑掌握线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求；4 2 4 属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物,包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及暂时性建筑物和构筑物,经当地城市规划行政主管部门的批准,可突人道路红线建造；425 骑

12、楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全；在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统；销售面积及建筑面积分摊规章中华人民共和国建设部 1995-12-01 第一条 依据国家有关技术标准,制定商品房销售面积运算及公用建筑面积分摊规章（试行）；其次条 本规章适用于商品房的销售和产权登记；第三条 商品房销售以建筑面积为面积运算单位；建筑面积应按国家现行建筑面积运算规章进行运算；第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除）；第五条 商品房按“ 套” 或“ 单元” 出售

13、,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和；商品房销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积 第六条 套内建筑面积由以下三部分组成： 1套（单元）内的使用面积； 2、套内墙风光积； 3阳台建筑面积；第七条 套内建筑面积各部分的运算原就如下：1、套（单元）内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范（GBJ96 一 86）规定的方法运算；其他建筑,依据专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范运算；2、套内墙风光积 商品房各套（单元）内使用空间四周的保护或承重墙体,有公用墙及非公用墙两种；商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公

14、用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙,公用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积；非公用墙墙风光积水平投影面积全部计入套内墙风光积；3、阳台建筑面积 按国家现行建筑面积运算规章进行运算；4、套内建筑面积的运算 套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积 . 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和治理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半；名师归纳总结 第九条 公用建筑面积运算原就凡已作

15、为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不第 3 页,共 10 页应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积；公用建筑面积按以下方法运算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积；第十条 公用建筑面积分摊系数运算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的合套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数；公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积 /室内建筑面积之和第十一条

16、公用建筑面积分摊运算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积；分摊的公用建筑面积 数* 套内建筑面积 . =公用建筑面积分摊系第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规章执行；第十三条 本规章由建设部说明；第十四条 本规章自 1995 年 12 月 1 日起施行 如何估算房地产开发工程投资费用？2007-11-16 10:03:13 作者：松州咏鹤 房地产工程始终是这些年的投资热点,也成就了千千万万个开发商,经营房地产投入资 金多,风险大,在工程的规划阶段,必需对工程的投资与成本费用进行精确的估算,以便 作出经济效益评判、投资决策；由于房

17、地产开发工程的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费 用估算不行截然分开,应合二为一；房地产开发工程投资与成本费用估算的范畴包括土地 购置成本、土地开发成本、建安工程造价、治理费用、销售费用、财务费用及开发期间的 税费等全部投资；房地产建设工程各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设工程的类型不 同而有其自身的特点,因此不同类型的建设工程,其投资和费用构成有肯定的差异；对于 一般房地产开发工程而言,投资及成本费用；由开发成本和开发费用两大部分组成；（一）开发成本 共有八项： 1.土地使用权出让金；国家以土地全部者身份,将肯定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者；土

18、地使用 者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地 段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、四周环境状况及土地现状等因素的修 正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,依据工程所在 地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到； 2.土地征用及拆迁安置补偿费；（ 1）土地征用费；国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补 助费、水利设施修理分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等；农 村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行；（ 2）拆迁安置补偿费；在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程

19、序,将国有储备土 地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建设工程使用；因 出让土地使原用地单位或个人造成经济缺失,新用地单位应按规定给以补偿；它实际上包 括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费； 3.前期工程费；前期工程费主要包括：（ 1）工程的规划、设计、可行性讨论所需费用；一般可以按工程总投资额的肯定百分比估算；通常规划及设计费为建安工程费的 合有关收费标准估算；3左右,水文地质勘探费可依据所需工作量结名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）“ 三通一平” 等土地开发费用；主要包括地上原

20、有建筑物、构筑物拆除费用、场地平 整费和通水、通电、通路的费用等；这些费用可以依据实际工作量,参照有关计费标准估 算； 4.建安工程费；它是指直接用于建安工程建设的总成本费用；主要包括建筑工程费（建筑、特别装修工 程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等；在可行性讨论阶段,建安工程费可采纳单元 估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程体会估算法 等估算； 5.基础设施费；它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫 等工程费用,通常采纳单位指标估算法来运算；

