2022年房屋附设备维修养护管理方案.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一：楼宇的保护1 二年广东工程职业技术学院工程治理的各项指标达到国家级 全国城市物业治理优秀住宅小区（大厦、工业区）达标评分细就的各项分项标准；质量目标共分十项,以表格的形式在以下项中概述以及保证各项质量目标完成的实施措施；序指标名称国家治理测算依据治理主要措施号标准标准1 房屋及配套98% 98% 以完好房建筑面建立日常检查制度；定积+ 基本完好房期进行全面分项检修；设施完好率上建筑面积 / 房屋严格日常治理,无人为总建筑面积损坏大事；建立严格的修缮制度,2 房屋零修、100% 100% 准时修理次数 /修理人员接到修理通知单后需带工具10

2、分应计报修理次急修准时率钟内到现场,小修8 小数时内完成,并建立回访制度和回访记录；3 修理工程质99% 99% 以修理合格工程建立合理有效的工作质项次 /修理工程量合格率上项次回访率25% 25% 以修理工程回访次数 /修理工程量监督机制和回访制上项次度、考核制度和奖罚制照明灯及疏95% 98% 以完好照明灯、度；疏散灯数量 /照散灯完好率上明灯、疏散灯总数量名师归纳总结 4 主要机电设99% 99% 以完好的大型及完善机电设备的运作制第 1 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 备完好率上重要机电设备 /度和保护保养制度,配大型及重要机

3、 备专业工程技术人员,电设备总计 全部机电保养修理人员全部持证上岗；实施 24小时专人值班；显现故障准时排除；5 消防设备完100% 100% 完好消防设备 /实行巡查制度,建档记高校城消防设好率录；备总数高校城治理部经理为责6 火灾发生率1以下1以发生火灾面积 /任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实下高校城内物业（年）防火安全三级检查制（年）使用度；消防中心 24 小时值班,统一调动人员；7 有效投诉率2以下2以有效投诉次数做好做细日常工作,采下取措施,加强与使用人（年）使用人总数（年）的沟通,定期走访使用有效投诉处95% 100% 处理的有效投人,征求治理看法,强化服务意识,提高员工诉

4、数量 / 有效投素养；投诉处理有结理率诉总计果、有记录、有回访；人员培训自学与培训相8 治理人员专100% 100% 培训合格人员 /结合；抓好上岗培训、在职培训、特别岗位人业培训合格培训人员总计员培训；培训考核制度率与奖罚相结合；强化培训结果；建立健全回访制度,做9 服务回访率25% 25% 以好服务回访记录,加强上服务队伍服务意识；回访次数 / 服务名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 次数10 使用人中意95% 以96% 以对治理中意人采纳现代化的科学治理手段,努力完善服务体数+ 基本中意人系,在日常工作中广泛率

5、上上数/使用人总人收集使用人看法,加强数双方沟通及沟通；二：设施的保护一、设备的定期保护保养方案和标准；（一）、每日巡察保养工程；1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1、查低压连接母线；低压母线不发热、无变色,外1 外壳2、检查壳体；壳清洁、无杂物、无放电痕迹2 温度计1、检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超2、观看温度指示；过 140 3 声响监听变压器声响发出匀称的“ 嗡嗡” 声,无异常杂音名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、检查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能防止小动4 变压器2、检查通风道、通风

6、设施；物进入、洁净洁净、功能正室3、检查室内照明设施；常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能4、检查室内消防设施正常2、低压开关柜序部位内容要求号1 柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹,外表工作正2、检查外表指示及运行参常,电流、电压在正常范数；围,工作状况符合运行要求,指示灯指示正常3、检查空气开关4、检查闸刀开关、操作机构；5、检查分闸、合闸指示灯；2 柜背面1、观看母线、连接点、引出连接良好、接点无发热变线；色,电度表铝盘转动正常2、检查电度表3、电容器柜名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - -

