房地产行业企业所得税政策解读.ppt

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1、房地产行业企业所得房地产行业企业所得税政策解读税政策解读培训及解读内容培训及解读内容一、政策依据一、政策依据一、政策依据一、政策依据 二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及二、房地产经营范围及开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件开发产品完工确认条件三、收入处理三、收入处理三、收入处理三、收入处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理四、成本、费用的税务处理五、计税成本的核算五、计税成本的核算五、计税成本的核算五、计税成本的核算六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理六、特定事项的税务处理七

2、、新老政策的衔接七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接七、新老政策的衔接n n新法新法新法新法实施前实施前实施前实施前，内外资分别规定，内外资分别规定，内外资分别规定，内外资分别规定内资：国税发内资：国税发【20062006】3131号号外资：国税发外资：国税发【20012001】142142号号n n新税法新税法新税法新税法实施后实施后实施后实施后，统一政策，统一政策，统一政策，统一政策国税发国税发【20092009】第第031031号号意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企业意义：提供了在新税法框架下房地产开发企

3、业所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。所得税处理的政策依据和操作规范。一、政策依据一、政策依据（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围（一）房地产经营业务范围：1、土地开发土地开发土地开发土地开发2、开发产品开发产品开发产品开发产品的建造、销售的建造、销售的建造、销售的建造、销售开发产品包括：开发产品包括：开发产品包括：开发产品包括：住宅住宅住宅住宅商业用房商业用房商业用房商业用房其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、其他建筑物、附着物、配套设施配套设施配套设施配套设施二、业务范围

4、及完工确认条件二、业务范围及完工确认条件（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第（二）开发产品完工确认条件（第3 3条）条）条）条）：1 1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。竣工证明材料已报房地产管理部门备案。22、已已已已开始投入使用开始投入使用开始投入使用开始投入使用。33、已取得了已取得了已取得了已取得了初始产权证明初始产权证明初始产权证明初始产权证明。开开始始投投入入使使用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业开开始始办办理理开开发发产产品品交交付付手手续续（含

5、含入入住住手手续续）或或已已开开始始实实际际投入使用。投入使用。房房地地产产开开发发企企业业建建造造、开开发发的的开开发发产产品品无无论论工工程程质质量量是是是是否否否否通通通通过过过过验验验验收收收收合合合合格格格格，或或是是是是否否否否办办办办理理理理完完完完工工工工（竣竣竣竣工工工工）备备备备案案案案手手手手续续续续以以以以及及及及会会会会计计计计决决决决算算算算手手手手续续续续，当当其其开开发发产品开始投入使用时均应视为已经完工。产品开始投入使用时均应视为已经完工。（国税函（国税函（国税函（国税函【20092009】342342号）号）号）号）初初始始产产权权证证明明：通通常常是是指指

6、大大产产权权证证，即即房房地地产产开开发发企企业业在在新新建建商商品品房房竣竣工工验验收收后后，交交付付给给买买受受人人之之前前，持持有有关关文文件件和和商商品品房房屋屋建建设设项项目目批批准准文文件件办办理理新新建建商商品品房房初初始始登登记记后后，取取得得的的新新建建商商品品房房房房地地产产权权证证。这是买受人办理小产权证的前提。这是买受人办理小产权证的前提。需需要要注注意意的的是是：成成本本对对象象的的完完工工标标准准,而而非非整整个个项项目目的的完完工工标标准准，也也就就是是说说只只要要项项目目中中的的某某个个成成本本对对象象符符合合完完工工标标准准，该该成成本本对对象象就就应应该该视

7、视作作完完工工产产品品。例例如如：某某栋栋楼楼的的其其中中一一套套房房子子已已经经开开始始投投入入使使用用,就应该将整栋楼视作完工产品。就应该将整栋楼视作完工产品。n n（一）收入范围（一）收入范围（一）收入范围（一）收入范围n n（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理（二）代收基金、费用和附加处理 n n（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式 n n（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求三、收入

8、的处理三、收入的处理n n开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的开发产品销售过程中取得的全部价款全部价款全部价款全部价款。包包包包括括括括现现现现金金金金、现现现现金金金金等等等等价价价价物物物物及及及及其其其其他他他他经经经经济济济济利利利利益益益益（货货货货币币币币形形形形式和非货币形式）。式和非货币形式）。式和非货币形式）。式和非货币形式）。（一）收入范围（第（一）收入范围（第5条）条）n n代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：代收代缴款项不确认销售条件（同时符合）：未纳

