2022年房地产开发成本管理制度.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发成本治理制度（试行）一、总就 1. 为了增强成本掌握力度,降低成本使用费用,提高市场竞争力,依据国家有关法规政 策,结合公司成本治理的要求和体会、教训,制定本制度；2. 成本治理的基本原就是：以市场需求为导向、保证质量为前提,过程掌握为环节、规 范操作为手段,提高经济效益为目的；3. 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本治理基 础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本,提高经济效益；二、 房地产成本治理职责 1. 公司的成本治理职责（1）制定、修正公司成本治理制度,督促、指导各部门建立、完善本部门成本治

2、理制 度；并跟踪、检查执行情形,对成本实行制度监控；（2）进行房地产市场调研,对房地产市场走势做出分析、判定,准时供应、反馈给公 司和各部门做决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本治理环境的明白,争取优惠 政策、处理有关政策性问题；（3）组织各方面专业人士对拟建工程进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查 投资估算,把握投资决策,合理配置资源,做好工程前期策划中的成本掌握；立项审查的 重点是： 立项资料是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理；投资回报是否符合公司利润目标要求； 投资风险能否有效掌握；（4）跟踪、落实各工程成本方案及其执行情形,适时明白各工程

3、成本的实际构成,汇 编公司成本报表；分析、总结工程成本掌握情形,帮助、督促各工程公司做好工程操作过 程中的成本掌握工作；（5）建立成本信息监控专人负责制度,准时收集各工程成本动态资料,为公司治理层 供应充分、有效的决策依据,并按要求将有关看法反馈给各有关部门；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - （6）组织公司成本治理的信息沟通,通过培训、双向沟通、研修会等方式,增进全员 的成本治理意识,推广公司内外成本治理体会,寻求降低成本的有效途径,促进公司成本 治理水平的提高；（7）依据治理的需要,派出审计小组对工程成本进行阶段

4、审计和决算审计,对工程成 本发生的合理性、成本治理的规范性提出审计看法,并结合工程收益情形,考核工程的成 本降低率、投入产出率、投资回报率等指标；（8）逐步推行成本治理及其信息沟通电脑化,搞好成本治理的综合服务；2. 各有关部门的成本治理职责（1）各有关部门要仔细执行公司成本治理制度,并自觉接受公司监督；（2）销售部、策划部、工程部要依据公司业务进展规划、开发才能和市场情形,确定 工程开发方案,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向 公司提交立项可行性报告,履行立项审批程序；（3）策划部牵头,会同销售部、工程部于 行性争论方案；11 月底以前要对工程下一年的开发量提出

5、可（4）规划部门于规划设计阶段,应按市场定位和成本估算精确把握设计方案,组织审 查设计概算的经济合理性,使规划设计符合规范,又表达成本掌握的意识和要求；（5）预算部门的职责是：要客观、仔细的进行工程成本费用测算,编制工程成本费用方案,确定工程及每个 单项工程的目标成本,分解成本费用掌握指标,帮助工程部落实降低成本技术组织措施；熟识、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水公平成本掌握因素,用 足用活各种政策、资源,提高成本掌握的预见性,努力协作相关部门寻求降低成本费用的 途径；与相关部门一起定期或不定期分析成本结构、差异及其缘由、监控措施及其成效、经验教训,每年至少一次,并将分析报告报

6、总公司备案；（6）工程部门的职责是：要遵循基本建设程序,进行工程实际操作,对房地产成本实行工程经理负责制和全员 全过程掌握,对可控成本、变动成本和成本反常偏差实行有效监控；保证将成本掌握在目 标成本范畴内；正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重 大工程事故,努力缩短开发周期,严格掌握工程的质量成本和期间费用,加快投资回报,名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 提高投资回报率；（7）财务部门要做好工程开发成本费用核算,准时、全面、精确、动态地反应工程成 本、费用情形,按规定编制成本会计

