房地产营改增全方位准备与应对策略.ppt

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1、房地产营改增全方位房地产营改增全方位准备与应对策略准备与应对策略 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936关于进一步规范税务机关进户执法工作的通关于进一步规范税务机关进户执法工作的通知知.doc.doc（税总发（税总发201412201412号）号）依法规范执法行为，避免重复进户执法。依法规范执法行为，避免重复进户执法。统筹进户执法工作，简并进户执法事项。统筹进户执法工作，简并进户执法事项。充分利用信息资源，实现信息共享。充分利用信息资源，实现信息共享。加强部门工作衔接，切实注重协调配合。加强部门工作衔接，切实注重协调配合。严格规范进户执法，坚决纠正违规行为。

2、严格规范进户执法，坚决纠正违规行为。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936国家税务总局关于做好组织税收收入工作的国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知通知7878号号.doc.doc1 1、依法组织税收收入。坚决不收、依法组织税收收入。坚决不收“过头税过头税”坚决防止突击收税的行为。坚决防止突击收税的行为。2 2、加强征管堵漏增收。、加强征管堵漏增收。不动声色不动声色依靠打击违法、堵塞漏洞、科技管依靠打击违法、堵塞漏洞、科技管理增收，主观努力，提高征管质量和效率。理增收，主观努力，提高征管质量和效率。加大土地增值税清算力度，加强企业所得加大土地增值税清算

3、力度，加强企业所得税预缴和汇算清缴管理税预缴和汇算清缴管理，推进反避税工作，推进反避税工作，进一步提高税收征管水平。进一步提高税收征管水平。3 3、认真落实税收政策。、认真落实税收政策。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第一部分：房地产建安企业营改增制度第一部分：房地产建安企业营改增制度设计与影响展望设计与影响展望 税率、时间、征管、协调税率、时间、征管、协调1 1、企业税负挑战、企业税负挑战2 2、企业管理模式的挑战、企业管理模式的挑战3 3、建筑成本增加的挑战、建筑成本增加的挑战4 4、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑战、新旧制度衔接阶段的不确定因素挑

4、战5 5、加强对承包人和分公司经营管理、加强对承包人和分公司经营管理6 6、选择具有增值税纳税人资格的合作商、选择具有增值税纳税人资格的合作商7 7、加强税法培训，做好相应报价调整、加强税法培训，做好相应报价调整 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936一、增值税制度改革进程和展望一、增值税制度改革进程和展望20132013年年8 8月月1 1日全国部分行业试点：日全国部分行业试点：剩下全部行业剩下全部行业 金融服务，房地产，建筑，文化体金融服务，房地产，建筑，文化体育行，生活性服务业加入营改增育行，生活性服务业加入营改增 20152015年底前年底前 （政策

5、发布日期及准备时间未知）（政策发布日期及准备时间未知）准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！准备时间非常短暂，企业应尽早开始准备工作！纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936准备时间太少（图）准备时间太少（图）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增给房地产业带来的影响营改增给房地产业带来的影响（图）（图）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936房地产各阶段价值链影响（图）房地产各阶段价值链影响（图）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936二、营改增

6、需协调众多相关方利益协调二、营改增需协调众多相关方利益协调 收入和成本费用、利润变化，对业务影响；收入和成本费用、利润变化，对业务影响；.进项税是影响现金流、成本的主要因素；进项税是影响现金流、成本的主要因素；.销项税是否可以转嫁？决定业绩；销项税是否可以转嫁？决定业绩；.协调相关各方在同一价值链上利益分配；协调相关各方在同一价值链上利益分配；.如何协调集团内部各公司利益；如何协调集团内部各公司利益；.过渡期的处理非常重要；过渡期的处理非常重要；.如何落实营改增带来的益处，如何避免营改如何落实营改增带来的益处，如何避免营改增带来的不利影响，如何做到合规；增带来的不利影响，如何做到合规；纳税人俱

