房地产经济学基础.ppt

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1、房地产经济学基础房地产经济学基础第第1章章房地产经济学研究对象房地产经济学研究对象第第2章章房地产业与国民经济房地产业与国民经济第第3章章房地产业的周期性及可持续发展房地产业的周期性及可持续发展第第4章章地租与区位理论地租与区位理论第第5章章房地产市场机制房地产市场机制第第6章章房地产企业与经营房地产企业与经营第第7章章房地产资金运行房地产资金运行第第8章章房地产产权与住房制度建设房地产产权与住房制度建设第第9章章房地产业宏观调控与行政管理房地产业宏观调控与行政管理目录2A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握房地产的概念及特征；掌握房地产经济学的学科性质及研究对象；了解房地产业及定位。能正

2、确理解和认识房地产经济学的研究方法和学习的意义B、本章教学重点房地产概念、特性，房地产经济学的研究对象C、本章教学难点房地产的特性、房地产经济学的研究方法第第1章章房地产经济学研究对象房地产经济学研究对象31.1.1房地产及其特性1.房地产的定义 房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,即它是实物、权益、区位的综合体。第一节房地产与房地产业 42、房地产的特性1）内涵的统一性2）位置的固定性3）寿命的长久性4）供给的有限性5）用途变更的困难性6）效用的多层次性与多样性 7）政策的影响性8）保值增值性性9）产权的可分割性51.1.2房地产业及其产业定位

3、1房地产业含义房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。2、房地产业的产业定位我国房地产业属于第三产业，具有广义的“服务业”性质。6第二第二节节 房地产经济学的学科性质房地产经济学的学科性质和研究对象和研究对象1.2.1房地产经济学的学科性质房地产经济学的学科性质房房地地产产经经济济学学是是一一门门研研究究和和阐阐述述房房地地产产基基本本经经济济理理论论的的应应用用经经济济学学。房房地地产产经经济济学学是是一一门门新新兴兴的的经经济济学学科科，它它是是随随着着房房地地产产业业的的深深入入发发展展，适适应应房房地地产产经经济济运运行行的的客

4、客观观需需要而逐步形成的。要而逐步形成的。1.2.2房地产经济学的研究对象房地产经济学的研究对象房地经济学是一门研究房地产经济运行房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配效率的科学。规律和房地产资源配效率的科学。7第三节第三节房地产经济学的研究方法房地产经济学的研究方法和意义和意义1.3.1房地产经济学的研究方法房地产经济学的研究方法1.3.2学习和研究房地产经济学的意义学习和研究房地产经济学的意义思考题：思考题：v1、什么叫房地产？、什么叫房地产？v2、举例说明房地产的特点。、举例说明房地产的特点。v3、如何理解房地产业的产业定位？、如何理解房地产业的产业定位？v4、房地产经济学

5、的研究对象是什么？、房地产经济学的研究对象是什么？8A A、教学目的与要求、教学目的与要求通过本章学习，使学生通过本章学习，使学生掌握房地产业在国民经济中的地位掌握房地产业在国民经济中的地位掌握房地产住宅业成为新经济增长点的必然性掌握房地产住宅业成为新经济增长点的必然性理解房地产业在理解房地产业在国民经济中的国民经济中的作用作用 B B、本章教学重点本章教学重点房地产业在国民经济中的地位房地产业在国民经济中的地位C C、本章教学难点本章教学难点房地产业在国民经济中的作用房地产业在国民经济中的作用第2章房地产业与国民经济房地产业与国民经济 9第一节第一节房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济

6、的关系2.1.1房地产业在国民经济中的地位与房地产业在国民经济中的地位与作用作用1、房地产业在国民经济中的地位、房地产业在国民经济中的地位2、房地产业在国民经济中的作用、房地产业在国民经济中的作用2.1.2房地产业与国民经济经济的相互房地产业与国民经济经济的相互关系关系1、国民经济对房地产业的影响因素、国民经济对房地产业的影响因素2、房地产业对国民经济的反作用、房地产业对国民经济的反作用10第二节第二节房地产业与区域经济的相互房地产业与区域经济的相互关系关系2.2.1区域经济发展决定房地产业的区域经济发展决定房地产业的发展发展2.2.2房地产业的发展推动区域经济房地产业的发展推动区域经济的发展