9、入价内未纳入价内未纳入价内未纳入价内由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具由企业之外的其他收取部门、单位开具发票发票发票发票n n应计销售收入：应计销售收入：应计销售收入：应计销售收入：纳入价内纳入价内纳入价内纳入价内或或或或由企业开具由企业开具由企业开具由企业开具发票发票发票发票的；的；的；的；（二）代收基金、费用和附加处理（第（二）代收基金、费用和附加处理（第5条）条）n n1 1、收入确认的原则、收入确认的原则、收入确认的原则、收入确认的原则n n2 2、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确认时点、销售方式及其收入确

10、认时点、销售方式及其收入确认时点n n3 3、视同销售处理、视同销售处理、视同销售处理、视同销售处理n n4 4、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理、销售未完工开发产品处理（三）收入确认的原则及形式（三）收入确认的原则及形式n n通通通通过过过过正正正正式式式式签签签签订订订订房房房房地地地地产产产产销销销销售售售售合合合合同同同同或或或或房房房房地地地地产产产产预售合同预售合同预售合同预售合同所取得的收入。（第所取得的收入。（第所取得的收入。（第所取得的收入。（第6 6条）条）条）条）n n注意事项：注意事项：税收收入与会计收入存在区别；税收收入与会计收入

11、存在区别；计算三项费用扣除限额的基数的变化；计算三项费用扣除限额的基数的变化；税收待遇是不一样的；税收待遇是不一样的；定金、订金等预收款的税务处理。定金、订金等预收款的税务处理。1、收入确认的原则、收入确认的原则n n所谓定金所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方一方在合同订立时在合同订立时或者或者订立后履行前订立后履行前，按照合同，按照合同标的额的一定比例（不超过标的额的一定比例（不超过2020），预先给付对），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。方当事人的金钱或其

12、替代物。n n定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担定金属于一种法律上的担保方式，主要是为了担保主合同的成立和生效，根据保主合同的成立和生效，根据担保法担保法规定，规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返债务的，应当双倍返还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应还定金。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。抵作价款或者收回。定金和订金税收的处理：定金和订金税收的处理：1212n n订金订金在法律上是不明确的，也是不规范的（未签在法律上是不明确的，也是不规范的（

13、未签订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被订合同），不受法律保护。在审判实践中一般被视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的视为预付款，订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。担保性质。n n在税收上，企业只有通过正式签订在税收上，企业只有通过正式签订房地产销售房地产销售合同合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，才所取得的收入，才应确认为销售收入的实现。应确认为销售收入的实现。n n因此，具有预收款性质的因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得

14、税，在理，暂时不用缴纳企业所得税，在签订销售（预签订销售（预售）合同售）合同后才予以纳税。后才予以纳税。1313销售方式销售方式销售方式销售方式收入额确定收入额确定收入额确定收入额确定收入实现时点收入实现时点收入实现时点收入实现时点一次性全一次性全一次性全一次性全额收款额收款额收款额收款实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得实际收讫价款或取得索取价款凭据索取价款凭据索取价款凭据索取价款凭据实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之取价款凭据（权利）之日日日日分期收款分期收款分期收款

15、分期收款销售合同约定价款销售合同约定价款销售合同约定价款销售合同约定价款合同约定付款日合同约定付款日合同约定付款日合同约定付款日银行按揭银行按揭银行按揭银行按揭销售合同约定价销售合同约定价销售合同约定价销售合同约定价首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；首付款：实际收到日；余余余余 款：款：款：款：银行按揭贷款银行按揭贷款银行按揭贷款银行按揭贷款 办理转账之日办理转账之日办理转账之日办理转账之日委托方式委托方式委托方式委托方式根据合同签订方式及根据合同签订方式及根据合同签订方式及根据合同签订方式及约定价款约定价款约定价款约定价款收到受托方已销开发产收到受托方已销开发产收到

16、受托方已销开发产收到受托方已销开发产品清单之日品清单之日品清单之日品清单之日2、销售方式及其收入确认时点（第、销售方式及其收入确认时点（第6条）条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托方式下收入的确认（第六条）委托销售委托销售委托销售委托销售销售额的确认销售额的确认销售额的确认销售额的确认销售额确认条件销售额确认条件销售额确认条件销售额确认条件合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况合同（协议）签订情况定价情况定价情况定价情况定价情况支付手续费支付手续费支付手续费支付手续费合同合同合同合同(协议协议协议协议)约定价约

