当前投资与房地产形势分析.ppt

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1、当前投资与房地产形当前投资与房地产形势分析势分析主要内容n一、固定资产投资运行情况n二、房地产市场运行情况 总体评价总体评价今年以来，面对国内严重自然灾害和国际金融危机等诸多不利因素，今年以来，面对国内严重自然灾害和国际金融危机等诸多不利因素，全国固定资产投资保持了平稳较快的发展态势，投资的地区结构和行业结全国固定资产投资保持了平稳较快的发展态势，投资的地区结构和行业结构也发生了一些积极的变化，但投资领域存在的新开工项目相对不足、投构也发生了一些积极的变化，但投资领域存在的新开工项目相对不足、投资资金来源增速缓慢等因素也对投资的稳定增长形成较大压力。资资金来源增速缓慢等因素也对投资的稳定增长形

2、成较大压力。受近几年宏观调控措施的累积效应和国际、国内经济形势的影响，房受近几年宏观调控措施的累积效应和国际、国内经济形势的影响，房地产房地产开发市场基本上呈现下行的态势，下半年下降的幅度有所加大，地产房地产开发市场基本上呈现下行的态势，下半年下降的幅度有所加大，房地产市场面临继续下行的压力。房地产市场面临继续下行的压力。随着积极的财政政策和相对宽松的货币政策的实施，估计会对明年投随着积极的财政政策和相对宽松的货币政策的实施，估计会对明年投资增长产生重要影响，但由于房地产开发受市场的制约较大，房地产开发资增长产生重要影响，但由于房地产开发受市场的制约较大，房地产开发投资增长速度仍存在继续下行的

3、可能。投资增长速度仍存在继续下行的可能。一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断（四）对今后投资形势的判断投资运行特点投资运行特点今年以来，固定资产投资保持了平稳快速的增长态势，各月投资增长速度均在24%以上。前三季度，城镇投资增长速度呈现逐步加快的趋势，四季度后，增长速度逐月小幅回落。1-11月，城镇固定资产投资127614亿元，比去年同期增长26.8%，增幅与去年同期持平，比1-10月回落0.4个百分点。11月当月

4、城镇投资增长23.8%，比10月当月回落0.6个百分点。1、固定资产投资增长速度继续平稳增长、固定资产投资增长速度继续平稳增长 2007-2008年城镇投资累计增长速度投资运行特点投资运行特点投资运行的特点投资运行的特点2、实际投资增长有所回落尽管投资的名义增长速度较高，但由于投资价格指数较高，导致投资的实际增长速度比上年同期回落明显。前三季度，全社会固定资产投资实际增长15.1%，增幅比去年同期回落6.5个百分点，比上半年提高0.3个百分点。投资运行特点投资运行特点3 3、第一产业投资高速增长、第一产业投资高速增长今年以来，随着国家支农惠农政策力度的加大，第一产业投资呈现高速增长态势。1-1

5、1月，第一产业投资1945亿元，比去年同期增长57.4%，增幅比1-10月回落4.4个百分点，在城镇投资中所占比重也比去年同期提高了0.3个百分点。20082008年年1 11111月份分产业投资情况月份分产业投资情况完成投资（亿元）增长速度（%）比重（%）去年同期比重（%）总计12761426.8100.0100.0第一产业1945194557.41.51.2第二产业5723529.544.843.9第三产业6843524.153.654.8投资运行特点投资运行特点投资运行特点投资运行特点4 4、工业、房地产开发和基础设施仍是投资增长的、工业、房地产开发和基础设施仍是投资增长的主要动力主要动

6、力工业、房地产开发和基础设施一直是固定资产投资的主体，也是带动投资增长的主要动力。前三季度，工业投资56047亿元，同比增长29.9%，拉动城镇投资增长11.8个百分点；房地产开发投资26546亿元，增长22.7%，拉动投资增长4.7个百分点；基础设施投资32502亿元，增长19.2%，拉动投资增长4.9个百分点。投资运行特点投资运行特点5 5、重化工业快速发展特征仍然明显、重化工业快速发展特征仍然明显 一是从投资比重看，制造业中投资比重排在前五位的均为重化工业；二是从投资增长速度看，这几个行业投资增长速度均高于城镇投资增长速度；三是重工业投资比重继续提高。投资运行特点投资运行特点6 6、装备

