2022年物业服务企业的集权式财务管理实例.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 物业服务企业的集权式财务治理实例上周秀波文章来源：现代物业点击数：180 更新时间： 2022-12-29 10:32:03 企业治理最关键的是财务治理,财务治理中最重 要的是资金治理,其治理对象是资金及其流转；一个失败的企业往往是从财务失控开头的；物业公司是劳动力密集型的企业,往往无需对外 融资, 财务治理的重点自然就落在费用的支出和 应收款项的回收上；特殊是经济欠发达的地区,更是要紧紧绷住资金回收这根弦；安居物业集权式财务治理的实践经受一、安居物业财务治理经受概况笔者所在湖南省郴州市安居物业公司以下简称“安居物业 ” 的财务治理通过摸索、观

2、望以及决策层的思 想斗争过程,基本上奠定了以集权式治理为主、分权式治理为辅的财务治理模式；这个过程是一个痛楚挣扎的过程；集权有集权的害处,分权有分权的好处；在水电亏损掌握不力、应收帐 款回收不抱负、服务水平提不高的时候；在母公司要求上交的治理费,从负上交到正上交,从几万元到几 十万元的时候；在母公司要求供养人员从二十多名到四十多名的时候 种种困惑都不得不让人想到承包 式分权治理；但是这个承包指标不好定,要定个比较公正公正的指标更不简洁,对需要治理水电的小区更 是左右犯难；假如试点,又难以稳住其他小区的心情；此外仍有一件最最难办的事：无法猜测承包人逆向 挑选的程度,对公司造成缺失的程度；在这摇动

3、不定的几年里,财务治理不断完善创新,使决策层发觉：集权式治理能够改善经营治理的境况；名师归纳总结 安居物业由母公司后勤部进展而来,成立于经济欠发达的郴州市,基本上治理着集团公司内部开发的物业；第 1 页,共 5 页原先有母公司的补贴,后来母公司将其推向市场 第一年补贴,其次年不再补贴,第三年开头上交治理- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 费,并逐年增加；当时财务治理的情形是：没有财务治理制度；收入实行财务核票掌握,费用实行总经理 审批掌握；全部收入以现金取得；小区没有作收款台帐,财务部由于人手短缺,应收帐款只作总额掌握；应收表只对数额较大的收费点进行复核

4、,并假定小区的汇总正确；可以想象此阶段财务治理的脆弱程度漏收、错收、重收、应收帐款的失真性、欠收余额的失真性、收款未开收据的可能性,水、电抄表的失 真性都是可能发生的；众多小额收费点上的金额,全凭职工的职业道德来保证其真实性,现在想来都有点 冒冷汗；在此阶段显现了对某治理处财务失控的大事 只上交收据不上交资金,支出掌握更是无法进行,基本上 是事后用一堆白纸票要求总经理签名；以收抵支严峻的时候,工资费用需要公司垫付,水电费用需要公司 垫付；当时小区要求承包,却不愿签订合同；决策层以丢失内部团结为代价,花了很大的精力,历时几年 才处理好此事；为此特制定了表达集权思想的财务治理暂行方法；沿着集权式财

5、务治理的思路,不断完善制度,并配以与财务治理有关的分支治理方法,如：收费员治理 方法,预售电费系统工作规章,空置房、报停房治理方法,兼职收费员治理方法,物资 选购治理方法等等；制定了 .小区治理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台帐、上交的各 种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督；通过多年曲折的磨练,各治理层思想上有了一个共识,那就是“财务治理的严格 可恨,但 可喜；因为只有这样,安居物业公司才会更好的生存和进展”；在这么一种财务治理的环境下,每推行一项新的财务 治理制度,或推行修改完善的制度,都比较顺当；如今,在经营成效不断提高的同时,全司治理人员团结一样的精神

6、也在不断加强；这是安居物业最宝贵的 财宝；二、安居物业的财务治理在关键掌握点上所实行的方法1、小区收费员岗位实行总部委派制,并制定考核指标；2、财务部设收入稽核会计,采纳的手段是：将小区全部收费点进行电脑统计,再与小区台帐相核对；假如 对不上,查明缘由,准时更正；并要求稽核会计常下小区,摸清小区收入的来源,准时督导收费员登记台 帐、收回款项；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、收入采纳实收实付制入帐,防止了不确定的款项提前入帐,提前交纳税金,更防止了坏帐发生时,缺失了营业税；这种入帐方式仍有一个最大的好处：可提示各