21、6.公共配套设施费；它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；其估算可参照“ 建安 工程费” 的估算方法； 7.不行预见费；它包括基本预备费和涨价预备费；依据工程的复杂程度和前述各项费用估算的精确程度,以上述16 项之和为基数,按3一 5运算； 8.开发期间税费；开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征 收的费用；在一些大中城市,这部分费用在开发建设工程投资构成中占较大比重；应依据 当地有关法规标准估算；（二）开发费用 开发费用是指与房地产开发工程有关的治理费用、销售费用和财务费用； 1.治理费用；可按工程开发成本构成中前16 项之和为基数,

22、按3左右运算； 2.销售费用；它指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或托付销售代理 的各项费用；主要包括以下三项：（1）广告宣扬费；约为销售收人的 2一 3；（2）销售代理费；约为销售收入的 1.5一 2；（ 3）其他销售费用；约为销售收入的 0.5一 1；以上各项合计,销售费用约占销售收人的 4一 6； 3.财务费用；它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑缺失 等）；（三）投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设工程各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式 列出,格式略；房地产工程投资成本费用构成 1 房地产工程的开发

23、各项费用构成比较复杂,而且变化因素比较多,不确定性大,就一 般工程而言主要分为以下部分：一开发成本1. 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 土地成本（毛地和净地）土地转让费用 转让费一般依据土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）土地租金（依据地方政府土地税务征收条例执行）土地契税依据土地费用的 3%征收 2.前期工程费 . 规划设计费用（3% 3）. 工程可行性讨论费用（. 1-3% 3）或 0.08-0.15% 投资额水文、地质勘察费用（0.5% 设计概算）. 三（七）通一平

24、费用（实际情形）三通一平 50-70 元 / 占地面积3.建筑安装费. 土建工程费用 依据省建筑工程预算定额和体会数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的工程利润水电费用一般占土建费用的 15% . 设备及安装费运算方法：单元估算法（酒店）,单位指标估算法（按建筑面积运算）,工程量近似匡算法（依据预算方法）,类似工程体会估算法4.基础设施费 150-250 元/ 总建面（包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水 15 元/ 总建面、供电65 元/ 总建面、道路40-50 元/ 道路面积5.公共配套费（不能有偿转让的开发小区内公共配套设施）6. 开发期间税费 国家政府按有

25、关文件支付使用的各种税收和各类费用,主要包括：. 投资方向调剂税住宅商住5% 投资额,商办15% 投资额,楼堂馆所30% 投资额,市政学校0%投资额. 配套设施建设费（小区成片开发（土）2 万, 6% 基建投资额,零星开发（土）小于2 万 12%基建投资额）. 建筑工程质量与安全监督费用4 工程造价（建筑工程质量费2.5 工程造价安全监督费1.5 工程造价）. 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 供水补偿费用,供电负荷费用（增容费）供水600 元/t, 其中住宅 0.3t/人,商业 0.1 t/供电 住宅 480 元

26、/KV A,4KVA/ 户； 商业 1000 元/KVA ,8KVA/100 . 物业治理基金2% 基建投资. 其他税费2% 基建投资7. 不行预见费用（又称预备费）3-5%1-5 或 3% 投资额市场条件,引起三材价格变化施工图更换,因设计更换而发生的费用自然灾难的缺失及预防灾难而发生的费用二开发费用（期间费用）1. 治理费用3% 1-5 开发商企业进行组织治理开发经营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、款待费用等）2.销售费用（广告宣扬2-3% 销售收入代理费 1.5-2% 销售收入其他费用0.5-1% 销售收入）或依据前期3% 投资额 销售期 3% 营业额3.财务费用（等额本息偿

27、款,等本偿款,等息末一本）因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用等）三工程经营税费. 转让房地产税费（6.43% 销售收入） 5.566% 营业税 5% 销售收入,城市保护建设税（7% 营业税）,训练费附加（3% 营业税）,训练专向基金（3% 营业税）,防洪工程保护费（4% 营业税）,交易印花税（0.05% 销售收入）,交易治理费（0.5% 营业税）. 租赁营业税 12% 租赁收入,自营需再扣除 20% . 土地增值税实行阶梯性征收土地增值额Z=房地产收入工程金额（土地费+开发成本 +销售税金）其他扣除工程其他扣除工程 20% 开发成本（一）名师归纳总结 增值额占工程金额 -50%