7、 序部位内容要求号1 柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹,外表工作正2、检查外表指示及运行参常,电流电压在正常范畴,数；补偿器功能正常,指示灯完好3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；2 柜内1、观看电容器壳体、套管；电容器无膨胀、无渗漏油,2、检查导线及其连接点；连接导线无过热变色,无焦 熔现象,柜内温度不超过3、检查柜内温度；45 4、柴油发电机序部位内容要求号名师归纳总结 1 机身清扫机身及四周地面无灰尘、杂物第 5 页,共 27 页2 掌握屏1、检查信号指示；机组处于正常备用状态,符合2、检查各掌握形式、状态；运行规程要求- - - - - - -精选学习资料 - - -

8、 - - - - - - 3 蓄电池1、检查浮充电压、电流值；浮充电压 26 1V,浮充电流2、检查蓄电池液比重及液1 2A（观看充电电流表）,位；电池液比重 1.261.30 （采纳吸式比重计）,液位不低于极板4 冷却水检查水位水位在正常刻度范畴箱5 储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时6 润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范畴内7 通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好；5、强电井序部位内容要求号1 插接箱1、清扫外表面；无灰尘、污迹,状况符合运行要2、检查空气开关；求,无过热变色现象,连接无松 动；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 2

9、7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、检查内部接线；2 强电井1、检查房顶、四壁、地无损坏、无杂物、无漏水,能防室面、门；止小动物进入,洁净洁净,开2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽（二）、每周保养工程1、电力变压器关、灯具功能正常,无损耗、无 放电痕迹、无过热；序部位内容要求号1 接地线完成每日巡察保养工程无灰尘、污迹2 1、检查接地线无断股,无锈蚀,接触良2、检查连接点好；2、低压开关柜名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 序部位内容要求号1 完成每日巡察保养工程不 过 热 变 色 ,

10、 三 相 闸 夹 到检查闸刀开关检查自动开关位,灭弧罩坚固不松动,接线桩头无发热变色,无焦糊柜背面检查保险丝具异味检查电缆及电缆头无发热,容量符合规定,固检查母线支撑固定装置定牢靠,不过热,固定可 靠,无破旧,无松动3 地线检查接地线,接线头接地线无锈蚀断股,接线桩头紧固4 地下电检查室内环境无杂物、垃圾,无积水,电检查电缆托盘缆排列有序,洁净无杂物,缆室检查电缆固定牢靠,无损坏,无放电痕迹3、电容器柜序部位内容要求号名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 完成每日巡察工程手动（用转换开关）逐组投切电容掌握正常功能良

11、好,指2 柜正面器示外表及信号正确3 接地检查接地线无松动,无断股4 柜内检查熔断器、接触器、热继电器及接触良好,无过热,无其接线损坏4、柴油发电机序部位内容要求号1 冷却水完成每日巡察保养工程水位距注水口约 50mm 连接检查冷却水箱水位2 系统检查各管路及连接部位良好,无渗漏3 燃油系检查油箱油位油位正常（保证 24 小时运行）统检查各管路及连接部位联接良好,无渗漏4 润滑系检查油尺、油位油位高度应在油尺有效刻度范检查机油油质围内油质应清洁、无杂质,连统接良好无渗漏检查润滑系统各接头名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - -

12、 - 空气流 色标应为绿色5 阻指示检查空气流阻指示器器6 掌握系手动空载试运行启动快速,开关正常,运转无1、按操作规程要求手动启动反常声响机组电压、频率正常,信号灯指示统2、检查发电机掌握屏上各类正常外表及信号指示灯；（三）、年度保养工程1、电力变压器序油压、水压正常,油温、水温 正常部位内容要求号1 变压器完成每日巡察保养工程清扫,无油垢1、全面清扫、擦拭2 2、全面紧固螺栓连接部分坚固无松动3、测量绕组直流电阻三相电阻应平稳（相间差别不 大于三相平均值之 4% ,线间名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4、测

