房地产公司实务账务处理.doc

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1、所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？笔者结合最近相关税收政策的研究，在此就房地产企业的临时设施的财税处理进行分析。 （一）房地产开发企业临时设施的财务处理由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理是：借：开发间接费项目营

2、销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款或借：前期工程费临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）贷：银行存款将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。（二）房地产开发企业临时设施的税务处理1、所得税的处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费临时设施”核

3、算，项目营销设施可通过“开发间接费项目营销设施”进行归集。国税发200931号第二十六条（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。2、临时性设施的房产税处理（1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（

4、财税地19868号）第二十一条规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”财税地19868号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基

5、建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。（2）售楼部、样板间的房产税处理由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的

6、解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条免征房产税的规定。因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建

7、造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。案例：2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000建造成本120万元，售楼部2000，建造成本340万元，样板间200建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。分析：（1）财务处理建用房1000建造成本120万元，售楼部2000，建造成本340万元，样板间200建造成本50万元的会计处理如下：借：开发间接费项目营销设施（售楼部/样板间）贷：银行存款 借：前期工程费临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽

8、车房等临时性设施）贷：银行存款 （2）税务处理根据财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号）第二十一条免征房产税的规定，A房地产公司项目施工期间，基建用房1000暂不用缴纳房产税，但是项目结束，基建用房未拆除的话，就必须缴纳房产税了。而售楼部2000、样板间200临时建筑显然不是为基建工地服务，而是为A房地产公司项目销售服务，不符合财税地19868号第二十一条免征房产税的规定，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归

9、集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”，因此，在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。假设售楼部占地面积3000，土地成本1200元/，则售楼部应计入房产原值的土地成本为30001200元/=360万元，房产税计税原值为340+36

10、0=700万元，年均缴纳房产税700（1-30%）1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450，容积率低于0.5，则样板间应计入房产原值的土地成本为20021200元/=48万元，房产税计税原值为50+48=98万元，年均缴纳房产税98（1-30%）1.2%=0.8232万元。关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资

11、质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？首先，营业税方面的规定。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个

12、人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租

13、经营取得所得征税问题的通知（国税发1994179号） 规定：一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为：(一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同(协议)规定取得一定所得的,其所得按工资,薪金所得项目征税,适用5%-45%的九级超额累进税率。(二)承包,承租人按合同(协议)的规定只向发包,出租方交纳一定费用后,企业经营成果归其所有的,承包,承租人取得的所得,按对企事业单位的承包经营,承租

14、经营所得项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征税。二、企业实行个人承包,承租经营后,如工商登记改变为个体工商户的,应依照个体工商户的生产,经营所得项目计征个人所得税,不再征收企业所得税。三、企业实行承包经营、承租经营后，不能提供完整、准确的纳税资料、正确计算应纳税所得额的，由主管税务机关核定其应纳税所得额，并依据的有关规定,自行确定征收方式。因此，个人以房地产企业名义进行开发活动享有项目最终经营收益，应按照“对企事业单位的承包经营,承租经营所得”项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征收个人所得税。但是在这种形式下，无论房地产开发企业还是个人挂靠者，如果不能提供完整、准确的纳税资料，无论

15、从企业层面上应缴纳的企业所得税、土地增值税还是个人层面上应缴纳的个人所得税来讲，在当前房地产税收调控适度从紧的情况下存在的纳税风险均不应忽视。银建房地产业主要会计科目和主要账务处理1 主要会计科目序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称资产类成本类11121应收票据125001开发成本 银行承兑汇票 土地征用及拆迁费21122应收账款 前期工程费 应收销售账款 基础设施建设费 应收租赁账款 建筑安装工程费 应收其他账款 公共配套设施费31123预付账款 开发间接费用 预付工程款损益类预付备料款136001主营业务收入预付购货款 商品房销售收入41405开发产品 配套设施销售收入51406 发出