7、的发展11第三节第三节房地产住宅业的发展与国民房地产住宅业的发展与国民经济的增长经济的增长2.3.1住宅业成为新经济增长点的必住宅业成为新经济增长点的必然性然性1、什么是新的经济增长点、什么是新的经济增长点?它应该是它应该是产业关联效应强的产业或行业，是在经产业关联效应强的产业或行业，是在经济成长和产业结构演变过程中，能带动济成长和产业结构演变过程中，能带动国民经济上一个新台阶的新兴产业或行国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。业。122、新经济增长点的条件新经济增长点的条件必必须须是是消消费费热热点点，有有庞庞大大的的消费群体作支撑。消费群体作支撑。2.3.2培培育育住住宅宅业业成成为为新新

8、经经济济增增长长点点的途径的途径实行住房制度改革实行住房制度改革13v第四第四节节 房地产与建筑业的关系房地产与建筑业的关系v2.4.1建筑业及特点1、生产流动性2、生产的单件性3、生产周期长v2.4.2房地产与建筑业关系14思考思考题题：1、如何认识房地产业在国民经济中的地位和作用？2、解释新经济增长点。3、谈谈如何培育住宅业成为国民经济新的增长点。4、阐述房地产业与建筑业的关系。15A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握房地产业发展的周期性房地产业发展的周期性基本概念掌握房地产业可持房地产业可持续发展含义及意义续发展含义及意义理解房地产业可持理解房地产业可持续发展主要内容及途径续发展主

9、要内容及途径了解房地产业发展的周期性的阶段及特点房地产业发展的周期性的阶段及特点了解房地产业可持房地产业可持续发展评价指标体系续发展评价指标体系B、本章教学重点房地产业发展的周期性及可持续健康发展房地产业发展的周期性及可持续健康发展C、本章教学难点房地产业可持房地产业可持续发展主要内容及途径续发展主要内容及途径第3章房地产业的周期性及可持房地产业的周期性及可持续健康发展续健康发展16第一节第一节房地产业的周期性发展房地产业的周期性发展3.1.1国民经济周期国民经济周期1、经济周期基本理论经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。2、一般经济学家将经济周

10、期分为四个阶段：v（1）繁荣阶段v（2）衰退阶段v（3）萧条阶段v（4）复苏阶段173.1.2房地产业发展的周期及其特点房地产业发展的周期及其特点1、房地产周期性含义、房地产周期性含义v就是房地产市场重复交替出现兴盛（扩张）、衰退（收缩）的经济现象。具体表现为房地产开发、投资、销售租赁规模的周期性波动。2、房地产周期的阶段性、房地产周期的阶段性第一阶段繁荣阶段v交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增。v整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。18第二阶段第二阶段衰退阶段衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求

11、房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。商难以为继。19第三阶段第三阶段萧条阶段萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下供给交易量锐减，市场需求急剧下供给量严重超过需求量，商品房空置率量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值。开发商面临困境，至跌破物业原值。开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开

12、发企业也难免遭受重大产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。到谷底时，又开始回升。20v第四阶段复苏与增长阶段v房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。213、房地产业、房地产业发展周期性波动的特点发展周期性波动的特点1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些；2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来

13、；3）房地产业周期萧条阶段相对长一些4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些；5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。22第二节第二节房地产业的可持续健康发展房地产业的可持续健康发展3.2.1房地产业可持续健康发展的含房地产业可持续健康发展的含义及意义义及意义1、含义、含义所谓可持续发展就是既要满足当代人所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。后代人的生存和发展构成危害的发展。232、意义1）推进房地产业持续健康发展，是解决房地产市场粗放型发展的根本途径2）房地