7、报表等有关资料；坚持成本报告制度,保证成本信息 沟通的准时、有效；三、房地产成本监控 1. 成本监控的要求（ 1）制度建设 依据治理的需要,公司制定和完善包括以下几方面内容的成本治理制度：A. 成本治理责任制及监控程序；B. 方案治理制度（包括指标、定额、考核治理方法）；C. 招、投标治理制度；D. 合同治理制度；E. 工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）治理制度；F. 预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算款项拨付）治理制度；G. 费用掌握制度 H. 材料设备治理制度； 公司不断总结成本掌握体会,在此基础上,逐步健全、完善成本治理制度；（2）方案治理 各部门应按依据工程

8、开发的节奏,准时编制成本方案,并跟踪、检查、考核方案的 执行情形：A. 开发产品成本方案（按完全成本口径）：B. 期间费用方案：C.降低成本技术组织措施方案；成本方案以设计概算、成本预算和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目 标明确、先进、可行、尽量数据化、图表化；各部门应完善成本考核方法,确立成本降低率、费用节省额、工程投资回报率等成本 考核指标；（3）分析检查 各部门在成本掌握过程中,应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原 因、掌握措施及其成效进行分析,以准时总结体会教训,做好下一步成本掌握工作；分析名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 23 页精选学习

9、资料 - - - - - - - - - 的重点是：A. 方案及其执行情形；B. 实际成本与预算成本、方案成本对比差异及其缘由；C.分析期内掌握措施、成效、存在问题及改进看法、计策；评判、结论与提示；D.公司依据治理需要,应按工程就成本掌握情形进行分析检查；（4）信息沟通 应报公司的常规性成本资料主要包括：A. 工程基本情形；B. 按会计制度规定应编报的成本核算报表；C.成本动态情形及其分析资料；D.当地政策性收费工程、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门；按例外治理原就,对以下成本反常偏差及其处置方法,应随时报公司：A. 当地有关法规政策的重大调整；B. 成本超降率占单项工程成本总额的

10、10%以上、占其本身预算成本或方案成本30%以上的工程、大事（包括停工、严峻窝工、重大设计变更、方案外增工程、现场签证、工程质 量事故等因素影响造成的成本增、减工程或大事）；C.合作条件变更；D.补交地价；四、房地产开发工程目标成本治理 1. 目的 构建公司房地产开发工程目标成本治理体系,实施全过程成本动态治理,加强成本掌握 工作,积存体会,连续改进,不断提高公司的竞争才能；2. 定义（1）目标成本是公司基于市场状况,并结合公司的经营方案,依据预期售价和目标利 润进行预先确定的,经过努力所要实现的成本指标,是房地产开发工程各环节全部成本和 税金的总和,包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直

11、接费、销售费用、治理费 用、利息、税金等,以内部治理口径为准,不涉及对外供应信息,与会计核算口径不完全 相同；（2）目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表、目标成本掌握责任书和动态成本季评估；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）目标成本测算表反映的是工程的总目标成本的分工程标成本的金额；建设工 程的总目标成本是建设工程成本的掌握线,由各分工程标成本组成；各分工程标成本包括 各专业工程造价指标及各种费用指标；（4）目标成本掌握责任书是对各工程费用的责任部门及其主要职责的说明,包括 掌握内容、掌握要点和手段、需要

12、留意的已完工程的失败教训；（5）动态成本月评估报告反映各成本工程的动态变化情形,分析缘由,提出成本 掌握建议；3. 目标成本的确定原就（1）不同阶段目标成本的确定原就：应以达到规定的基准盈利率为前提,以税前成本 总额为核定内容,原就上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额；假如显现总建筑面积5%以上或分类物业建筑面积10%以上的较大变化,就设计费用、建安费用等以建筑面积为运算依据的成本工程,应按原先确定的分类物业单位成本,相应调整成本总额；假如原先没有同类物业,或有同类物业但物业档次发生较大转变的,应重新确定单位成 本,相应调整成本总额；（2）对于需要分期实施的大型工程,分期成本的确定原