17、定价约定价约定价视同买断视同买断视同买断视同买断合同合同合同合同(协议协议协议协议)约定价约定价约定价约定价（1 1 1 1）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2 2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价断价断价断价买断价买断价买断价买断价（1 1 1 1）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方）委托方与购买方（2 2 2 2）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方

18、、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订（3 3 3 3）受托方与购买方）受托方与购买方）受托方与购买方）受托方与购买方合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买合同（协议）约定价买断价（适用断价（适用断价（适用断价（适用1 1 1 1、2 2 2 2）基价（保底价基价（保底价基价（保底价基价（保底价）并实行超基）并实行超基）并实行超基）并实行超基价分成价分成价分成价分成合同合同合同合同(协议协议协议协议)约定价约定价约定价约定价（1 1 1 1）委托方与购买方；）委托方与购买方；）委托方与购买方；）委托方与购买方；（2 2 2 2）委托方

19、、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买）委托方、受托方、购买方共同签订方共同签订方共同签订方共同签订销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价；基价；基价；基价；支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接支付的分成额，不得直接从销售收入中减除从销售收入中减除从销售收入中减除从销售收入中减除基价基价基价基价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价销售合同（协议）约定价基价基价基价基价按基价按基价按基价按基价+分成额分成额分成额分成额受托方与购买方受托方与购买方受托方与购买方受托

20、方与购买方包销包销包销包销包销期内包销期内包销期内包销期内:参照上述参照上述参照上述参照上述1 1 1 1至至至至3 3 3 3项规定确认收入项规定确认收入项规定确认收入项规定确认收入包销期满包销期满包销期满包销期满:未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式未出售的开发产品，根据包销合同（协议）约定价和付款方式n n（1 1）视同销售行为：）视同销售行为：）视同销售行为：）视同销售行为：用用用用于于于于捐捐捐捐赠赠赠赠、赞赞赞赞助助助助、职职职职工工工工福福福福利利利利、奖

21、奖奖奖励励励励、对对对对外外外外投投投投资资资资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产分配给股东或投资人、抵债、换取非货币性资产 与与与与原原原原规规规规定定定定差差差差异异异异：开开开开发发发发产产产产品品品品转转转转作作作作自自自自用用用用不不不不视视视视同同同同销销销销售售售售（所所所所有有有有权权权权属属属属在在在在形形形形式式式式和和和和实实实实质质质质上上上上未未未未发生改变）发生改变）发生改变）发生改变）n n（2 2）确认收入时点：）确认收入时点：）确认收入时点：）确认收入时点：转移之日，

22、或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日转移之日，或实际取得利益权利之日n n（3 3）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：）确定收入额的方法和顺序：A.A.按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；按本企业最近时同类开发产品市场销售价；B.B.参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；参照当地同类开发产品市场公允价值；C.C.按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确定，不得低于

23、按成本利润率确定，不得低于按成本利润率确定，不得低于15%15%。3、视同销售处理（第、视同销售处理（第7条）条）l l（1 1）计计计计算算算算预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额，计计计计入入入入当当当当期期期期应应应应纳纳纳纳税税税税所所所所得得得得额。额。额。额。公公公公式式式式：预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额=销销销销售售售售未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品收收收收入入入入预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率预计计税毛利率注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为注意：纳税申报时，作为纳税调增纳税调增纳税调增纳税调增

24、项目。项目。项目。项目。l l（2 2）完完完完工工工工后后后后，及及及及时时时时结结结结算算算算计计计计税税税税成成成成本本本本，同同同同时时时时计计计计算算算算实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利额额额额与与与与对对对对应应应应预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利额额额额的的的的差差差差额额额额，计计计计入入入入当当当当年年年年度度度度应纳税所得额。应纳税所得额。应纳税所得额。应纳税所得额。注注注注意意意意：只只只只要要要要符符符符合合合合完完完完工工工工条条条条件件件件，即即即即应应应应结结结结转转转转收收收收入入入入和和和和成成成成本本本本，以以以以前前前前年年年年度度度度已已已已经经经经征征

25、征征税税税税的的的的预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利则则则则应应应应作作作作为为为为纳纳纳纳税税税税调调调调减减减减项目。项目。项目。项目。4、销售未完工开发产品处理（第、销售未完工开发产品处理（第8、9条）条）（3 3）征管要求：）征管要求：）征管要求：）征管要求：年年年年度度度度申申申申报报报报时时时时，出出出出具具具具报报报报告告告告完完完完工工工工产产产产品品品品实实实实际际际际毛毛毛毛利利利利与与与与预预预预计计计计毛毛毛毛利利利利差差差差异异异异调调调调整整整整情情情情况况况况；税税税税务务务务机机机机关关关关需需需需要要要要的的的的其其其其他他他他相相相相关关关关资资资资料。料。

