世茂股份：2016年年度报告.PDF

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1、上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 1/186 公司代码：600823 公司简称：世茂股份 债券代码：136303 债券简称：16 世茂 G1 债券代码：136528 债券简称：16 世茂 G2 上海世茂股份有限公司上海世茂股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 2/186 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2、不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、上会会计师事务所（特殊普通合伙）上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人刘赛飞刘赛飞、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张杰张杰及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）潘辛育潘辛育声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预

3、案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 2016年度母公司净亏损264,438,798.58元，连同母公司上年度可供股东分配的利润718,322,300.18元，扣除已宣告分配的股利210,524,749.38元，本年度末实际可供股东分配的利润为243,358,752.22元。以截至2016年12月31日公司总股本2,679,405,901股为基数，向全体股东按每10股派发现金股利0.8元(含税)，合计派发214,352,472.08元；同时以资本公积金向全体股东每10股转增4股，共计1,071,762,360股。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用

4、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。十、十、其他其他 适

5、用 不适用 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 3/186 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.26 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.43 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.50 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.51 第九节第九节 公司公司治理治理.59 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相

6、关情况.66 第十一节第十一节 财务报告财务报告.69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.186 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 4/186 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地产 指 世茂房地产控股有限公司（0813HK）峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司）世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司 世茂企业 指 上海世茂企业发展有限公司 第二节第二节 公

7、司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai Shimao Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 刘赛飞 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 俞峰 联系地址 上海市银城中路68号时代金融中心43F 电话 021-20203388 传真 021-20203399 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司注册地址的邮政编码 200003 公司办公地址 上海市银城中路68号时代金融

8、中心43F 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市银城中路68号时代金融中心43F 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 5/186 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市威

9、海路 755 号文新报业大厦 20 楼 签字会计师姓名 陈大愚、张健 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 海通证券股份有限公司 办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦 14 层 签字的保荐代表人姓名 胡瑶、王莉 持续督导的期间 2015 年 12 月 24 日2016 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 调整后 调整前 调整后 调整前 营 业 收入 13,708,025,120.81 15,616,

10、434,622.89 15,032,804,825.89-12.22 12,700,954,264.84 12,700,954,264.84 归 属 于上 市 公司 股 东的 净 利润 2,118,832,759.79 2,034,086,230.39 2,045,633,988.21 4.17 1,894,124,847.60 1,892,146,372.41 归 属 于上 市 公司 股 东的 扣 除非 经 常性 损 益的 净 利润 1,690,731,580.41 922,691,398.26 922,691,398.26 83.24 1,415,284,133.50 1,415,284,

11、133.50 经 营 活动 产 生的 现 金流 量 净额 1,135,004,610.27-27,608,737.99 445,164,982.78 4,211.03-1,571,151,567.44 76,162,301.77 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归 属 于上 市 公19,804,666,893.94 23,512,534,594.08 19,461,636,909.08-15.77 18,677,816,611.26 16,077,935,247.56 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 6/186

12、司 股 东的 净 资产 总资产 79,949,561,271.87 79,639,545,887.14 65,347,776,653.12 0.39 63,075,471,264.78 58,900,514,434.57 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.79 0.76 0.83 3.95 0.71 1.07 稀释每股收益（元股）0.79 0.76 0.83 3.95 0.71 1.07 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.63 0.34 0.37 85.2

13、9 0.53 0.81 加权平均净资产收益率（%）8.77 10.32 11.95 减少1.55个百分点 12.26 12.43 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.27 5.39 5.39 增加2.88个百分点 9.3 9.3 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境

14、外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,624,068,492.07 3,743,185,781.53 2,607,060,322.30 4,733,710,524.91 归

15、属于上市公司股东的净利润 253,050,429.11 1,138,097,384.48 21,528,401.57 706,156,544.63 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 7/186 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 254,834,337.72 989,605,108.47 8,454,212.51 437,837,921.71 经营活动产生的现金流量净额 523,045,384.40 1,115,490,140.10-720,511,022.76 216,980,108.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金

16、额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益-3,311,027.98 -1,246,116.40-430,972.08 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 19,273,369.55 10,300,214.43 34,477,163.90 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投