13、就为：土地费用依据各期的可 售面积比例进行分摊；建安费用以各分期内实际建造物业作为成本指标核定范畴,对于公 共配套设施的建安费用不考虑进行跨期分摊,但在进行盈利运算时可以依据各期可售面积 或建筑面积等作为依据进行分摊；除土地费用和建安费用外的其他成本工程,属各期共同 发生的费用,由公司以合理和便于操作的原就自行确定分摊基数（如可售面积、建筑面 积、土地面积、投资额或开发周期等）（3）治理费用的确定原就；同时开发两个及以个以上工程时,治理费应在各工程之间 合理安排,确保分摊到各工程的治理费用合计等于公司全部的治理费用；4. 目标成本治理原就（1）市场导向原就：目标成本治理要以市场为导向,确保目标

14、利润的实现；（2）精确严谨原就；目标成本指标应科学精确,每项来源都要有充分依据,保证目标 成本的权威性；（3）事前掌握原就：目标成本治理贯穿于建设工程的每一阶段,凡事都要做到以事先 掌握为主,事中事后掌握为辅,在立项、设计、施工之前发觉问题,削减无效成本；（ 4）全过程掌握原就：在工程的可行性争论、市场定位、规划设计、施工等各个阶 段,分别建立成本掌握目标,实行全过程目标成本治理；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - （5）动态治理原就：建设工程的动态成本要准时与目标成本进行比较并纠偏,确保建 设工程总成本在目标成本掌

15、握范畴内；5. 工程目标成本文件制定的步骤准时间要求（1）工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段,依据可行性争论报告,以及营销、规划设计、工程、财务等相关部门相互争论确定的工程定位,完成“ 工程定位阶段的全成 本测算” ,形成工程成本测算表；确定各项费用的方案金额,包括设计报建、环境配 套、营销费等,并向各费用的负责部门交底达成一样,作为各部门的工作目标；主体建安 费以规划设计部编制的建设工程综合经济技术指标表为依据,在五个工作日内完成,并依据测算基础,提出实施方案阶段的成本掌握目标、措施或建议,形成方案设计阶段 的成本掌握建议,以此指导实施方案的造价掌握；（2）实施方案阶段：实施方案确定后五

16、个工作日内,对工程成本测算表进行细化 和修订；依据各相关部门的工作现状和方案、对设计、报建、营销等费用进行分析和修 订；建安费的掌握在主要材料设备选型确定后,需要增加主要材料设备目标成本分析；结 合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、混凝土含量等）,形成目标成本测算表作为施工图设计阶段造价掌握的依据；（3）施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内,对目标成本测算表全面进 行细化和修订,作为最终的目标成本；并按已完成工程的体会,编制正式的目标成本控 制责任书,并以此指导招标、施工、选购等业务活动中的成本费用使用与治理；6. 目标成本测算表的编制（1）目标成本测算要表达量价分别的原

17、就；（2）目标成本的制定应以工程的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼 标准为基础,目标成本测算必需附带具体的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书；（3）实施方案确定后,目标成本测算表中各成本工程工程量,应依据对已竣工的 相像工程进行结算分析得出的关联系数；施工图预算完成后,目标成本测算表中的工 程量应是依据施工图实际运算的结果；（4）目标成本测算表中的单价应是依据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工 程造价运算依据、市场行情运算得出,假如是参照已结算工程的单价,需注明参考数据的 来源和依据；（5）产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程,需要规划设计、营销、工程、名师归

18、纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成本各部门反复沟通,以达到“ 满意品质要求的性价比最大化” 的标准；（6）施工图预算完成后,目标成本测算表中的材料设备,对其品质应有精确的描 述,且应与楼盘的定位相适用,能供应品牌和图片说明为正确；（7）当投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时,可依据已结算 工程的体会直接填写可售面积单方成本或总金额,但需注明参考依据；（8）各阶段的成本测算应有明显的可对比性,即后阶段的测算与原测算不一样的地方 应有充分的依据和说明,原就上偏差不应太大；7. 目标成本掌握责任书的编制（1