14、产业的可持续发展，也可以大大促进城市以及整个国民经济的可持续发展。243.2.2房地产业可持续健康发展的主房地产业可持续健康发展的主要内容要内容1）以人为本）以人为本2）持续与发展）持续与发展3）适度发展）适度发展253.2.3实现房地产业可持续健康发展实现房地产业可持续健康发展的主要途径的主要途径1、合理利用土地资源，避免浪费。、合理利用土地资源，避免浪费。2、重视环境保护，维护生态平衡。、重视环境保护，维护生态平衡。3、完善房地产金融体系，建立和发展房地、完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。产金融二级市场。4、加快制度创新和科技创新、加快制度创新和科技创新5、加强对房地产市场

15、的监督，健全房地产、加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。相关的法律法规。6、加强对外商投资房地产的管理加强对外商投资房地产的管理26思考题：思考题：1、如何理解房地产发展的周期如何理解房地产发展的周期？2、房地产业可持续健康发展、房地产业可持续健康发展的含义是什么？的含义是什么？3、如何保障房地产业的可持、如何保障房地产业的可持续健康发展？续健康发展？27第第4章章地租与区位理论地租与区位理论A、教学目的与要求、教学目的与要求通过本章学习，使学生通过本章学习，使学生掌握有关区位理论掌握有关区位理论理解城市地租、决定城市土地区位的主要因素理解城市地租、决定城市土地区位的主要因素了解

16、地租理论、区位理论的新进展了解地租理论、区位理论的新进展B、本章教学重点本章教学重点区位理论区位理论C、本章教学难点本章教学难点地租理论地租理论28第一节第一节地租理论地租理论4.1.1地租的含义及类型地租的含义及类型1、地租、地租地租是土地使用者为使用土地而支付的地租是土地使用者为使用土地而支付的代价，是土地所有权在经济上的实现形式。代价，是土地所有权在经济上的实现形式。2、类型1）级差第租2）绝对地租3）垄断地租4）非农业用地的地租294.1.2地租理论的演变地租理论的演变1、威廉、威廉配第（配第（WilliamPetty1623-1687）的地租理论）的地租理论2、弗郎斯瓦魁奈的地租理论

17、3、亚当斯密（AdamSmith1723-1790）的地租理论4、大卫李嘉图（DavidRicardo1772-1823）的地租理论30v4.1.3马克思主义地租理论马克思主义地租理论1、级差地租、级差地租2、绝对地租、绝对地租3、垄断地租、垄断地租31第二节第二节城市地租城市地租v4.2.1城市地租及其形态城市地租及其形态v1、城市地租的含义v所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。322、城市地租形态、城市地租形态1）城市级差地租2）商业地租3）城市绝对地租4）城市垄断地租33v4.2.2地租与城市房地产地租与城市房

18、地产v1、地租与房地产价格v1）地租与土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。v2）地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。34v2、地租与城市房地产开发v地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地经济价值是调节土地合理利用的重要手段。(2)建筑物折旧的求取方法1)直线折旧法直线折旧法是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方35第三节第三节区位理论区位理论v4.3.1区位概念、分类区位概念、分类v1、区位概念v所谓区位即为某一主体或事物所占据的场所，具体可标识为一定的空间坐标。即各类物即各类物业

19、分布的地区或地点业分布的地区或地点v2、区位分类v1）农业区位v2）工业区位v3）居住区位v4）城市区位36v4.3.2区位理论区位理论v1、区位理论是是关关于于人人类类活活动动的的空空间间分分布布及及其其在在空空间中的相互关系的学说。间中的相互关系的学说。v2、区位理论的主要贡献v（1 1）农业区位论）农业区位论v（2 2）工业区位论）工业区位论v（3 3）中心地理论）中心地理论城市区位论城市区位论v（4 4）区位理论的新发展）区位理论的新发展374.3.3决定城市土地区位的主要因素决定城市土地区位的主要因素1、社会经济因素、社会经济因素1）繁华程度）繁华程度2）通达程度3）城镇设施的完备程

