中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告2012.ppt

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1、中明新都会商业综合体项目整体定位与发展战略报告2012 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望第一部分：界定本报告需解决的核心问题第一部分：界定本报告需解决的核心问题S-C-QS-C-Q基本结构基本结构界定问题的分析模型界定问题的分析模型？R1R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=如何从如何从R1到到R2现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比 界定：本报

2、告需解决的核心问题界定：本报告需解决的核心问题R1R1（现实情景）（现实情景）R2R2（开发目标）（开发目标）本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题公司未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业体量、启动区及启动模式方面的建议，在帮助公司满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；商业部分的面积、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定

3、位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建高楼，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼内功能；希望在市场满足条件的前提下，做若干高楼，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景与开发目标的对比现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题界定：本报告需解决的核心问题R1R1（现实情景）（现实情景）R2

4、R2（开发目标）（开发目标）本报告需解决的核心问题本报告需解决的核心问题肥城市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在肥城新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。项目所在区域未来规划建造商业项目，与本项目未来商业有一定连接；领先肥城半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握肥城市商业发展总体方向的前提下，对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本

5、项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？本报告需解决的核心问题梳理本报告需解决的核心问题梳理如何在满足初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下如何在满足初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化实现相对的投资回报最大化核心问题核心问题如何保证如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报”的前提

6、下，确定各物业类型及比例组合；的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题分解问题（一）（一）如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展如何对肥城市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金

7、运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题分解问题（二）（二）分解问题分解问题（三）（三）第二部分：整体定位基础分析第二部分：整体定位基础分析1.城市宏观市场分析2.城市规划发展分析3.城市微观市场分析4.本项目地块解析及SWOT分析5.区域商业市场分析一、一、城市宏观市场分析城市宏观市场分析 宏观经济分析宏观经济分析 宏观经济概述宏观经济概述 肥城宏观经济概述肥城宏观经济概述地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业发展、消费习惯地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口

8、结构、商业发展、消费习惯（1）肥城市地处地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的 鲁中宝地，肥桃之乡。（2）肥城发展速度较快，近几年GDP增速明显，在全 国百强县市中排名第48位。（3）肥城市产业结构产业结构以工业为主导，第三产业发展相 对滞后，但有比较大的发展潜力。（4）肥城市总人口人口外来暂住人口不多外来人口对于 肥城经济贡献率较低。（5）肥城市商业商业目前存在散、乱、差的特点特点，多为街 区商业，集中商业不发达，商业发展水平较低。（6）肥城市商业业态商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商 业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配 收入水平。（7）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购 物

9、、娱乐的消费习惯。肥肥城城肥城肥城人均人均GDPGDP近近80008000美元美元，剔除高估因素之后，剔除高估因素之后依然可说明本地房地产市场处于依然可说明本地房地产市场处于高速发展高速发展阶段阶段房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 宏观经济分析宏观经济分析 GDP GDP发展水平分析发展水平分析u肥城GDP平均增长率增长率超过18%。u按年末户籍人口数计算，肥城GDPGDP2010年达50228元，根据当前汇率约合7941美元，增长增长速度较速度较快。u肥城GDP增速超过8

10、%，预示着房地产市场进入快速发展阶段。数据来源：统计年鉴生存需求价格品质便利文化情感需求敏感因素人均GDP出现业态$500以下以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上以上集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综合超市&专业店都市mall便利店仓储式购物中心郊区mall传统业态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段形成条件形成过程阶段特征u刚刚走出农贸阶段的自给自足，商贸交易信息不充分。u市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争。u商业业态细分完全，总量饱和u伴随着生产资料相当过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象

11、繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区。u随着传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群，经营不同门类的专业市场，并带动其产业链得以共同发展。u随着市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现一定范围内的经营相同门类，且档次有重合的不同商圈，相互分离客户，产生替代性竞争。u城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的竞争业态，承担城市商品流通中心的基本功能。u市场信息与机会被充分关注，商家有比较明确的目标，经营同类商品的群体聚集在一起，形成行业整体竞争力。u相互有替代性的不同商圈以整体规范，经营档次，价格或服务的相对优势，通过更好的满足消费者需求而抢占