7、工业投资力度继续加强、装备工业投资力度继续加强 1-11月份，装备工业完成投资14843亿元，增长36.7%，增速比去年同期回落5.4个百分点，但仍高于今年同期城镇投资增幅9.9个百分点。装备工业投资占工业投资的比重为26.5%，比去年同期提高1.3个百分点。7、中部地区投资持续高速增长、中部地区投资持续高速增长从地区结构看，中西部地区投资依然保持了前几年快速增长的态势。1-11月，东部地区投资62127亿元，比去年同期增长21.8%，增幅比1-10月回落0.3个百分点；中部地区投资34222亿元，增长35.1%，增幅回落0.4个百分点；西部地区投资29099亿元，增长27.5%，增幅回落1.

8、1个百分点。投资运行特点投资运行特点20082008年东中西部地区城镇投资增长速度年东中西部地区城镇投资增长速度投资运行特点投资运行特点一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断（四）对今后投资形势的判断投资中的主要问题投资中的主要问题1 1、投资资金来源增长趋缓、投资资金来源增长趋缓 今年以来，资金来源增长速度低于投资增长速度，且与投资增速的差距有扩大的趋势。1-11月份，城镇固定资产投资到位资金136152亿元，比去

9、年同期增长21.2%，增幅比1-10月回落1.1个百分点。资金来源增速与投资额增速差逐步扩大，一季度两者相差0.7个百分点，上半年相差2.8个百分点，前三季度相差4.2个百分点，1-10月相差4.9个百分点，1-11月份相差5.6个百分点。投资运行的特点投资运行的特点城镇投资增速与资金来源增速城镇投资增速与资金来源增速2、新开工项目计划总投资小幅增长、新开工项目计划总投资小幅增长今年以来，新开工项目计划总投资呈现下降或小幅增长的趋势。1-11月，城镇新开工项目计划总投资77538亿元，比去年同期增长5.4%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资的比重为2

10、6.9%，较去年同期下降了3.6个百分点。投资中的主要问题投资中的主要问题2007-2008年新开工项目计划总投资增长速度年新开工项目计划总投资增长速度投资中的主要问题投资中的主要问题投资中的主要问题投资中的主要问题 3 3、第三产业投资比重持续下滑、第三产业投资比重持续下滑近几年来，第三产业投资增长速度一直不高，投资比重基本上以每年1-2个百分点的速度持续下滑。今年111月份，第三产业完成投资68435亿元，增长24.1%，在城镇投资中所占比重进一步下滑为53.6%，比去年同期下降1.2个百分点。投资中的主要问题投资中的主要问题4 4、高耗能行业投资增长速度有所加快、高耗能行业投资增长速度有

11、所加快 今年以来，高耗能行业投资增长速度出现明显加速的趋势。上半年高耗能行业投资增幅低于全部城镇和工业投资，但差距逐渐缩小，1-7月，其增速超过全部城镇投资，1-11月，城镇高耗能行业完成投资21868亿元，比去年同期增长29.6%，增幅比去年同期提高5个百分点，比全部城镇投资高0.8个百分点，比工业投资低0.3个百分点，一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断（四）对今后投资形势的判断中央扩大内需投资项目情况中央扩大

12、内需投资项目情况1、四万亿项目投资分布保障性安居工程是2800亿元农村民生工程和农村基础设施大体是3700亿元铁路、公路、机场、城乡电网是18000亿元医疗卫生、文化教育事业是400亿元生态环境方面的投资是3500亿元自主创新结构调整是1600亿元灾后的恢复重建，重灾区是1万亿元四四万万亿亿投投资资的的资资金金来来源源是是：中中央央财财政政资资金金11800亿亿元，其他为地方配套资金或银行贷款。元，其他为地方配套资金或银行贷款。2、今年新增1000亿财政资金项目分布保障性安居工程100亿元农村民生工程和农村基础设施340亿元铁路、公路、机场等重大基础设施250亿元医疗卫生、文化教育等社会事业发

