2022年房地产估价规范2.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 1 日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 六月一日起执行）总就 GB/T50291 一 1999（1999 年 6 月 GB/T50291 一 1999（一九九九年101 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客观、公平、合理,依据中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国土地治理法等法律、法规的有关规定,制定本规范；102 本规范适用于房地产估价活动；103 房地产估价应独立、客观、公平；104 房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国

2、家现行有关标准、规范的规定；术语201 房地产 real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定着物,包括物质实体和依靠于物质实体上的权益；202 房地产估价real estate appraisal,property valuation 专业估价人员依据估价目的,遵循估价原就,依据估价程序,选用相宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；203 估价对象 subject property 房地产；一个具体估价工程中需要估价的20. 4 估价目的 appraisal purpose 估价结果的期

3、望用途；205 估价时点 appraisal date,date of Value 估价结果对应的日期；206 客观合理价格或价值 正常价格；value 某种估价目的的特定条件下形成的207 公开市场 open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在 于最大限度地追求经济利益,并把握必要的市场信息,有较充裕的时间进行 交易,对交易对象具有必要的专业学问,交易条件公开并不具有排它性；208 公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格；采纳公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开 市场价值；名师归纳总结 - - - - - - -第 1

4、页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 209 类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产；2010 同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范畴；2011 最高正确使用highest and best use 法律上答应、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用；2012 市场比较法 market comparison approach,sales comparison appro

5、ach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法；2.0.13 收益法 income approach,income capitalization approach 估量估价对象将来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；2014 成本法 cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；20 15 假设开发法 hypothetical development

6、method,residual method 估量估价对象开发完成后的价值,扣除估量的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；2016 基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法；2017 潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入；2018 有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他缘由造成的收入缺失后所得到的收入；2019 运营费用

7、operating expenses 爱护房地产正常生产、经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益；2020 净收益 net income, net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益；2021 建筑物重置价格replacement cost of building 采纳估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格；2. 0 22 建筑物重建价格 reproduction cost of building 采纳估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价

8、格水平,重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2023 物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的缺失；2024 功能上的折旧 functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的缺失；2025 经济上的折旧 economic depreciation, economic ob

9、solescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的缺失；2026 估价结果 conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论；appraisal report 全面、公平、客观、精确地记述2027 估价报告估价过程和估价成果的文件,给托付方的书面答复,关于估价对象的客观合理价格或价值的讨论报告；估价原就30.1 房地产估价应遵循以下原就：就； 3 替代原就； 4 估价时点原就； 1 合法原就； 2 最高正确使用原302 遵循合法原就,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估 价；303 遵循最高正确使用原就,应以估价对象的最高正确使用为前提 估

10、价；当估价对象已做了某种使用,估价时应依据最高正确使用原就对估价前提作出以下之一的判定和挑选,并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状连续使用最为有利时,应以保持现状连续使用为前提估价； 2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5 上述情形的某种组合；304 遵循替代原就,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等 条件下的正

11、常价格；305 遵循估价时点原就,要求估价结果应是估价对象在估价时点的 客观合理价格或价值；估价程序401 自接受估价托付至完成估价报告期间,房地产估价应按以下程序进行： l 明确估价基本项； 2 拟定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法运算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 估价资料归档；名师归纳总结 402 明确估价基本领项主要应包括以下内 l 明确估价目的； 2 明第 3 页,共 18 页确估价对象； 3 明确估价时点；注：1 估价目的应由托付方提出； 2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况； 3 估价时点应根-

12、 - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 据估价目的确定,采纳公历表示,精确到日；4 在明确估价基本领项时应与托付方共同商量,最终应征得托付方认可；403 在明确估价基本领项的基础上,应对估价工程进行初步分析,拟定估价作业方案；估价作业方案主要应包括以下内容： 1 拟采纳的估价技术路线和估价方法； 2 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3 估量所需的时间、人力、经费； 4 拟定作业步骤和作业进度；404 估价机构和估价人员应常常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理；估价所需资料主要应包括以下方面： 1 对房地产价格有普遍影响的资料； 2 对估价对象所在地区的房