12、市场份额。宏观经济分析宏观经济分析 GDP GDP发展水平分析发展水平分析原因原因：（1 1）肥城人均消费支出达）肥城人均消费支出达1404714047元元/年，以食品支出为主，消费观影响了商业业态构成年，以食品支出为主，消费观影响了商业业态构成（2 2）由于靠近济南，本地中高收入人群普遍存在到济南购物）由于靠近济南，本地中高收入人群普遍存在到济南购物 习惯，制约了本地业态升级习惯，制约了本地业态升级肥城市肥城市业态发展进程与人均业态发展进程与人均GDPGDP水平水平存在明显存在明显错位错位，可能受，可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响其地理位置、人口结构和消费习惯影响1212(1)(1)

13、肥城目前处于肥城目前处于第二产第二产业占主导的阶段业占主导的阶段，但是，但是目前第二产业所占比重目前第二产业所占比重放缓。第三产业所占比放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增长。重在近年开始缓慢增长。(2)(2)在将来一段时期内，在将来一段时期内，第二产业的增长将会放第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。至逐步下降。第三产业第三产业将会获得更快的发展将会获得更快的发展。（3 3）产业结构的变化）产业结构的变化会进一步提高肥城人民会进一步提高肥城人民收入水平，同时刺激商收入水平，同时刺激商业的发展业的发展。肥城处于肥城处于二产占主导二产占主导的发展阶段，三产增速

14、较快，虽然的发展阶段，三产增速较快，虽然三产三产目前发展滞后，但有发展潜力。目前发展滞后，但有发展潜力。宏观经济分析宏观经济分析 产业结构发展分析产业结构发展分析第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业增长12%增长11%增长26%数据来源：统计年鉴1313第三产业细分2010年产值2010年占GDP比重交通运输、仓储、邮政业2750385.0%信息传输、计算机服务和软件业897511.8%批发和零售业52116710.5%住宿和餐饮业897991.8%金融业679621.4%教育627211.3%文化、体育和娱乐业188050.3%（1 1）从第三产业的细分行业看，）从第三产业的细分

15、行业看，批发和零售业增长最为迅速，批发和零售业增长最为迅速，20102010年占年占GDPGDP比重超过比重超过1010个百个百分点，可以说，第三产业所占分点，可以说，第三产业所占GDPGDP比重提高批发和零售业的比重提高批发和零售业的贡献度最大。贡献度最大。（2 2）这种变化趋势说明，在肥）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，商城第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本

16、地居民提高本地商业设施对本地居民的吸引力。的吸引力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军长的主力军 宏观经济分析宏观经济分析 产业结构发展分析产业结构发展分析数据来源：统计年鉴肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征肥城市的人口结构属于哑铃状分布特征平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属各类商业企业主及投资者肥城市政府公务员第三产业企业的中高层管理者 宏观经济分析

17、宏观经济分析 人口结构发展分析人口结构发展分析（1）肥城市目前恩格尔系数为39%，根据国际标准，已进入富裕阶段。（2）从消费结构变化趋势可以看出，肥城市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。肥城市居民的消费重点正在发生急剧的变化，肥城市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点。宏观经济分析宏观经济分析 人民生活指标分析人民生活指标分析食品衣着家庭用品医疗保健交通通信文化娱乐居住其他商品服务20103023136672664640631547572575200

18、5153814260200930596961726567005224464156639724796911729增长率增长率负增长负增长8%8%14%14%21%21%18%18%18%18%7%7%2%2%数据来源：统计年鉴1616（1）肥城市的社会消费品零售总额一直处于高速增长，2010年增长率达到18.7%。（2）肥城市区消费品零售额占全市的比重超30%，市区对周边乡镇的集聚效应有所增强。（3）连锁经营零售企业营业收入占零售企业营业收入的比重较低，说明肥城零售企业连锁化程度低，仍处于单体店铺独立经营、规模分散的阶段。肥城市社会消费品零售额快速增长，肥城市社会消费品零售额快速增长，市区对商业