13、量线圈绝缘电阻差别不大于三相平均值之5、相间绝缘电阻2% ）采纳 2.5KV 兆欧表,阻值符合有关规定1、调压联接片 调压联接片联接良好,电缆接3 电气联2、一次电缆接头头及母线槽接口紧固、良好接3、二次母线槽接口4 变压器全面清扫清洁,无蛛网、积尘清扫、检查高压负荷开关清洁,动作正常,安装坚固,室检查修理室内照明、通风、消无损坏缺失防设施功能正常,无故障2、低压开关柜序部位内容要求号名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 完成每日巡察保养工程2 外表校验外表、校验电度表无灰尘、油质、杂物、整齐、3 全面清扫灰尘整

14、理二次线美观、清楚补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上,刀片夹座接柜内检修闸刀开关触压力合适触头不烧损,动作检修自动开关牢靠敏捷无缺损件坚固,无松全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆动,颜色符合规定4 地下电全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐缆室3、电容器柜名师归纳总结 序号部位内容要求第 12 页,共 27 页1 柜内完成每日巡察保养工程无灰尘、油垢、杂物、整齐、2 全面清扫灰尘整理二次线,更换字迹不清美观、清楚- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 晰的接线号 完好无缺损、动作牢靠检修掌握元器件3 电容器检查电容器壳体及瓷

15、瓶壳体无凹凸,无破旧,绝缘电测量电容器二极对外壳及二阻值不作规定,使用1000V 摇级间绝缘电阻,测量电容器表用微法表测量或用电压流表4、柴油发电机容量,更换失效的电容器序号内容要求1 完成每日巡察保养工程无松动检查紧固各连接部螺栓2 检查连接导线连接完好更换冷却水手动试机,观看各种参数是否更换机油滤清器,检查机油油质,老符合运行规程泥浊变黑,应更换机油,清洗或更换油水分别器,更换或清洗柴油滤清器名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、供配电接地系统序号部位内容要求41 接地线检查接地线螺栓及连接情形紧固良好2 接

16、地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3 接地电用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于阻电阻6、防雷接地系统序号部位内容要求101 接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2 接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于阻电阻二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后,能准时抢修,特制定本抢修限时规定：名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、变压器发生故障后,运行值班人员5 分钟内到达现场,按变压器环网柜急停按钮并准时通知修理人员前来排除故障,在零配

17、件齐全情形下故障排除 时间不得超过 3 小时；2、变压器在 3 小时不能排除故障的,向供电局申请更换备用变压器,并 在最短时间更换备用变压器；障；3、配电室内的配电柜发生故障后,运行人员 5 分钟内赶到现场,排除故4、配电柜单一抽屉柜发生故障时,修理人员准时修理,如 60 分钟内不能排除故障,尽快更换备用抽屉柜；5、楼层配电箱发生故障时,修理人员在 排除故障；5 分钟内赶到事故现场, 30 分钟6、公用设备、设施、电器发生线路故障时,修理人员在 10 分钟内到达故 障现场,排除故障；7、对全部设备设施故障抢修情形都要进行具体记录,包括故障发觉时间、故障部位、故障缘由、抢修措施、零配件更换,材料

18、耗用情形、抢修人员名 单、修复时间等；（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知,检修高压线路方案停电时,技术科应准时通知管 理部,由治理部告知校方停电缘由准时间,并做好停电预备工作；2、对于突发大事停电时,技术科应与供电局联系,问明停电缘由准时间名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 后,准时通知治理部及校方,同时保证备用发电机在 电网,相关人员检查应急供电线路是否正常；5 分钟内启动并接入应急3、当修理和保养电气设备需要方案停电时,技术科应提前通知治理部及校 方停电范畴、时间,值班员应按要求做好保证安全的组织措