20、度4）人口密度2、自然因素384.3.4区位理论在房地产业发展中区位理论在房地产业发展中的作用的作用1、能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作。2、能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。394.3.5土地区位的利用土地区位的利用1、生产活动区位选择、生产活动区位选择2、家庭居住区位选择、家庭居住区位选择3、公共设施区位选择、公共设施区位选择40思考题：思考题：v1、什么是地租？v2、简述马克思主义地租理论。v3、决定城市土地区位的主要因素有哪些？v4、简述区位理论在房地产业发展中的作41A、教学目的与要求掌握房地产需求、供给概念及特点掌

21、握房地产一、二、三级市场有关知识理解影响房地产市场需求的因素掌握房地产市场内含及体系构成要素掌握房地产价格及影响因素了解房地产市场供求的均衡原理B、本章教学重点房地产需求房地产一、二、三级市场有关知识C、本章教学难点房地产市场供求的均衡第第5章章房地产市场机制房地产市场机制42第一节房地产供求理论房地产供求理论5.1.1房地产需求房地产需求v1、一般需求理论、一般需求理论v1）需求的含义）需求的含义微观经济学中的微观经济学中的“需求需求”是是指在某一特定时期内，对应于某一商品的各种指在某一特定时期内，对应于某一商品的各种价格，消费者愿意而且有能力购买的商品数量。价格，消费者愿意而且有能力购买的

22、商品数量。如果消费者对如果消费者对种商品虽然有购买的愿望，但种商品虽然有购买的愿望，但没有购买的能力，就不能算作需求。没有购买的能力，就不能算作需求。v2）影响需求的因素影响需求的因素经常起作用的因素经常起作用的因素有：商品的价格、消费者的收入水平、消费者有：商品的价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关商品的价格及预期。的偏好、相关商品的价格及预期。432、房地产需求1）房地产需求的概念理解房地产需求应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产需求是指消费者在特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。从宏观角度

23、看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。442）房地产需求的特点v房地产需求中的土地需求是一种引致需求。v房地产需求具有明显的区域性。v房地产需求具有层次性。v房地产需求与城市住房制度有极大的关系。3）影响房地产市场需求的因素v国民经济发展水平v城市化水平。v房地产的价格水平45v消费者收入水平和消费结构v国家政策因素v消费者对经济走势的预期465.1.2房地产供给房地产供给v1、一般供给理论、一般供给理论v1）供给的含义微观经济学中的“供给”，是指生产者或卖方在某一特定的时间内在每一种价格下，对一种商品愿意且能够提供出售的数量。如果生产者对一种商品虽然有提供的愿望，

24、但没有提供的能力，就不能算作供给。v2）影响供给的因素影响供给的因素很多。经常起作用的因素有：商品的价格水平、生产的成本及其他商品的价格。472、房地产供给1）房地产供给的概念理解房地产供给应该从微观和宏观两个角度分析。从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的数量，既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。482）房地产供给特点v城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性v房地产供给的层次性

25、v房地产供给的滞后性v房地产供给的时期性493）影响房地产供给的主要因素v房地产市场价格v土地价格和城市土地的数量v建筑材料供应能力和建筑能力v政府有关经济政策v房地产开发商对未来的预期v开发成本505.1.3房地产供求平衡房地产供求平衡均衡是指需求与供给相等v土地的供求均衡是相对的、暂时的，不均衡是绝对的。v 土地的供求由不均衡向均衡运动，趋向于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。v 一般而言，土地供不应求是经常的、普遍的，供过于求是短暂的、个别的。v 因此，地租或地价的总趋势是上升的。515.2.1房地产市场内涵及体系构成房地产市场内涵及体系构成v1、房地产市场内涵v房地产市场，是指