26、料。料。（4 4）计税毛利率）计税毛利率）计税毛利率）计税毛利率:A.A.一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于10%10%、5%5%B.B.经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%3%经济适用房经济适用房n n1 1、定定定定义义义义：政政政政府府府府提提提提供供供供政政政政策策策策优优优优惠惠惠惠，限限限限定定定定套套套套型型型型面面面面积积积积和和和和销销销销售售售售价价价价格格格格，按按按按照照照照合合合合理理理理标标标标准准准准建建建建

27、设设设设，面面面面向向向向城城城城市市市市低低低低收收收收入入入入住住住住房房房房困困困困难难难难家家家家庭庭庭庭供供供供应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。应，具有保障性质的政策性住房。n n2 2、按、按、按、按3%3%的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：的计税毛利率申报纳税，需报送资料：（1 1）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；）立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件；（

28、2 2）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；）土管部门划拨土地的批准文件；（3 3）物物物物价价价价部部部部门门门门核核核核定定定定的的的的有有有有关关关关经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房销销销销售售售售价价价价格格格格的的的的批批批批件；件；件；件；（4 4）住住住住房房房房保保保保障障障障主主主主管管管管部部部部门门门门为为为为低低低低收收收收入入入入住住住住房房房房困困困困难难难难家家家家庭庭庭庭出出出出具具具具的的的的购房资格证明；购房资格证明；购房资格证明；购房资格证明；（5 5）列列列列明明明明该该该该项项项项目目

29、目目的的的的省省省省、市市市市、县县县县级级级级人人人人民民民民政政政政府府府府关关关关于于于于经经经经济济济济适适适适用住房建设投资计划；用住房建设投资计划；用住房建设投资计划；用住房建设投资计划；（6 6）经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房销销销销售售售售清清清清册册册册（购购购购房房房房人人人人姓姓姓姓名名名名、身身身身份份份份证证证证号号号号码码码码、准准准准购购购购面面面面积积积积、合合合合同同同同号号号号、订订订订立立立立合合合合同同同同日日日日期期期期、楼楼楼楼栋栋栋栋号号号号、实实实实际际际际购购购购买面积、单价、销售金额）；买面积、单价、销售金额）；买面积、单价

30、、销售金额）；买面积、单价、销售金额）；（7 7）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。按按按按3%3%的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：的预计毛利率申报纳税，需报送资料：l l（1 1）国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地使使使使用用用用权权权权出出出出让让让让合合合合同同同同和和和和政政政政府府府府主主主主管管管管部部部部门门门门出出出出具具具具的的的的其其其其他他他他能能能能证证证证明明明明限限限限价价价价房房房房

31、和和和和危危危危改改改改房房房房的的的的证证证证明文件；明文件；明文件；明文件；l l（2 2）限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房销销销销售售售售清清清清册册册册（购购购购房房房房人人人人姓姓姓姓名名名名和和和和身身身身份份份份证证证证号号号号码码码码、准准准准购购购购面面面面积积积积、合合合合同同同同号号号号、订订订订立立立立合合合合同同同同日日日日期期期期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；l l（3 3）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管

32、税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。）主管税务机关要求提供的其他资料。限价房和危改房限价房和危改房经济适用房、限价房经济适用房、限价房经济适用房、限价房经济适用房、限价房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n n一一一一般般般般商商商商品品品品房房房房小小小小区区区区配配配配套套套套建建建建设设设设经经经经济济济济适适适适用用用用住住住住房房房房、限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房的的的的，应应应应分分分分别别别别核核核核算算算算销销销销售售售售收收收收入入入入，分分分分别别别别计计计计算算算算预预预预

33、计计计计利利利利润润润润；不不不不能能能能分分分分别别别别核核核核算算算算的的的的，一一一一律律律律从从从从高高高高适适适适用用用用计计计计税税税税毛毛毛毛利率。利率。利率。利率。n n对对对对经经经经济济济济适适适适用用用用房房房房、限限限限价价价价房房房房和和和和危危危危改改改改房房房房项项项项目目目目配配配配套套套套建建建建设设设设的的的的商商商商铺铺铺铺、车车车车库库库库、车车车车位位位位等等等等未未未未完完完完工工工工产产产产品品品品取取取取得得得得的的的的收收收收入入入入，不不不不得按得按得按得按3%3%计税毛利率执行。计税毛利率执行。计税毛利率执行。计税毛利率执行。n n出租出租

