2022年房地产开发项目成本管理与控制研究.docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程成本治理与掌握讨论中文摘要: 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化;面对猛烈的行 业竞争形势,房地产商要想获得经营利润,除了必需供应适应市场需求的房源外,仍应当降低开发 成本,严格掌握各项费用支出,提高利润率,增强企业抗拒市场风险才能以及提高企业竞争力的目 的;虽然我国经济体制改革在不断深化,房地产业也经受了土地制度、投资治理体制等多项改革,但是仍普遍存在着重营销策划、轻过程治理的问题;国内房地产市场竞争日趋猛烈,房地产开发企 业为维护自身的生存与进展,必需努力做好房地产开发工程的成本治理工作和成本掌握工
2、作;通过 对工程开发的主要阶段中成本治理和成本掌握存在的问题进行讨论与分析并提出相应的解决计策,来加强企业的竞争力和提高企业的利润率;房地产开发工程的成本治理工作和成本掌握工作已然成 为房地产企业经营治理工作的重点;关键词: 房地产开发工程 成本治理 成本掌握Abstract: With the transfer of Chinese real estate market from growing stage into maturity,the real estate industrys competitiveness has also been gradually standardizedC
3、onsidering the fierce competition in the industry ,in order to obtain operating profits ,businessmen in real estate should not only provide the proper houses to the market,but also reduce the cost of development,improve the percentage of the profits ,to lower the real estate development costs and im
4、prove project profitability and enhance their ability to resist the market risk. As the reform of the economic system in China are becoming more deeper and deeper, the real estate industry has gone through several phases of reform, i.e. Land system,investment managing system and the promotion of the
5、 project management system. With the intense competition of the domestic real estate market , the property enterprises have to make the best effort in cost management of project for its survival and further development Research and analysis the problem of main stage project cost management and cost
6、control and put forward corresponding solutions .To the real estate enterprise management, the cost of real estate development project management and the cost control work has become a focus of the work. Keywords: real estate development project cost management cost control 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页
7、,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 前 言近两年来,在宏观经济看好及人民币升值预期之下,全国的房地产市场步出低 谷,进入价升量涨的快速通道;一时间,有关房价的高低不仅成为街头巷尾的热门话 题,掌握房价升幅过快也成为各级政府的首要目标之一;在市场竞争的环境下,不行 能存在某一行业利润长期保持奇高的情形;即使房地产业的整体利润在 2005 年有显著 改观,也应当看到,这可能包涵了对房地产低谷时期经营风险的补偿;但是由于我国 房地产市场运作的时问比较短,房地产开发治理体系目前并不是很完善,房地产开发 过程讨论缺乏有效的治理,其理论操作模式也没有完全成熟,仍处在实践、探究阶