26、房地产商品一切交换或流通关系的总和。即进行房地产商品交换，包土地、房产及相关的劳务服务的交易和经济活动的场所或领域。第二节房地产市场体系房地产市场体系52v2、房地产市场体系构成v一个完整意义上的房地产市场是由市场主体、客体、组织方式等因素构成的一个系统。v1）房地产市场的主体参与房地产交换的当事者，是房地产市场的主体。作为经济实体，房地产交换的当事者可以是经济组织，也可以是经济个体。与其它市场主体一样，房地产市场主体性要素包括供给主体、需求主体、中介机构和管理者。532）房地产市场客体所谓的房地产市场客体就是指房地产市场的交易对象。一般说来，房地产市场交易对象包括地产和房产以及与它们相关的服

27、务。土地、地产(熟地)、房屋、相关的设施和设备是房地产市场的客体性要素，它是房地产市场的交易对象和物质基础。54v3）房地产市场的交易组织形式房地产市场的交易组织形式，是指房地产交易所或交易市场为房地产交易各方进行房地产交易活动所提供的固定场所，是房地产市场的一个有形市场。555.2.2房地产一、二、三级市场房地产一、二、三级市场1、房地产一级市场1）房地产一级市场的含义及性质房地产一级市场又称土地一级市场或土地市场，指土地所有权和使用权出让的市场，包括土地批租市场、土地租赁市场和土地征购市场等，交易的对象是土地权属。由于房地产一级市场的卖主在我国为国家或其授权的管理部门，所以属于国家垄断市场

28、。562）房地产一级市场的流通形式v土地买卖v土地使用权出让v土地使用权转让v土地使用权出租v土地使用权抵押572、房地产二级市场v1）房地产二级市场的含义及性质房地产二级市场是指房地产的增量市场，主要是指新近建造完毕的建筑物在市场上出售和出租，相对于原有的存量房地产来说，它是在土地交易的基础上进行的，所以称为房地产二级市场。也包括土地开发企业把生地开发成熟地以后进行第二次转让的市场，实际上是土地二级市场。所以，房地产二级市场也可称为土地或房地产开发市场。v二级市场的组织形态是具有一定垄断性的不完全竞争市场582）房地产二级市场的流通形式v现房交易v房屋租赁v房屋预售593、房地产三级市场v1

29、）房地产三级市场含义及性质房地产三级市场是指存量房地产市场，主要是指原有的房地产用户将拥有的房地产在市场上再转让的市场；也包括土地使用者之间将土地使用权在横向市场上再转让、转租或抵押的市场，是为土地三级市场。v房地产三级市场的组织形态也是具有一定垄断性的不完全竞争市场602）房地产三级市场的流通形式v二手房出售。（即存量房出售）v房屋互换。房屋互换通常是指住宅的互换，包括所有权和使用权的互换。4、房地产一、二、三级市场的关系在房地产二、三级市场之间也存在着密切的联系，一方面，房地产三级市场存量房的交易可以带动和促进二级市场增量房的交易，另一方面，房地产二级市场增量房市场的发展，又会不断增加存量

30、房屋的总量，带动房地产三级市场的进一步繁荣和发展。61第三节房地产市场运行房地产市场运行v5.3.1房地产市场运行机制房地产市场运行机制v1、房地产市场运行机制及内容1）含义就是在房地产投资、开发、流通和消费过程中，将房地产交易的主体、客体及交易的法规等市场要素结合起来，发挥其市场功能，进而形成调节社会资源配置的市场运行手段。2）内容v动力机制v价格机制v供求机制v竞争机制62v2、房地产市场的功能v1）传递信息的功能v2）优化房地产资源配置，提高房地产使用效益的功能v3）促进劳动生产率提高的功能v4）调节和再分配国民收入的功能v5）优化消费结构的功能63v5.3.2房地产市场开发房地产市场开

31、发v1、房地产市场开发含义v房地产市场开发又称房地产综合开发，是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求，对土地和地上建筑物及其附属物进行的综合开发建设。v2、房地产开发的分类v房地产开发一般分为新开发和再开发。新开发是指对新市区、卫星城镇的开发。再开发是指对城市旧区进行改造或改扩建。643、房地产市场开发的作用v房地产市场开发是符合城市发展和经济建设发展的规律的。v房地产市场开发也是城市现代化建设的需要。4、房地产综合开发的指导原则1）依法的原则2)必须严格执行城市规划的原则3)坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则4）坚持开发的产品质量合格的原则5）坚持鼓励开发建设住宅的