19、集聚效应的市区对商业集聚效应的需求有所增强。需求有所增强。宏观经济分析宏观经济分析 社会零售品总额分析社会零售品总额分析数据来源：统计年鉴沿沿街街商商铺铺肥城市宏观经济分析结论肥城市宏观经济分析结论营销认为：（1）受业态错位关系、产业商业发展机会、人民潜在消费能力、人口结构特点 等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。本地商业的未来发展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。（2 2）肥城市居民消费结构消费结构正在发生变革变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费 品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这这也为为商业业态升级业态升级和新新 业态的出现业态的出现提供了市场基础。（3）肥城市区

20、对集中型商业的需求有所增长对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；不能有效满足需求；宏观经济分析宏观经济分析 总论总论二、二、城市规划发展分析城市规划发展分析 泰安发展规划泰安发展规划 在泰安“一心、五轴、五组群”的发展格局中，肥城占两轴、一组群，在整个泰安规划中，处于重要的战略地位 根据泰安市城市总体规划（根据泰安市城市总体规划（2011-20202011-2020），规划市域城镇体系形成），规划市域城镇体系形成“一心、五轴、五组群一心、五轴、五组群”的市域城镇空间结构。的市域城镇空间结构。“一心一心”：泰安中心城，规划期末人口规模

21、达到：泰安中心城，规划期末人口规模达到135135万人左右。万人左右。“五五轴轴”：包括京沪发展轴、肥城：包括京沪发展轴、肥城泰安泰安新泰两条发展主轴，规划东平新泰两条发展主轴，规划东平泰安泰安莱芜、宁阳莱芜、宁阳磁磁窑窑新泰、肥城新泰、肥城宁阳等三条次轴。宁阳等三条次轴。“五组群五组群”：即新泰：即新泰新汶、肥城新汶、肥城石横、东平石横、东平州城、州城、宁阳、磁窑宁阳、磁窑华丰五处城镇组群。华丰五处城镇组群。肥城发展规划肥城发展规划 肥城市城市发展规划一心、两轴、两翼、四片的格局为城市今肥城市城市发展规划一心、两轴、两翼、四片的格局为城市今后主要发展方向。后主要发展方向。“一心一心”指整个高

22、新技术产指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。筑为开发区行政办公大楼。“二轴二轴”指沿矿务局大街与指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。共设施用地。“两翼两翼”指用地中的二个居指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。气、方便居民生活非常有利。

23、“四片四片”指规划区内根据产指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。相关产业片区。本项目处于肥城“一心二轴，两翼四片”发展格局中的“四片”，可与南部、东北部发展战略部分衔接。城市辐射城市辐射 以肥城为中心，以肥城为中心，2020公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、东平、宁阳四个区域近东平、宁阳四个区域近1

24、2001200平方米公里平方米公里肥城的城市定位及重心西移的决策，使城西部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为肥城房地产市场的热点 区域发展分析区域发展分析 肥城总体规划确肥城总体规划确定的定的城市主要发展方城市主要发展方向向，功能定位，功能定位以居住以居住为主，兼有高品质生为主，兼有高品质生活服务设施活服务设施，是体现，是体现肥城市新形象的现代肥城市新形象的现代化新区。化新区。城市现有的商业城市现有的商业轴（新城路）、行政轴（新城路）、行政办公轴（北京路）、办公轴（北京路）、文化轴（文化路）将文化轴（文化路）将随城市西拓不断延伸，随城市西拓不断延伸，继而在城西新区形成继而在城西新区形成服务功能