7、乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增前后房地产价值链中主要关系处理营改增前后房地产价值链中主要关系处理政府政府 材料设备、供应商材料设备、供应商 施工企业施工企业 各类金融机构各类金融机构 勘察设计广告法律及其他服务商勘察设计广告法律及其他服务商购房人、租户、酒店购房人、租户、酒店 物业公司物业公司 拆迁公司拆迁公司 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936三、进项税是影响房地产企业现金流和成本的主要三、进项税是影响房地产企业现金流和成本的主要因素因素 .各项前期投入相关的进项税长期无法收回各项前期投入相关的进项税长期无法收

8、回.营改增可能增加的营改增可能增加的“进项税进项税”：.土地支出土地支出土地出让金征收增值税？土地出让金征收增值税？.各类利息支出各类利息支出金融营改增政策及税率未定金融营改增政策及税率未定 .建筑施工支出建筑施工支出建筑业税率提高建筑业税率提高 .其他各类供应商其他各类供应商其他各行业税率提高其他各行业税率提高 .存量房产的进项税如何处理存量房产的进项税如何处理 .新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期新建房产如转为投资性房产，是否巨额进项税长期无法抵扣。房地产开发周期长，无法抵扣。房地产开发周期长，“进项税退还进项税退还”?纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-6

9、50-9936四、房地产建筑企业面临营改增八项准备四、房地产建筑企业面临营改增八项准备1.1.增值税抵扣链条的断裂风险防范增值税抵扣链条的断裂风险防范 2.2.施工建材合同发票的处理。施工建材合同发票的处理。3.3.甲方供应大宗设备和材料的税制设计衔接甲方供应大宗设备和材料的税制设计衔接4.4.人工成本占人工成本占25%25%左右无发票抵扣的解决思路左右无发票抵扣的解决思路 5.5.设备的折旧、设备设施租赁的利用。设备的折旧、设备设施租赁的利用。6 6、挂靠与分包业务的准备与衔接。、挂靠与分包业务的准备与衔接。7.7.应对劳务发生地的税收管理模式应对劳务发生地的税收管理模式8 8、跨期合同与发

10、票收款时间的衔接。、跨期合同与发票收款时间的衔接。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增税收政策解读及对建筑业影响分析营改增税收政策解读及对建筑业影响分析营业税改增值税营业税改增值税 建筑业发展遇到了新考验建筑业发展遇到了新考验.doc.doc1 1、营改增对施工企业的经营模式影响？、营改增对施工企业的经营模式影响？2 2、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？3 3，营业税改增值税后对会计核算的影响，营业税改增值税后对会计核算的影响4 4，营改增对施工企业经营预算工作的影响？，营改增对施工企业经营预算工作的影响

11、？5 5、营改增对施工企业资金管理的要求？、营改增对施工企业资金管理的要求？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936五、企业如何避免在营改增实施过程中多交五、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？冤枉税？资金是否结算资金是否结算 完毕？完毕？是否已全部申报营业税？是否已全部申报营业税？发票是否开具？发票是否开具？对方索要增值税专用发票是否可以延迟开对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？具？发票缴销后后续事项如何处理？发票缴销后后续事项如何处理？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第二部分、可预见的房地产建筑业营改增主

12、第二部分、可预见的房地产建筑业营改增主要税务问题及应对策略要税务问题及应对策略 国家推行国家推行“营改增营改增”改革试点究竟是为了什么？改革试点究竟是为了什么？“营改增营改增”的改革脚步已经走到哪儿了？的改革脚步已经走到哪儿了？房地产建筑业何时推行房地产建筑业何时推行“营改增营改增”？20152015？营改增对房地产建筑施工企业的影响究竟有多大？营改增对房地产建筑施工企业的影响究竟有多大？营改增的会增加企业税务稽查风险吗？营改增的会增加企业税务稽查风险吗？营改增之后房地产企业该如何实施筹划？营改增之后房地产企业该如何实施筹划？发票变革会让房地产建筑业雪上加霜吗？发票变革会让房地产建筑业雪上加霜