13、地产价格有影响的资料； 3 相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4 反映估价对象状况的资料；405 估价人员必需到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周 围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状 况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核 实,同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其四周环境或临 路状况进行拍照等；406 完成并出具估价报告后,应对有关该估价工程的一切必要资料 进行整理、归档和妥当保管；估价方法 51 估价方法选用 511 估价人员应熟知、懂得并正确运用市场比较法、收益法、成本 法、假设开发法、基准地价修正法以及这些

14、估价方法的综合运用；512 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；513 依据已明确的估价目的,如估价对象相宜采纳多种估价方法进 行估价,应同时采纳多种估价方法进行估价,不得随便取舍；如必需取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由；514 有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的 估价方法；515 收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方 法；516 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发 法作为其中的一种估价方法；517 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采纳市场比较法、收益 法、假设开发法进行估价的情形下,可采纳成本法作为主要的估价方法；5

15、2 市场比较法52l 运用市场比较法估价应按以下步骤进行:1 搜集交易实例； 2 选名师归纳总结 取可比实例； 3 建立价格可比基础；4 进行交易情形修正；5 进行交易日期修第 4 页,共 18 页正； 6 进行区域因素修正 7 进行个别因素修正；8 求出比准价格；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 522 运用市场比较法估价,应精确搜集大量交易实例,把握正常市场价格行情；搜集交易实例应包括以下内容：1 交易双方情形及交易目的；2交易实例房地产状况；3 成交价格； 4 成交日期； 5 付款方式；523 依据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取

16、三个以上的可比实例；选取的可比实例应符合以下要求：房地产； 2 成交日期与估价时点相近,不直超过一年；格或可修正为正常价格；l 是估价对象的类似 3 成交价格为正常价524 选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵；换算处理应包括以下内容：1统一付款方式； 2 统一采纳单价； 3 统一币种和货币单位；4 统一面积内涵和面积单位；注： 1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；2 不同市种之间的换算,应按 算；中国人民银行 公布的成交日期时的市场汇率中间价计525 进行交易情形修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可 比实例成交价格偏差

17、,将可比实例的成交价格调整为正常价格；有以下情形 之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人之间的交易；2 急于出 售或购买情形下的交易；3 受债权债务关系影响的交易；4 交易双方或一方对市场行情缺乏明白的交易；5 交易双方或一方有特殊动机或特殊偏好的交易； 6 相邻房地产的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易税费非正常负担的交易； 9 其他非正常的交易；注：1 当可供挑选的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情形修正； 2 对交易税费非正常负 担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负 担的税费下的价格；526 进行交易日期修正,应将可比

18、实例在其成交日期时的价格调整 为估价时点的价格；交易日期修正直采纳类似房地产的价格变动率或指数进 行调整；在无类似房地产的价格变动率或指数的情形下,可依据当地房地产 价格的变动情形和趋势作出判定,赐予调整；52. 7 进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格 调整为估价对象外部环境状况下的价格；区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度,交通便利程度,环境、景观,公共配套设施 完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素；区域因素修正的具体内容应依据估价对象的 用途确定；进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项 进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整；

19、528 进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整 为估价对象个体状况下的价格；有关土地方面的个别因素修正的内容主要应 包括：面积大小,外形,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地 势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等；有关建筑物方面的 个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度,装修,设施设备,平面布置,名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程质量,建筑结构,楼层,朝向等；个别因素修正的具体内容应依据估价 对象的用途确定；进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因 素逐项进行比较,

20、找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整；529 交易情形、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情 况可采纳百分率法、差额法或回来分析法；每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%；5210 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应依据具体情形运算求出一个综合结果,作为比准价格； 5 211 市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取；53 收益法531 运用收益法估价应按以下步骤进行：1 搜集有关收入和费用的资料； 2 估算潜在毛收入；3 估算有效毛收入；4 估算运营费用； 5 估算净收益； 6 选用适当的资本比率；7 选用相宜