25、完善的中心。服务功能完善的中心。23 规划及现状分析规划及现状分析 借助肥城借助肥城“一心二轴，两翼四片一心二轴，两翼四片”的发展规划，与泰安主的发展规划，与泰安主城发展相结合，借助泰肥一体化战略实现本案飞跃。城发展相结合，借助泰肥一体化战略实现本案飞跃。“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。“二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。“两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。“四片”指规划区内根据产业结

26、构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。三、三、城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析城市微观市场分析思维导图思维导图城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业商业物业 办公物业办公物业 酒店物业酒店物业1.各商业街、业态及主要商业项目对本项目定位的影响2.肥城市商业物业的未来发展机遇及趋势1.纯办公物业（写字楼）是否适合在肥城发展；2.如果适合发展，产品特征和客户特征分别是什么？3.如果不适合发展，变通的产品形式是怎样？4.40年产权的商务办公公寓是否有发展空间，在肥城的认可度如何

27、，投资回报怎样？1.酒店物业如何细分？2.肥城市酒店市场整体供求状况及发展概况3.肥城市最具备发展潜力的细分酒店市场是什么？一各主要商业街分析二各典型业态分析三主要竞争项目分析四对项目的影响分析肥城市商业物业分析步骤肥城市商业物业分析步骤城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业商业物业肥城市肥城市2011-20122011-2012年年2 2月土地供应总量达月土地供应总量达585326585326平米，预计未平米，预计未来可销售面积超过百万平米，未来供应量较大。来可销售面积超过百万平米，未来供应量较大。城市微观市场分析城市微观市场分析 土地供应土地供应未来肥城市可销售面积预估：未来肥城市可销

28、售面积预估：商住用地：217244.96平米（按照容积率2.0，预计供应规模434489.92平米）商业用地：112984.79平米（按照容积率3.0，预计供应规模338954.37平米）住宅用地：255095.95平米（按照容积率1.8，预计供应规模459172.71平米）供应简析：预计可销售面积供应总规模将达到供应简析：预计可销售面积供应总规模将达到1232617平米左右，商业、商住容积平米左右，商业、商住容积率可能会更高，商业潜在供应规模较大。率可能会更高，商业潜在供应规模较大。数据来源：国土局网站数据来源：国土局网站目前肥城市主要包括新城路目前肥城市主要包括新城路-长山街商圈和泰临路长

29、山街商圈和泰临路-泰西大街商圈两泰西大街商圈两大商圈大商圈新城路新城路-长山街商圈长山街商圈泰泰临临路路-泰泰西西大大街街商商圈圈 新城路、长山街新城路、长山街周边是整个肥城市区周边是整个肥城市区最繁华的地段，是整最繁华的地段，是整个市区的中心，此商个市区的中心，此商圈是经过多年经营由圈是经过多年经营由市场自发形成的，长市场自发形成的，长期的发展沉淀了极深期的发展沉淀了极深的商业价值；的商业价值；泰临路泰临路-泰西大泰西大街商圈是因其地处肥街商圈是因其地处肥城交通口岸（长途汽城交通口岸（长途汽车站）而逐渐形成的车站）而逐渐形成的商圈，其经营业态一商圈，其经营业态一般都为目的性较强的般都为目的性

30、较强的业态。业态。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业商业物业新城路新城路-长山街商圈长山街商圈 肥城市主力商圈在新城路、长山街一带，该处分布着肥城最大的百货商场与大卖场，并形成肥城市主力商圈在新城路、长山街一带，该处分布着肥城最大的百货商场与大卖场，并形成新城路中段、长山街中段两条主力商业街，商圈辐射整个肥城市。向阳街、肥城百货市场两大新城路中段、长山街中段两条主力商业街，商圈辐射整个肥城市。向阳街、肥城百货市场两大购物场所与新城路、长山街连成一片，在业态上互为补充。如下表所示：购物场所与新城路、长山街连成一片，在业态上互为补充。如下表所示：场所名称场所名称商品种类商品种类商品档次商品

