土地管理学期末复习资料.doc

《土地管理学期末复习资料.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地管理学期末复习资料.doc（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、选择填空1土地管理法中对土地所有权的定义城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2国有土地使用权出让的最高年限（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合或者其他用地五十年。3建设用地审批权限按照新的中华人民共和国土地管理法及有关法规规定，建设用地涉及农用地转用和征用土地的，审批权限具体规定如下：（一）国务院批准权限1下列建设用地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：（1）国务院批准的建设项目;（2

2、）国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;（3）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目;（4）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地的规模范围内，为实施规划按土地利用年度计划分批次用地。2征用下列土地，需报国务院批准：（1）基本农田;（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的;（3）其他土地超过70公顷的。3下列建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为建设用地的，需报国务院审批：（1）国家重点建设项目;（2）军事用地;（3）跨省、自治区、直辖市行政区

3、域的建设项目;（4）国务院规定的其他建设项目。（二）省人民政府批准权限下列建设用地，需报省人民政府批准：（1）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，除需报国务院批准的外，由省人民政府批准，法律法规授权给市人民政府批准的除外;（2）征用土地，除需报国务院批准的外，报省人民政府批准;（3）建设项目需占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为建设用地的，除需报国务院批准的外，4公顷以上的，报省人民政府批准（4）乡（镇）村公共设施、公益事业建设依法使用集体所有的建设用地，及乡镇企业依法使用本集体经济组织所有的建设用地，面积在4公顷以上的。（三）市人民政府批准权限下列建设用地报市人民政府批准：（1）在

4、村庄、集镇（不含县级政府所在地的城镇）土地利用总体规划确定的建设用地规模范围的，为实施该规划，按照土地利用年度计划将农用地一次或者分批次转为建设用地的，报市人民政府批准农用地转用;（2）建设项目需占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为建设用地，除需报国务院批准的外，1公顷以上、4公顷以下，报市人民政府批准;（3）县区行政区域范围内，建设需占用国有建设用地的，报市人民政府批准;（4）乡（镇）村公共设施、公益事业建设依法使用集体所有的建设用地，以及乡镇企业依法使用本集体建设用地面积，不足4公顷的报市人民政府批准，涉及使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。（四）县人民政府批准权限农村村民

5、建住宅，使用本集体所有的建设用地，报县人民政府批准。涉及使用农用地的，应当先依法办法农用地转用审批手续。（五）临时用地批准权限建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或农民集体所有土地的其批准权限为：（1）临时使用基本农田的，由省人民政府土地行政主管部门批准;（2）临时使用其它耕地的，由市人民政府土地行政主管部门批准;（3）临时使用其它土地的，由市土地行政主管部门批准 。4 土地管理的任务和目的土地管理的基本目的是：维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用。土地

6、管理的具体任务包括：1维护土地权益。依法保护土地所有者和使用者的合法权益，保障土地权利人的合法权益不受侵犯，是土地管理的根本任务。加强土地登记管理，依法保护土地所有者、使用者及相关权利人的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。2保护土地资源。我国人口多，耕地少，后备资源不足，生态环境不断恶化的基本国情，决定了土地管理的主要任务之一，就是要保护好土地资源。因此，保护和合理开发利用土地资源是土地管理的根本任务；只有在合理开发利用土地资源的过程中加强对土地的保护，才能实现土地资源的可持续利用和社会的可持续发展。3合理利用土地。合理利用土地资源，满足国民经济各部门对土地需求的同时，防

7、止滥占耕地及其他浪费土地现象，不断提高土地的经济、社会和生态效益，促进经济社会稳定健康发展是土地管理的最终目标，也是土地管理的基本任务。4规范土地利用行为。通过法律、技术、经济、行政等方面的手段规范土地利用行为，使各项土地利用活动均在法律法规规定的范围内进行，确保维护土地权益、保护土地资源、合理利用土地等土地管理目标的实现。5健全土地管理制度。健全的土地管理制度是合理利用和保护土地资源的基础。因此，根据土地管理的需要，建立健全土地管理制度，保证土地管理有章可循，有法可依，是土地管理的重要任务。5经营性土地的取得方式经营性土地必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让供地。6土地报酬递减规律土地利用报酬