7、治理者“ 情形严峻,同志仍需努力”、“ 服务再好收不回款等于零”；4、资金治理实行收支两条线的治理方法,要求每天将公款存入银行,公款丢失由本人负责赔偿；费用报销由收费员之外的专人在指定的时间内到财务部报帐；严禁以收抵支；并制定资金安全措施、票据安全措施；5、应收帐款的治理：物业公司的应收帐款金额小,户头多,收费项目纷杂,什么水费、电费、物业治理服务费、生活垃圾处理费、门牌费、专项修理资金、装修治理服务费、装修垃圾清运费、装修押金、出入工本证费等等,给治理带来复杂性；安居物业把复杂的事情简洁化：其一、小区台帐要求全方位登记有用的数据和信息,甚至要求登记业主的联系、常住人口、外出地点等资料,只要翻

8、开台帐查阅,不但要清晰欠费金额,仍要求供应有用的其他信息；由于资金治理一贯比较严肃,已形成一种习惯,这给台帐治理制度的推行带来不少便利；其二、总部稽核员的一套台帐,即时核对检查上报的数据,保证应收款项的安全完整；其三、严禁私自减免应收款,收费员和小区主任都没有减免的权限；其四、要求暂时收费项目准时上报、准时收款包括应返回给小区的收入,发觉有隐瞒收入的行为,不但要惩罚小区治理者,仍要惩罚收费员；6、费用治理以年初预算为上限进行细化治理：总原就是能包干的尽量包干,能统一选购的尽量统一选购；并要求当月下旬,各小区申报下月费用估计支出；暂时花费、业务款待费支出由总部确定；详细做法如下：其一、工资费用的

9、掌握标准在年初基本确定以后,无特殊情形不得增加；各岗位职工工资确定后不得随便变更；其二、日常费用在总额掌握的基础上统一选购；其三、业务款待费由公司统一支配；其四、预算外费用由小区申请,是否支出由总部决策；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 其五、比较大的费用支出,包括业务款待费的支出集体争论；争论的内容一般有：看是否必需花费、是否 可以少花费、采纳何种 .方式花费成效最好、由谁实施等；7、为准时明白小区财务信息,小区必需按时上交应收表、实收表、欠收表、水电亏损表、预售电费系统自 查表、欠收缘由明细表、小区累计成本掌握表

10、；财务部每月进行水电盈亏分析、收费率分析、费用掌握分 析、经营成果分析；8、预售电费系统：安居物业使用时间不长,又没有条件建立局域网进行实时治理,总部更无人力每天收回 预售电费,预售电的分析数据又与实收电费脱节,这给资金治理埋下了一个隐患；对预售电费的治理安居 物业目前只能采纳以下方法：其一、按月、按小区、按财务统计的上交财务的电费应收金额与小区预售电费系统上显示的应收电费金额 相核对；说不清缘由的负差,由收费员赔偿；其二、预售电费系统治理员由总部专人担任,电价的修改权、售电系统档案的治理权、操作员的增加权属 于专管员；但这只能掌握人为缺失,而不能掌握客观缺失；如：卡电表故障时的透支电量、窃电

11、行为等,对整个小区售电系统是否正常运行没有一个可行性的验证方法；9、对可以反复使用的资产制定治理制度,由专人进行台帐登记和治理；制度内容有：物品使用年限,保管 责任人；没有到达使用年限报废、丢失的由责任人部分赔偿；10、对小区治理者制定考核指标,财务方面的指标有：水电亏损掌握率、应收帐款回收率、费用掌握完成 率等；11、小区创新经营收入 90%返回小区,由小区自主安排；三、安居物业财务治理的不足之处安居物业财务治理仍存在许多不足之处,如：各小区欠收缘由统计后,没有专人对各小区的欠收缘由进行 全面分析；没有专人制定清欠目标,并会同小区一道磋商解决方案,没有专人进行动态督促实施；预收电 费已显现多起偷电大事、透支大事、数据自动从系统中消逝大事,深感其中的风险,但无技术力气跟踪制 定可行性解决方案；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 安居物业仍有一个最大不足之处：没有针对小区内外环境的特点,制定细化治理方案；更没有做到过程控制、重点治理、动态改良,也谈不上治理落到实处,执行有力；这给安居物业加强财务治理,增加企业价值之路,打了不少折扣；待续作者单位：湖南省郴州市安居物业治理有限责任公司名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 5 页