13、吗？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361 1，税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？，税制如何设定？一般计税方式还是简易征收？认定标准，一个增加；认定标准，一个增加；500500征税范围，两个扩展；生产、生活征税范围，两个扩展；生产、生活扣税凭证，三个变化；通用、运输、代开。扣税凭证，三个变化；通用、运输、代开。税率档次，两个变四税率档次，两个变四”6 6、1111、1313、1717。关于简并增值税征收率有关问题的公告关于简并增值税征收率有关问题的公告.doc36.doc36关于简并增值税征收率政策的通知（财税关于简并增值税征收率政策的通知（财税57

14、57号）号）.doc.doc将将6%6%和和4%4%的增值税征收率统一调整为的增值税征收率统一调整为3%3%。涉及（财税涉及（财税200920099 9号）（财税号）（财税20082008170170号）号）纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99362 2，预计房地产销售、出租、建筑业税率？征，预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？税率？试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易

15、计税方法计算缴纳增值税。简易计税方法计算缴纳增值税。建安建安11%11%，房地产销售、出租，房地产销售、出租17%17%纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99363 3，对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、，对于不同类型的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？政府工程，是否采用不同的增值税政策？住宅、商业地产、车位，住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？如有多重属性，如何进行增值税处理？对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？值税政策？对于大额进项税是否可能返还，还是留抵？对

16、于大额进项税是否可能返还，还是留抵？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99364 4，营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能，营改增改革之前取得的材料、固定资产等有可能不再被允许抵扣，如何解决？不再被允许抵扣，如何解决？参考：实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，参考：实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。缴纳营业税。实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日实施之日前已缴纳营业税，本地区试点实施之日（含）后因发生退款减除营业额的，应当向原主（含）后因发生退款

17、减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。管地税机关申请退还已缴纳的营业税。实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需实施之日前提供的应税服务，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照现行营业税政策规定补缴要补缴税款的，应按照现行营业税政策规定补缴营业税。营业税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99365 5，存量房产在营改增开始后出售或者出租，存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？增值税如何处理？项目划断？项目划断？营改增前立项办登记的划购地的低税率。营改增前立项办登记的划购地的低税率。之后为正常税率？之后为正常税率？销售对象为

18、非增值税纳税人可以选择简易计销售对象为非增值税纳税人可以选择简易计税方法。税方法。合同未到期的继续缴纳营业税。合同未到期的继续缴纳营业税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99366 6，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？的房产是否缴纳不同类型的流转税？增值税纳税人分为一般纳税人和小规模。增值税纳税人分为一般纳税人和小规模。一般纳税人适用一般计税方法计税，可抵扣进项税。一般纳税人适用一般计税方法计税，可抵扣进项税。小规模适用简易计税方法，不得抵扣进项税小规模适用简易计税方法，不得

19、抵扣进项税 小规模纳税人可以申请成为一般纳税人。不能反向。小规模纳税人可以申请成为一般纳税人。不能反向。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，一经选择，3636个月内不得变更。个月内不得变更。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99367 7，长期合同如多年完成总包合同如何处理？，长期合同如多年完成总包合同如何处理？试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到

20、期日尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。业税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？简易征收增值税？是否合适的？是否合适的？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99368 8、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？营改增？营改增后，一级开

21、发商仍然可以按净额缴纳增值税营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？税抵扣？纳税人俱乐

22、部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99369 9，取得土地支付的土地出让金、规费是否有，取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？机会抵扣进项税？支付的土地出让金可以抵扣进项税？支付的土地出让金可以抵扣进项税？6%6%、11%11%、17%17%支付的为同获得土地相关的各种费用是否有支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？机会抵扣进项税？抵扣票据认定？抵扣票据认定？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361010、资金成本利息方面如何抵扣进项税？、资金成本利息方面如何抵扣进项税？银行贷款利息方面，银行是否会开具增值

23、税银行贷款利息方面，银行是否会开具增值税专用发票以抵扣进项税？专用发票以抵扣进项税？小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷款、民间借贷。款、民间借贷。发票怎样取得？发票怎样取得？个人收取利息可以开增值税发票吗？个人收取利息可以开增值税发票吗？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361111、开发配套设施是否视同销售？产权属于、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？代建，房地产公司代理业增值税如何处理？代建，房地产公司代理业增值税如何处理？项目公司开发建