8、递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。7土地租赁土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。土地租赁的两种方式：一是国有土地租赁；一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。8土地市场 是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。土地市场中交易的土地使用权具有期限性。我国土地市场有三种运

9、行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的作用权转让市场；三级市场是指用地单位土地作用权的有偿转换。9土地管理主客体土地管理的主体是国家。土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。10基本农田和基本农田保护区所谓基本农田，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。基本农田保护区是指为了对基本农田实行特殊

10、保护，按照法律法规规定的要件和程序划定的特殊区域 划入基本农田保护区的具体范围。现行土地管理法规定，下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，并进行严格管理：1.经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；2.有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；3.蔬菜生产基地；4.农业科研、教学实验田；5.国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。11划拨土地划拨土地也指划拨土地使用权。根据划拨土地使用权管理暂行办法第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权

11、。中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。 中华人民共和国土地管理法第五十四条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公

12、益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。2除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土

13、地，均按划拨土地进行管理。12土地管理法中关于耕地补偿费用国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。13土地所有权的权能土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。14土地使用权转让基本形式1买卖；2抵债；3交换；4作价入股；5合建；6赠予；7继承。15土地市场主客体土地市场主体：土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者和管理者。1供给者

14、。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。2需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。3中介者。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构（如经纪人等）来完成。可见，土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。4管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商

15、行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。（2）土地市场客体。市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。16土地概念土地管理学所研究的土地是指地球表面的陆地和水面的总称，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含过去和现在人类活动的成果。17全国土地分类一二级一级类二级类农用地耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地建设用地商服用地

16、、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地未利用地未利用土地、其他土地18建设用地特性（1）建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。（2）可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。（3）土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。（4）区域选择性强，在地域上选择性很强。19土地所有制土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。当前

17、中国土地所有制形式：土地国有制和农村土地集体所有制。20土地确权每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。确权的狭义含义是指在土地登记过程中的权属审核阶段对土地权属的来源、权属性质的确认。根据中国土地管理法的有关规定和当前土地管理实践的要求，确权也是各级人民政府的重要职责之一，包括制定和完善确定土地权属方面的法规和政策，处理土地权属争议和办理土地权属的登记造册、核发证书等。土地权属确定的原则有依法原则、充分考虑历史背景的原则、土地所有权的单向流动原则。土地确权基本方法：集体所有土地一般为内部使用。重复征用或划拨，以后

18、者为准。界线与面积不吻合的，以界线为准。在土地确权时，要处理好土地所有权和使用权与行政管辖权的关系、与特殊区域内部门管理权的关系、土地权属与规划区的关系。土地权属确认的基本方法是调查、申报登记、核发证书，因此，确权主要是通过权属调查和申请土地登记、核发证书实现的。名词解释1土地土地管理学所研究的土地是指地球表面的陆地和水面的总称，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含过去和现在人类活动的成果。2土地管理土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监测土

19、地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。3土地市场指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。4土地制度广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。 狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度5土地规划指一国或一定地区范围内，按照经济发展的前景和需要，对土地的合理使用所作出的长期安排。6土地政策国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、

20、保护和管理方面规定的行动准则。7地籍记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册（含图）。表现地籍内容的主要包括地籍簿和地籍图8地籍管理地籍管理是国家为获得地籍信息、科学管理土地而开展的土地调查、土地分等定级估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理和地籍管理信息系统等一系列工作的总称 。9地籍测量精确测定每一宗土地的界址点、线、位置、形状、面积、地类界等要素，制成地籍图，为土地登记、核发证书提供依据。10土地调查土地调查是以查清土地的位置（界线、四至）、利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查。11土地权属调查根据土地所有者和使用者的土地登记申请书，对其所有或使用土地的权属、位