19、施和技术措施,维修负责人应向修理人员进行技术交底和安全交底后,方可开头工作；4、为供电内部显现突发事故时,值班员应立刻通知技术科,技术科接到通 知后,快速组织人力抢修,必要时通知治理部,由治理部通知校方停电时间及缘由；5、当发生火灾时,值班员应按校内区灭火应急规程处理,停止动力设备供 电,启用备用电源以供灭火；、消防设施、设备的定期保护与保养方案和标准设备序号保护保养工程检查保养方法标准周期消1 各类指示灯直观目测指示灯指示正1 个月（含电源、信常号）防2 各类开关直观目测处于开启或自1 个月动状态名师归纳总结 控3 各电器触点如有烧损现象,拆触点完好,无半年第 16 页,共 27 页下后用砂

20、纸打磨烧损- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 制4 各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年线端子及端子 固无烧损 排端子 台5 各电源、信号如有稍微破旧或烧导线无破旧、半年线焦现象,用绝缘胶烧焦现象带包扎,严峻时更 换设备6 掌握台内部除用小毛刷、皮老虎无尘标准半年7 尘除尘无尘每日掌握台表面除用干擦布、毛刷除序号尘去表面灰尘周期保护保养工程检查保养方法名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 指示灯直观目测“ Ac Power ”（绿色）指 示亮其余指示灯不亮区2 电源

21、电压在按下内部电源电压指针指示1 个月/ 后备电压切（或外+24V部 Battery Test键）（+5V ）换键前后,目测指示域3 报警功能灯是否正常“ Zone 1 个月报按下“Fire Test ” 键Alarm ” 指示灯和“ Switch 警 Care ” 指示 灯亮几十秒器4 内部各接线端用螺丝刀逐个紧固后,蜂呜器半年警铃响各端连接牢5 子如有稍微破旧,用绝固,不松动信号（电源）导线无破线缘胶带包扎,破旧或损、老化老化严峻时更换名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6 表面及内部除用小毛刷、皮老虎除无尘半

22、年设备7 尘尘按钮盒完1 个月击碎玻璃按钮直观目测序号盒检查保养方法好,无松动周期保护保养工程标准1 指示灯直观目测“ Ac 1 个月Power ” （绿 色）指示灯 集 亮,其余指示 灯不亮中2 电源电压在按下内部电源切指针指示1 个月报换键或外部键+24V“ Batterry Test ”（+5V ）前后,目测指针指示是否正常警3 报警功能按下“Fire Test ”“ Zone 1 个月器键Alarm ” 指示灯和“Switch Care ” 指示灯亮,几十秒后 蜂呜器和警铃 响名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - -

23、 - 4 内部各接线端用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年5 子如有稍微破旧,用固、不松动半年信号（电源）导线无破旧、线绝缘胶带包扎,破老化损或老化严峻时更换6 表面及内部除表面及内部除尘无尘半年尘设备序号保护保养工程检查保养方法标准周期烟1 烟感探头用力吸一口香烟,红色指示灯亮半年在距探测器 20CM处喷向探头感探2 温感探头用 750W 电吹风,区域报警器上半年头在距探测器相应位置的报500MM处,向探警指示灯亮测器吹热风设备序号保护保养工程检查保养方法标准周期名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 掌握箱内部各如

24、有烧损现象,拆触点完好,无半年电器触点下后用砂纸打磨烧损防火2 掌握箱内部各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年电器元件接线松动端子及端子排端子卷3 机械部分（齿如有锈损用煤油清无锈损且表面1 年帘4 轮、锋条）洗,然后加润滑油涂有润滑油1 年卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损分5 电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年门6 击碎玻璃按钮直观目测完好无损1 个月盒设备序号保护保养工程检查保养方法标准周期设备名师归纳总结 防1 防火门门体直观目测完好无损、无半年第 21 页,共 27 页变形- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 火2 防火门弹簧铰有损坏、更换备完好