31、档次主要业态主要业态繁华程度繁华程度主力店主力店新城路服装、百货、通信、家电等中高档百货大楼、大卖场、商业街、专业市场很繁华肥城百货大楼、人民商厦、盛世佳和、明珠商城、苏宁、肯德基等长山街服装、通信、IT中高档超市、商业街、专业市场很繁华乐天玛特、世纪缘钻石、山河移动通信、肥城大鞋城向阳街酒水食品、婚纱、文具中档商业街较繁华-肥城百货市场日杂、小商品、食品、海鲜中低档综合性零售兼批发市场早晚人气较旺-肥城市主力商圈情况一览表肥城市主力商圈情况一览表 该商圈商品品种丰富、商品档次齐全、各种业态互补，基本满足肥城市民所有购物需求，而该商圈商品品种丰富、商品档次齐全、各种业态互补，基本满足肥城市民所

32、有购物需求，而且，这四大消费场所形成了且，这四大消费场所形成了“一横两纵一点一横两纵一点”的内部循环交通，购物便利，消费者将该商圈作的内部循环交通，购物便利，消费者将该商圈作为购物首选场所，随着银座的进入，中心商圈将进一步升级。为购物首选场所，随着银座的进入，中心商圈将进一步升级。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业商业物业泰临路泰临路-泰西大街商圈泰西大街商圈 泰临路与泰西路的交汇是肥城交通口岸地带，随着长期的发展，也同样形成一个商圈，与新泰临路与泰西路的交汇是肥城交通口岸地带，随着长期的发展，也同样形成一个商圈，与新城路商圈相比，泰临路商圈有着其特殊性。具体情况见下表：城路商圈相比，

33、泰临路商圈有着其特殊性。具体情况见下表：泰临路、泰西大街商圈情况一览表泰临路、泰西大街商圈情况一览表场所名称场所名称商品种类商品种类商品档次商品档次主要业态主要业态繁华程度繁华程度主力店主力店泰临路机电、婚纱、网吧、通信、家电、家具中档商业街、专业商场、专业市场较繁华肥城百货大楼家电楼、肥城家具城、泰临国际泰西大街食品、机电、餐饮住宿中低档商业街、专业商场一般公路大酒店、金世纪大酒店、华清池洗浴、银泰隆商业广场、祥惠商业广场 泰临路、泰西路商圈明显属于城市次商圈地位，而且，各商业场所都以专业性吸引客流。餐饮、娱乐等行业明显针对长途汽车站附近的流动人群。泰临路形成机电一条街，成为肥城最具专业性的

34、商业街。与新城路商圈相比，泰临路泰西大街商圈业态无互补性，所提供商品及服务均以满足目的性消费为主，基本达不到客流共享的效果。但从交通上来看，泰临路与肥城百货市场、向阳街相连，泰西路与新城路相连，加之小城市公交系统肯定以长途汽车站为中心，如果利用好这些优势，对该商圈进行针对性的业态整合，进一步提升该商圈的地位是有可能的。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业商业物业对肥城营业面积对肥城营业面积1万平米以上商业数据统计万平米以上商业数据统计项目名称项目名称建筑面积建筑面积地理位置地理位置业态业态盛世佳和（老店）营业面积4.3万市中心位置综合类盛世佳和（新店）营业面积1.2万市中心位置综合类乐天

35、玛特营业面积1万市中心位置综合超市人民商厦营业面积5万市中心位置综合类银泰隆商业广场商业街3万老汽车站西侧经营桃木为主新世界商城营业面积1万市中心位置经营服装为主明珠商城营业面积1万市中心位置经营鞋类为主祥惠时代广场商业街2.7万华运大酒店位置特色餐饮目前肥城城市主要商业营业面积达目前肥城城市主要商业营业面积达19.2万平米，主要分布在长山街及新城路，也是万平米，主要分布在长山街及新城路，也是目前肥城商业最集中，消费能力最强的区域。目前肥城商业最集中，消费能力最强的区域。城市微观市场分析城市微观市场分析 现有商业物业现有商业物业对肥城目前已规划项目商业数据统计对肥城目前已规划项目商业数据统计项