21、置、界址、用途等进行实地核实、记录，并经权利者认定，为地籍测量提供依据。12土地利用现状调查是以县为单位进行的，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。13基本农田根据一定时期人口和社会经济对农产品的需求，依据土地利用规划确定的不得占用的耕地。14基本农田保护区为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序确定的特定保护区域。15土地利用管制由各级政府实施的对土地利用主体行为的限制，它的经济理论基础在于将土地使用中所可能产生的不良外部效应内部化. 16土地

22、利用分区将规划区内的土地划分为特定的区域，并规定其不同的土地用途管制规则，以此对土地利用活动实行管制的措施。17土地出让土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。 18土地转让土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。19土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。20土地整治指改变土地利用的不利生态环境条件的综合措施。21土地复垦指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其达到可供利用状态的活动。 简答题1土地管理的目标、原则和任务土地管理的目标是不断提高土地利用的生态效

23、益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的要求。土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。我国土地管理必须遵循以下基本原则。（1）坚持依法管理土地的原则。（2）实行土地统一管理的原则。（3）节约和集约利用土地。保护耕地的原则。（4）统筹兼顾，效率与公平兼顾的原则。（5）坚持生态、经济和社会效益统一的原则。（6）公众参与原则。2地籍管理的意义（1）为土地管理提供基础资料（2）为维护土地产权权益提供基础资料（3）为完善土地使用制度提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划提供基础资料3我国土地产权体系根据物权法的规定，结合我国土地权利的传统划分和相关法律规

24、定，可将其划分为土地所有权、土地使用权、地役权和土地抵押权四个大类。（一）土地所有权土地所有权，是指国家或农民集体在法律规定范围内，对土地所享有的全面的、支配性的权利。土地所有权人对所拥有土地，具有占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权具有全面性、完整性、永续性、弹力性的特征。土地所有权是土地权利体系中最重要、最基础的土地权利，其他土地权利都是在此基础上派生的。土地所有权属于财产所有权的范畴，但我国土地所有权相对于一般财产所有权，还具有主体特定性、交易禁止性、权属稳定性等特点。土地所有权是由土地所有制决定的，土地所有权是土地所有制在法律上的表现。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳

25、动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国家所有和农民集体所有这两种土地所有权。国家和农民集体是我国土地所有权的主体，国家和农民集体对自己所有的土地行使权利受法律保护。1.国家土地所有权。国家土地所有权是指国家作为土地所有权的权利主体，依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权是我国土地所有权制度的重要内容，是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础。2.集体土地所有权。集体土地所有权，是指农村集体经济组织对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权是除国家土地所有权外的另一种土地所有权。（二）土地使用权土地使用权这一概念在物

26、权法中没有直接的规定，但在我国土地管理法、城市房地产管理法、担保法等法律中有明确规定。土地使用权，是指单位和个人按照法律规定，对交由其使用的国有土地和农民集体土地的占有、使用、收益以及依法处分的权利。土地管理法第9条规定，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，体现了土地所有权和土地使用权相分离的基本原则。物权法用益物权规定的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权都属于土地使用权。1.土地承包经营权。土地承包经营权是在我国农村改革中产生的，在调动农

27、民的积极性，推进生产力发展等方面，显示出巨大的威力。这种承包经营关系反映在法律上，就产生了土地承包经营权这个特定的概念。根据物权法、民法通则、土地管理法、农村土地承包法等法律规定，土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权是一项独立的物权，在依法取得后，承包权人就有在承包经营的土地上依法占有、使用、收益的权利，这些合法的权益受法律的保护。2.建设用地使用权。在物权法出台前，建设用地使用权是按土地用途划分的一个土地使用权类型，它包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。物权法主要规定了国有建设用地使用权，物权法第135条规定