8、 段;在进入 80 岁月,现代工程治理基本形成了自己完整的理论学问体系,特殊是工程 成本治理的理论与方法,随着全球性竞争的日益加剧、工程活动的更趋扩大和复杂、工程数量的急剧增加、工程团队规模的不断扩大、工程相关利益者的冲突不断增加、降低工程成本的压力断上升等一系列情形的显现,促使工程成本治理在理论与方法等 方面不断地进展和现代化,现代工程成本治理理论和实践在这一时期均获得了长足的 进步和快速的进展;但是我国工程成本治理现状仍旧存在很多问题,如成本治理意识 淡化、成本治理理论僵化、成本治理方法老化、成本治理作用弱化和成本治理组织软 化等;要想解决这些问题,就要在方案成本方面、成本掌握方面、在成本
9、分析方面、成本治理民主化和群众方面分别予以加强,以保证成本指标的贯彻执行;本文的讨论方案第一利用课外时间查阅相关权威期刊和书籍,以及向高校教授咨 询,获得了大量真实且利用价值大的资料和信息;然后应对现行成本治理基本理论进 行深刻的明白,然后参考有关资料发觉房地产开发企业在工程开发过程中成本治理和 成本掌握产生的问题,并对问题进行归类总结,结合具体实例,逐一进行讨论,并且 针对问题提出有效的、合理的计策;对于一个非限制性的竞争行业,不存在长期的超额利润;房地产开发商应对成本 问题引起充分重视,将成本治理列入企业竞争力的关键要素之一,从打造核心竞争力 的角度,突破成本治理的瓶颈,增强对成本支出的掌
10、握,从而增加企业的利润以及增 强企业的竞争力;名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、成本治理的概述(一)成本治理的定义工程治理是指通过工程经理和工程组织的努力,运用系统理论和方法对工程及其 资源进行方案、组织、和谐、与掌握,旨在实现工程的特定目标的治理方法体系;(二)成本治理的对象成本治理对象是企业经营过程相关的全部资金耗费;既包括财务会计运算的历史 成本,也包括内部经营治理需要的现在和将来成本;既包括企业内部价值链内的资金 耗费,也包括行业价值链整合所涉及的资金耗费;成本治理的对象最终是资金流出;但是具体到每个企
11、业的成本治理系统,成本管 理的对象仍是有所不同;传统的简洁加工型小企业的成本治理仅限于进行简洁的成本 运算,其成本治理对象也就限定在企业内部所发生的资金耗费;而自身处于猛烈竞争 的大型企业为赢得竞争,必需关注企业的竞争对手和潜在的全部利益相关者,因此其 成本治理对象也就突破了企业的界限,凡是和企业经营过程相关的资金耗费都属于成 本治理的范畴;(三)成本的内涵及构成成本是衡量企业经营治理水平的一个综合性指标,企业为了降低产品成本而进行 的各项治理工作即称为成本治理;作为房地产开发企业,工程建设成本治理就是在保 证整个工程的进度和质量满意要求的情形下,通过组织、经济、技术、合同等相应措 施手段,随
12、时订正发生的偏差,把开发工程的建设成本掌握在预定的额度之内,以保 证工程成本治理目标的实现,从而使企业取得较好的经济效益和社会效益;房地产开发的特性打算了成本结构,主要分为固定成本、变动成本;固定成本包括: 1、土地费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 1、治理费用 2、贷款利息 3、税费 4、其他费用(四)成本治理的内容4、公共设施费用;变动成本包括:房地产开发企业的成本费用构成依据用途大致可分成三块,一块是开发成本,一 块是期间费用,一块是税费;房地产开发成本依据、内容具体包括:土地征用及拆迁 补偿费,指开发商为取得土地使用权而支付的费用,可分为价款、拆迁补偿费、耕地 占用税、青苗补偿费
13、等;前期工程费;指取得土地使用权后,工程开发前发生的工程 前期预备费用,可分为工程筹建、规划设计、勘察测绘、可行性讨论及“ 三通一平”等费用;基础设施费,指工程开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费 用,可分为供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化及场地平整等 费用;配套设施费,指工程建成后产权不归开发商全部,收益也不归开发商的公共设 施,可分为景观、门庭、产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用:建筑安装工程 费,指工程开发过程中发生的建筑、安装工程费用,可分为建筑费、安装费、装修 费、工程监理费等;房地产企业期间费用包括营销费用、治理费用、财务费用等;房 地产企业税费包