16、商品146051其他业务收入61409 库存物资 租金收入 专用材料 处置投资性房地产收入 专用设备156402其他业务成本 工器具166403营业税金及附加71521 投资性房地产 营业税 城市建设维护 教育附加费 防洪保安费房产税（投资性房地产）土地使用税（投资性房地产）81522 投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税负债类教育费附加92202应付账款土地增值税 应付购货款防洪保安费应付工程款房产税 应付其他账款土地使用税102203预收账款176601销售费用 预收购房定金 职工薪酬 预售收入 展览费112221应交税费差旅费 应交营业税代销手续费 应交城市维护建设税销售服务费 应

17、交教育费附加经营性租赁费 应交防洪保安费通讯费 应交房产税诉讼费 应交土地使用税广告费 应交个人防洪保安费现金短缺 应交个人所得税 其他可计入的费用 应交土地增值税应交所得税2 主要账务处理资产类1121 应收票据1 本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目001收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票本科目 银行承兑汇票（付款人）预收账款 预售收入（购房人）002背书转让银行承兑汇票预付账款 预付工程款（单位） 预付购货款（单位）本科目 银行承兑汇票（付款人）003持未到期的汇票向银行贴现按实际收到的金额银行存款 按贴

18、现息财务费用 按汇票的票面金额本科目 银行承兑汇票（付款人）004汇票到期按实际收到的金额银行存款 按汇票的票面金额同上3 本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。 注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。4 本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。1122 应收账款1 本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。2 本科目会计分录：编号交易或事

19、项会计分录借方科目贷方科目005发生应收账款按应收金额本科目 应收销售账款（债务人）应收租赁账款（债务人）应收其他账款（债务人） 按确认的营业收入主营业务收入其他业务收入006收回应收账款银行存款本科目 应收销售账款（债务人）应收租赁账款（债务人）应收其他账款（债务人）007改用银行承兑汇票结算应收票据 银行承兑汇票（付款人）同上008确实无法收回的应收款项（按管理权限报经批准后作为坏账）坏账准备同上3 本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。1123 预付账款1 本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，

20、或预付给供应单位的购货款项。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目009预付给承包单位的工程和备料款本科目 预付工程款（单位） 预付备料款（单位）银行存款010结算工程价款按工程价款结算账单开发成本 建筑安装工程费应付账款 应付工程款（债权人） 同时扣回预付的工程和备料款应付账款 应付工程款（债权人）本科目 预付工程款（单位） 预付备料款（单位）011预付给供应单位的购货款本科目 预付购货款（单位）银行存款012收到所购物资按应计购入物资成本的金额开发成本 建筑安装工程费库存物资 专用材料（材料）专用设备（设备）工器具（工器具） 按应支付的金额本科目 预付购货款（单位） 补

21、付的款项本科目 预付购货款（单位）银行存款 退回多付的款项同上作相反会计分录3 本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映预付的款项。1405 开发产品1 本科目核算已完开发产品的实际成本。 开发产品 指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目013开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）本科目开发成本014期末结转对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本主营业务成本 商品房销售成本本科目015开发产品转换为自用固定资产固定资

22、产 非经营用固定资产同上开发的营业性配套设施用于从事第三产业经营用房固定资产 经营用固定资产同上016开发产品转换为投资性房地产投资性房地产 同上3 本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。1406 发出商品1 本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。 注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。 按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目017签订分期收款销售合同，开发产品业已移交本科目开发产品018按合同约定的期限收取销售款银行存款应

23、收账款 应收销售账款（债务人）主营业务收入 商品房销售收入同时，结转销售成本主营业务成本 商品房销售成本本科目3 本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。1409 库存物资1 本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目019收到所购物资按应计购入物资成本的金额本科目 专用材料（材料）专用设备（设备）工器具（工器具） 按应支付的金额预付账款 预付购货款（单位） 补付的款项预付账款 预付购货款（单位）银行存款 退回多付的款项同上作相反会计分录020领用物资开发成本 基础设施建设