28、，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。3.宅基地使用权。宅基地使用权作为一项独立的土地权利类型，是物权法中的新规定。根据物权法、土地管理法等法律规定，宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（三）地役权地役权是指土地权利人按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。地役权是一种用益物权，是在土地所有权、使用权、承包经营权基础上设立的从属的物权。在

29、地役权关系中，有权利用他人不动产而使自己土地的利益和价值得到提高的一方为地役权人，其土地为需役地；允许他人利用其不动产而获得一定补偿的一方为供役地权利人，其不动产为供役地。物权法将地役权作为一项重要土地权利写入了我国法律中，并对其形式和内容进行了具体规范。（四）土地抵押权土地抵押权是指抵押人以其合法拥有的土地使用权作为履行债务的担保，当债务人到期不履行债务或宣告破产时，抵押权人有权处分土地使用权，并从中优先受偿的权利。土地抵押权是担保物权，是一种从权利。4我国土地市场体系中国城市土地市场目前形成了土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场，下面逐一介绍：（一

30、）土地使用权出让市场 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让的国有土地使用权可以转让、出租和抵押。出让的形式有协议、招标和拍卖。 国有企业改制过程中还出现了作价入股、授权经营等形式。（二）土地使用权转让市场 土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让市场是一个竞争性市场。 （三）土地使用权租赁市场 土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 承租人获得的是债权，而非物权。（四

31、）土地使用权抵押市场 土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。5我国土地规划体系层次任务地位作用特点全国规划从国家的整体利益出发，根据全国国民经济和社会发展长期计划规定，确定全国性的土地利用方针、政策和措施，协调各省级行政区间的土地利用问题。宏观控制性、指导性规划重点在于强化指标控制省级规划着重解决市、县间的土地利用问题，提出各市、县的规划目标、土地利用方向。市级规划根据当地土地资源特性和经济社会发展目标，确定市级规划任务。县级规划为基层规划，确定本市县的规划任务，市、县内不同

32、地区的土地利用方向，各部门用地布局规模和范围，水利交通等基础设施的布局和用地范围，其核心是在规划图上划出土地利用区域，同时规划出各种区域的土地利用原则、土地利用方向、限制条件、管理措施。基层规划实施性、管理性规划注重规划实施的可操作性相机规划落实县级规划，具体确定居民点用地规模和范围；落实基本农田保护区界线和地块；落实和反馈县级规划用地分去界线和用地指标；落实县级规划用地区内每块土地的规划用途。最基层、末级的规划具有一定的微观规划性质6土地资源资产的职能和相互关系土地资源是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土地资产是指土地财产，即作为财产的土

33、地。 联系：土地资源是土地成为资产的基础。土地资产是指具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。7土地管理的城乡二元体制我国城乡二元土地制度加深了城乡二元结构分化，扩大了城乡差距，造成了城乡之间的巨大隔阂和农民土地权利弱化、农民利益被侵害、加速耕地流失，激化了社会矛盾。必须改革城乡二元土地制度、土地征用制度与土地储备制度，取消二元土地市场，建立城乡统一的土地使用权转让市场，保证城市居民与农民享有“同地、同权、同价”的土地权利。

34、我国城乡二元土地制度的法律基础我国宪法规定土地实行国家所有和集体所有两种所有制形式。“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依据法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”同时，土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。“任何单位和

35、个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。宪法、土地管理法与其他土地法律一起构成一个土地法律体系，形成了我国城乡土地二元制度的基本格局，即以土地二元所有权制度为基础，以土地二元使用制度和土地二元征用制度为主要内容，以政府垄断为重要特征，辅以二元土地交易市场和二元土地价格，形成了一个对城乡格局产生重大影响并体现和反映中国特有的二元结构的城乡土地制度。在土地资源城乡“二元”分割的管理基础之上，我国政府对土地的使用和配置进行了严格的管理，对土地资源实行了高度集中的严格管制，形成了国家对于城市建设用地一级市场的垄断

