做好片区开发投融资规划,实现区域统筹发展.docx

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1、做好片区开发投融资规划，实现区域统筹发展葛芳芳/城市投融资部（城市片区具有特定的区域、特殊的政策和特殊的管理等基本特征，作为城市未来建设和发展的方向，片区开发始终是地方政府关注的重点。本文立足于城市片区开发研究，通过业务层面分类、投融资规划的应用范围、投融资规划动态分析模型三个方面来分析实现区域统筹发展的最优方案。）【正文】 （字数：2897）一、引言片区是一种社会经济现象，可以定义为一个国家或地区为吸引外部生产要素、促进自身经济发展而划出一定范围并在其中实施特殊经济政策、灵活经济措施和特殊的经济管理体制行政区域。其典型特征包括：相对于城市成熟区，片区具有发展新城区的特点；相对于普通行政区，片

2、区的管理方式（包括政策、体制和手段等内容）在发展的某些阶段具有特殊性。由内涵和属性不难看出，片区作为一种社会经济现象，一般都必须具有特定的区域、特殊的政策和特殊的管理等基本特征。片区发展与实践的成就有目共睹且毋庸置疑，越来越多的投融资平台也介入到片区开发建设中。然而，随着片区经济地位与经济贡献的日益凸显，越来越多的新问题摆在了我们面前，各级政府与片区建设者开始将注意力从单纯的片区规划建设转向片区经济系统中最关键的问题，即投融资规划的问题，并以此为起点来考察片区经济系统的运行。现代集团对片区业务的开展和研究范围可以分为三个层面（见图1），本文所提到的片区开发投融资规划事实上是片区开发微观操作层面

3、的问题。根据现代集团与各地投融资平台的合作交流，我们总结出片区开发投融资规划的概念：即站在综合的角度，以片区规划为依据，对整个新城开发所涉及的基础设施和公共事业投资问题进行综合的分析，根据片区开发和项目建设需求，进行融资方式、建设和管理模式的选择，并为政府综合利用财政和市场力量，系统解决片区建设中的资金来源、投向、投放次序和回报方式等问题提供决策分析。对上述定义我们可以从三方面理解：片区开发投融资规划必是以片区规划为基础，包括总体性规划、控制性详细规划、各类单项规划以及项目可行性研究等；片区开发投融资规划解决的是如何实施资金统筹问题，即根据区分项目的不同属性，确定经营性项目和其盈利模式，以及公

4、益性项目的资金平衡方式；片区投融资规划将指导整个片区土地的开发时序。二、片区开发投融资规划的应用范围目前现代集团已经将片区投融资规划应用于以下类型的业务之中：1、旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城区的基础设施，辅以一定数量的公共服务配套设施完善工作，改善居民物质生活环境，提升城市整体功能和形象的项目。2、新城开发也称小城镇或卫星城建设，是位于城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担城市的居住、产业、行政等功能为主的新城区投资开发项目。3、产业园区开发即在城市中划出一定的地域范围，以既定产业为主要功能定位的园区开发项目。产业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。4、

5、环境综合整治 包括河道治理、风景区开改造等一系列项目，其目的是改善人民的生活居住环境，提升城市的人文环境。三、片区开发投融资规划模型根据前文介绍的片区投融资规划的内涵，现代集团采用比较动态的分析方法，设计了片区投融资规划的动态分析模型（见图2），对片区开发投融资规划具有重要的决策支持作用。之所以设计这样一种分析模型，就其结构动因而言主要存在于以下三个方面（见图3）：第一、片区开发存在投资的资金集合性、建设周期的长期性、投资回收期的长期性、投资实施的连续性等特性；第二、对于片区开发的投融资，特别是在片区开发的前期，缺乏一套行之有效的“适用性”投融资规划技术体系，在政府、开发区企业和金融机构之间缺