36、目名称项目名称建筑面积建筑面积地理位置地理位置业态业态义乌商贸城商业面积约50万新汽车站南侧餐饮、小商品、家居、建材江南水街商业面积4万范蠡公园内特色餐饮、娱乐、民间文化鼎盛财源广场商业1.7万肥桃路北龙山河西购物新合作购物中心商业4万市中心综合类购物中心上城国际商业20万县医院西银座商城（综合类购物中心）至尊国际商业4万新区新城路西段购物君悦国际商业约4万肥桃路与长山路路口购物春秋古城商业规划65万西区康王路西泰临路南孙牛路东文化路北餐饮、娱乐、文化、展示、旅游肥城市城市未来规划商业面积将达到肥城市城市未来规划商业面积将达到152.7万平米，目前商业未来供应总量达到万平米，目前商业未来供应总

37、量达到171.9万平米，人均商业面积达万平米，人均商业面积达6.4平米，商业供应量数字惊人。平米，商业供应量数字惊人。城市微观市场分析城市微观市场分析 未来商业供应未来商业供应餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，餐饮、休闲、娱乐以及新兴服务业态是下一个商业发展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。应跟随百货布局，或自行聚合布局。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业物业总结商业物业总结城市微观市场分析城市微观市场分析 商业竞争类物业商业竞争类物业银泰隆商业广场银泰隆商业广场发展商：万星房地产开发有限公司发展商：万星房地产开发有限公司位置：肥城市泰临路、泰西路交汇处东南角位置：

38、肥城市泰临路、泰西路交汇处东南角开业时间：开业时间：20052005年年经营面积：经营面积：3 3万余平米，由数条步行街、三个休闲广场、万余平米，由数条步行街、三个休闲广场、一幢沿街商业楼、一个半地下市场一幢沿街商业楼、一个半地下市场组成组成定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体的综合性消费场所定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体的综合性消费场所 银泰隆商业广场业态规划一览表银泰隆商业广场业态规划一览表行业行业商品或服务商品或服务档次档次业态模式业态模式包装包装主力店主力店服装西服衬衫、鞋帽、饰品、休闲运动装、内衣、男装、女装等高中低档均有专卖店、步行街、服装批发市场、服装大卖场名店坊、西服

39、城、时尚走廊、女仕馆、精品城银泰隆精品服饰城、服装超市、肥城服装批发中心餐饮休闲娱乐酒店、茶楼、KTV、咖啡馆、洗浴、美容美发、俱乐部等中高档商业街时尚休闲特区、风情街与政府合办大酒店、俱乐部数码通信家用电器手机、数码产品、电脑及维修、耗材、各类家电中档科技街、手机大卖场、专卖店、专业性电器卖场科技前沿、电器一条街等手机超市、品牌电器专卖店、专业性家电连锁酒水食品各种档次商业街目前银泰隆除其沿街的3栋楼盘其销售率在85%以上外其余的3栋高层都没有进入销售阶段，目前已售完的3栋2层楼盘其房屋总价和租金都在不断的上涨，沿街的商铺其租金在0.7元/天/平方，在近两年内上涨了2.2倍。因其具有很好的地

40、理区位交通方便、人流大并且位于市中心。随着其商业写字楼的建成和面试这部分价格将还会有上涨的可能性。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业竞争类物业商业竞争类物业银泰隆商业广场银泰隆商业广场银泰隆销售模式：售后返租，返租期限为三年，每年返租收益分别为银泰隆销售模式：售后返租，返租期限为三年，每年返租收益分别为5%5%、5.5%5.5%、6%6%，每半年返一次租金，每半年返一次租金 售后返租是指客户购铺同时与开发商签售后返租是指客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营。租期两年到十几年不等；由开发商转租经营。租期两年到十几年