24、费（项）公共配套设施费（项） 建筑安装工程费（建筑工程费） 建筑安装工程费（安装工程费）本科目 专用材料（材料）专用设备（设备）工器具（工器具）3 本科目按专用材料、专用设备和工器具等进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映为开发产品准备的各种物资的实际成本。1521 投资性房地产1 本科目核算采用成本模式计量的投资性房地产的成本。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目021开发产品转换为投资性房地产本科目开发产品022处置投资性房地产银行存款其他业务收入按投资性房地产的累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销） 按投资性房地产的账面余额本科目 按其差额其他业务成本3 本科目按

25、投资性房地产的类别和项目进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映采用成本模式计量的投资性房地产成本。1522 投资性房地产累计折旧（摊销）1 本科目核算投资性房地产的累计折旧。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目023月末计提折旧其他业务成本本科目024处置投资性房地产银行存款其他业务收入 按累计折旧本科目 按账面余额投资性房地产 按其差额其他业务成本3 本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。4 本科目期末借方余额，反映投资性房地产的累计折旧额。负债类2202 应付账款1 本科目核算因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2 本科目会计分录：编号交易或

26、事项会计分录借方科目贷方科目025结算工程价款按工程价款结算账单开发成本 建筑安装工程费本科目 应付工程款（债权人）同时扣回预付的工程和备料款本科目 应付工程款（债权人）预付账款 预付工程款（单位） 预付备料款（单位）026支付给承包单位的工程款同上银行存款3 本科目按应付购货款、应付工程款、应付其他账款和债权人进行明细核算。4 本科目期末贷方余额，反映尚未支付的应付账款余额。2203 预收账款1 本科目核算按合同规定预收购房单位或个人的购房定金和预售收入。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目027收到因转让、销售开发产品等而预收的定金和预售收入银行存款本科目 预收购房定

27、金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）028收到因转让、销售开发产品等而收到的银行承兑汇票应收票据 付款人本科目 预售收入（购房单位或个人）029商品房移交购房单位或个人按商品房销售价应收账款 应收销售账款（债务人）主营业务收入 商品房销售收入 配套设施销售收入同时结转预收购房定金和预售收入本科目 预收购房定金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）应收账款 应收销售账款（债务人）3 本科目按预收购房定金、预售收入和购房单位或个人进行明细核算。4 本科目期末贷方余额，反映预收的款项。2221 应交税费1 本科目核算按税法等规定计算应交纳的各种税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费

28、附加、防洪保安费（仅适用于广西）、房产税、土地增值税、个人防洪保安费（仅适用于广西）、个人所得税、土地使用税、所得税等。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目030期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税营业税金及附加本科目 应交营业税 应交土地增值税按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税同上本科目 应交营业税 应交房产税031期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等同上本科目 应交城市维护建设税 应交教育费附加 应交防洪保安费032期初，缴纳营业税金及附加本科目 应交营业税 应交城市维护建设税 应

29、交教育费附加 应交土地增值税 应交防洪保安费银行存款033期末，按预收购房的定金和预售的收入计算应交所得税（预缴）递延所得税资产 预售收入预交所得税注：（预收购房定金 预售收入） 预计毛利率（20） 税率所得税费用 递延所得税费用注：（期间费用 营业税金及附加） 税率本科目 应交所得税注：递延所得税资产 所得税费用034期初，缴纳所得税本科目 应交所得税银行存款035清算土地增值税和所得税应补交土地增值税营业税金及附加本科目 应交土地增值税期初，补交土地增值税本科目 应交土地增值税银行存款应退回土地增值税同上营业税金及附加收到退回的土地增值税银行存款本科目 应交土地增值税按应纳税所得额计算所得

