济南市二手房过户流程.doc

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1、济南市二手房过户流程二手房买卖过户政策以及过户流程 顺序： 1，家庭住房情况调查报告。 2，网签。 3，申报纳税。 4，申请过户。 5，领证。 1，到济南市房管局二楼东厅调档案，办家庭住房情况调查报告。调家庭住房情况报告需带买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件复印件，到济南市房管局二楼东厅调档案。如果非济南市户口，另外需要去社保办开具缴纳一年以上社保的证明。 2，到济南市房管局二楼东厅打网签。买方带夫妻双方身份证，户口本，结婚证（单身带单身证明）原件，家庭住房情况调查报告。 卖方带身份证。 在济南市房管局二楼东厅打网签。 3，申报纳税。现在地税和契税统一在济南市房管局二楼二

2、手房交易大厅缴纳。 卖方：夫妻双方身份证（复印件二份），户口本，结婚证（户口在一起且能明显体现关系情况下不需要），房产证（复印件二份），以上需原件复印件。单身则需要提供单身证明（民政局开具）。 网签合同（2份）。 买方：身份证（原件，复印件2份），家庭住房情况报告。 到场人员：买卖双方需本人到场，房产证若在一个人名下，其配偶可不到场，但必须提供其身份证，户口本原件。 缴纳地税地点：经七纬二济南市房管局二楼西厅，房产交易纳税服务大厅。 4，申请过户。商品房在各区房管局办理，所需资料：房产证，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明）。 卖方身份证。 买方夫妻双方身份证，户

3、口本，结婚证。（原件复印件） 买方家庭住房情况调查报告。 到场人员：买卖双方。 5，房改房：市房管局办理 所需资料，市直：买卖双方到场，房产证，测绘图纸，网签合同，契税发票（蓝联），地税发票，缴纳地税的凭条（或免税证明），卖方身份证原件复印件， 买方夫妻双方身份证，户口本，结婚证。（原件复印件）买方家庭住房情况调查报告。 买卖双方到场签字。 省直房改房比市直房改房多一个步骤，需要先拿省直房改房附表，去市局的省直房改办，填省直房改房上市申请表，然后去市局办理过户手续，其他和市直房改房资料一样。 到场人员：因房改房多为夫妻共同财产，卖方夫妻双方都需到场，买方。 6，领证。 领证时间：商品房在区局2

4、工作日，市局3工作日，共计5工作日领证。 省直房改房在省直房改办5工作日，市局3工作日，共计8工作日领证。 市直房改房在市局3个工作日，共计3个工作日领证。 领证在济南市经七纬二市局二楼西厅领证窗口领取。（注：高新区的房产证在高新区房管局领取） 领证费用：住宅，交易手续费6元*面积，登记费80元。 非住宅，交易手续费10元*面积，登记费550元，印花税为报价*0.1% 济南市各区房管局的地点： 天桥区：花店街6号，制锦市小区里边。 槐荫区：经一纬七与经一纬六路之间路南。 历下区：山大南路延长线西头路北。 历城区：花园路与二环东路交叉口西北角，洪楼广场东临历城区政务审批中心。 市中区：朗茂山路1

5、7号，卧龙花园东门向南100米路西。 高新区：高新区管委会二楼。济南市国际会展中心南邻。 市房管局：济南市经七纬二与经七纬一路之间路南，济南市房地产大厦。 关于市直房改房过户有个小技巧，可以减少房主时间。 市直房改房可以签完网签后办理预收手续，先让买卖双方签字，然后补充过户资料，这样办理完毕地税手续房主就可以不必等客户缴纳税费。 房改房必须测绘，测绘费用75平方以下200元，75面积144平方300元，144平方以上400元。 槐荫区房产证如果图纸没有编号也必须测绘。（一般老点的房子都得测绘） 住宅税费计算： 个人出让住宅，产生的费用为：营业税，个人所得税，交易手续费。 个人购买住宅，产生的费

6、用为：契税，交易手续费，登记费。 总价计算 营业税=报价*5.6% 个人所得税=报价*1% 差价计算 差价=报价-原购房发票价格 营业税=差价*5.55% 个税=（差价-合理费用）*20% 合理费用=这次所交营业税+上次所交契税+银行贷款利息+装修发票+其他当初为办理此房所缴纳的费用。 维修基金不算合理费用。 根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。 免营业税条件：普通住宅，房产证过五年。 免个税条件：家庭唯一生活住宅，且房产证过五年。 房产证日期未过五年，如果是房改房，原购房发票或定金发票过五年也可。 商品房则需要契税完税证明缴纳日期过五年。 注：普通住宅是指144平方以下的住宅，144平

7、方以上为非普通住宅，非普通住宅不能免除营业税，但若非普通住宅房产证日期过五年，可以走差价缴纳营业税。 2010年10月1日后，国家出新规定，以后个人出售住宅一年内重新购房的，不再享受退还个人所得税的优惠。2010年10月1日前出售房屋，依然可以享受退还个人所得税优惠。 根据最新政策，住宅的营业税必须按全额缴纳。 若房屋是继承或受赠所得，被继承人或赠与人与现房主为直系亲属关系，正常缴税，且房产证日期可以按照原来继承或赠与前的房产证日期为准。若双方无直系亲属关系，且受赠后房产证日期未过5年的，则需要缴纳个人所得税20%。个人所得税可以按照差额缴纳。 契税：缴纳契税以家庭为单位。之前的契税是按照个人

8、为单位缴纳，个人名下曾经购买过住宅就不能享受优惠（有过房改，继承，赠与的房产不算）。现在的政策而 是以家庭为单位。家庭名下现在无房产就算首套房。家庭名下的房产以登记为准，名下有房产就算，有房改，继承，赠与的房产也算有房产。（重点是家庭现在名下 无房产，以前不管买几套，现在没有就能享受优惠） 90平米以下，家庭名下现无房产缴纳1%。 大于等于90平米小于144平米，家庭名下现无房产缴纳1.5%。 大于等于144平米，缴纳3%。 家庭名下现有房产，契税缴纳3%。 如夫妻双方名下有房产被拆迁，且得到货币补偿，则可根据货币补偿额度相应的减免契税。 计算方法：（所购房屋价格-得到货币补偿额）*所该缴纳契

9、税的百分比。 货币补偿额是单纯的房产拆迁补偿费用，装修费及其他补偿不计算其内。 所需资料：拆迁补偿协议，货币补偿单据。 交易手续费：（房屋面积+地下室面积）*6元。由买卖双方各自承担一半 登记费：80元。若下多个产权人的房产证，需收取10元*证数的工本费。 网址： 二手房房产证过户的营业费由谁来给? 按照规定,营业税应该是有卖方承担。但是在某些城市,税费全部由买房承担。 税法规定，应有房屋出卖人全额承担。 卖方市场几乎都是买房的购房成本。 就看合同上注明是谁支付的,如果没注明的话,营业税就是卖方支付的。 契税（90平米以下，家庭名下现无房产缴纳1%），个税（1%），营业税（5.6%），是7.6

10、；如果这房子证过5年，那就免5.6，则交2.6的税；如果他不仅过5年，还只有一套房产，那再免一个点，也就是说，只有1%的税（税是总房款的百分点）。二手房交易注意事项 （1）房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2）房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其

11、签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3）交易房屋是否在租。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极 有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在 实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出 让金，买受人对房屋享有较完整的权利

12、；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地 段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5）市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7）单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的 住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。