32、原则65第四节房地产价格房地产价格v5.4.1房地产价格的特征与类型房地产价格的特征与类型v1房地产价格的含义v房地产价格是建筑物连同其所占土地的价格，是人们和平地获得他入房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。66v2房地产价格的特征1）土地价格不由生产成本决定2）房地产的保值性与增值性3）房地产价值的个别性4）房地产价格表现形式的多样性5）房地产价格与物权的密切相关性67v3、房地产价格的种类1）从房地产价格形成基础的角度分：有市场价格、理论价格、评估价格。2）按房地产实体存在形态划分：有土地价格、建筑物价格、房地价格。3）依据房地产经营方式划分：有出售价格、租赁

33、价格、抵押价格、拍卖价格、土地使用权价格、招标价格、协议价格。4）依不同级别、地段测算划分：有基准地价、标定地价和房屋重置价格 685.4.2影响房地产价格的主要因素影响房地产价格的主要因素1、经济因素2、社会因素3、行政因素4、供求关系5、人口因素6、心理因素7、国际因素695.4.3房地产价格的构成房地产价格的构成1、生产成本1）地价2）建筑安装及配套建设费用3）运营费用。包括广告投入、管理费用、各种税费、利息等。2、开发利润70思考题：v1、如何理解房地产需求及特点？v2、试说明影响房地产市场需求的因素有哪些？v3、阐述房地产市场体系。4、房地产价格有哪些类型？v5、何谓房地产一、二、三

34、级市场？71A、教学目的与要掌握房地产企业性质理解房地产企业制度掌握房地产企业经营与利润了解房地产企业组织结构B、本章教学重点房地产企业经营与利润C、本章教学难点房地产企业制度第6章房地产企业房地产企业与经营72第一节第一节房地产企业的特征与组织房地产企业的特征与组织6.1.1房地产企业的性质、类型及其房地产企业的性质、类型及其特征特征1、房地产企业含义、房地产企业含义是指从事房地产开发、经营、管理和是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织经营、独立核算的经济组织73v2、房地产企业的性质、房地产企业的性质v1）从

35、经营对象来看，房地产企业经营的对象）从经营对象来看，房地产企业经营的对象是不动产，也就是房地产。是不动产，也就是房地产。v2）从业务活动的性质来看，房地产企业主要）从业务活动的性质来看，房地产企业主要是服务型企业。是服务型企业。v3）从生产要素密集度来看，房地产企业是一种资金密集型和人才密集型的企业。v4）从行业特征来看，房地产企业的经济活动具有鲜明行业特征。743、房地产企业的类型房地产企业的类型1）按照企业功能分类有：房地产开发企业、）按照企业功能分类有：房地产开发企业、房地产经营企业、中介服务企业、物业管理企房地产经营企业、中介服务企业、物业管理企业等。业等。2）按照企业所有制性质分类：

36、公有制的房）按照企业所有制性质分类：公有制的房地产企业、合资房地产企业地产企业、合资房地产企业、私有房地产企、私有房地产企业业3）按照开发经营对象分类有：专门从事土）按照开发经营对象分类有：专门从事土地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上地和城市基础设施开发的企业、专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业建筑物和构筑物建设的房地产企业4）按照政府对企业的干预程度分类有：商）按照政府对企业的干预程度分类有：商业性房地产企业、政策性房地产企业业性房地产企业、政策性房地产企业756.1.2房地产企业的组织结构房地产企业的组织结构6.1.3房地产企业制度房地产企业制度76第二节第二节房地产企业经营