19、）目标成本责任书是目标成本治理的指导性文件,与设计任务治理书、工程治理指 导书等互为补充,共同构成工程经营指导书内容；（2）目标成本责任书的制定,应依据房地产开发公司责任成本治理体系的要求,明确成本发生各阶段的掌握内容、掌握原就、责任部门等；（3）目标成本掌握责任书由成本治理部负责编写,初稿完成后反馈到规划设计、工程、营销、财务等部门争论、修改,达成一样后由各部门第一负责人签字确认,由总经理签发执行；8. 目标成本的执行（1）在工程实施过程中,应准时反映工程成本的动态情形,由成本治理部每季出一份工程动态成本季评估,包括各项成本工程的变化情形表,并说明缘由,提出成本掌握 的建议；工程动态成本季评

20、估应包括“ 变更签证统计表” 和“ 工程动态成本信息表” ,在完成 后的三个工作日内报公司审核；（2）成本治理部应依据合同签订情形、预算核对情形、结算编制情形及工程变更和现 场签证金额,每季对各工程的待发生成本进行评估,形成“ 工程动态成本信息表” ；（3）如在季内显现影响成本30 万元以上的重大事项,变化发生的责任部门应准时向成本治理部供应相关资料,由成本部准时运算相应的成本变化金额,并分析缘由后,向公司 总经理和分管领导汇报；（4）在主体工程开工、工程竣工验收后的15 个工作日内,公司应对建安成本进行预测,依据已发生的实际成本,测算估计尚需发生的成本,编制工程建安成本猜测表,经公司主管领导

21、审核,报总经理审批后,作为工程竣工结算的建安成本掌握目标；（5）在施工过程中,应准时跟踪建安成本的执行情形,在各单项工程进度的关键节点名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 上应进行成本猜测,成本猜测的次数和具体节点可依据工程的不怜悯形分别确定,但无论何种情形,在基础结构验收和主体结构封顶后的15 个工作日内,成本部应对建安成本进行猜测,编制工程建安成本猜测表,向分管领导汇报；（6）假如在工程施工阶段显现总成本估计超支2%或建安成本超支5%的情形时,仍应及时上报工程成本超支审批表或建安成超支审批表,并附上成本超支分析报告

22、,说明超支的具体内容、缘由、超支成本的消化途径、应吸取的教训和改进的措施等,经总经理批准后相应调整成本掌握目标；（7）对于总成本未超过2%及建安成本未超过5%的,但其中建安费用的岩土工程、基础工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比例达到10%,或分类单体工程的分项超支比例达到 6%,成本治理部应就该项成本超支情形进行分析；（8）工程结算完成后或者年度成本治理工作总结时,应依据目标成本掌握责任制对相关责任部门进行评估,并提交公司管层作为业绩考核的依据之一；（9）工程工程结算后,应按目标成本的科目进行分类,总结各成本工程的造价指标和 技术经济指标,录入数据库作为新工程测算、结算初步审核的依

23、据；（10）工程结算完成后,应分析工程的主要材料用量,为相像工程的限额设计供应体会 数据；9. 成本后评估（1）工程完工后的 6 个月内,公司应对工程成本进行后评估；（2）成本后评估应环绕历次成本掌握目标的变化加以分析,重点分析实际成本与第一 次成本掌握目标和最终一次成本掌握目标的差异缘由,总结体会教训,形成专题报告,并 组织相关人员学习,不断提高专业才能与治理水平；（3）实际成本应与成本掌握目标的口径一样；五、房地产开发环节的成本掌握 1. 立项环节的成本掌握（1）各工程立项时必需向公司提交立项请示和具体的可行性争论报告,并经 公司立项听证会争论通过；可行性争论报告除应具备地块基础资料、周边