34、出租出租未完工产品未完工产品未完工产品未完工产品（预租收入）：（预租收入）：（预租收入）：（预租收入）：交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。n n出租出租出租出租完工产品完工产品完工产品完工产品：合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。合同约定的应付租金之日。其其中中，如如果果交交易易合合同同或或协协议议中中规规定定租租赁赁期期限限跨跨年年度度，且且租租金金提提前前一一次次性性支支付付的的，根根据据实实施施条条例例第第9 9条条规规定定的的收收入入与与费费用用配配比比原原则则，出出租租人人可可对对上上述

35、述已已确确认认的的收收入入，在在租租赁赁期期内内，分分期期均均匀匀计计入入相相关关年度收入年度收入。（国税函（国税函【20102010】7979号）号）租金收入的确定（第十条）租金收入的确定（第十条）n n为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应为便于计税开发成本的结算，应分别分别分别分别计税成本对计税成本对计税成本对计税成本对象象象象进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算进行销售收入的明细分类核算（四）开发产品销售收入核算要求（四）开发产品销售收入核算要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算

36、与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（一）成本、费用的核算与扣除要求（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（二）税前扣除项目（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（三）已销开发产品的计税成本的扣除（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（五）维修基金的扣除（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（六）配套实施的处理（七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除（七）银行按揭保证金的扣除

37、（七）银行按揭保证金的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（八）销售佣金（手续费）的扣除（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（九）利息支出的处理（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十）资产损失的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十一）折旧费用的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除（十二）业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除 四、成本、费用的税务处理四、

38、成本、费用的税务处理n n正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第正确区分两组概念（第1111条）条）条）条）：期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本期间费用与开发产品计税成本 已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本（一）成本、费用核算与扣除要求（一）成本、费用核算与扣除要求l l（1 1）期间费用；）期间费用；）期间费用；）期间费用；l l（2 2）已销开发产品计税成本；）已销开发产品计税成本；）已销开发

39、产品计税成本；）已销开发产品计税成本；l l（3 3）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税）营业税金及附加、土地增值税。营营营营业业业业税税税税金金金金及及及及附附附附加加加加、土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税：销销销销售售售售完完完完工工工工和和和和未未未未完完完完工工工工开开开开发发发发产产产产品品品品缴缴缴缴纳纳纳纳的的的的营营营营业业业业税税税税金金金金及及及及附附附附加加加加、土土土土地地地地增增增增值值值值税税税税均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。均可在企业所得税前扣除。（二）税前扣除项目（

40、第（二）税前扣除项目（第12条）条）计算公式计算公式计算公式计算公式:已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面已实现销售的可售面已实现销售的可售面已实现销售的可售面积积积积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本成本成本成本成本对象对象对象对象总可售面积总可售面积总可售面积总可售面积（三）已销开发产品计税成本的扣除（三）已销开发产品计税成本的扣除l

41、l维修对象：维修对象：维修对象：维修对象：1 1、未售的未售的未售的未售的完工开发产品；完工开发产品；完工开发产品；完工开发产品；2 2、已已已已售售售售的的的的开开开开发发发发产产产产品品品品（含含含含共共共共用用用用部部部部位位位位、共共共共用用用用设设设设施施施施设设设设备备备备），（限限限限制制制制条条条条件件件件：法法法法律律律律或或或或合合合合同同同同规规规规定定定定应应应应承承承承担担担担维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）维修职责维而发生的修费用）l l维修形式：维修形式：维修形式：维修形式：维护、保养、修理等维护、保养、修理等维护、保

42、养、修理等维护、保养、修理等l l扣除金额：扣除金额：扣除金额：扣除金额：实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。实际发生部分，据实扣除。（四）维修费用的扣除（四）维修费用的扣除n n对对对对已计入销售收入已计入销售收入已计入销售收入已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维的共用部位、共用设施设备维修基金按规定修基金按规定修基金按规定修基金按规定移交移交移交移交给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于给有关部门、单位的，应于移移移移交时交时交时交时扣除。扣除。扣除。扣除。（五）维