30、税所得税费用 当期所得税费用本科目 应交所得税结转递延所得税资产本科目 应交所得税递延所得税资产补交所得税同上银行存款收到退回的所得税同上作相反会计分录3 本科目按应交营业税、应交所得税、应交土地增值税、应交城市维护建设税、应交房产税、应交土地使用税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交个人所得税、应交个人防洪保安费等进行明细核算。4 本科目期末贷方余额，反映尚未交纳的税费。成本类5001 开发成本1 本科目核算在房屋和配套设施的开发过程中所发生的各项费用。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目036发生直接与成本核算对象相关的各项费用本科目 土地征用及拆迁费前期工程费基础

31、设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用银行存款应付账款 应付工程款（单位）库存物资 专用材料（材料）专用设备（设备）工器具（工器具）应付职工薪酬应付利息累计折旧低值易耗品应交税费037开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）开发产品本科目3 本科目按土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等进行明细核算。4 本科目借方余额，反映在建开发项目的实际成本。损益类6001 主营业务收入1 本科目核算对外转让、销售、结算等所取得主营业务的收入。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目038商品房移交购房单位或个人按商品房销

32、售价银行存款应收票据 付款人应收账款 购房单位或个人 本科目 商品房销售收入 配套设施销售收入同时结转预收购房定金和预售收入预收账款 预收购房定金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）应收账款 购房单位或个人3 本科目按商品房销售收入和配套设施销售收入进行明细核算。4 本科目期末无余额。6051 其他业务收入1 本科目核算确认的除主营业务收入以外的其他经营活动实现的收入。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目039取得投资性房地产的租金收入银行存款本科目 租金收入040处置投资性房地产同上本科目 处置投资性房地产收入 按投资性房地产的累计折旧投资性房地产的累计折旧（摊

33、销） 按投资性房地产的账面余额投资性房地产 按其差额其他业务成本3 本科目按其他业务收入种类进行明细核算。4 本科目期末无余额。6402 其他业务成本1 本科目核算确认的除主营业务活动以外的其他经营活动的支出。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目041计提投资性房地产的折旧本科目 投资性房地产的折旧投资性房地产的累计折旧（摊销）042处置投资性房地产银行存款本科目 处置投资性房地产收入 按投资性房地产的累计折旧投资性房地产的累计折旧（摊销） 按投资性房地产的账面余额投资性房地产 按其差额本科目 处置投资性房地产成本3 本科目按其他业务成本种类进行明细核算。4 本科目期末无

34、余额。6403营业税金及附加1 本科目核算经营活动发生的相关税费。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目043期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税本科目应交税费 应交营业税 应交土地增值税按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税同上应交税费 应交营业税 应交房产税044期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等同上应交税费 应交城市维护建设税 应交教育费附加 应交防洪保安费045期末，按投资性房地产应分摊的土地面积计算应交的土地使用税同上应交税费 应交土地使用税046期末按当期已确认的销售收入结转已

35、缴纳对应的税金本年利润本科目按当期已确认的租金收入和其他经营性收入的税金同上047清算土地增值税应补交土地增值税本科目应交税费 应交土地增值税应退回土地增值税同上作相反会计分录3 本科目期末借方余额，反映计算预收购房定金和预售收入应交的税费。 注：本借方余额在资产负债表“其他流动资产”项列报。6601销售费用1 本科目核算销售商品发生的各项费用。2 本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目048支付销售人员的职工薪酬本科目 职工薪酬应付职工薪酬 工资职工福利社会保险费住房公积金 工会经费 职工教育经费 非货币性福利辞退福利 股份支付049发生的其他销售费用本科目 展览费差旅费代销

36、手续费销售服务费经营性租赁费通讯费诉讼费广告费宣传费现金短缺其他可计入的费用库存现金银行存款3 本科目按费用项目进行明细核算。4 本科目期末无余额。房地产会计实务及涉税 第一篇 房地产会计实务第一章 开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 二、房屋

37、开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 二、前期工程费指

38、土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、

39、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。以上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正