37、和利润房地产企业经营和利润v6.2.1防地产经营的概念与模式1、含义房地产经营，就是以房产、地产或房地产为经营对象，以一定的投入取得最大经寂效益的活动。2、模式出售经营、委托代理销售、租赁经营、租赁代理776.2.2房地产企业经营收益和利润房地产企业经营收益和利润1、投资与成本、投资与成本1）开发项目总投资）开发项目总投资2）开发产品成本费用2、经营收入、利润和税金1）经营收入2）利润3）税金786.2.3提高房地产企业利润的途径提高房地产企业利润的途径在在“开源开源”方面，要努力增加房地方面，要努力增加房地产企业总收益。产企业总收益。在在“节流节流”方面，要不断研究降低方面，要不断研究降低成

38、本的方法，减少成本支出。成本的方法，减少成本支出。79思考题思考题1、简述房地产企业特点、简述房地产企业特点2、提高房地产企业利润的途径有、提高房地产企业利润的途径有哪些？哪些？3、简述房地产企业的类型。、简述房地产企业的类型。80A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握房地产投资、房地产金融等基本概念理解房地产证券化掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素 B、本章教学重点掌握掌握房地产融资的形式、房地产金融市场的构成要素C、本章教学难点房地产证券化第7章房地产资金运行817.1.1房地产投资的含义和特征房地产投资的含义和特征1、房地产投资的含义、房地产投资的含义房地产投资是指投

39、资者以获取未来房地产投资是指投资者以获取未来的房地产资产增值或收益为目的，将的房地产资产增值或收益为目的，将资本投入到房地产业，直接或间接地资本投入到房地产业，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。经济行为。第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述822、房地产投资的特征1）投资额巨大2）位置固定性或不可移动性3）投资回收期长4）投资风险大5）投资收益性好6）各异性7）政策影响性8）专业管理依赖性9）相互影响性837.1.2房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标房地产投资决策的主要指标主要有盈利能房地产投资决策的主要指标主要有盈利能力

40、指标和清偿能力指标两类。力指标和清偿能力指标两类。1、盈利能力指标盈利能力指标1）静态指标：主要包括成本利润率、投资）静态指标：主要包括成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期等。利润率、资本金利润率和静态投资回收期等。2）动态指标：主要包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。2、清偿能力指标包括借款偿还期、利息备清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、流动比率和速动比率等。付率、资产负债率、流动比率和速动比率等。847.1.3房地产投资风险房地产投资风险v1、房地产投资风险的含义、房地产投资风险的含义v房地产投资风险是指未来获得预期收房地产投资风险是指未来获得

41、预期收益可能性的大小。当实际收益超过预期益可能性的大小。当实际收益超过预期收益时，则投资有增加收益的潜力；反收益时，则投资有增加收益的潜力；反之，投资面临着风险损失。之，投资面临着风险损失。v2、房地产投资风险的分类v3、房地产投资风险的防范85v第二第二节节 房产金融概述房产金融概述v7.2.1房地产金融的涵义与特点房地产金融的涵义与特点v1、房地产金融的涵义、房地产金融的涵义v房地产金融是指在房地产经济房地产金融是指在房地产经济活动中通过各种信用方式、方法及活动中通过各种信用方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。金的行为。862、房地产金融的特点

42、1）资金来源的短期性和资金运用的长期性2）资金来源的固定性和资金运用的特定性3）房地产金融有很强的政策性877.2.2房地产金融的职能和作用房地产金融的职能和作用房地产金融的主要职能表现在三个方面：一是筹资的职能；二是融资；三是运用货币政策调控房地产市场。7.2.3房地产融资的主要形式房地产融资的主要形式房地产融资形式一般分为六种：企业自有资金、银行等金融机构贷款、证券市场融资、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发。88第三节第三节 房地产金融市场房地产金融市场7.3.1房地产金融市场的概念及特征房地产金融市场的概念及特征1、房地产金融市场的概念、房地产金融市场的概念房地产金融市场是指从事与房地产

43、活动房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。和。2、房地产金融市场的特征、房地产金融市场的特征1）以银行信贷为主导的单一融资格局以银行信贷为主导的单一融资格局2）多元化的融资渠道日趋活跃）多元化的融资渠道日趋活跃3）房地产融资市场体系不健全）房地产融资市场体系不健全89v7.3.2房地产金融市场的构成要素房地产金融市场的构成要素v房地产金融市场由主体和客体构成。主体是指与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构。v房地产金融市场中的客体是指在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统