41、不等；返租模式为发展商一次性返数年租金降低首返租模式为发展商一次性返数年租金降低首付，或者返租期内，业主定时从发展商处得付，或者返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。到定额租金回报。劣劣 势势优优 势势u 实际租金收益不能满足返租所需，需要开发实际租金收益不能满足返租所需，需要开发 商在返租期补贴返租回报，财务上风险较高；商在返租期补贴返租回报，财务上风险较高；u 政策上有所限制政策上有所限制 银泰隆项目在肥城率先引进正规的、专业银泰隆项目在肥城率先引进正规的、专业的商业物业管理，既提升了项目的形象，更能的商业物业管理，既提升了项目的形象，更能确保项目商业运作的成功与永久繁荣。（确保项

42、目商业运作的成功与永久繁荣。（只要只要商业运作成功，投资者就一定能获得稳定的回商业运作成功，投资者就一定能获得稳定的回报，而且随着时间的推移，项目的商业地位逐报，而且随着时间的推移，项目的商业地位逐步加强，商铺价值也必将实现稳步上扬，实现步加强，商铺价值也必将实现稳步上扬，实现增值保值功能增值保值功能）就目前来说，银泰隆是肥城运营的较成功就目前来说，银泰隆是肥城运营的较成功的商业地产项目，其运营思路值得借鉴。的商业地产项目，其运营思路值得借鉴。u 增强投资者信心，实现快速销售；增强投资者信心，实现快速销售；u 分割相对灵活；分割相对灵活；u 保证前期开发商对商业功能和业态的控制，有利保证前期开

43、发商对商业功能和业态的控制，有利 于实现成功招商，从而保证项目的可持续经营；于实现成功招商，从而保证项目的可持续经营；u 实现溢价。实现溢价。江南水街江南水街城市微观市场分析城市微观市场分析 商业竞争类物业商业竞争类物业发展商：泰安大展城市发展有限公司发展商：泰安大展城市发展有限公司位置：肥城市文化路西，范蠡公园内位置：肥城市文化路西，范蠡公园内开业时间：预计开业时间：预计20112011年底年底经营面积：经营面积：2 2万余平米，单铺面积万余平米，单铺面积140140以上以上定位：集休闲娱乐、餐饮文化、观光旅游于一体的肥城新型室定位：集休闲娱乐、餐饮文化、观光旅游于一体的肥城新型室 外大型水

44、景商业步行街，肥城未来城市新生活中心标志外大型水景商业步行街，肥城未来城市新生活中心标志 肥城城市规划西拓线上重要的人文景观肥城城市规划西拓线上重要的人文景观运营模式：江南水街为经营项目，只租不售，租金约为运营模式：江南水街为经营项目，只租不售，租金约为1.81.8元元/天天 项目从今年项目从今年2 2月份开始招商，目前已招月份开始招商，目前已招5060%5060%目前进驻的主力店有肯德基、必胜客、银座目前进驻的主力店有肯德基、必胜客、银座KTVKTV等等 预计招满八九成时主力店将开业预计招满八九成时主力店将开业 江南水街只招商不销售的经营模式，便于控制经营业态和业种，江南水街只招商不销售的经

45、营模式，便于控制经营业态和业种，便于统一运营、管理，保证了项目品质及商铺价值保值升值，但便于统一运营、管理，保证了项目品质及商铺价值保值升值，但对于开发商的资金实力及运营管理能力要求很高。对于开发商的资金实力及运营管理能力要求很高。城市微观市场分析城市微观市场分析 商业竞争类物业商业竞争类物业江南水街江南水街江南水街商业步行街规划：百味街、酒店群、风情区、文化苑、娱乐场等多元型业态江南水街商业步行街规划：百味街、酒店群、风情区、文化苑、娱乐场等多元型业态国内知名酒吧、国内知名酒吧、KTV等进入水街等进入水街A 区区休闲娱乐天地休闲娱乐天地西餐厅、水岸酒吧、异域风情餐西餐厅、水岸酒吧、异域风情餐