17、资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 8,963,572.52 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子14,990,617.20 -15,397,010.43 2,637,966.92 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 8/186 公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产

18、、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 52,553,153.74 36,878,750.66 326,152,756.45 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 576,520,000.00 496,000,000.00 282,700,000.00 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-175,918,525.74 -26,454

19、,559.67 6,128,168.40 其他符合非经常性损益定义的损益项目 26,954,551.26 892,156,923.18 4,329,749.52 少数股东权益影响额 33,985,070.87 -155,823,050.00-14,237,848.11 所得税影响额-125,909,602.04 -125,020,319.64-162,916,270.90 合计 428,101,179.38 1,111,394,832.13 478,840,714.10 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额

20、 当期变动 对当期利润的影响金额 海通证券股份有限公司流通股 134,470,000.00 133,875,000.00-595,000.00 万达电影院线股份有限公司限售非1,000,000,000.00 730,280,882.84-269,719,117.16 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 9/186 流通股 财通基金-上海银行-富春定增 696 号资产管理计划-77,100,000.00 77,100,000.00 投资性房地产 24,632,399,604.41 25,529,560,000.00 897,160,395.59 576,520,000.00 合计 25,

21、766,869,604.41 26,470,815,882.84 703,946,278.43 576,520,000.00 十二、十二、其他其他 适用 不适用 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 10/186 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是世茂集团下属的集商业地产开发、销售、运营等多个业务板块于一体的商业地产上市公司，始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化销售和经营，打造高标准的商业综合体；业务领域主要涉及：房地产开发与销售、商业物业管理

22、与经营、多元商业投资。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。目前，公司在包括上海、北京、深圳、杭州、济南、南京、厦门、青岛、苏州、徐州、绍兴、宁波等在内的 20 多个城市，运营多处大型商业地产及若干住宅地产项目。公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构，以“租售并举、多元协同”的商业模式，并通过成熟的、优秀的商业地产运营管理团队，以实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升、物业价值逐步显现的发展目标。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、2016 年 5 月 12 日，公司及下属子公司，与乐

23、视控股（北京）有限公司签订了乐视控股（北京）有限公司与上海世茂新体验置业有限公司、世茂商业管理有限公司、上海世茂股份有限公司关于北京财富时代置业有限公司、北京百鼎新世纪商业管理有限公司的股权转让协议。协议约定公司将向乐视控股（北京）有限公司转让下属北京财富时代置业有限公司及北京百鼎新世纪商业管理有限公司 100%控股股权，交易价格合计 29.72 亿元。2、2016 年 12 月 31 日，公司完成向上海世茂建设有限公司（以下简称“世茂建设”）购买前海世茂发展（深圳）有限公司（以下简称“前海世茂”）51%股权、向 Far Flourish Limited（以下简称“远骅公司”）购买杭州世茂瑞盈

24、置业有限公司（以下简称“杭州瑞盈”）100%股权、向世茂建设及其全资子公司购买南昌水城投资股份有限公司（以下简称“南昌水城”）100%股权的股权交易；其中，前海世茂 51%股权价格为 245,205.85 万元，杭州瑞盈 100%股权价格为154,776.36 万元，南昌水城 100%股权价格为 67,062.06 万元。其中：境外资产 522,738,516.08（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.65%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、品牌优势显著、品牌优势显著 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 11/186 经过多年的发

25、展与沉淀，“世茂”品牌在全国具有极高的知名度和影响力，公司依托于品牌的显著优势，在过往年间成绩斐然。“2012 年中国商业地产最具影响力开发商”、“2013 中国商业地产价值榜”、“2013 中国房地产公司品牌价值 TOP10”、“2014 中国房地产开发企业品牌价值 10 强、商业地产企业品牌价值 10 强”、“2015 年中国商业地产十大品牌企业”、“第一财经 2016 年度地产汇 A 股上市房企综合实力 TOP50 之第 9 名”等殊荣，更令“世茂”品牌熠熠生辉。2 2、专业、敬业、优秀的经营团队、专业、敬业、优秀的经营团队 公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打