13、展130亿元节能减排和生态建设工程120亿元自主创新和产业结构调整60亿元 中央扩大内需投资项目情况中央扩大内需投资项目情况3、新增1000亿元财政资金取得一定成效受受国国家家扩扩大大内内需需政政策策的的影影响响，中中央央项项目目投投资资增增长长速速度度有有所所加加快快。1-11月月份份，中中央央项项目目投投资资13124亿亿元元，增增长长31.8%，比比1-10月月份份提提高高3.1个个百百分分点点。地地方方项项目目投投资资114490亿亿元元，增增长长26.3%，比比1-10月月份份回回落落了了0.8个个百百分分点。点。受受中中央央扩扩大大内内需需政政策策的的影影响响，投投资资资资金金来来

14、源源中中的的国国家家预预算算内内资资金金5840亿亿元元，增增长长34.7%，增增幅幅比比1-10月月份份提提高高3.5个百分点，比全部投资资金增幅高个百分点，比全部投资资金增幅高13.5个百分点。个百分点。中央扩大内需投资项目情况中央扩大内需投资项目情况一、固定资产投资运行情况（一）投资运行的主要特点（一）投资运行的主要特点（二）投资运行中存在的主要问题（二）投资运行中存在的主要问题（三）中央扩大内需投资项目情况（三）中央扩大内需投资项目情况（四）对今后投资形势的判断（四）对今后投资形势的判断对今后投资形势的判断对今后投资形势的判断1 1、制约投资稳定增长的因素、制约投资稳定增长的因素 一是

15、新开工项目计划总投资增长乏力，投资项目的储备不足可能会影响明年及今后的投资增长；二是投资的资金供应增长趋缓，导致投资的资金紧张；三是国内外的需求出现增长乏力，绝大多数领域出现生产能力过剩，企业可选择的投资领域变小;四是工业企业利润水平降低，投资收益预期下降，投资的积极性受到影响；资料五是房地产市场观望气氛浓厚，商品房销售低迷，将导致房地产开发投资增长乏力对今后投资形势的判断对今后投资形势的判断2 2、促进投资较快增长的因素、促进投资较快增长的因素 u一是我国仍处于工业化、城市化加速发展的阶段，投资较快增长具有一定的客观性u二是为保证经济社会又好又快发展，投资必须较快增长 （就业压力、新农村建设

16、、社会保障建设、地区不平衡）u三是我国的经济实力能够支持投资和经济的较快增长 （资金充裕、人力资源充足、建设物资充足）u四是宏观调控政策发生了重大变化（资料：近几年政策变化）u五是灾后重建将在一定程度上带动灾区投资的增长 主要内容n一、固定资产投资运行情况n二、房地产市场运行情况二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（三）稳定房地产市场的政策建议（三）稳定房地产市场的政策建议房地产市场运行特点房地产市场运行特点1.房地产开发投资快速增长房地产开发投资快速增长,但增速明显回落但

17、增速明显回落今年以来，全国房地产开发投资一直保持快速增长态势。从趋势上看，进入下半年，房地产开发投资增长速度较快回落。1-11月，房地产开发投资26546亿元，比去年同期增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点,比上半年回落10.8个百分点。20082008年投资与房地产开发投资增长速度年投资与房地产开发投资增长速度房地产市场运行特点房地产市场运行特点今年以来，住宅投资增长速度明显高于房地产开发投资增长速度，住宅投资的比重逐月上升。111月份，全国完成商品住宅开发投资19333亿元，同比增长25.2%，占全部房地产开发投资的72.8%，比去年同期提高1.4个百分点，比一季度提高了2.

18、1个百分点，比上半年提高了0.8个百分点。其中，住宅中90平方米以下住房完成投资5466亿元，同比大幅增长62.7%，占住宅投资的比重为28.3%，比去年同期提高了6.5个百分点。2.2.住宅投资比重不断上升住宅投资比重不断上升,开发结构有所改善开发结构有所改善房地产市场运行特点房地产市场运行特点20082008年分月住宅投资增速和比重年分月住宅投资增速和比重房地产市场运行特点房地产市场运行特点房地产市场运行特点房地产市场运行特点3 3.新开工面积新开工面积、竣工面积低速增长、竣工面积低速增长 1-11月，全国房地产开发企业房屋新开工面积8.4亿平方米，增长5.4%，增幅比1-10月回落1.9