36、；凡农用地转为非农建设用地，必须通过国家的征收或征用，从而形成了国家与地方政府对农用地征用的垄断。可见，在这种土地二元结构之下占有最终的支配权和“终极所有权”的是政府，这是我国城乡二元土地制度的一个极为重要的特征。二元土地制度下城乡居民的不同土地权利在我国二元的土地制度和二元的土地法律体系下，民众的土地权利被摒除在土地城市化之外。在法律上，农村土地集体所有权与城市土地国家所有权处于完全不平等的地位，这是导致农地产权残缺的重要因素。城乡土地市场被人为地隔离，形成城市土地市场与农村土地市场界线分明的两个不同的市场体系，这对于拥有农村土地使用权的人很不利，也使城市土地市场的效率低下，并且造成了城市和

37、农村不同的土地权利体系。一般说来，城市土地所享有的权利比农村土地要多和更充分，农民土地受侵害的几率与损失也要比城市居民大很多，因为城市居民可以得到较好房屋安置或经济补偿。农民作为集体组织的成员，平等地拥有对集体土地的所有权，但并不能按份分割农地的所有权。土地管理法和农村土地承包法虽然向单个农户提供了30 年土地的承包权，但只限于农业用途，不能进行土地交易或将土地抵押融资，只是一种残缺不全的权利。市场经济是建立在契约之上的，产权的明晰是契约得以签订、履行的基础，既然没有明确农民的土地产权主体地位，他们就不是法律意义上的“卖家”， 就没有决定卖与不卖的权力，而且现实中还经常出现在农民不知情时土地被

38、村干部出卖的情况。城市居民所处的境况又不同，虽然城市土地属于国有，但居民的房产私有权已经被法律确认，在非公益项目的拆迁中，地方政府无权动用强制性手段进行征用，作为拆迁人的开发商和作为被拆迁人的居民应该是一种平等的民事法律关系，但在现行法规中，双方并不是一个平等的关系，作为城市居民而言，仍然没有选择卖与不卖的权力。原来的拆迁条例不强调被拆迁人的意愿，无论被拆迁人意愿如何，都与政府是否批准拆迁并无关系；条例为被拆迁人安排的可以通过行政裁决和行政诉讼解决的问题只限于“拆迁补偿安置”，而不涉及被拆迁人是否同意出卖自己的私有房产而接受补偿安置，如果不能和开发商达成协议，或者是在规定的期限内拒绝搬迁，等待

39、被拆迁人的就将是强制拆迁，从而上演了各种因强制拆迁而引起的人间悲剧，甚至造成被拆迁人自焚、自杀等血淋淋的惨案。城乡二元土地制度的弊端（1）农民土地权利弱化。（2）地方财政过度依赖来自土地转让和与土地相关的收入。（3）低效的城市扩张模式加大了减缓耕地流失的难度。（4）城乡二元土地市场形成了巨大的利益级差与租金空间，激化了社会矛盾。（5）为腐败创造了机会。总而言之，城乡二元土地制度为地方政府大肆圈占农地、侵害农民利益、从中牟取暴利提供了极大的便利，是现在流行的“土地财政”的根本原因。它加深了城乡二元结构，扩大了城乡差距，严重阻碍了城乡统筹发展，对我国的经济格局产生了巨大的影响；它侵害了农民权益，激

40、化了社会矛盾，造成了城乡之间的巨大隔阂，妨碍了社会主义和谐社会的构建。因此，改革城乡二元土地制度，在全国国土范围内取消土地市场“双轨制”，建立城乡统一的土地使用权转让市场已十分必要和迫切。改革我国城乡二元土地制度的对策城乡二元土地制度是我国经济社会中的一个顽疾，必须采取措施进行改革，保证城市居民与农民享有“同地、同权、同价”的土地权利，实现城乡土地制度、土地市场的一元化。（1）坚持以人为本的科学发展观，改革政绩考核制度。（2）改革土地二元结构，实现城乡土地制度的一元化。（3）加强土地法律建设，建立系统的土地法律体系。（4）改革土地储备制度，促进城市土地的有效利用。（5）赋予农民平等的国民待遇，