24、环境及进展 趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内 容外,仍须包括以下内容：名师归纳总结 A.成本费用估算和掌握目标及措施；第 8 页,共 23 页B.投资及效益测算、利润表达支配；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - C. 税务环境及其影响；D. 资金方案；E.竞投方案（仅限招标、拍卖工程）；F. 投资风险评估及其相应计策；G. 工程综合评判看法；（2）可行性争论报告应至少在立项听证会前提前一周上交公司；（ 3 ）如工程立项后,合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化,并将对我方构成 重大不利影响时,应重新向公司

25、提交立项申请；（4）招标或拍卖工程的竞价不得突破公司批准的最高限价；合作建房工程要充分考虑地 价款的支付方式及相应的资金成本；（5）招标、拍卖合同或合作开发合同应经公司律师审核后正式签署；2. 规划设计环节的成本掌握（1）规划设计单位的挑选但应遵循以下原就： 能由公司内部完成的规划设计工作,应由公司内部自行完成； 需托付设计院进行的规划设计工作,应实行招标方式,择优确定；（2）总体规划设计方案（必需包括建筑成本掌握总体目标）,应第一上报公司领导牵 头组织的“ 规划设计方案听证会” 审查,获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）；每一阶段都必需要求设计单位出具设计概（预）

26、算,并在 与上一阶段的概（预）算进行仔细分析、比较的基础上,编制我方的建筑成本概（预）算,确定各成本单项的掌握目标,并以此掌握下一阶段设计；（3）在初步设计完成后,由规划部组织营销策划部、工程部、预算合约部参与对初步 设计进行局部功能优化,对设计资料进行争论,在满意使用功能且不降低工程质量的前提 下提出降低成本的合理化建议；（4）施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明：设计 单位的施工图预算原就上不得突破我方编制的建筑成本预算；（ 5）施工图纸自审由规划部负责组织营销策划部、工程部、预算合约和监理单位参 加,针对各部门自审发觉的问题及建议进行争论,明确设计意图和工程的

27、特点及要求,并 提出各部门自审看法；施工图纸自审的主要内容：各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符；施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全,规定是否明确,三者有无冲突；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 平面图所标注坐标、肯定标高与总图是否相符；图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错 误；建筑施工图与结构施工图是否冲突,结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通 等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否冲突；平面图、大样图之间有无 冲突；图纸上构配件的编号、规格型号及数

28、量与构配件一览表是否相符；图纸经自审后,应将发觉的问题以及有关建议,做好记录,提出明确的书面审查看法 并督促设计单位进行修正,设计单位的修正作为招标文件的组成部分；施工图纸未经自 审、设计单位对自审审查看法未进行修正不得进行工程招标；3. 施工招标环节的成本掌握（1）除垄断性质的工程工程外,其他工程的施工或作业单位,不得指定；（2）主体施工单位的挑选,必需实行公开或邀请招标方式进行；（3）分包工程,在不影响质量和外观的前提下,尽可能采纳现场竞价方式确定中标候 选人；（4）应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范 围、招标内容、招标条件等进行具体、具体的策划、拟定标

29、书,开展招标活动；对投标单 位应就其资质、经济实力、技术力气、以往施工工程和施工治理水公平进行现场考察,提 出书面考察看法；对投标情形进行评估,提出书面看法；（5）同等条件下,应尽量挑选企业类别或工程类别高而取费较低的单位；（6）依据公司招投标治理方法规定,如实行邀请招标方式,应向公司提交有关招标、评标等工作报告；（ 7）零星工程应当在两个以上的施工单位中,综合考察其技术力气、报价等进行选 择；（8）垄断性质的工程工程（如水、电、气等）应尽力进行公关和谐,最大程度降低造 价；（9）施工合同谈判人员至少包括工程、预算两方面的专业人士；合同条件必需符合招 标条件,合同条款及内容概念应清楚,不得因工