25、,弹性适半年门键件；如无损,加机度油3 消防通道、防直观目测,并开关消防通道通1 周火门防火门畅,防火门开闭自如排1 排烟风机表面用擦布、毛刷除尘无尘1 个2 除尘如有烧损现象,拆触点完好,控月掌握柜内部各半年电器触点下后用砂纸打磨,制启停正常或更换烟3 掌握柜内各接端子无烧损或半年用螺丝刀逐个紧固线端子及端子松动排端子名师归纳总结 系4 掌握柜电源指如不亮,更换指示电源指示灯指1 个第 22 页,共 27 页示灯灯灯泡示正常月统5 排烟阀（ 1）用螺丝刀紧固各固端子无松动、1 个微动开关及内定螺钉及各接线端微动开关固定月部接线端子子良好1 年（2）复位按用油壶给导轮、钢复位按钮掌握钮、导轮、

26、钢丝、转轴加油无误、排烟窗丝、转轴开启敏捷- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 设备序号保护保养工检查保养方法标准周期程名师归纳总结 加1 加压送风机用擦布、毛刷除尘无尘1 个第 23 页,共 27 页除尘月2 掌握柜内部如有烧损,拆下后用触点完好,控半年各电器触点砂纸打磨制启停正常压送3 掌握柜内各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年接线端子及松动风4 端子排端子直观目测送风口百叶位3 个系各送风口百统叶窗置正确月5 掌握柜电源如不亮,更换指示灯电源指示灯亮1 个指示灯灯炮月消电源指示正掌握柜上电直观目测1 个1 源指示灯及常,开关处于月防各类开关开启或自动

27、状系2 掌握柜内部如有烧损,拆下后用态半年触点完好、无统各电器触点砂纸打磨松动- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 控各电器元件用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年制3 接线端子及固、无烧损端子排端子柜4 电源（信如有破旧,用绝缘胶导线无破旧或半年号）线带包扎老化5 掌握柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日保护保养工设备序号检查保养方法标准周期程消1 指示灯直观目测指示灯亮、且1 个月防处于等待状态指按测试键后,示2 指示灯按测试键指示灯亮1 个月牌名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - -

28、设备序号保护保养工程检查保养方法标准周期名师归纳总结 消1 主机各电源信直观目测信号指示正1 个月第 25 页,共 27 页号、掌握信号及常、音量调剂音量调剂键通电试验位置合适1 个月2 各切换器、掌握转换工作正常器防3 各放大器放音试听音质、音质、音量良1 个月应各接线端子及线音量好用螺丝刀紧固,急4 端子无松动,1 年导线如有破旧,广路用绝缘胶带包扎各导线完好播5 压带轮主导轴,3 个月表面无粉尘用清洗带清洗系磁带机磁头统6 各层扬声器接线如松动,用螺丝各扬声器接线半年是否坚固、纸盒坚固、纸盒无刀紧固7 是否完好用毛刷、皮老虎破盒半年主机柜内除尘无尘除尘- - - - - - -精选学习资

29、料 - - - - - - - - - 设1 机房卫生用拖布、帚把、机房洁净、干1 个月擦布打扫设备房备地面净机2 机房内照明、电开关电灯、通话照明完好、电1 个月话检查话通话正常房设备3 地漏排水试验地漏排水通畅1 个月序号保护保养工程检查保养方法标准周期灭1 推车式灭火器直观目测完好无损,压1 个力在正常范畴月直观目测 ,并用压力正常,指1 个火2 干粉灭火器针指示在绿色手摇动瓶体月安全区内器材3 手提式 1211 灭直观目测压力正常,指1 个火器针指示在绿色月安全区内2 个喷1 水泵手动盘车转轴转动敏捷月淋名师归纳总结 2 水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水半年第 26 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 系3 水泵加润滑油更换并添加润滑水泵运转敏捷半年统油开启自如,不4 阀门添加盘根或更换漏水,阀杆无半年垫片,清洁阀杆锈蚀5 水泵和电机用擦布和毛刷无尘1 个月6 各信号阀直观目测在区域报警器1 个上的相应位置月无报警信号消防值班室相7 各水流指示器放水试验应的指示灯3 个亮,并发出报月警喷淋头表面油名师归纳总结 8 喷淋头直观目测灰不行过多半年第 27 页,共 27 页- - - - - - -