26、造了一支符合商业地产发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业化的工匠精神，积极向上，勤奋进取，以公司战略发展为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。3 3、优质的土地和项目储备、优质的土地和项目储备 公司战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西等区域的一、二线城市，公司现有项目主要坐落于各城市的核心区或经济功能区，公司的发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势，并将持续受益于中国城镇化发展进程。截止报告期末，公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积约 1,000 万平方米。一直以来，公司严格控制获

27、取土地的成本，突出的土地成本优势，为公司抵御行业系统风险、渡过经济发展滞胀期以及确保项目投资收益提供了有效的保障。上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 12/186 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年，我国经济发展面对的是 2009 年以来世界贸易增速最低、国际金融市场波动加剧、地区和全球性挑战突发多发的外部环境，面对的是国内结构性问题突出、风险隐患显现、经济下行压力加大的多重困难。在这种情况下，国家不断推进改革开放深入，加快调整经济结构，使得最终实现经济运行缓中趋稳、稳中向好的良好局面。2016 年，全国房地产

28、开发投资 102,581 亿元，比上年增长 6.9%，其中，住宅投资 68,704 亿元，增长 6.4%，增速提高 0.4 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.0%。房地产开发企业房屋施工面积 758,975 万平方米，比上年增长 3.2%，商品房销售面积 157,349 万平方米，比上年增长 22.5%，其中，住宅销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销售面积增长 16.8%。商品房销售额 117,627 亿元，增长 34.8%，其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长 45.8%，商业营业用房销售额增长 19.5%。2016 年，公司在

29、董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，为全体股东创造了丰厚的投资回报和长期的企业价值。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 137.08 亿元，同比减少 12.22%；实现净利润 27.38 亿元，同比减少 5.67%；归属于上市公司股东的净利润 21.19 亿元，同比增长 4.17%。公司实现物业销售收入 126.76 亿元；实现非物业销售收入 10.32 亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到 7.53%。报告期内，公司努力夯实基础管理、控制经营风险、加强资金管理，积极推动下属商业地产开发、商业投资运

30、营、多元投资等业态经营业务保持良好的发展状态。报告期内，公司实现合同签约额 149.3 亿元，较 2015 年同比减少 16%；合同签约面积 86.6万平方米，同比减少 38%。2016 年，公司坚持市场需求为导向，结合产品供应与市场动态发展相结合，通过下属石狮、济南、南京、青岛、宁波、天津、武汉、苏州等项目的销售，持续加大物业销售力度，取得了一定的销售业绩和库存去化效果。报告期内，公司项目开发有序推进，年内新增开工面积 122 万平方米，当年施工面积达到 628 万平方米，竣工面积达到 105 万平方米，公司持有的经营性物业面积达到 116 万平方米。报告期内，公司完成了深圳前海世茂金融中心

31、项目、杭州世茂智慧之门项目、南昌世茂商业项目的收购工作，完成了厦门世茂集美项目的转让工作，并且获取了济南、泉州两处新项目，截止到 12 月末，公司持有的土地储备近 1000 万平方米，为公司后续发展提供有力支持和保障。上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 13/186 报告期内，公司遵循年度运营计划，切实落实各项工作。5 月 12 日，公司向乐视控股（北京）有限公司”转让下属北京财富时代置业有限公司、北京百鼎新世纪商业管理有限公司的100%股权，交易价格为 29.72 亿元；本次股权交易充分体现了世茂股份商业地产资产管理的战略思维，通过出售部分培育成熟的商业地产，进一步优化公司商业资产结

32、构，实现商业地产的资本增值。7 月 16 日，筹备多年的厦门世茂 Emall 购物中心盛大开业，该购物中心位于世茂海峡大厦双塔之间，打造了集购物、旅游、商务、文化、休闲等功能为一体的综合性多维体验空间。12月 16 日，石狮世茂摩天城盛大开业，项目商业规划总面积约 100 万平方米，首期开业的 24 万平方米商业综合体，由世茂国际广场、宽厚里、幸福坊、茂险王主题乐园四大部分组成，同时也开启了世茂摩天城作为世茂旗下独特的“大型文旅综合体”品牌之旅。此外，报告期内，公司有针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作，以此提高商场整体品质水平，并结合商业广场内部物业管理服务的完善与丰富，推动消费者的购物