43、修基金的扣除（五）维修基金的扣除n n理理理理解解解解上上上上可可可可区区区区分分分分为为为为三三三三类类类类：公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施、一一一一般般般般配配配配套套套套设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。设施、其他配套设施。l l（1 1）公共配套设施公共配套设施公共配套设施公共配套设施公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施费费费费：指指指指开开开开发发发发项项项项目目目目内内内内发发发发生生生生的的的的、独独独独立立立立的的的的、非非非非营营营营利利利利性性性性的的的的，且且且且产产产产权权权权属属属属于于于于全全全全体体体体业业业

44、业主主主主的的的的，或或或或无无无无偿偿偿偿赠赠赠赠与与与与地地地地方方方方政政政政府府府府、政政政政府府府府公公公公用用用用事事事事业业业业单单单单位位位位的的的的公公公公共共共共配配配配套套套套设设设设施施施施支出。支出。支出。支出。（国税发国税发国税发国税发200931200931号号号号第第第第2727条）条）条）条）税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。税收待遇：不单独作为计税成本对象。（六）配套设施的处理（六）配套设施的处理l l（2 2）一般配套设施）一般配套设施）一般配套设施）一般配套设施如如如如会会会会所所所所、

45、物物物物业业业业管管管管理理理理场场场场所所所所、电电电电站站站站等等等等配配配配套套套套设设设设施施施施（第第第第十十十十七七七七条）条）条）条）A.A.应应应应单单单单独独独独核核核核算算算算其其其其成成成成本本本本（自自自自用用用用按按按按建建建建造造造造固固固固定定定定资资资资产产产产除除除除外外外外）符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：符合下列条件之一条件：营利性营利性营利性营利性产权归企业所有产权归企业所有产权归企业所有产权归企业所有未明确产权归属未明确产权归属未明确产权归属未明确产权归属 无无无无偿偿偿偿赠赠赠赠与与与与地地地地方方方方政政政政府府府

46、府、公公公公用用用用事事事事业业业业单单单单位位位位以以以以外外外外的的的的其其其其他单位他单位他单位他单位应视同销售应视同销售应视同销售应视同销售n nB.B.视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理视为公共配套设施处理，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：，符合下列条件之一：非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主非营利性且产权属于全体业主无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位无偿赠与地方政府、公用事业单位l l（3 3）其他配套设施）其他配套设施）其他配套设

47、施）其他配套设施 如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第如邮电通讯、学校、医疗设施等（第1818条）条）条）条）n n应作为计税成本对象应作为计税成本对象应作为计税成本对象应作为计税成本对象单独核算成本单独核算成本单独核算成本单独核算成本。n n合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：合资建设完工后有偿移交的处理：经济补偿经济补偿经济补偿经济补偿-建造成本建造成本建造成本建造成本调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额调整当期应纳税所得额为为为为购购购购买买买买方方方

48、方的的的的按按按按揭揭揭揭贷贷贷贷款款款款提提提提供供供供担担担担保保保保而而而而支支支支付付付付的的的的保保保保证证证证金金金金，不不不不得得得得从从从从销销销销售售售售收收收收入入入入中中中中减减减减除除除除，也也也也不不不不得得得得作作作作为为为为费费费费用用用用在在在在当当当当期期期期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。n n理解：理解：理解：理解：1 1、或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除或有事项，预计负债，不得扣除2

49、2、相关性原则相关性原则相关性原则相关性原则（七）银行按揭保证金的扣除（第（七）银行按揭保证金的扣除（第19条）条）n n境外佣金支出：境外佣金支出：境外佣金支出：境外佣金支出：委委委委托托托托境境境境外外外外机机机机构构构构销销销销售售售售的的的的佣佣佣佣金金金金或或或或手手手手续续续续费费费费，在在在在委委委委托托托托销销销销售收入售收入售收入售收入10%10%内据实扣除。内据实扣除。内据实扣除。内据实扣除。n n境内佣金支出：境内佣金支出：境内佣金支出：境内佣金支出：应符合应符合应符合应符合财税财税财税财税200929200929号号号号文件的规定：文件的规定：文件的规定：文件的规定：支

50、付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人支付对象：合法经营资格的中介机构或个人扣扣扣扣除除除除限限限限额额额额：所所所所签签签签订订订订服服服服务务务务协协协协议议议议或或或或合合合合同同同同确确确确认认认认的的的的收收收收入入入入金额的金额的金额的金额的5%5%。（八）销售佣金（手续费）的扣除（第（八）销售佣金（手续费）的扣除（第20条）条）n n扣扣扣扣除除除除范范范范围围围围：企企企企业业业业为为为为建建建建造造造造开开开开发发发发产产产产品品品品借借借借入入入入资资资资金金金金而而而而发发发发生生生生的符合税收规定