14、括营业税、城建税、训练附加税、土地增值税、印花税、房产税、土 地使用税、综合规费等;二、房地产开发工程成本治理中存在的问题名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产企业在进行成本掌握的时候,由于成本结构的特点造成,整个房地产行业 都比较留意对建安成本的掌握,而忽视了房地产开发过程中的其他成本掌握;常常会 显现,建安成本掌握的特别严格,而其他成本却不加以治理和掌握,通过对建安成本 的掌握节约出来的成本,却花到了其他环节上,或许远超出掌握所节约出来的成本;我国房地产商目前通常只重视施工阶段的成本掌握,而对决策、设计、招标
15、等阶段的 成本掌握缺乏足够的重视;特殊是有些房地商有意压低设计费用,没有设计成本掌握 的概念,认为压低了设计费用就是降低了成本,或者在决策阶段不重视可行性讨论和 决策,不重视投资的决策的治理,这些重要的成本掌握方法和措施常常被留于形式;造成这些问题的主要缘由是房地产商缺乏长远的战略思想,没有从全局的眼光看待问 题;房地产开发是一个产业链,各个环节成本的掌握,都会直接影响到地产开发的成 本;所以不仅应当重视建安成本,更应当留意其他环节的连接与掌握;(一)设计阶段存在的问题1. 设计方案挑选主观性强 设计师以业主供应的设计条件为框架,以相关的设计规范和设计标准为依据 ,设计 出即能满意既定的使用功
16、能标准,又具有较高的经济价值,同时兼顾肯定的建筑美感 的产品;而作为建设单位,往往把经济效益看得很重,期望能够以最低的成本代价达 到最基本的使用功能要求,有时仍会为了片面追求成本的降低向设计师提出一些违反 设计规范的想法和要求;2. 设计单位成本意识不强 设计治理工作的重点是要解决业主即建设单位和设计单位之间的思维偏差,作为 设计单位,常常从建筑的使用功能角度动身,严格遵守设计规范甚至超越规范规定,安全系数特别保守,力求赐予建筑内在的艺术气质,从而对设计产品的成本造价方面 考虑较少;(二)招标阶段存在的问题1. 评判体系不完善 目前现行评判规章过分强调最低价中标,而忽视其他因素导致一些投标者在
17、编制 预算时有意漏项、缺项,达到其低价中标、高价决算的投机目的;另一方面,某些企 业为了中标,往往脱离企业本身经济实力、无视工程本身应有的市场价值大幅度压低 投标标价,以排挤竞争对手;而一旦中标,又千方百计托关系以各种名义少交、缓交 中标价款,致使中标价款不能准时足额收取;2. 缺乏公正、可信性 评标委员会组成人员专业性不强,有的缺少必需的房地产市场专业学问,对开发 企业的明白深浅不一;有的虽然请来了众多的专家、学者作为评委,却对这些专家、学者的看法缺乏足够的敬重;仍有的请来的评委对于要评定的工程仍没有全面的了 解,仅仅靠着一种体会和直觉对参与工程招投标的设计方案进行评定;这些都造成了 定标的
18、公正性可信度差;(三)合同治理中存在的问题工程合同由于在签定时考虑得不是很完善,在具体实施时,施工单位和供应商不 愿就不明确的部分承担责任,往往就此部分提出工程造价追加要求,或者提出工程索 赔,或者降低工程标准,给开发商造成了肯定的经济缺失,导致显现预算外的成本开 支;名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 11 页精选学习资料 - - - - - - - - - (四)成本治理意识相对滞后和很多其他企业一样仍将成本治理的范畴局限于企业内部甚至只包括生产过程,而忽视了对其他相关企业及相关领域成本行为的治理;成本治理的目的局限于降低成 本,较少从效益角度看成本的效用,降低成本的手
19、段也主要依靠节约方式,不能应用 成本效益原就,通过发生成原来实现更大的收益;(五)组织治理层次、治理跨度不合理房地产企业现代成本治理的组织层次的多少与成本治理的成效息息相关,过多的 组织层次会使治理的幅度过小,使得有效范畴内的直接治理的变成了间接治理;过少 的组织层次会使治理的幅度过大,假如已经超出了领导者可以驾驭的范畴,就会使管 理失控;现在的房地产企业有三个治理层:公司工程治理层、现场工程治理层和作业 层,前两个工程治理层存在重复设置现象;三、房地产工程成本治理与掌握的措施分析(一)树立成本治理思想与观念1. 树立企业成本治理的系统观念 自从我国加入 WTO 以后,在目前的市场经济环境下,
20、企业应树立成本的系统治理 观念,将企业的成本治理工作视为一项系统工程;通过讨论每种成本治理方法的本质 及其适应的经济环境的特色,构造出系统的、合理的、有效的成本治理方法体系;随 着市场经济的进展,为使企业产品在市场上具有强大竞争力,成本治理就不能再局限 于产品的生产过程,成本治理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本,如 人力资源成本、产权成本、环境成本等;对全部这些成本内容都应以严格、细致的科 学手段进行分析治理与掌握,以增强产品在市场中的竞争力;2. 运用战略成本治理思想 战略成本治理以企业的全局为对象,依据企业总体进展战略而制定的;通过对公 司成本结构、成本行为的全面明白、掌握与改
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- 2022 房地产开发 项目 成本 管理 控制 研究
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