19、个百分点；房屋竣工面积3.5亿平方米，增长6.1%，增幅比1-10月回落3.0个百分点。房地产市场运行特点房地产市场运行特点20082008年商品房竣工面积、施工面积和新开工面积增长速度年商品房竣工面积、施工面积和新开工面积增长速度4.商品房销售持续低迷，回落速度有所加快房销售持续低迷，回落速度有所加快2008年以来，全国房地产市场商品房销售低迷，市场观望气氛浓厚，商品房销售和销售额度双双呈现负增长，且下降幅度不断增大，商品房空置面积增长速度有所加快。1-11月，全国商品房销售面积同比下降18.3%，降幅比1-10月扩大1.8个百分点。商品房销售额同比下降19.8%，降幅扩大2.4个百分点。截

20、至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。房地产市场运行特点房地产市场运行特点20082008年各月商品房累计销售面积和销售额增长速度年各月商品房累计销售面积和销售额增长速度房地产市场运行特点房地产市场运行特点1-11月，90平方米以下住宅销售面积增长31.3%，90平方米以上住宅销售面积下降29.9%。90平方米以下住宅销售额增长41.9%，90平方米以上住宅销售额下降32.2%。90平方米以下住宅销售保持高速增长房地产市场运行特点房地产市场运行特点今

21、年以来，房地产开发企业资金来源增速呈现逐月回落态势。1-11月，房地产开发资金33404亿元，同比增长4.2%，比一季度回落25.3个百分点，比上半年回落18.6个百分点，比1-10月回落2.2个百分点,增幅比房地产开发投资低18.5个百分点。5.5.房地产资金来源增速不断回落房地产资金来源增速不断回落房地产市场运行特点房地产市场运行特点房地产开发投资与资金来源增长速度房地产开发投资与资金来源增长速度房地产市场运行特点房地产市场运行特点房地产市场运行特点房地产市场运行特点6.6.土地购置及开发面积降幅扩大土地购置及开发面积降幅扩大 1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米,

22、同比下降5.9%,降幅比1-10月扩大0.3个百分点;完成土地开发面积2.1亿平方米,下降2.7%,降幅比1-10月扩大0.2个百分点。房地产市场运行特点房地产市场运行特点20082008年各月累计土地购置和土地开发情况年各月累计土地购置和土地开发情况7 7、房地产价格环比有所回落、房地产价格环比有所回落房地产市场运行特点房地产市场运行特点 11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.6个百分点；环比下降0.6%。二手住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比10月份低0.7个百分点

23、；环比下降0.2%。分地区看，与去年同月相比，新建住宅销售价格上涨的有53个城市，其中涨幅较大的城市是：银川9.3%、海口9.3%、温州8.4%、金华7.5%、乌鲁木齐6.8%；价格下降的有13个城市，其中深圳下降18.0%、广州下降8.8%、南京下降5.2%、重庆下降4.6%、厦门下降3.8%。8 8、国房景气指数持续走低、国房景气指数持续走低房地产市场运行特点房地产市场运行特点1111月份，全国房地产开发景气指数（简称月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数国房景气指数”）为）为98.4698.46，比，比1010月份回落月份回落1.221.22点，比去年同期回落点，比去年同期回落

24、8.138.13点。点。二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（三）稳定房地产市场的政策建议（三）稳定房地产市场的政策建议 如何评价和判断当前的房地产市场，目前社会上有各种意见。我们认为，对当前我国房地产市场的判断涉及到方方面面，主要包括：房地产市场下行的主要原因分析;对当前房地产市场供求关系的分析；房地产开发企业的资金状况分析；房地产开发土地保障状况的分析；商品房价格走势的分析；房地产市场变化对金融风险影响的分析；房地产开发趋缓对宏观经济的影响分析。对当前房地产形势的分析对当前房地产形势的分析对当前房地产形势的判断对当前房地产形势的判断 在影响房地产市场的因素中，最主在影响房地产市场的因素中，最主要的因素是供求双方对市场走向的信心要的因素是供求双方对市场走向的信心和预期。和预期。二、房地产市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（一）房地产开发市场运行情况（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（二）对于当前房地产市场中几个问题的分析（三）稳定房地产市场的政策建议（三）稳定房地产市场的政策建议 谢谢！