6、乏能够进行有效融通的“桥梁”；第三、根据现代集团的实践经验，由于大多数政府和片区开发主体对片区建设这一复杂过程缺乏认知和计算能力，使得与片区开发投融资相关的许多契约问题只有在契约的执行期间才会“溢出”。这一系列影响因素，构成了现代集团构建片区开发投融资规划分析框架的结构动因，同时也构成了制定片区开发主体运营管理模式的基础。片区投融资规划的动态分析模型主要包括基于土地价值评估的土地开发方案设计、基于经济分析和融资方式 选择的资金平衡方案以及招商策划和运营模式设计等。在现实业务中，我们将根据不同的片区特性和客户的要求有所侧重。由于篇幅有限，此处仅选择片区投融资规划中较为关注的土地开发方案设计、资金

7、平衡方案和保障措施做一个简单阐述。1、制定土地开发方案片区的生存和发展是建立在通过土地开发和产业开发，实现片区区域资金平衡和资金循环上的。也就是说，片区开发的资金主要通过土地的预期收益和税收进行融资，因此，片区未来土地供应的收入，特别是其中可出让土地的实际收益是实现资金平衡的主要支撑。但传统的片区开发更关注与规划设计和项目建设两个阶段，往往忽视对土地开发时序和资金统筹的关注，使得大多数片区开发缺乏全面而系统的投融资规划，导致片区开发系统实现了局部最优却无法实现整体最优的局面。片区土地开发其本身便是一个极端复杂的体系，具体的运作过程也由于片区所在地自然、经济状况不同而千差万别，片区开发土地开发方

8、案的首要工作是梳理片区整体规划与开发思路、土地取得与供应计划等，然后再根据土地出让条件和土地出让收入的预测，对土地价值进行评估，明确土地出让条件和净地出让方式，合理安排土地开发时序，设计科学的土地开发方案，使土地价值得以体现，防止盲目开发。2、明确资金平衡方案这里的资金平衡方案主要是针对公益性项目所提出的，即通过合理规划，明确公益性项目建设资金的来源和回收方式，实现项目的投入产出的资金平衡。片区开发的主体在片区开发中，往往承担了大部分道路、文化体育场馆等公益性项目的投资，这些资产投入运营之后，本身不能收回投资，甚至不能通过运营自求平衡。投融资规划以资金和建设为主线，明确公益性项目的资金来源和回

9、收方式，实现社会效益与企业效益、政府需要与企业能力之间的平衡，同时确保融资平台通过各种融资渠道获得资金来源之后，能够从经营性项目或者其他途径中得到回收。3、提出片区投融资规划的保障措施片区开发建设投资需求量大、投资回收周期长、且投资绩效还取决于区域经济总量的发展状况；另一方面，片区的发展对区域经济的发展具有模糊的经济贡献。在现实操作中，片区的土地使用规则和收费标准由政府主体制定，某些可经营的基础设施虽然由片区开发主体经营，但其定价标准也是政府主体决定的。换句话说，片区开发主体更多的只是政府主体意志的延伸与实现工具，土地价格及基础设施供应价格与成本的背离是现实存在的问题，这些都使得片区开发的利益

10、循环应该有别于常规意义上的投入产出关系，需要上级政府在财政、政策上的支持以使它符合行之有效的经济运行逻辑。清晰的投融资规划，在城市政府、片区建设指挥部、片区建设融资平台之间建立一个非常清晰的对话平台，保障措施作为片区投融资规划不可或缺的部分，为上级政府的财政倾斜的政策的制定提供了参考依据。四、小结片区开发是一个规划、资金筹集、招商策划、运营管理等方面的综合运作过程系统工程，而且规模较大，往往是集一个城市或地区之力进行，科学合理的投融资规划不仅仅能使片区开发从传统土地开发的粗放型开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，还能使政府从注重政府政绩转变为注重城市经营的实效，提高片区开发建设的集约化与效益化水平与质量。因此进行片区开发之前，需要有专业的机构或团队对片区开发的投融资各方面进行整体设计，才能做到全程的高效运营。