44、介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。90第四节第四节房地产证券化房地产证券化 v7.4.1房地产证券化的概念与特征房地产证券化的概念与特征v1、房地产证券化的概念v房地产证券化（RealEstateSecuritization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。912、房地产证券化形式主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信

45、托基金与收益凭证等。92v7.4.2房地产证券化的功能房地产证券化的功能v1、利于提高银行资产的流动性，释放金融风险v2、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资本利用率v3、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制v4、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现v5、房地产证券化对于减缓通货膨胀压力,稳定证券市场也有重要意义6、房地产证券化有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道937.4.3住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化1、含义、含义所所谓谓住住房房抵抵押押贷贷款款证证券券化化是是指指商商业业银银行行或或其其他他金金融融机机构构将将其其所所持持有有的的抵抵押押债债权

46、权汇汇集集重重组组成成抵抵押押组组群群，经经过过担担保保和和信信用用加加强强以以证证券券形形式式出出售售给给社社会会公公众众，既既出售给社会投资者的融资过程。出售给社会投资者的融资过程。942 2、意、意义义1）拓宽房地产金融渠道，促进住房消费2）提高抵押贷款的流动性，分散抵押贷款风险，增加金融体系安全性3）增加社会小额投资者的投资范围，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力95思考题：v1.房地产投资的含义是什么？v2.什么是房地产金融？它的职能和作用是什么？v3.房地产投资决策的主要指标有哪些？v4.房地产融资的主要形式有哪些？v5、什么是房地产证券化？有哪些功能？v6、什么是住房抵押贷款证券化

47、？96A、教学目的与要求通过本章学习，使学生掌握房地产产权的基本概念明确房地产产权体系掌握我国城镇住房制度改革的目标和基本内容。理解住房公积金制度及意义B、房地产产权本章教学重点我国城镇住房制度改革的目标和基本内容。C、本章教学难点房地产产权体系第第8章章房地产产权与住房制度建设房地产产权与住房制度建设97第一节第一节8.1房地产产权房地产产权8.1.1产权的概念产权的概念1、物权的涵义物权作为一个法律范畴，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。2、产权的概念产权是人们（财产主体）围绕或通过（客体）而形成的经济权利关系，它是一定社会中人与人之间财产关系在法律上的表现。3、房地产产权

48、的概念房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占有、使用、收益、处分的权利。988.1.2房地产产权体系房地产产权体系1、担保物权、担保物权2、典权、典权3、地役权、地役权4、不动产相邻关系、不动产相邻关系99第二节第二节城市住房制度城市住房制度v8.3.1住房消费和住房制度住房消费和住房制度v1、住房消费的性质v1）具有商品和社会保障品的双重属性v2）住房具有消费品和投资品的双重角色v3）住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义100v2、住房消费与住房制度的关系v住房消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住房消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的

49、住房制度又是住房消费顺利实现的可靠保证。1018.3.2我国城镇住房制度改革我国城镇住房制度改革1、我国城镇住房制度改革的三个阶、我国城镇住房制度改革的三个阶段段1）城镇住房制度改革的探索和试点）城镇住房制度改革的探索和试点阶段阶段2）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段3）城镇住房制度改革深化和全面实施阶段1022、我国住房制度改革的目标和基本内容1）我国住房制度改革的目标建立与社会主义市场经济体制建设相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。1032）我国住房制度改革的基本内容停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立

50、和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。104第三节第三节住房公积金制度的发展和意义住房公积金制度的发展和意义1、住房公积金性质v住房公积金是一种义务性的住房长期储蓄，是按照国家政策规定，通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房消费资金，专项用于个人支付住房方面的费用。v住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。1052、住房公积金具有如下特点：1）义务性2）互助性3）保障性3、住房公积金制度的意义1）推行住房公积金制度是实施房改的中心环节2）提