24、造的配套设施包括居委会用项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？售？还是进项税转出？其成本、费用所发生的进项税是否可以从销其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？项税额中抵扣？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936财税财税【30133013】106106号号十一条：单位和个体工商户的下列情形，视十一条：单位和个体

25、工商户的下列情形，视同提供应税服务：同提供应税服务：（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。动为目的或者以社会公众为对象的除外。（二）财政部和国家税务总局规定的其他情（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形形 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361212，是否收到预售款时即产生销项税？收到，是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？意向金、定金是否产生纳税义务？销售销售/出租给公司和销售出租给

26、公司和销售/出租给个人，是否有不同出租给个人，是否有不同的增值税处理？的增值税处理？销售销售/出租高中低挡住宅是否有不同增值税处理？出租高中低挡住宅是否有不同增值税处理？在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，该在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，该房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？销项税的情况下）？是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？金是否产生纳税义务？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936卖方逾期交付商品房，

27、支付利息、退款、违卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？约金，增值税如何处理？买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？增值税如何处理？转让在建工程增值税如何处理？转让在建工程增值税如何处理？质保期结束后，剩余的工程款（质量保证金）质保期结束后，剩余的工程款（质量保证金）才支付，取得增值税专业才支付，取得增值税专业发票时是否已完成销售，没有相应的销项税发票时是否已完成销售，没有相应的销项税抵扣怎么办？抵扣怎么办？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361313，项目公司将开发产品转作投资性

28、物业，属于视，项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？同销售行为？进项税如何抵扣？将自产、委托加工的货物用于非应税项目；将自产、委托加工的货物用于非应税项目；将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；给其他单位或个体经营者；将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者；或投资者；将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；费；将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。如

29、果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361414，以房产进行投资增值税处理？合作建房，以房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？的增值税处理？将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？有影响？投资应该缴纳增值税。投资应该缴纳增值税。合作建房分配时按营业税情况处理？合作建房分配时按营业税情况处理？土地增值税。土地增值税。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361515，项目部纳税地点在哪里？，项

30、目部纳税地点在哪里？总机构所在地？总机构所在地？项目所在地？省市县区？项目所在地？省市县区？一项目一登记？一项目一登记？项目部预缴，总部汇缴？项目部预缴，总部汇缴？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361616，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻，签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开具增值税专用发票？开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排开发单位同施工单位之间如何进行合适的重新安排？签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻基础设

31、施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？开具增值税专用发票？对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值对于支付工程款（进度款）时，是否立刻开具增值税专业发票？税专业发票？建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的建筑业劳务纳税时间可能影响建设单位开具发票的时点。时点。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361717，施工企业按照完工百分比法确认会计收，施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？入，增值税纳税义务发生时间如何确定？（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索

32、取销售款项凭据的当天；先开或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。服务完成的当天。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-99361818，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发，

33、注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？票如何抵扣？在哪里开具发票？领购增值税专业发票有限额，如何处理？领购增值税专业发票有限额，如何处理？建筑业税率提高至建筑业税率提高至11%11%，是否转嫁销项税给开发公司，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？哪里开具发票？建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用专用

34、发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？发票的成本，是否有特殊的处理方式？纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营业税改增值税对房地产建筑业的影响小结营业税改增值税对房地产建筑业的影响小结建筑企业无法承受建筑企业无法承受11%11%的增值税税率。调研过程中各的增值税税率。调研过程中各种不同类型企业测算结果表明，所有的企业都将种不同类型企业测算结果表明，所有的企业都将大幅增加税负大幅增加税负BTBT、BOTBOT大项目，建筑施工企业融资量大幅增加，垫大项目，建筑施工企业融资量大幅增加，垫资施工量大幅增加。大量的资施工量大幅增加。