30、程紧而不签合同就开工；（10）应建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力气等；（11）出包工程应严禁擅自转包；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4. 施工过程的成本掌握（1）暂估价的专业分包工程 1）合同工程中暂估价的专业分包工程由发包人和承包人共同确定分包人；2）假如承包人具备实施某项暂估价的专业分包工程的资格和条件,在不违反现行法 律、法规、规章和规范性文件的前提下,经发包人和承包人协商一样,该暂估价的专业分 包工程在本合同中可转变为承包人自行实施的工作；在此情形下,与之对应的总包治理、和谐、协作、服务费

31、用应当在承包人的合同价款中相应扣除；3）假如承包人不具备实施暂估价的专业分包工程的资格和条件,或发包人和承包人无 法协商一样的,暂估价的专业分包工程分包人由承包人作为招标人,由发包人和承包人按 下述程序共同组织招标确定暂估价的专业分包工程分包人；与组织招标工作有关的费用应 当被认为已经包括在承包人的签约合价中；在任何招标工作启动前,承包人应当提前至少 28 天编制招标工作方案并通过监理人报请发包人审批,招标工作方案应当包括招标工作的时间支配、拟采纳的招标方 式、拟采纳的资格审查方法、主要招标过程文件的编制内容、对投标人的资格条件要求、评标标准和方法、评标委员会组成、是否编制招标掌握价和（或）标

32、底以及招标掌握价和（或）标底编制原就,发包人应当在监理人收到承包人报送的招标工作方案后 7 天内赐予批准或者提出修改看法；承包人应当严格依据经过发包人批准的招标工作方案开展招 标工作；承包人应当在发出招标公告（或者资格预审公告或者投标邀请书）、资格预审文件和招标文件前至少 14 天,分别将相关文件通过监理人报请发包人审批,发包人应当在监理人收到承包人报送的相关文件后 7 天内赐予批准或者提出修改看法,经发包人批准的相关文件由承包人负责誉清整理并预备出开展实际招标工作所需的份数,通 过监理人报发包人核查并加盖发包人印章,发包人在相关文件上加盖印章只说明相关文件 经过发包人审核批准；最终发出的文件

33、应当分别报送一份给发包人和监理人备查；假如发、承包任何一方委派评标代表,评标委员会应当由五人以上单数构成；除发包人 或者承包人自愿舍弃委派评标代表的权益外,招标人评标代表应当分别由发包人和承包人 等额委派；设有标底的,承包人应当在开标前提前7 天将标底报发包人审核认可,发包人应当在收到承包人报送的标底后 5 天内赐予批准或者提出修改看法；承包人和发包人应当共同制定标底保密措施,不得提前泄露标底；标底的最终审核权和打算权属于发包人；设有招标掌握价的,承包人应当在招标文件发出前提前 认可,发包人应当在收到承包人报送的招标掌握价后7 天将招标掌握价报发包人审核 5 天内赐予认可或者提出修改看法；招标

34、掌握价的最终审核和打算权属于发包人,未经发包人认可,承包人不得发出招标文 件；承包人在收到相关招标工程评标委员会提交的评标报告后,应当在 报发包人核查,发包人应当在监理人收到承包人报送的评标报告后2 天内通过监理人转 5 天内核查完毕,评标报告经过发包人核查认可后,承包人才可开头后续程序,依法确定中标人并发出中标通知 书；名师归纳总结 承包人与专业分包人订立合同前 10 天,应当将预备用于正式签订的合同文件通第 11 页,共 23 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 过监理人报发包人审核,发包人应当在监理人收到相关文件后 7 天内赐予批准或者提出修改看

35、法,承包人应当依据发包人批准的合同文件签订相关合同,合同订立后 7天内,承包人应当将其中的两份副本报送监理人,其中一份由监理人报发包人留存；发包人对承包人报送文件进行审批或提出修改看法应当合理,并符合现行有关法律法规 的规定；承包人违反本项上述商定的程序或者未履行本项上述商定的报批手续的,发包人有权拒 肯定相关专业工程或者涉及相关专项供应的材料和工程设备的工程进行验收和拨付相应工 程款项,所造成的费用增加和（或）工期延误由承包人承担；4）承包人应当对暂估价的专业分包工程分包人依据合同商定供应总包治理、和谐、协作和 服务工作；5）对暂估价的专业分包工程任何形式的细分或合并,将不转变承包人的合同工