21、的运算公式求出收益价格；注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计；532 净收益应依据估价对象的具体情形,按以下规定求取：l 出租 型房地产,应依据租赁资料运算净收益,净收益为租赁收入扣除修理费、管 理费、保险费和税金；租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等 的利息收入；修理费、治理费、保险费和税金应依据租赁契约规定的租金涵 义打算取舍；如保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应 将四项费用全部扣除；如修理、治理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分工程作相应调整；2 商业经营型房地产,应依据经营资料运算净收益,净收益为 商品销售收入 扣除商品销售

22、成本、经营费用、商品销售税金及附加、治理费用、财务费用和商业利润；3 生产型房地产,应依据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料运算净收益,净收益为 产品销售 收入 扣除生产成本、 产品销售费用 、产品销售税金及附加、治理费用、财务 费用和厂商利润；4 尚未使用或自用的房地产,可以照有收益的类似房地产 的有关资料按上述相应的方式运算净收益,或直接比较得出净收益；533 估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采纳正常客观的数据；有租约限制的,租约期内 的租金宜采纳租约所确定的租金,租约期外的租金应采纳正常客观的租金；利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛

23、收入、有效毛收入、运营费用 或净收益,应与类似房地产的正常情形下的潜在毛收入、有效毛收入、运营 费用或净收益进行比较；如与正常客观的情形不符,应进行适当的调整修 正,使其成为正常客观的；534 在求取净收益时,应依据净收益过去、现在、将来的变动情形 及可获收益的年限,确定将来净收益流量,并判定该将来净收益流量属于下列哪种类型： 1 每年基本上固定不变；2 每年基本上按某个固走的数额递增名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 或递减； 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减；情形；4 其他有规章的变动535 资本化率应按

24、以下方法分析确定：l 市场提取法：应搜集市场 上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法运算公 式,求出资本化率；2 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整 值作为资本化率；安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民 银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应依据估价对象所在地区的经济现状及将来猜测、估价对象的用途及新旧程度等确定；3 复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式运算：R= M.Rm 十（ 1-M ）Re（535）式中 R -资本化率（ % ）； M- 贷款价值比率（ %）,低押贷款额占房地产价值

25、的比率；Rm-抵押贷款资本化率（%）,第一年仍本息额与抵押贷款额的比率；Re-自有资本要求的正常收益率（%）； 4 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风 险程度进行比较,判定、确定资本化率；536 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率 、建筑物资本化率,他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB（ 5 36）式中 RO-综合资本化率（ %）,适用于土地与建筑物合一的估价；RL-土地资本化 率（ %）,适用于土地资本估价；RB- 建筑物资本化率（%）,适用于建筑 物估价； L-土地价值占房地产价值的比率（%）； B-建筑

26、物价值占房 地价值的比率（ %）, L+B+100%；537 运算收益价格时应依据将来净收益流量的类型,选用对应的收 益法运算公式；538 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别依据土地使用权年 限和建筑物耐用年限确定将来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法 运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；对于土地 与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限 时,应依据土地使用权年限确定将来可获收益的年限,选用对应的有效年的 收益法运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销；对 于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时,可

27、采纳以下方式之一处理：1 先依据建筑物耐用年限确定将来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法运算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和 土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值；2 将将来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法运算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的 摊销；房地产收益法公式 V=a/r 1 -1/1+rn 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - V：房地产价格 a：房地产年纯收益 r ：折现率 n：剩余收益年期 留意：（1+rn 是（ 1

28、+r 的 n 次方,不是（ 1+r 乘 n 54 成本法541 运用成本法估价应按以下步骤进行：1 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2 估算重置价格或重建价格；3 估算折旧； 4 求出积算价格；542 重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全 新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括以下内容：l 土地取得费用； 2 开发成本； 3 治理费用； 4 投资利息； 5 销售税费； 6 开发利润；注：开发利润应以 上地 取得费用与开发 成本之和为基础,依据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求 取；543 具体估价中估价对象的重置价格或重建