33、体验得到持续提升。报告期内，公司持续探索海内外商业机会，通过控股子公司 Shiamo Aoya Holding Pty Ltd收购位于澳大利亚联邦西澳大利亚州的 Moola Bulla、Beefwood Park、Mt Amhust、Shamrock 四间牧场相关牧场资源，包括购买牛群与牧场设备以及承租牧场所在土地，收购价格为 1.026 亿澳大利亚元，折合人民币约 5.13 亿元。报告期内，公司于 1 月 12 日和 10 月 20 日发行了 2016 年度短期融资券第一期和第二期，发行规模各为人民币 20 亿元，最终票面利率为 3%和 2.98%；公司于 3 月 21 日和 7 月 12

34、日发行了2016 年公司债券第一期和第二期，发行规模分别为人民币 20 亿元和 15 亿元，最终票面利率为3.29%和 3.38%，期限均为三年期。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 13,708,025,120.81 15,616,434,622.89-12.22 营业成本 8,794,634,566.34 10,067,354,951.08-12.64 销售费用 501,161,606.23 584,123,649.10-14.20 管理费用 6

35、56,619,831.10 686,493,150.77-4.35 财务费用 60,397,741.20 98,973,372.79-38.98 经营活动产生的现金流量净额 1,135,004,610.27-27,608,737.99 4,211.03 投资活动产生的现金流量净额 1,270,408,692.62-4,542,413,675.48 127.97 筹资活动产生的现金流量净额-1,118,528,079.74 5,209,890,543.08-121.47 上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 14/186 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 (1).(1).

36、主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 13,229,293,776.95 8,676,822,359.65 34.41-10.89-12.23 1.00 其他 478,731,343.86 117,812,206.69 75.39-37.89-34.97-1.10 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）住宅销售

37、8,118,898,533.09 5,521,407,992.21 31.99-24.65-26.38 1.60 商业地产销售 4,556,810,933.42 3,041,438,363.36 33.26 26.85 30.20-1.71 房地产租赁 553,584,310.44 113,976,004.08 79.41 15.74 127.46-10.11 电影院业务 26,245,637.82 13,510,144.03 48.52-91.93-90.28-8.73 酒店服务业务 125,670,637.96 74,226,963.30 40.94 53.70 115.07-16.85

38、物业管理 253,000,735.48 1,958,697.33 99.23 0.25 22,254.61-0.77 其他 73,814,332.60 28,116,402.03 61.91-33.80 267.52-31.23 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 12,099,254,695.32 8,148,237,201.14 32.66-18.23-14.17-3.18 华北地区 445,570,379.42 189,181,966.69 57.54-24.38-57.39 32.8

39、9 东北地区 44,236,238.47 16,251,973.03 63.26 52.20 1,914.50-33.96 华中地区 305,665,820.12 225,445,599.07 26.24 107.26 80.12 11.11 西南地区 913,338.33-100.00-98.28-100.00 7.12 华南地区 803,178,632.40 215,517,826.41 73.17 73.17 境外 9,206,016.75-100.00 100.00 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 2016 年度公司的营业收入华东地区占比 88.3%，华南地区占

40、比 5.9%，华北地区占比 3.3%。上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 15/186 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位:元 币种:人民币 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产 房地产 8,676,822,359.65 98.66 9,886,195,402.03 98.20 0.46 其他 其他 117,812,206.69 1.34 181,159,549.05 1.80-0.46 合计 8,794,6

41、34,566.34 100.00 10,067,354,951.08 100.00-分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)住宅销售 住宅销售 5,521,407,992.21 62.78 7,500,037,993.73 74.50-11.72 商业地产销售 商业地产销售 3,041,438,363.36 34.58 2,336,048,304.62 23.20 11.38 房地产租赁 房地产租赁 113,976,004.08 1.30 50,109,103.68 0.50 0.80 电影院业务