36、期；6）暂估价的专业分包工程款支付 承包人应当依据暂估价的专业分包工程分包合同的商定向分包人支付分包工程价款；监理人在依据合同商定向发包人提交进度款付款单前,有权要求承包人供应证据证明 承包人已将前一期付款单中所包含的暂估价的专业分包工程价款向相关分包人进行了全部 适时的支付；只有在以下条件同时符合的情形下,承包人方可扣留或拒付暂估价的专业分包工程分 包人应当得的工程价款：A. 承包人事先以书面形式向监理人陈述其有足够和正值的理由扣留或拒绝支付该项款 额,并且监理人经发包人同意后,对此理由已表示认可或同意；B. 承包人向监理人提交恰当证据,以证明其已将上述情形以书面形式通知了该专项分包 人；除

37、上述情形外,假如承包人不能依据合同商定供应恰当的支付证明,且在监理人向承 包人发出的要求承包人立刻订正此类损害本工程利益的行为的书面形式通知后 7 天内,承包人仍未准时订正他的错误,发包人可在上述书面形式通知发出7 天后,直接向暂估价的专业分包工程分包人支付相应款项,相应款项由发包人从承包人依本合同应当得到或将得 到的任何款项中扣除；7）总承包合同与暂估价的专业分包工程分包合同的关系 承包人在与暂估价的专业分包工程分包人签订分包合同时,分包合同不得与总承包合同 有实质性冲突或冲突；（ 2）暂估价的材料和工程设备 1）合同工程中确定的暂估价的材料和工程设备由发包人和承包人按以下程序共同确定 的供

38、应商负责供应；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 承包人在暂估价的材料和工程设备选购28 天前,向监理人提出选购申请, 并在选购申请中列明拟选购材料和工程设备的名称、选购数量、技术规格、合同中列明的暂估价以及 至少不少于二家供应商的厂家名称、联系方式、供应价格（现场地面价）等情形以供发包 人和监理人审批；为便利发包人和监理人审批,承包人有义务依据监理人和发包人的要求 供应必要的进一步的细节情形,发包人有权直接和承包人提交的供应厂家进行与选购供应 有关的接洽和谈判；监理人收到承包人提交的选购申请后,应当与发包人协商后

39、,在 14 天内以书面形式 向承包人通知发包人和监理人对此类暂估价的材料和工程设备选购供应的批准情形；假如 承包人提交的选购申请未能获得发包人和监理人批准,监理人可对此加以说明；除非监理 人向承包人发出了发包人予以书面形式认可或接受的函件,否就发包人在任何情形下的不 作为并不应当被懂得为发包人同意或批准,而应当视为发包人不认可；假如发包人依据承包人提交的选购申请,判定承包人供应的供应厂商无法满意工程质 量或价格等要求,发包人保留依据承包人选购申请中列明的拟选购材料和工程设备的名 称、选购数量、技术规格等,确定暂估价对应的材料和工程设备的供应商及选购价格（现场地面价）,进行直接选购的权力；发包人

40、确定供应商后,承包人应当依据监理人发出的 发包人的书面形式通知,与确定的各供应商签订供应合同；但承包人有义务将承包合同文 件中有关供应的各项技术质量条款,特殊是有关承包人对供应商的治理、服务、协作和协 调的义务和责任,精确地反映在有关供应合同中；2）暂估价的材料和工程设备的暂估价依据发包人和承包人共同确定的实际供应价格进行调 整,但调整仅限于实际供应价格与暂估价之间的差额及相应税金,不再调整其他任何费 用；3）承包人与供应商签订供应合同后,暂估价的材料和工程设备就转变为承包人自行采 购的材料和工程设备,承包人应全面履行承包合同中承包人自行选购的材料和工程设备的商定；4）供应材料和工程设备的任何