29、价格构成内容,应依据估价对象的实际情形,在第542 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减,并应在估价报告中予以说明；54. 4 同一宗房地产,重置价格或重建价格在实行土地与建筑物分别 估算、然后加总时,必需留意成本构成划分和相互连接,防止漏项或重复计 算；545 求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价 格；546 建筑物的重置价格重建价格,可采纳成本法、市场比较法求取,或通过政府确定公布的房屋重置价格 扣除土地价格后的比较修正来求取,也可按工程造价估算的方法具体运算；建筑物的重置价格,宜用于一般 建筑物和因岁月久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术 变迁,使得旧有

30、建筑物复原建造有困难的建筑物的估价；建筑物的重建价 格,宜用于有特殊爱护价值的建筑物的估价；547 成本法估价中的建筑物折旧,应是各种缘由造成的建筑物价值 的缺失,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧；548 建筑物损耗分为可修复和不行修复两部分,修复所需的费用小 于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分；反之为不行修复部 分；对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额；549 扣除折旧后的建筑物现值可采纳以下公式求取： l 直线法下的建筑物理值运算公式：V= C- （ C- S ） t/N5 4 9- 1 ） 2 双倍余额递减法名师归纳总结 下的建筑物现值运算公式：V= C

31、- （1- Z/N5.4.9-2） 3 成新折扣法下的第 8 页,共 18 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑物现值运算公式：V= C.Q（5.4.9-3）式中 V-建筑物现值（元,元/M2）； C-建筑物重置价格或重建价格（元,元 /M2） ； S -建筑物估量净残值（元,元 / M2 ；T -建筑物已使用年限（年）；N -建筑物耐用年限（年）；Q- 建筑物 成新率 （% ）； 注：无论采纳上述哪种折旧方法求取建筑物现值,估价人员都应亲临估价对象现场,观看、鉴定建筑物的实际新旧程度,依据建筑物的建成时间,爱护、保养、使用情形,以及地基的稳固性等

32、,最终确定应扣除的折旧额或成新率；5. 4 10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限；估价采纳的耐用年限应为经济耐用年限；经济耐用年限应依据建筑物的建筑结构、用途和修理保养情形,结合市场状况、四周环境、经营收益状况等综合判定；5411 估价中确走建筑物耐用年限与折旧,遇有以下情形时的处理应为： 1 建筑物的建设期不计八耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；物耐用年限讨算折旧； 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑 3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限运算折旧； 4 建筑物显现于补办 土地使用权出让 手续之前,其耐 用年限早于土地

33、使用权年限而终止时,应按建筑物耐用年限运算折旧； 5 建 筑物显现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限 而终止时,应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限运算折旧；5412 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地 的重置价格加上建筑的现值,必要时仍应扣除由于旧有建筑物的存在而导致 的土地价值缺失；5413 新开发土地和新建房地产可采纳成本法估价,一般不应扣除折 旧,但应考虑其工程质量和四周环境等因素赐予适当修正；55 假设开发法 55l 运用假设开发法估价应按以下步骤进行： l 调查待开发房地产 的基本情形； 2 挑选正确的开发利用方式； 3 估量开发建设

34、期； 4 猜测开发完成后的房地产价值； 5 估算开发成本、治理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6 进行具体运算；552 假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价；运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的 房地产的经营方式；待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟 地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态,包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式,包括出售（含预售）上、租（含预 租）和自营等；553 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房 地产价值扣除开发成本、治理费用、投资利息

35、、销售税费、开发利润和投资 者购买待开发房地产应负担的税费；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 554 猜测开发完成后的房地产价值,宜采纳市场比较法,并应考虑 类似房地产价格的将来变动趋势；555 开发利润的运算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和,或取开发完成后的房地产价值；利润率可取同一市场上类似 房地产开发工程 相应的平均利润率；556 运用假设开发法估价必需考虑资金的时间价值 ；在实际操作中宜采纳折现的方法；难以采纳折现的方法时,可采纳运算利息的方法；56 基准地价修正法 561 运用基准地价修正法估价应按

36、以下步骤进行： 1 搜集有关基准地价的资料； 2 确定估价对象所处地段的基准地价； 3 进行交易日期修正； 4 进行区域因素修正； 5 进行个别因素修正； 6 求出估价对象宗地价格；562 进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为 估价时点的值；交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方 法；563 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场比较法 中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法；564 运用基准地价修正法评估宗地价格时,直按当地对基准地价的 有关规定执行；不同估价目的下的估价 60. l 房地产估价按估价目的进行分类,主要有以下类别： 1 土地使