35、大量的BTBT项目长期没有收入，项目长期没有收入，不知如何缴纳增值税。不知如何缴纳增值税。长时间的大量垫资，建筑企业不堪重负。长时间的大量垫资，建筑企业不堪重负。政府项目、甲方不需要专用发票增值税政府项目、甲方不需要专用发票增值税 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936第三部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹第三部分、房地产建筑业营改增税前后合理税收筹划划（一）、（一）、营营改增前夕，改增前夕，纳纳税人需要做好的准税人需要做好的准备备营营改增不重新改增不重新办办税税务务登登记记，国税要，国税要录录税种税种1.1.自身自身经营经营范范围围的的评评估；估；2

36、.2.营营改增后的税改增后的税负变负变化；化；3.3.财务财务核算方式的改核算方式的改变变；4.4.发发票的票的领购领购、开具、开具、纳纳税申税申报报的改的改变变；5.5.上下游供上下游供应链应链的影响；的影响；6.6.可能可能带带来的潜在的来的潜在的发发展机遇等。展机遇等。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（二）、房地产建安应对内部准备工作（图）（二）、房地产建安应对内部准备工作（图）.纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936操作层面的内部全方位准备工作操作层面的内部全方位准备工作1 1，全面对营改增政策及监管动向进行

37、前瞻性预判，全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程全面梳理内部管理流程 2.2.全方位地评估和分析全方位地评估和分析“营改增营改增”可能为企业带来可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试。的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试。3.3.探索税务筹划机会探索税务筹划机会 4.4.研究过渡期税务筹划（如：经营模式的转型升级、研究过渡期税务筹划（如：经营模式的转型升级、商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方商业合同的重新安排、房产项目销售的时间和方式等），提出过渡期方案式等），提出过渡期方案 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-6

38、50-99365.5.针对增值税风险，提出管理建议针对增值税风险，提出管理建议 6.6.为修改增值税管理的各项流程制度及编写为修改增值税管理的各项流程制度及编写各项操作手册进行准备各项操作手册进行准备7.7.开展全方位、由浅入深的营改增培训开展全方位、由浅入深的营改增培训 8.8.提出系统改造需求建议提出系统改造需求建议 ，包括企业系统与，包括企业系统与金税系统对接的解决方案金税系统对接的解决方案9.9.根据监管要求或内部管理需要，完成营改根据监管要求或内部管理需要，完成营改增相关的内外部研究分析报告增相关的内外部研究分析报告 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-

39、9936营改增前财务操作层面营改增前财务操作层面 1.1.价格修订价格修订2.2.过渡期处理过渡期处理 3.3.现金流同发票流无法对应现金流同发票流无法对应 4.4.发票取得及认证安排发票取得及认证安排 5 5，发票开具安排，发票开具安排6.6.完成增值税管理的各项流程制度、操作手完成增值税管理的各项流程制度、操作手册册 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936过渡期财务与发票处理要点过渡期财务与发票处理要点1 1、利用过渡期，尽快提前开票；、利用过渡期，尽快提前开票；2 2、成本费用进项税额：、成本费用进项税额：1 1）跨越营改增时点的在建项目的做法；）跨越

40、营改增时点的在建项目的做法；2 2）尽可能地等待进入过渡期，获取进项发票。）尽可能地等待进入过渡期，获取进项发票。3 3、分包获取专用发票。、分包获取专用发票。4 4、内控设计。、内控设计。5 5、减少个人挂靠。、减少个人挂靠。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营改增正式实施后，进行试运行财务操作层营改增正式实施后，进行试运行财务操作层面面1 1，推动落实、跟进营改增方案的执行，对业推动落实、跟进营改增方案的执行，对业务方案执行和流程进行调整务方案执行和流程进行调整 2 2，营改增政策出台后，营改增政策出台后操作层面的营改增操作层面的营改增落实落实3 3

41、，营改增政策出台后，营改增政策出台后后续跟踪后续跟踪 4.4.跟踪增值税下各项工作的运行情况，并对跟踪增值税下各项工作的运行情况，并对发现的问题及时作出响应发现的问题及时作出响应5.5.审核增值税合规水平审核增值税合规水平 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（三），房地产建筑业准备工作注意事项及（三），房地产建筑业准备工作注意事项及过渡期税务筹划过渡期税务筹划 过渡期处理过渡期处理 .在建项目在建项目 .开盘项目开盘项目 .持有自用项目持有自用项目 .持有待售物业持有待售物业 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（四

