二手房买卖相关情况须知.doc

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1、二手房买卖相关情况须知（买方）为充分维护二手房买卖中买方的合法权益，避免买卖过程中发生不必要的争议，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他相关规定，特书此内容。二手房买卖中，涉及到买方权益的主要有卖方合同主体状况、房屋权利状况、房屋质量状况、卖方合同文本及中介服务等五个方面需特别注意。一、卖方合同主体状况（一）出卖人的行为能力卖方需为有行为能力对房屋进行处分的自然人、法人或其他组织，能独立承担民事行为责任，如不能独立承担民事责任，相关的代理或监护手续需完备、合法。（二）出卖人的房屋处置权出卖人尤其需注意的是作为交易标的房屋是否为共有财产，出卖人是否有完全的处分权利。1、

2、注意房屋是否为夫妻共有财产注意查看房屋所有权证、土地使用权证、夫妻双方户口本、夫妻双方身份证、结婚证。（1）若房屋所有权证记载的所有权人为一人，卖方也应出具其配偶同意出卖房屋的书面意见或者由出卖人提交夫妻约定个别财产制的个别财产协议（约定个别财产制协议一般需经公证）；（2）如卖方称已离婚，则应要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，查看离婚法律文件对所售房屋的处理情况；（3）如卖方称单身，则要求其提供单身证明。2、注意房屋是否为处于继承中的财产若交易的房屋是发生继承的房产，应在确定继承人，办理完继承公证后，所有继承人达成一致出卖意见，方可签订房屋卖方合同。否则，出卖人可能无完全处分权。3、其他

3、共有情形注意二手房是否为上述情形以外的两人以上（含两人）共有。若有共有权人，则卖方需提供所有共有权人同意转让的书面证明（一般至少要有共有人的亲笔签字同意转让证明和身份证复印件）。应特别注意核查出卖人的身份证明，确定其与房产证中记载人是否为同一人，谨防冒名顶替者。二、房屋权利状况1、注意房屋权属审查应仔细审查二手房的权属证明及相关文件，房屋必需具有房屋所有权证和土地使用权证。其中，土地使用证登记机关是二手房所在地的县（区）级以上土地管理部门，但是应注意，土地使用权证应当加盖有人民政府印章，以人民政府的名义发证。2、注意房屋权利限制审查买受人应当注意审查二手房有无公安、检察、法院、国安等司法机关或

4、税务、海关、建设等行政机关依法裁定或者决定查封或以其他形式限制房屋所有权的情况。此项审查一般在房屋登记机关即可查询，必要时需赴有关做出决定的机关查询。若无法取得独立证据，则至少要求出卖人做出没有权利限制的保证说明。3、注意房屋权利设置查询买受人应当注意二手房有无抵押等他项权利设置（房产登记部门可查询到）。若有抵押，应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者抵押权人书面同意房屋转让的证明。否则，买受人所购房屋可能会被追及偿还债务。出卖人在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人，否则将导致买卖合同无效。4、注意房屋是否存在优先购买权在同等条件下，二手房的共有人和承租人享

5、有优先购买权。买受人应注意有无优先购买权人放弃优先购买权或同意出售的书面证明。否则，买卖合同可能有被宣告无效的风险。买受人还需注意如房屋出租，出卖人一般应当在出售前3个月通知承租人房屋将出售情况。承租人放弃优先购买权，在购房后，若房屋仍在原租赁期间内的，买受人还需继续履行租赁合同。5、其他权利限制二手房若存在依法被收回土地使用权或法律、行政法规禁止转让的其他情形的，不得买卖。若将购买的二手房为公有住房和经济适用住房的还要注意有无禁止买卖的情形（因规定较多较杂，若存在此类怀疑，将另行告知）。三、房屋质量状况及其他买受人在签订购房合同前应多次看房，了解注意下列事项：1、注意房屋质量购买前要注意房屋

6、建成的时间、现有建筑面积和使用面积与产权证上是否一致，仔细查看房屋布局是否合理，设施设备是否齐全完好，尤其需注意房屋结构是否受到过破坏，必要时到房管部门档案室查询原建档案，核对图纸资料。2、注意考察房屋环境注意房屋周边有无噪音、有害气体、水污染、垃圾污染、无线电磁场等污染源；注意小区物业管理状况、小区安全保卫状况、卫生清洁状况；注意水压、水质、供电容量、暖气和燃气供应情况及收费标准、数字电视接收等情况；注意房屋本身及装修是否有其他安全隐患。3、注意房屋住户历史注意了解出卖人出卖房屋的原因，了解房屋出卖前的住户情况，尤其注意房屋内有无出现过火灾和生、老、病、死及有无发生过刑事案件等极端事件，并可

7、在购房合同对此类情况进行违约责任约定。四、买卖合同文本二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同，既可以使用示范文本也可以自行拟定合同条款。但自拟合同条款不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利等内容。1、自拟合同应具备以下内容：（1）买卖双方当事人的姓名、身份证号或者名称、住所；（2）二手房的坐落地点、面积、四至范围；（3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；（4）二手房的规划使用性质；（5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；（6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；（7）二手房的交付和验收日期、交付方式；（8）出卖人户口的迁移及迁移