28、5%征收第 7 页,共 10 页该部分按增值额的30%征收增值额占工程金额 50-100% 该部分按增值额的40%征收 剩余部分按- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 增值额占工程金额 100-200% 该部分按增值额的50%征收 剩余部分按15%征收增值额占工程金额 200-% 35%征收该部分按增值额的60%征收 剩余部分按. 企业所得税（ 33%/15% 企业应纳税所得额）15%征收外资企业或其他特别区域特别企业依据注：文中斜体字部分为工程测算的参考数据,其中不乏有体会数值,仅供参考,具体 征收数额询问当地相关职能部门；投资经济效益评判 一静态评判（

29、不考虑资金的时间价值）. 投资收益率法投资收益率（投资利润率,投资成效系数）= 收益额 /工程投资额100% 税前收益额 =销售收入销售成本销售税金仍贷额 税后收益额 =销售收入销售成本销售税金仍贷额所得税 工程投资额 =投资费用 +贷款利息. 静态投资回收期 按平均收益额运算回收期（均等收益）按累计收益额回收期（非均等收益）. 追加投资回收期（租赁工程）追加投资回收期Ta=投资增额K / 年成本节省额C . 追加投资成效系数（追加投资回收期的倒数）二动态评判（考虑资金的时间价值）. 净现值法（ NPV ）. 内部收益率（ IRR）. 现值比较法（ PW）年成本比较法（AC ）. 动态回收期法

30、（依据累计净现金流量运算）工程不确定性分析 盈亏平稳分析 线性盈亏分析 利润 E 目标利润 E0 销售单价 P 固定成本 CF 变动成本 CV 单位变动成本 CX 开发数量 Q 盈亏开发数量 Q0 Q0=CF/（ PCX ）即 E0 =0 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总成本 C= 总收益 I 非线性盈亏分析 经济指标 1 工程 单位 数量 工程 单位 数量 占地总面积居住人数 人 总建筑面积平均每户建筑面积居住面积平均每户居住人口 人 公建面积人均居住用地 绿化用地道路面积居住户数户 车库面积经济指标 2 层

31、数 功能 所占面积 总面积 裙房商铺 公建 地下室 停车 设备 人防名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 地上商铺 住宅 写字楼 总面积 温州市国土资源局 关于市区划拨土地使用权转让 时补交土地出让金标准的通告20046 号经市人民政府批准,温州市市区基准地价更新结果将从2005 年 5 月 1 日起实行；为此,从 2005 年 5 月 1 日起（以收件时间为准）,市区划拨土地使用权转让时补交土地出让 金将依据新的标准执行（备注：后经温州市人民政府批准,执行时间推迟到 2006 年 1 月 1 日起实行）；现将补交标准

32、通知如下：（一）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准；依据国土资源部关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知（国土资用发 199931 号）规定,已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金 的运算公式为：土地出让金 =住宅区片基准地价修正系数 上市房屋分摊土地面积；10% 住宅用地容积率修正系数 住宅用地交易年期（二）国有企业改制中原划拨土地转让时补交土地出让金的标准；依据原浙江省土地治理局等四部门关于进一步加强土地资产治理,支持国有企业改 革和进展的通知（浙土 20003 号）规定,国有企业改制中原划拨土地使用权实行出让方 式处置的,土地出让金按土地评

33、估确认价的 20%收取；（三）除上述（一）、（二）条款外的划拨土地转让时补交土地出让金的标准；土地出让金的收取标准依据原国家土地治理局1992 年 3 月 8 日发布的划拨土地使用权治理暂行方法中有关规定执行；土地出让金按标定地价的 40%收取；出让金的运算公式分别为：1、 商服用地土地出让金 =商业路线段基准地价40% 容积率修正系数 临街深度修正系数 商服用地交易年期修正系数 行业修正系数 使用土地面积 2、 工矿仓储用地土地出让金 =工业区片基准地价3、 住宅用地 土地出让金 =住宅区片基准地价修正系数 使用土地面积 4、 其他用地40% 工业用地交易年期修正系数 使用土地面积40% 住宅用地容积率修正系数 住宅用地交易年期土地出让金 =标定地价40% 使用土地面积温州市国土资源局二 四年十二月二十名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页