46、厅等，建筑面积厅等，建筑面积8000C 区区怡情街区怡情街区商务宾馆、高档会所、古商务宾馆、高档会所、古玩字画、奇石和茶楼等，玩字画、奇石和茶楼等，建筑面积建筑面积3000B 区区商务休闲区商务休闲区南北风味小吃、中西快餐特南北风味小吃、中西快餐特色风味酒楼、民族风俗特色色风味酒楼、民族风俗特色酒楼等，建筑面积酒楼等，建筑面积8400D 区区美食街美食街鲁西义乌国际商贸城鲁西义乌国际商贸城城市微观市场分析城市微观市场分析 商业竞争类物业商业竞争类物业位置：肥城市泰西大街与泰肥一级路交叉路往东位置：肥城市泰西大街与泰肥一级路交叉路往东10001000米米开业时间：预计开业时间：预计2013201

47、3年底年底经营面积：经营面积：6868万余平米，单铺面积万余平米，单铺面积140140以上以上定位：集休物流小商品批发经营、闲娱乐、餐饮文化、观光旅游于一体的大规模的物流仓储中心，欲打造路中西部地区新兴市场物流集散地。运营模式：运营模式：义乌国际商贸城主要以物流和小商品批发为主，其均价约为5050元/。门头房面积范围约在 55-70之间，内铺价格约为4950 元/,面积范围约在170-220之间之间.项目从2013年底交房，目前已销售5060%目前进驻的主力店有浪莎、新光、真爱、霞飞等首批20余家品牌企业旗舰店。鲁西义乌国际商贸城以目前最先进的义乌鲁西义乌国际商贸城以目前最先进的义乌“第六代市

48、场第六代市场”模型为蓝本，并且在结合了鲁西本地的商贸业态特模型为蓝本，并且在结合了鲁西本地的商贸业态特征的基础上打造，具有体量大经营项目广等基础优势，但是就目前来看其销售进度并不是很好，并有退房的征的基础上打造，具有体量大经营项目广等基础优势，但是就目前来看其销售进度并不是很好，并有退房的现象。这也和其具有的自身的劣势有关，交通很不便、周边配套很不完善，并且北有济南南有泰安的竞争区现象。这也和其具有的自身的劣势有关，交通很不便、周边配套很不完善，并且北有济南南有泰安的竞争区域，这就对义乌国际商贸城对以后的规划和管理形成了很严峻的考验域，这就对义乌国际商贸城对以后的规划和管理形成了很严峻的考验肥

49、城市办公物业分析思维导图肥城市办公物业分析思维导图商务公寓商务公寓写字楼写字楼办办公公物物业业可可能能的的发发展展方方向向市场现状市场现状产业结构产业结构产品优势产品优势客户分析客户分析城市微观市场分析城市微观市场分析 办公物业办公物业二、三线城市办公物业启动与发展历程二、三线城市办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境改善环境住宅立项、商务办公住宅立项、商务办公成长型中小企业成长型中小企业第一代商务公寓第一代商务公寓位置位置价格价格交通交通使用成本使用成本动因动因表现形式表现形式产品特征产品特征入驻公司特征入驻公司特征客户关注点客户关注

50、点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景写字楼写字楼 OR OR 商务公寓？商务公寓？城市微观市场分析城市微观市场分析 办公物业办公物业产业结构决定办公物业的发展产业结构决定办公物业的发展u产业结构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因u第第三三产产业业不不发发达达，对对中中高高档档办办公公物物业的需求就越小业的需求就越小u中中小小型型企企业业越越多多，对对商商住住楼楼等等中中低低档办公物业的需求就越大档办公物业的需求就越大u肥肥城城以以第第二二产产业业为为主主导