42、 电影院业务 13,510,144.03 0.15 138,988,200.96 1.38-1.23 酒店服务业务 酒店服务业务 74,226,963.30 0.84 34,512,351.62 0.34 0.50 物业管理 物业管理 1,958,697.33 0.02 8,761.94 0.00 0.02 其他 其他 28,116,402.03 0.32 7,650,234.53 0.08 0.24 合计 合计 8,794,634,566.34 100.00 10,067,354,951.08 100.00-成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要

43、销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 80,317.86 万元，占年度销售总额 5.86%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 392,485.94 万元，占年度采购总额 42.71%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 16/186 2.2.费用费用 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）说明 销售费用 501,161,606.23 584,123,649.10-14.20 本期销售费用变动主要系减少重庆

44、世茂影院管理有限公司等14 家影院公司的影响。管理费用 656,619,831.10 686,493,150.77-4.35 本期管理费用变动主要系减少重庆世茂影院管理有限公司等14 家影院公司的影响。财务费用 60,397,741.20 98,973,372.79-38.98 同比下降主要系新增通过发行融资融券降低融资成本。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）说明 经营活动产生的现金流量净额 1,135,004,610.27-2

45、7,608,737.99 4,211.03 因同一控制下企业合并，同期数追溯调整，同比增加主要系销售现金流增加以及本期无支付大额土地款。投资活动产生的现金流量净额 1,270,408,692.62-4,542,413,675.48 127.97 因同一控制下企业合并，同期数追溯调整，同比增加主要系处置工三项目收到现金流。筹资活动产生的现金流量净额-1,118,528,079.74 5,209,890,543.08-121.47 因同一控制下企业合并，同期数追溯调整，同比下降主要系归还债务增加。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 上海世茂股份有

46、限公司 2016 年年度报告 17/186 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位:元 币种:人民币 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 8,451,568,474.05 10.57 7,171,141,538.27 9.00 17.86 本期变动主要系销售回款及发行融资融券所致。预付款项 2,949,634,536.53 3.69 4,657,623,756.78 5.85-36.67 因同一控制下企业合并，年初数追

47、溯调整，本期变动主要系预付土地款转为存货和投资性房地产所致。其他应收款 3,653,128,878.43 4.57 4,983,912,904.42 6.26-26.70 因同一控制下企业合并，年初数追溯调整，本期变动主要系减少关联方应收款所致。存货 30,306,281,188.35 37.91 29,873,167,236.74 37.51 1.45 因同一控制下企业合并，年初数追溯调整，本期变动主要系新增开发项目所致。投资性房地产 25,529,560,000.00 31.93 24,632,399,604.41 30.93 3.64 因同一控制下企业合并，年初数追溯调整，本期变动主要系

48、出售北京世茂国际中心项目，新增自持物业，且公允值增值。固定资产 1,671,033,869.71 2.09 565,688,992.27 0.71 195.40 本期变动主要系增加福建康莱德酒店。短期借款-537,000,000.00 0.67-100.00 本期变动主要系发行公司债、短期融资券和中期票据替代传统银行贷款。一年内到期的非流动负债 2,122,834,601.63 2.66 446,880,000.00 0.56 375.03 其他流动负债 3,993,972,151.84 5.00 3,997,381,361.52 5.02-0.09 长期借款 2,874,297,500.00

49、 3.60 4,789,880,000.00 6.01-39.99 应付债券 6,465,265,527.34 8.09 4,963,806,085.18 6.23 30.25 应付账款 9,004,741,540.65 11.26 8,836,622,468.15 11.10 1.90 本期变动主要系预估上海世茂股份有限公司 2016 年年度报告 18/186 工程款增加。预收款项 6,226,600,116.08 7.79 6,131,047,756.83 7.70 1.56 本期变动主要系项目销售。其他应付款 12,036,131,741.48 15.05 10,483,558,516.

50、37 13.16 14.81 本期变动主要系应付关联方款项增加。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 受限资产期末账面价值 受限原因 货币资金 14,893,077.29 资金冻结 存货 285,743,460.04 借款抵押 投资性房地产 5,283,800,000.00 借款抵押 固定资产 104,422,726.80 融资租赁租入 合计 5,688,859,264.13 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析