41、完善社会保障体系。8建设用地的预审内容（1）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；（2）建设项目是否符合国家供地政策；（3）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；（4）占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；（5）属土地管理法第26条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。9土地报酬递减规律及在现实中的应用在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分

42、所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势。出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的，其中主要原因是，在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬起初递增而后递减现象。变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式。我国是一个人多地少的国家，并且目前的土地利用普遍是粗放型的，土地集约利用远没有达到理想的状况。为了满足社会对各 种农产品及建设用地日益增长的需求，需要走土地利用集约化的道路，提高单位面积产量。 然而，我国现代发展史上也曾有过“人有多大胆，地有 多大产”“不怕做不到、只怕想不

43、到”之类的蛮干时期，这是不尊重经济规律导致的后果。因而在土地利用过程中，依据“土地报酬递减规律” ，在一定社会生产力水平下，依据边际收益等于边际成本的原则，通过科学手段测定最佳的投入点是十分必要的。10建设用地供地政策及依据一、国家供地产业政策产业政策是国家对经济建设进行宏观调控的重要手段之一，在土地供应政策上，各级国土资源部门依照国家规定的产业政策，对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制供地。关于发布实施限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)的通知，其主要内容如下：(1)凡列入限制目录第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门

44、和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入限制目录第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。(2)凡列入禁止目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。(3)按照国务院批准的产业结构调整指导目录，凡采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。二、供地政策的主要内容针对钢铁、电解铝、水泥、电石、铁合金、焦炭等行业盲目投资、低水平重复建设和违法生产等问题。国务院办公厅批转了发改委等部门关于制止钢铁、电

45、解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知（国办发2003103号）、（国办明电200420号）明确规定：对新建钢铁联合企业、独立炼钢、炼铁厂、电解铝项目的建设用地，除国务院批准立项建设项目外，一律停止农用地转用和土地征用。对新建、扩建水泥项目的建设用地，要严格控制用地规模，要以行业准入条件为依据，其建设规模必须达到日产4000吨及新型干法熟料生产技术。为进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，国务院出台了国务院关于深化改革严格土地管理决定（国发200428号）；建设部出台的关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知（建规200429号）等相关政策规定。主要内容如下：（1）党政机

46、关和国有企业、事业单位新建办公楼建设项目须经国务院审批；省级以下党政机关和国有企业、事业单位新建办公楼须经省级人民政府审批。（2）城市主干道路、宽度规定不得超过下列标准：小城市和建制镇40米，中等城市55米，大城市70米。200万人口以上特大城市主干道需超过70米的，城市总体规划中应有专项说明。（3）城市游憩集会广场用地面积不得超过下列标准：小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万以上人口的特大城市5公顷。（4）禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。（5）禁止以建设“现代农业园区”或者“设施农业

47、”等任何名义占用基本农田变相从事房地产开发。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应尽力建设多层厂房，建立节约集约用地机制，向空中发展，严格控制厂区绿化率和行政办公及生活设施用地比例。不得圈占土地建“花园式工厂”和“庭院式企业”。严禁在工业用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等作生产性配套设施。继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。三、严格按照行业用地定额及工业用地五项投资强度标准核定用地面积在项目供地审查中，各级土地管理部门要认真贯彻执行合理用地，节约集约用地原则，要针对拟建项目的性质、类型、工艺和规模，运用国家规定的用地定额和有关参考指标，逐一审查设计方案中的单个项目用地的合理性，逐使拟建项目用地指标达到国家现阶段的平均先进水平。要求有关部门和建设单位在编制和审批建设用地项目可行性报告和初步设计文件、预审项目用地时，必须严格依照建设用地指标和工业用地五项投资强度控制指标确定用地规模、核定用地面积。对超过用地标准、违反集约用地原则的，要坚决予以核减用地面积。控制指标包