37、用权出让价格评估； 2 房地产转让价格评估； 3 房地产租赁价格评估； 4 房地产抵押价值评估； 5 房地产保险估价； 6 房地产课税估价； 7 证地和 房屋拆迁补偿 估价； 8 房地产分割、合并估价； 9 房地产纠纷估价； 10 房 11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12 其他 地产拍卖底价评估；目的的房地产估价；61 土地使用权出让价格评估 611 土地使用权出让价格评估,应依据中华人民共和国城市房地产治理法）、中华人民共和国土地治理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施方法和其他有关规定进行；612 土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议

38、、招标、拍卖的出让方式；协议出让的价格评估,应采纳公开市场价值标准,招标和拍卖出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,参照 评估进行；610 房地产拍卖底价613 土地使用权出让价格评估,可采纳市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法；62 房地产转让价格评估名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 62.1 房地产转让价格评估,应依据中华人民v 共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地治理法、城市房地产转让治理规定以及当地制定的实施细就和其他有关规定进行；622 房地产转让价格评估,应采纳公开市场价值标准；62

39、3 房地产转让价格评估,宜采纳市场比较法和收益法,可采纳成 本法,其中待开发房地产的转让价格评估应采纳假设开发法；624 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合国家法 律、法规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价 值,并应留意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明；63 房地产租赁价格评估 631 房地产租赁价格评估,应依据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地治理法人城市房屋租赁治理方法以及当地制定的实施细就和其他有关规定进行；632 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采纳公开市场 价值标准；住宅的租赁价格评估,应执行国家和该类住

40、宅所在地城市人民政 府规走的租赁政策；633 房地产租赁价格评估,可采纳市场比较法、收益法和成本法；634 以营利为目的出租划拨土地使用权 上的房屋,其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值,并应留意国家对土地收益的处理规 定,同时在估价报告中予以说明；64 房地产抵押价值评估 64.1 房地产抵押价值评估,应依据中华人民共和国担保法、中以及当地 华人民共和国城市房地产治理法、城市房地产抵押治理方法 和其他有关规定进行；642 房地产抵押价值评估,应采纳公开市场价值标准,可参照设定 抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明将来市 场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价

41、值的影响；643 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值；依法不得抵押的房地产,没有抵押价值；首次抵押的房地产,该房地产 的价值为抵押价值；再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后 的余额部分为抵押价值；644 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除估量处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采纳以下方式之一处理： 1 第一求取设想为 出让土地使用权 下的房地产的价值,然后估量由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的 土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值；此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时

42、点起计； 2 用成本法估价,价格构成名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 18 页精选学习资料 - - - - - - - - - 中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应 缴纳的款额；645 以具有 土地使用年限 的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考 虑设走抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响；646 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为 房地 产权益人 可处分和收益的份额部分的价值；以按份额共有的房地产抵押的,其抵押值为抵押人所享有的份额 6.4.7 部分的价值；648 以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为

43、该房地产的价值；65 房地产保险估价651 房地产保险估价,应依据中华人民共和国保险法、中华人民共和国城市房地产治理法和其他有关规定进行；652 房地产保险估价,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事 故发生后的缺失价值或缺失程度评估；653 保险价应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额 基础的保险标的价值；保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最 高限额,也应是投保人对保险标的实际投保金额；654 房地产投保时的保险价值评估,应评估有可能因自然灾难或意 外事故而遭受缺失的建筑物的价值,估价方法宜采纳成本法、市场比较法；655 房地产投保时的保险价值,依据采纳的保险形式,可按该房地 产投保时的实际价值确定,也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确 定；656 保险事故发生后的缺失价值或缺失程度评估,应把握保险标的 房地产在保险事故发生前后的状态；对于其中可修复部分,宜估算其修复所 需的费用作为缺失价值或缺失程度；6.6 房地产课税估价 房地产课税估价应按相应税