42、），营改增人员调配、产品、业务、流（四），营改增人员调配、产品、业务、流程、合同、文件整理与安排程、合同、文件整理与安排.人员调配人员调配 .产品、业务、流程的梳理产品、业务、流程的梳理 .合同、文件整理合同、文件整理 .预判政策倾向预判政策倾向 .纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（五），汇总业务、财务、税务、系统情况（五），汇总业务、财务、税务、系统情况与需求，有序推进。与需求，有序推进。汇总业务、财务、税务、系统情况汇总业务、财务、税务、系统情况.进行影响进行影响分析分析 .总结政策诉求总结政策诉求 .提出管理及可能的税务筹划与风险点管控建提出管理

43、及可能的税务筹划与风险点管控建议议 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（六），对内培训营改增业务和流程的注意（六），对内培训营改增业务和流程的注意事项事项财务人员培训要点财务人员培训要点项目经理培训要点项目经理培训要点全员培训全员培训培训方法培训方法自学方法自学方法 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（七），会计核算、业务流程、系统修改、（七），会计核算、业务流程、系统修改、制度修订、合同发票各项事务的准备。制度修订、合同发票各项事务的准备。.会计核算会计核算 、.业务流程业务流程 、.系统修改系统修改 、.制度修

44、订制度修订 、.优惠申请优惠申请 、.合同发票合同发票 、.税务合规税务合规 、.业务跟踪业务跟踪 、.财务跟踪财务跟踪 、.税务跟踪、税务跟踪、.系统跟踪系统跟踪 、。后续管理、。后续管理 纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（八）、（八）、营营改增前后与供改增前后与供应应商的博弈商的博弈梳理采购业务，确定可抵扣范围梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣做成成本费用、购置资产、工

45、程建设抵扣情况清单。情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。经常更新清单。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936营营改增前后与客改增前后与客户户的的谈谈判判将自家的营改增情况通知供应商和客户，并将自家的营改增情况通知供应商和客户，并约定已签订未执行完毕的合同如何履行约定已签订未执行完毕的合同如何履行应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简意赅，说理清晰，叙述清楚为何原来提供意赅，说理清晰，叙述

46、清楚为何原来提供服务发票的合同改给增值税票了服务发票的合同改给增值税票了，感谢客，感谢客户的支持等等。户的支持等等。如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一单合同的价格谈判的。单合同的价格谈判的。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（九）、怎（九）、怎样样提高可抵扣提高可抵扣进项进项税税额额修改销售、采购内控流程，体现增值税修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。批准权限的级别

47、也要改变，是否含税价？必须在公批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果如果不能，也行，降价或不买。不能，也行，降价或不买。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（十）、增值税不同税率业务界定，混合销售、兼（十）、增值税不同税率业务界定，混合销售、兼营业务、混业经营处理营业务、混业经营处理纳税人兼有不同税率或者征

48、收率的销售货物、提供纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：（1 1）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配）兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。劳务或者应税服务的，从高适用税率。（2 2）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修）兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率

49、。配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。（3 3）兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工）兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936（十一）、如何利用一般纳税人和小规模纳（十一）、如何利用一般纳税人和小规模纳税人税人1 1、一般纳税人：销售货物或提供应税劳务可、一般纳税人：销售货物或提供应税劳务可以开具增值税专用发票以开具增值税专用发票;购进货物或应税劳购进货物或应税劳务可以作为当期进项税抵扣务可以作为当期进项税抵扣;计算方法为销计算方法

50、为销项减进项。项减进项。2 2、小规模纳税人：只能使用普通发票、小规模纳税人：只能使用普通发票;购进购进货物或应税劳务即使取得了增值税专用发货物或应税劳务即使取得了增值税专用发票也不能抵扣票也不能抵扣;计算方法为销售额计算方法为销售额征收率。征收率。纳税人俱乐部纳税人俱乐部 400-650-9936400-650-9936简易计税方法：应纳税额简易计税方法：应纳税额=销售额销售额征收率征收率一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，方法计税，但一经选择，3636个月内