41、形式的细分或合并将不以任何形式转变合同工期；5）总承包合同与供应合同的关系 承包人在与供应商签订供应合同时,供应合同不得与承包合同有实质性冲突或冲突；假如承包人具备实施某项暂估价的材料和工程设备的供应工程的资格和条件,在不违反现 行法律、法规、规章和规范性文件的前提下,经发包人和承包人协商一样,该材料和工程 设备在本合同中可转变为承包人自行选购的材料和工程设备；在此情形下,与之对应的总名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 包治理、和谐、协作、服务费用应当从承包人的合同价款中相应扣除；（ 3）工程变更 1）工程变更的范

42、畴和内容 在合同履行过程中发生以下情形之一,应依据下述规定进行工程变更；增加或削减本合同中所包括的任何工作的数量；转变合同中所包括的任何工作的性质、质量或类型；转变工程任何部分的标高、基线、位置或尺寸；转变工程任何部分的施工次序或时间支配；为完成合同工程需要追加的额外工作；2）工程变更的提出 在合同履行过程中,可能发生工程变更的范畴和内容规定情形的,监理人可向承包 人发出变更意向书；变更意向书应说明变更的具体内容和发包人对变更的时间要求,并附 必要的图纸和相关资料；变更意向书应要求承包人提交包括拟实施变更工作的方案、措施 和竣工时间等内容的实施方案；发包人同意承包人依据变更意向书要求提交的变更

43、实施方 案的,由监理人按合同商定发出工程变更指示；在合同履行过程中,发生工程变更的范畴和内容规定情形的,监理人应依据合同约 定向承包人发出工程变更指示；承包人收到监理人按合同商定发出的图纸和文件,经检查认为其中存在工程变更的范 围和内容规定情形的,可向监理人提出书面变更建议；变更建议应阐明要求变更的依据,并附必要的图纸和说明；监理人收到承包人书面建议后,应与发包人共同争论,确认存在变更的,应在收到承包人书面建议后的14 天内向承包人发出工程变更指示；经争论后不同意作为变更的,应由监理人书面答复承包人；工程工程变更建设单位应出甲方指令,必需写明时间、地点、事由、图纸和原始数据、施工条件、工艺标准

44、、质量要求,并编制预算,经建设单位、监理单位有关负责人认 可后,方可办理；工程变更导致工程款增加在 10 万元以上的,报公司总经理签批,10 万 元以下的,由主管工程副经理签批；3）工程变更的影响 变更不应当以任何方式使合同失效,但全部变更对工程合同价款的影响（假如有的话）应当依据合同商定进行变更计价；假如发包人通过监理人发出指令进行工程变更完全是因 为：名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 23 页精选学习资料 - - - - - - - - - 承包人的违约或毁约；承包人自身施工的便利；承包人施工措施需要；承包人其他的缘由；就由于上述缘由引起的变更的费用应当由承包人承担

45、；假如承包人收到发包人通过监理人发出的工程变更指令后,认为执行该指令会引起其他相关工程变更事项,应当在收到指令后14 天内向监理人提交相关工程变更事项的资料,以便通过监理人报发包人审批；逾期未提交的,视为承包人执行该指令并不会引起合 同价款调整；承包人再提交其他相关工程的合同价款调整要求,将不予考虑；假如承包人收到发包人通过监理人发出的工程变更指令后,认为执行该指令会导致已完工程的返工或已选购或加工的材料及工程设备的报损与报废,应当在收到指令起 14 天内 向监理人及通过监理人向发包人提出确认要求,并应当负责预备全部相关资料,以便监理人和发包人审批；逾期未提交的,视为承包人执行该指令并不会导致上述返工或报损与报 废；承包人再提出的任何直接缺失补偿要求,将不予考虑；发包人依据第和第项通过监理所审批的工程洽商和返工报损确认单,都应当获得 发包人的签字确认；该等签字确认仅作为发