8、时间；（9）维修基金的处理；（10）物业管理费的结清责任；（11）违约责任；（12）争议的解决方式；（13）当事人约定的其他事项。2、具体内容解释（1）房屋的坐落地点、面积、四至范围、土地所有权性质、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等应当在合同中清楚叙述，并和房屋所有权证、土地使用权证的记载相一致。（2）价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。付款方式最好采用订立合同后付部分房款、房屋交付后付部分房款、办理完毕房产变更登记手续拿到房产证后再付部分款项等方式，以预防付款后出卖人的消极不作为。（3）出卖人户口所在地是出售房屋地址的，还应

9、当明确约定出卖人迁出户口的时间，并约定违约责任。在出卖人迁出户口前最好不要付清房款。（4）在合同中应当约定装修、装饰、附属物及家具、家电等是否包括在房价款中。从纳税上考虑，可在购房合同中约定装饰特别是可移动的装饰物、附属物及家具、家电等不包括在购房款中，双方就其所有权转移可另签购买合同。（5）买方可在购房合同中约定办理登记、过户的时间及违约责任。出卖人有可能一房两售或多售，应在购房合同中约定此类违约行为的违约责任。在房地产行政机关受理之后、房产证取得之前，出卖的房屋仍有被查封的可能，此时出卖人应承担违约责任。（6）买卖双方应约定，房地产买卖合同生效之日起的一定时间内，应当由出卖人结清房屋交付前

10、所欠的物业管理费，并应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共维修基金户名的变更手续。（7）合同签署应以书写签名为准，但有特殊要求的除外。如果卖方代理人代为签订合同，应当附有经过公证的委托人授权委托书。五、中介服务在购买二手房过程中，若有房地产经济组织介入，则应注意：1、注意房地产经济组织资格，查看其是否办理了工商登记和税务登记，核验房地产经济组织和执业经纪人在房地产管理部门的备案手续和注册手续证明；核验中介服务人员的房地产经纪人员资格证书；查看卖方给中介公司的委托授权书，以确定其是否是卖方的合法代理人。2、买方应注意房地产经纪人和经纪人员有无下列禁

11、止行为：（1）无照经营，超越其核准的经纪业务范围和非法异地经营；（2）弄虚作假，提供不实的信息或签订虚假合同；（3）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；（4）伪造、涂改、转让房地产经纪人员资格证或允许他人利用自己名义从事房地产经纪业务；（5）房地产经济人员同时在两个以上房地产经济组织兼职；（6）买卖双方应多直接进行沟通，避免房地产经济组织或其从业人员索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财物。包括房地产经济组织以包销的名义隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；房地产经济组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖方价格，自行收购

12、，再抬高价格出卖给购买者，牟取不当利益。3、应签订房地产中介服务合同，合同中不应含有以下条款：（1）不应捆绑全权代理条款；（2）不应含有强制缔约条款；（3）不应含有分享违约金条款；（4）中介机构无权收取定金；4、签订认购书不是签订二手房买卖合同的必经程序，应谨防房地产中介以签订认购书为名义收取“定金”。即使签订认购书，交纳相关费用，也只能写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“押金”、“订约金”、“诚意金”等，不能写成“定金”，否则若买卖协议签署不成，“定金”将会被房产中介“合法”侵吞。5、注意中介机构下列行为：（1）中介机构如果代理销售，无权向买受人收取佣金；（2）中介机构无权禁止和限制委托

13、人与对方当事人见面和谈判，如果拒绝，则交易中可能有不实成分；（3）房地产经济服务收费实行政府指导价，中介机构居间介绍或代理房屋买卖的，只能在成交价格的3%以下收取费用。六、其他事项1、若二手房转让存在贷款，买方应注意：（1）卖方已全部还清贷款并已注销抵押登记，或没有贷款抵押，买方可直接申请贷款；（2）如卖方未全部还清贷款且尚有抵押登记的，买方可采用转按揭或先全额还清贷款抵押登记后重新申请贷款。（3）转按揭贷款的流程为：出卖人取得贷款银行转让抵押房屋的同意；买卖双方签订二手房买卖合同；提交买卖合同及买受人贷款资料交申请银行审核；申请银行同意贷款后与受让方签订借款合同；办理房屋过户、抵押登记手续。2、出卖方应协助买方办理贷款手续，卖方配偶应共同出面对银行面签相关贷款资料。七、有关提示1、应注意，看房应有人陪同，一方面为更好的观察房屋情况，另一方面保障人身、财产安全，谨防不法分子以看房为幌子，实施犯罪活动。2、若房屋为夫妻一方主要出资购买，考虑房屋权利的归属，可以将购买房屋的产权人登记为子女，以防财产发生纠纷时，对购房一方产生不利的财产分割。